Томаш Фиала: «Инвестиции в девелопмент – это основная стратегия DUPD»




Томаш Фиала, управляющий директор инвестиционной компании Dragon Capital
фото: Иван Рудюк

CP: Как давно компания Dragon Capital работает на рынке недвижимости Украины? Какие проекты реализованы за это время?
Как инвестор Dragon Capital работает на украинском рынке с 2000 года. За этот период мы осуществили различные проекты в сфере офисной, торговой, складской и жилой недвижимости.
Ранее для их реализации создавались отдельные компании, в которых Dragon Capital выступал в качестве якорного инвестора, дополнительно привлекая средства клиентов, в основном западных.
Например, мы создали две компании, специализирующиеся на развитии проектов торговой недвижимости. В каждую компанию, ведущую по шесть проектов, привлекли по $30 миллионов инвестиций. Общая площадь 12 объектов составляет около 200 тысяч м2. Два уже завершены, еще два будут реализованы к концу года, четыре – в следующем году и еще четыре – в 2009. Управляет проектами Dragon Development – 100-процентная дочерняя компания Dragon Capital.
Кроме того, наша компания является акционером бизнес-городка «Форум» по ул. Пимоненко. Мы также участвовали в проекте логистического комплекса компании Giffels на Житомирской трассе: привлекли около $50 миллионов, отвели земельный участок, сопровождали согласовательный процесс.
В прошлом году мы инвестировали $50 миллионов в покупку около 600 гектаров земли под Киевом. В данный момент разрабатывается концепция строительства на этом участке сателитного городка на 40 тысяч жителей. Ценные бумаги этой девелоперской компании были введены в листинг Венской фондовой биржи, и меньше чем за год они подорожали в три раза.
В большинстве случаев мы не заинтересованы в долгосрочном присутствии в проектах недвижимости и стараемся выходить из них в течение 12, максимум 18 месяцев после их сдачи в эксплуатацию. Такие проекты продаются менее рисковым инвесторам, которые приобретают уже существующую недвижимость.
CP: Расскажите о фонде Dragon-Ukrainian Properties & Development. Когда было принято решение о его создании? Почему в качестве варианта привлечения средств выбрали IPO, и кто является основными инвесторами фонда?
Решение о создании фонда с целью инвестирования в проекты недвижимости было принято в конце января 2007 года. Практика привлечения средств в фонд путем выхода на IPO (первичное публичное размещение акций) является довольно распространенной. Листинг был осуществлен на Альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи. Большинство инвесторов Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD) – это инвестиционные фонды из Англии, США, Швейцарии и т.д. Среди них есть такие крупнейшие мировые компании, как Morgan Stanley, Julius Baer, Spinnaker и др. Мы специально подбирали инвесторов с лучшими именами. Многие из них уже присутствуют в Украине.
CP: Почему фонд пошел по более рисковому пути инвестирования средств в девелопмент, а не по пути покупки уже существующих объектов? Рассматриваются ли варианты покупки уже реализованных проектов коммерческой недвижимости в Украине?
Основной стратегией Dragon-Ukrainian Properties & Development является именно инвестиции в девелопмент, а не покупка уже существующих объектов. Мы принимаем участие в развитии проектов «с нуля» либо входим в них на стадии оформления документации. Фонд рассматривает также возможности инвестирования в уже существующую недвижимость, но при условии сохранения приемлемого уровня доходности. Однако инвестиции в строительство новых и реконструкцию существующих объектов остаются для нас приоритетными, во многом из-за отсутствия достаточного количества инвестиционных продуктов на рынке Украины. Спрос на такие объекты довольно высок, средняя доходность в сегменте инвестиционных сделок достигает 9% в зависимости от класса и месторасположения объекта. Наша стратегия предусматривает более высокий уровень доходности инвестиций.
CP: Какие сегменты недвижимости, города и регионы Украины представляют первоочередной интерес для фонда?
Мы планируем развивать проекты в Киеве, Киевской области, областных центрах и городах с населением от 250 тысяч человек. При этом объекты торговой недвижимости будут строиться по всей стране, офисной – только в Киеве и городах-миллионниках, а коттеджные городки – в Киевской области. Складская недвижимость пока не входит в сферу наших интересов, поскольку в этом сегменте доходность ниже.
CP: С какими девелоперскими компаниями будет сотрудничать фонд в рамках реализации проектов недвижимости?
Как с зарубежными, так и с украинскими. К нам поступают предложения от украинских девелоперов по участию в некоторых проектах. Как правило, у этих компаний есть земельный участок, но они либо не знают, что с ним делать, поэтому обращаются к нам с просьбой о помощи в разработке концепции, либо у них нет средств для реализации проекта.
CP: В каких проектах фонд уже принимает участие?
Инвестиционный портфель фонда почти укомплектован, однако, в связи с тем, что его деятельность регулируется правилами Комиссии по ценным бумагам Великобритании (Financial Services Authority (FSA) – Управление финансовых услуг Великобритании) и Лондонской фондовой биржи, где существует строгая процедура публикации пресс-релизов, открыто мы можем говорить пока только о двух проектах.
Первый – это инвестиции в размере $12 миллионов в компанию Henryland Group Limited (Британские Виргинские острова), которая в ближайшие два года намерена построить в Украине шесть торговых комплексов. Первый (площадью 15 000 м2) будет построен на участке в 4 гектара в Кременчуке, второй (17 000 м2) – на участке в 4,3 гектара в Одессе, третий (12 312 м2) – в Луцке. Под остальные три проекта будут приобретены земельные участки в других областных центрах Украины. Общая стоимость строительства комплексов оценивается в $75-80 миллионов. Дополнительные инвестиции в проект будут привлекаться в виде долгового финансирования. Предполагается, что значительную часть площадей в каждом торговом центре будет арендовать сеть строительных супермаркетов «Новая Линия». После сдачи в эксплуатацию всех шести объектов инвесторы Henryland планируют выйти из проекта, продав свои доли стратегическому инвестору.
Второй проект – инвестиции в размере $9 миллионов в строительство коттеджного городка под Киевом. Городок, включающий около 100 домов и таунхаусов, будет расположен в лесной зоне на берегу Киевского моря в 15 километрах от Киева. DUPD инвестирует часть средств в приобретение земельного участка площадью 6,33 гектара, что составляет 50,3% общей площади городка. Остальная площадь – 6,25 гектара – принадлежит украинским партнерам фонда, совместно с которыми реализуется проект. Часть заявленных инвестиций будет использована для финансирования начальной стадии строительных работ. Строительство первой линии домов в коттеджном городке планируется завершить к середине 2008 года.
CP: Насколько украинский рынок недвижимости интересует сегодня крупных зарубежных институциональных инвесторов?
Украинский рынок вызывает интерес у многих. Но интерес – это одно, а готовность вкладывать средства в конкретные проекты – совсем другое. Многие инвесторы присматриваются к украинскому рынку недвижимости, но еще не готовы совершать конкретные действия. Психологически довольно тяжело сделать первую трансакцию.
В девелопмент инвестируют в основном украинские и российские компании, западных в этой нише пока не так много из-за высокого странового риска. Мы ожидаем, что такая ситуация продлится еще года три.
CP: Как вы можете охарактеризовать те инвестиционные сделки, которые были заключены на украинском рынке, – ставки капитализации, их соответствие этапу развития рынка и уровню объектов? Почему иностранные инвесторы покупают эти объекты?
Качество проектов в Украине действительно пока оставляет желать лучшего. Однако существенное отставание предложения от спроса во всех сегментах недвижимости и постоянный рост арендных ставок позволяет новым собственникам быть уверенными в длительной востребованности этих проектов. И даже если сделки были заключены с доходностью в 9% годовых, то в связи с ростом арендных ставок инвестор получит хороший доход. Также не стоит забывать о различии ставок капитализации в Украине и странах Центральной Европы, где они составляют 6%. Безусловно, в этом отношении Украина более привлекательна для инвесторов, однако через три, максимум пять лет отечественные показатели сравняются с центральноевропейскими.