«Технопарк ЛЗТА»: пример реконструкции промзоны Львова

Юрий Сытнык, председатель наблюдательного совета ЗАО «Технопарк ЛЗТА»
фото: ЗАО «Технопарк ЛЗТА»

CP: Расскажите о компании «Технопарк ЛЗТА».
Закрытое акционерное общество «Технопарк ЛЗТА» было создано в декабре 2002 года во Львове с целью трансформации территории нефункционирующего Львовского завода телеграфной аппаратуры, в частности, проведения работ по реконструкции комплекса промышленных сооружений и управления недвижимостью в будущем.
Обороты компании в 2005 году составили 26 051 000 гривен, в 2006 году – 39 500 000 гривен.
CP: Как давно компания «Технопарк ЛЗТА» развивает девелоперское направление?
Девелоперская деятельность «Технопарк ЛЗТА» началась в 2004 году. В рамках этого направления мы сотрудничали с компаниями METRO Cash & Carry, SoftServe, «Концерн Галнафтогаз», «Банк Універсальний», DEOL Partners, для которых выполнили комплекс работ по реализации проектов коммерческой недвижимости. В частности, «Технопарк ЛЗТА» предоставлял услуги по техническому надзору за строительными работами, оформлению и согласованию разрешительной документации, маркетингу и др.
CP: Как вы можете охарактеризовать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Львова, в частности, в торговом и офисном сегментах?
Сегодня в сегментах офисной и торговой недвижимости Львова ощущается дефицит качественных площадей. По нашим данным, существующие бизнес-центры, как правило, заполнены арендаторами практически на 100%. Тем не менее, мы ожидаем, что к 2010 году ситуация значительно улучшится. Согласно исследованиям нашей компании, если все реализующиеся проекты будут введены в эксплуатацию без опозданий и в соответствии с заявленными сроками, то к 2010 году рынок офисной недвижимости Львова пополнится около 100 000 м² качественных площадей, торговой недвижимости – около 380 000 м².
CP: Кто является собственником сооружений Львовского завода телеграфной аппаратуры?
На данный момент собственником части сооружений бывшего завода площадью 47 000 м² является компания «Технопарк ЛЗТА». Остальные строения были проданы компаниям SoftServe, «Банк Універсальний», «Нео-сервіс», K-TRADE.
Сегодня осуществляется реконструкция и перепрофилирование некоторых сооружений, находящихся в собственности компании «Технопарк ЛЗТА». Нашей конечной целью является создание на их базе бизнес-городка.
CP: Где располагаются сооружения завода?
Бывший завод расположен по ул. Тургенева – одной из транспортных магистралей Львова. Территория, занимаемая заводскими сооружениями, находится примерно в 3 километрах от центра города, в 3,5 километрах от аэропорта и в километре от железнодорожного вокзала.
CP: Как давно и каким образом возникла идея реконструкции зданий завода?
После развала Советского Союза предприятие пришло в упадок. Следует отметить, что завод был построен в зоне жилищной застройки, в том числе и за счет сноса жилых домов, с нарушением ряда санитарных норм и норм пожарной безопасности, а производственные процессы на предприятии отнюдь нельзя было отнести к разряду экологически безопасных. Учитывая особенности месторасположения и конструктива сооружений, специалисты компании «Технопарк ЛЗТА» пришли к выводу, что наиболее целесообразным и экономически оправданным будет переформатирование промышленно-административной недвижимости в объекты коммерческой недвижимости – офисные и торговые центры.
CP: Какая организация занимается разработкой проектов реконструкции? Назовите участников проекта.
Мы работаем с несколькими проектными организациями и архитекторами, в частности: ЧП Мачулина и ЧП Мастыло (архитектурная концепция), ТПК «Бумеранг» (вентиляция и кондиционирование), НПО «Техномашприлад» (отопление и водоснабжение), ООО «Компания «БК» (пожарная и охранная сигнализация). Заключение о техническом состоянии сооружений обеспечивает институт «Укрзахідпроектреставрація».
Функции проектного менеджера и генерального подрядчика выполняют специалисты компании «Технопарк ЛЗТА».
CP: Расскажите о каждом из проектов реконструкции, реализуемых компанией «Технопарк ЛЗТА».
Первым проектом, который реализован нашей компанией на базе административного здания завода, является бизнес-центр. Общая площадь 7-этажного здания составляет около 8000 м². Незавершенными пока остаются помещение кафе и фасад здания.
Уже известен состав арендаторов БЦ. В их число входят «Концерн Галнафтогаз», «Банк Універсальний», «Страхова компанія «Універсальна», «Універсальна інвестиційна група», «Житлово-будівельна компанія «Ваш дім».


Торгово-офисный центр, созданный на базе промышленного корпуса завода
фото: ЗАО «Технопарк ЛЗТА»

Второй проект – торгово-офисный центр и гостиница на базе 4-этажного здания промышленного назначения. Общая площадь сооружения составляет 14 000 м². Строительные работы проводятся в несколько очередей. Первая, площадью 1981 м², уже сдана в эксплуатацию. Ее арендаторами являются «Солди и Ко», «Линкс лаборатории», «Прогрестехбуд». Реализация второй очереди площадью 3500 м² запланирована на январь 2008 года. Третья находится на стадии проектирования. Тем не менее, уже сегодня можно говорить о таких ее составляющих, как ресторан на 200 мест и гостиница на 44 места. Введение в эксплуатацию третьей очереди, общая площадь которой составит около 8500 м², запланировано на середину 2009 года.
Третий проект – создание на базе промышленного корпуса торгово-офисного центра, проектом реконструкции которого предусмотрена надстройка мансардного этажа. Общая площадь ТОЦ составит 3200 м². На первом этаже расположатся торговые помещения, со 2 по 4 – офисы. Открытие ТОЦ планируется в октябре 2007 года.
На этапе разработки концепции функционального использования находится еще два корпуса общей площадью 20 000 м². Согласно предварительным планам, они будут реконструированы и переформатированы в торгово-развлекательный комплекс. Реализация проекта запланирована на 2009-2011 годы. Планируется, что разработка концепции целевого предназначения этих сооружений будет осуществляться одной из киевских компаний.
CP: Кто занимается вопросами сдачи торговых и офисных площадей в аренду? Какой размер арендных ставок установлен на торговые и офисные площади?
Наша компания самостоятельно осуществляет сдачу в аренду торговых и офисных помещений в собственных объектах. В зависимости от качественных характеристик здания, арендная плата на офисные площади составляет $15-$25/м²/в месяц, на торговые – $20-$30/м²/в месяц.
CP: Как решается в проектах вопрос паркингов?
Учитывая высокую плотность застройки на территории завода, мы приняли решение о демонтаже одного из производственных сооружений, на месте которого был обустроен паркинг. На сегодняшний день организовано 180 машиномест. В перспективе их количество увеличится до 450-500.
CP: Расскажите о Ваших планах относительно земельного участка на площади Мицкевича, 9. Как известно, на протяжении нескольких лет он считался проблемным ввиду конфликта, возникшего в вопросе права собственности. Решена ли эта проблема на сегодняшний день?
Участок в центральной исторической части Львова, на площади Мицкевича, 9, принадлежит «Технопарку ЛЗТА», точнее, предприятию «Центр развития недвижимости» («ЦРН»), которое было создано нами для реализации отдельного девелоперского проекта.
Месторасположение участка уникально. На сегодняшний день получить свободный участок в историческом центре Львова возможно только посредством сноса зданий. Но снос как таковой практически невозможен, поскольку все здания в центральной части города являются памятниками архитектуры. По сути, «ЦРН» владеет единственным свободным земельным участком в наиболее инвестиционно привлекательной части Львова. Уникальное месторасположение участка требует от застройщика проведения ряда особых процедур – архитектурно-исторических исследований, археологических раскопок, общественных слушаний относительно проекта застройки и т.д. Кроме того, на проект здания, которое будет построено на данном участке, распространяется действие ряда ограничений, в частности, в отношении архитектурного решения фасада.


Участок на площади Мицкевича, 9, на котором планируется строительство торгово-офисного центра
ФОТОСХЕМА: ЗАО «Технопарк ЛЗТА»

После приобретения земельного участка, в 2005 году, «Технопарк ЛЗТА» подал заявку на проведение раскопок и историко-архитектурных исследований остатков фундаментов, разработал эскизный проект и подготовился к оформлению разрешительной документации. Однако появилась информация о существовании права собственности третьих лиц на снесенное строение на площади Мицкевича, 9. Как выяснилось, в феврале 2004 года Фондом государственного имущества Украины было выдано распоряжение о передаче «подвалов и помещений» Национальному союзу художников Украины (НСХУ).
Хочу акцентировать внимание на том, что данное распоряжение было выдано через 7 лет после сноса дома, в котором когда-то художественный комбинат арендовал часть помещений, являющихся коммунальной собственностью.
Национальный союз художников Укрианы получил свидетельство на право собственности на несуществующие подвалы площадью 1007 м² снесенного здания. Отмечу, что, в соответствии с техническим паспортом снесенного дома и проведенным историко-архитектурным исследованием под руководством Николая Бевза, архитектора, профессора, вице-президента Международного совета по охране памятников и исторических мест, выяснилось, что площадь подвалов составляла около 190 м². Предприимчивые спекулянты, действуя якобы в интересах художников, стали инициаторами 7 судебных процессов. Суд принял решение о необходимости проведения строительно-технической экспертизы, в результате которой были обнаружены только остатки фундамента бывшего здания. Все судебные решения вынесены в пользу «Технопарк ЛЗТА», а право собственности Национального союза художников отменено. Оценивая потенциал данного участка, наша компания рассматривает возможность реализации на нем проектов отеля или торгово-офисного здания.
Вследствие судебных тяжб инвестиционный проект был заморожен на два года. И все-таки, мы надеемся, что к Евро-2012 центр Львова по ул. Мицкевича, 9 будет украшать современное, высококачественное архитектурное сооружение.