Технологии строительства жилья: анализ затрат и прибыли

На сегодняшний день, как известно, спрос на жилую недвижимость в разных ее сегментах превышает предложение, что проявляется, в первую очередь, в постоянном росте цен как в городах-миллионниках, так и в регионах. Причем темпы роста цен в периферийных районах городов начинают превышать аналогичные показатели центральных зон. Естественно, что в такой ситуации пытаются строить многие, но на рынке прочно завоевывают свои позиции только те компании, которые наряду с рентабельным строительством быстрее генерируют доход и прибыль, чем остальные операторы строительного рынка. Это позволяет строительным компаниям быстрее реинвестировать прибыль в создание новых объектов, тем самым увеличивая свою долю на рынке. Следовательно, лидирующие позиции занимают в конечном итоге те, кто при прочих равных условиях строит быстрее и дешевле.
Временной цикл строительства и затраты на создание недвижимости зависят, в основном, от выбора технологии. В данной статье представлены результаты влияния технологии строительства на способность строительной компании генерировать доход и прибыль в определенной временной перспективе.


СПОСОБЫ СТРОИТЕЛЬСТВА
Строительство многоэтажных жилых домов и офисных центров в Украине осуществляется, как правило, тремя способами:
– бескаркасное строительство из кирпича, при котором кирпичные стены одновременно являются несущими и ограждающими системами;
– каркасное строительство из металлоконструкций с заполнением ограждающих конструкций кирпичом или пенобетоном с облицовочным кирпичом;
– каркасное строительство из монолитного железобетона с заполнением ограждающих конструкций кирпичом или пенобетоном с облицовочным кирпичом.
Влияние этих технологий на способность компании генерировать дополнительный доход во временной перспективе и было положено в основу расчетов. Помимо этого, в расчеты был включен вариант возведения многоэтажных строений по технологии быстровозводимых зданий из легких металлических конструкций. Строительство многоэтажных зданий из металлокаркаса в Украине применяется, но пока не распространено из-за отсутствия нормативной базы, но широко применяется, например, американскими компаниями.
Для определения инвестиционной привлекательности предполагаемого к строительству жилого дома «под ключ» экспертами строительной компании ОАО «Днепростальконструкция» были просчитаны параметры восьми вариантов строительства здания, имеющего размер в плане 42 на 24 метра с высотой этажа 3,5 метра и этажностью здания 5, 10 и 17. Выбор именно такой этажности не случаен, так как при увеличении количества этажей после указанных уровней появляются обязательные дополнительные инженерные системы, такие как лифтовые узлы, автоматические системы дымоудаления, повысительные насосные станции, удельные затраты на которые из расчета на 1 м² недвижимости имеют наименьшее значение при максимальной этажности. Среди технологий строительства рассматривались следующие варианты:
1)    бескаркасное строительство из кирпича;
2)    каркас из монолитного железобетона с ограждающими системами из пенобетона с облицовкой кирпичом;
3)    каркас из монолитного железобетона с ограждающими системами из кирпича;
4)    каркас из сборного железобетона с ограждающими системами из пенобетона с облицовкой кирпичом;
5)    каркас из сборного железобетона с ограждающими системами из кирпича;
6)    каркас из металлоконструкций с сэндвич-панелями и дополнительным утеплителем;
7)    каркас из металлоконструкций с ограждающими системами из пенобетона с облицовкой кирпичом;
8)    каркас из металлоконструкций с ограждающими системами из кирпича.
Каждая технология строительства при соответствующей этажности была оценена по следующим показателям:
– себестоимость строительно-монтажных работ (СРМ) 1 м² недвижимости;
– время строительства одного здания (строительный цикл);
– количество зданий, которые можно построить по данной технологии за 5-летний период;
– прибыль до налогообложения от продажи 1 м² недвижимости, созданной за один строительный цикл;
– валовая прибыль за 5-летний период при строительстве зданий соответствующей этажности.


РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТОВ
Результаты расчетов приведены в таблице. Для удобства сравнения результатов финишная отделка, оконные блоки и двери, отопление, сантехника, лифты и прочие инженерные коммуникации принимались во всех вариантах строительства одинаковыми, что можно отнести также к прочим равным условиям. В расчетах заложены не конкретные, а усредненные данные по объектам строительства ОАО «Днепростальконструкция» и других застройщиков Днепропетровского региона. Приведенные цифры учитывают весь комплекс строительно-монтажных работ здания – от устройства оснований и фундаментов до отделки помещений, но без наружных инженерных сетей и благоустройства территории.
 


    


    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    
    
    
    

Результаты расчетов стоимости строительства зданий
Показатели	Этажность	Технология строительства
		1	2	3	4	5	6	7	8
Себестоимость СМР, грн. на 1 м2	5	2125	2217	2253	2475	2525	2548	3477	3543
	10	2053	1745	1818	2064	2335	2355	3084	3275
	17	2041	1491	1796	2039	2113	2080	2965	3024
Время строительства здания, месяцев	5	21	17,5	17,5	16	16	7	14	16
	10	30	25	25	22	22	13	21	23
	17	42	35,5	35,5	30	30	18	31	33
Количество домов, построенных за 5 лет	5	2,9	3,4	3,4	3,8	3,8	8,6	4,3	3,8
	10	2,0	2,4	2,4	2,7	2,7	4,6	2,9	2,6
	17	1,4	1,7	1,7	2,0	2,0	3,3	1,9	1,8
Прибыль в грн. от продажи 1 м2 за 1 строительный цикл до налогообложения	5	2875	2783	2747	2525	2475	2452	1523	1457
	10	2947	3255	3182	2936	2665	2645	1916	1725
	17	2959	3509	3204	2961	2887	2920	2035	1976
Валовая прибыль в млн. грн. за 5-летний период до налогообложения	5	41,1	47,7	47,1	47,3	46,4	105,1	32,6	27,3
	10	58,9	78,1	76,4	80,1	72,7	122,1	54,7	45,0
	17	71,9	100,8	92,1	100,7	98,2	165,5	67,0	61,1

 



Прибыль рассчитывалась исходя из условной цены продажи конечному покупателю недвижимости 5000 гривен за 1 м² (для расчетов можно было брать и иную цену продажи, но это не изменило бы зависимости, которые были выявлены в результате исследования). Полученные результаты объясняют тенденции в строительстве многоэтажных зданий, которые сложились на данный момент и ориентируют будущее развитие строительных технологий.
Результаты расчетов показывают, что:
1. Прибыль от продажи 1 м² недвижимости при строительстве одного здания увеличивается с повышением этажности во всех вариантах строительства (см. график 1, на котором синий столбик соответствует значениям прибыли для 5-этажных, бежевый – для 10-этажных, красный – для 17-этажных зданий всех видов строительства. В последующих графиках сохраняется соотношение цветов столбиков и этажности зданий).
2. Соответственно, себестоимость строительно-монтажных работ 1 м² недвижимости при строительстве одного здания уменьшается во всех вариантах строительства при увеличении этажности (см. график 2).
3. Наибольшая прибыль от продажи 1 м² недвижимости при строительстве одного здания достигается при следующем варианте строительства: каркас из монолитного железобетона и этажность здания 17 этажей. Довольно высокий результат при использовании этого вида строительства дает вариант 10-этажного здания. В этом случае ограждающие системы предпочтительнее создавать из шлакобетона с облицовкой кирпичом.
4. Самый короткий цикл строительства достигается по технологии, включающей монтаж каркаса из легких металлоконструкций с ограждающими системами из сэндвич-панелей с дополнительным утеплителем. Самый длительный цикл – при строительстве бескаркасного здания из кирпича. Здания с каркасом из монолитного железобетона имеют строительный цикл короче, чем с использованием технологии бескаркасного строительства из кирпича, но в два раза длиннее, чем строительство многоэтажных зданий из металлоконструкций с сэндвич-панелями (см. график 3).
5. При непрерывном осуществлении строительства в течение 5 лет наиболее прибыльным (за счет влияния такого фактора, как быстрота строительства) является вариант с использованием металлоконструкций и сэндвич-панелей с дополнительным утеплителем. Величина валовой прибыли при строительстве по этой технологии в 1,5-2 раза выше, чем при строительстве многоэтажных зданий с каркасом из монолитного или сборного железобетона (см. график 4).