Таунхаусы в Украине: теория и практика


Прежде чем мы обратимся к специфике зарождения рынка таунхаусов в нашей стране, необходимо разобраться в самом понятии «таунхаус». В связи с тем, что в украинском законодательстве такое понятие отсутствует, участники отечественного рынка трактуют его по-своему. Так, по словам Виктора Денежука, начальника отдела инвестиционного консалтинга компании «ВиВаСтрой», «многие относят к этому сегменту сблокированные дома на 2 секции, хотя правильнее было бы определять такие постройки как дуплексы. Застройщики позиционируют двухсекционные дома как таунхаусы потому, что для отечественного потребителя понятие «дуплекс» практически не несет никакой информации, а «таунхаус» уже начинает приживаться. Такая неоднозначность будет существовать до тех пор, пока на самом высшем законодательном уровне не будет четко обозначена классификация данного типа недвижимости».
Свою версию понятия «таунхаус» приводит Тарас Зябкин, начальник отдела маркетинга ОАО «Трест «Киевгорстрой-1» имени М. П. Загороднего». По его словам, «классический таунхаус – это жилье полуквартирного типа в два-три этажа с отдельным входом. В таких домах обычно присутствует место для парковки или гараж. Строятся таунхаусы в одну линию с остальными зданиями. На сегодняшний день, – продолжает эксперт, – таунхаус представляет собой некий симбиоз городской квартиры и загородного дома. Это сегмент жилой недвижимости, в котором у владельцев нет соседей сверху и снизу, но при этом есть соседи по бокам. Такое соседство можно условно назвать минимальным, так как у рядом живущих семей нет совместных территорий, таких как лестницы, коридоры и т.п. К тому же, в таком доме у каждой семьи есть свой небольшой участок земли, куда можно вынести барбекю или поставить будку для собаки».


КЛАССИФИКАЦИЯ
Обычно таунхаусы делятся на 2-секционные (дуплексы), трех-, пяти- и восьмисекционные. Если же секций больше, то такое строение определяется как многоквартирный дом. Стоит обратить особое внимание на то, что иногда под таунхаусами понимают многоквартирные дома, в которых каждая семья занимает отдельный этаж.


РАСПОЛОЖЕНИЕ
Эксперты расходятся во мнении о том, где следует располагать таунхаусы. Так, Тарас Зябкин считает, что «в классическом варианте такие дома возводятся в центральной части больших городов, либо на их окраинах – в зеленых районах с хорошей экологией.
Первый вариант могут позволить себе очень немногие города Европы. Таунхаус – это, в первую очередь, жилье семейного типа, а, следовательно, экология и минимальная загазованность являются важнейшими факторами успешной реализации проектов в этом сегменте недвижимости. Из-за малой плотности населения и, соответственно, меньшей транспортной нагрузки окраины полностью отвечают всем экологическим требованиям, потому наиболее приемлемым является второй вариант размещения таунхаусов. Такое расположение благоприятно и с позиции обеспечения инфраструктурой. Например, для обслуживания улицы таунхауса вполне достаточно одного магазина.
На сегодняшний день в Украине таунхаусы в классическом понимании отсутствуют. Хотя в Киеве была возможность возведения такого жилого района на территории урочища Гончары-Кожемяки. Но, несмотря на то, что эта территория максимально соответствовала всем требованиям относительно расположения таунхаусов и площади под застройку, реализовать эту идею не удалось по целому ряду причин. Во-первых, к данной территории Управление охраны памятников истории, культуры и исторической среды предъявило особые требования. Во-вторых, к продвижению данного типа жилья на момент начала проектирования (1999 год) оказались не готовы как сами архитекторы, так и рынок недвижимости в целом.
В итоге в урочище возвели несколько отдельных особняков на одну семью, а также многоквартирные дома. Хотелось бы отметить, что некое подобие таунхаусов там все же есть – это два особняка на одну семью с общей стеной и небольшими участками земли во дворе.
В целом в Украине рынка таунхаусов как такового фактически нет. Есть попытки внедрить таунхаусы в состав коттеджных городков, что в принципе не совсем правильно, поскольку использование данного типа домов при строительстве коттеджных городков – это фактически экономия на земельных участках там, где ее быть не должно. Для каждого коттеджа должен быть предусмотрен достаточно большой участок, тем не менее, практически во всех реализующихся на сегодняшний день проектах присутствует хотя бы одна линия таунхаусов. Мне кажется, что потребители пока не готовы приобретать таунхаусы за городом, да и само определение «таунхаус» подразумевает городское расположение подобных объектов».
Однако другие участники рынка не принимают исключительно «городскую прописку» таунхаусов. Так, Евгений Некрасовский, начальник отдела продаж компании «Таунхаус-Украина», считает, что «в ближайшем будущем развитие данного класса жилья в Киеве нереально, и потому, если речь идет о таунхаусах, то это автоматически означает жилье в пригороде». Не согласен с этим мнением Тарас Зябкин. По его словам, «развитие данного сегмента жилья в Киеве возможно, и одним из факторов, необходимых для активизации рынка таунхаусов, является открытие в городе новых больших территорий для строительства. Резервом в этом отношении являются неосвоенные пока зоны массового размещения устаревших складских помещений. Находятся они в нескольких местах: на Оболони и со стороны Пущи-Водицы. «Таунхаусные» перспективы есть даже у Левого берега, но здесь процесс тормозят проблемы, связанные с фактическим отсутствием в этой зоне деловой жизни и плохой транспортной ситуацией. Однако, в долгосрочной перспективе, лет через 15, оживление возможно и здесь. В южном направлении самым перспективным является район Телички. Проработка этого участка ведется уже несколько лет, но пока безрезультатно. Можно предположить, что таунхаусы как раз и станут тем решением, которое наконец активизирует работы в этом районе.
Возможно развитие данного вида жилья и в более близких к центру зонах, например, в районе Петровки, хотя большинство застройщиков на сегодняшний день склоняется к мысли о коммерческом использовании этих территорий и возведении здесь торговых и развлекательных центров, но все же вариант с застройкой таунхаусами исключать нельзя.
Перспектива есть и у Рыбальского острова, хотя, опять же, на сегодняшний день многие склоняются к мысли о возведении там центра деловой активности, предполагающем решение транспортных проблем в центре города. Однако, на мой взгляд, перенос-бизнес активности из района Крещатика на Рыбальский остров не решит этих проблем кардинально, так как, во-первых, расстояние между районами небольшое и основные транспортные пути все равно будут проходить через Крещатик и Бессарабку, а во-вторых, в районе Крещатика и на прилегающих к нему центральных улицах уже находятся многие бизнес-центры. Потому идея использования Рыбальского острова как нового жилого массива имеет шансы на существование, и для таунхаусов там будет очень хорошее место».
В целом, оценка экспертов в отношении существования киевского рынка таунхаусов довольно противоречива. Так, большинство экспертов склонны считать, что таунхаусов в классическом варианте в Киеве нет, и в ближайшем будущем они не появятся. Однако, на сегодняшний день в городе уже реализованы некоторые проекты, опровергающие это мнение. Один из них – это ряд таунхаусов в районе оболонских Липок.
Еще один проект планируется возвести на Позняках. По словам его участников, это будет система кварталов малоэтажной застройки протяженностью 80-100 метров. В комплексе планируют построить несколько типов зданий. Среди них – 2-3-этажные дома с внутренними дворами, 4-5-этажные дома, обрамляющие массив по периметру, и несколько более высоких зданий, выполняющих роль архитектурных доминант. Общая площадь планируемой застройки составляет 80 гектаров. Строительство и продажа объекта начнется уже осенью следующего года. Помимо этого, создание таунхаусов запланировано в рамках многофункционального комплекса «Капитал Центр» по улице Глубочицкой.
Однако, если принимать во внимание основную тенденцию развития рынка жилья в столице, то о массовом строительстве и проектировании таунхаусов говорить пока нельзя. Такая ситуация объясняется неудовлетворенным спросом на жилье среднего класса и вполне понятной экономической мотивацией большинства девелоперов, стремящихся выжать из каждого квадратного метра земли максимальную прибыль.
Продолжает Тарас Зябкин: «Пятно застройки под группу таунхаусов по размерам приблизительно сравнимо с площадью, выделяемой под высотку на 300 квартир, финансовая прибыль от реализации которой в 10 раз превышает доход от продажи таунхаусов. В такой ситуации застройщики, естественно, отдают предпочтение высотному строительству».
Во многом именно по этой причине таунхаусы пока осваивают живописные киевские окрестности. Специалисты отмечают, что фактически во всех пригородных коттеджных городках они занимают от 20% общей площади. Такое перевоплощение городского, в классическом варианте, жилья в пригородное выгодно как застройщикам, так и покупателям, поскольку первые получают возможность максимизировать прибыль от использования небольших участков земли, а конечные потребители приобретают квадратные метры жилья по более доступным ценам.
По словам Тараса Зябкина, «перекочевать в столицу таунхаусы смогут только тогда, когда среднему классу надоест покупать квартиры, и основным носителем спроса станет та его часть, которая по ряду причин не хочет переезжать в коттеджные городки (не каждый готов отказаться от жизни в городе со всеми ее плюсами и минусами). В то же время, когда средний класс будет сформирован, места, подходящие для строительства загородного жилья в непосредственной близости от Киева, будут заняты».


НОСИТЕЛИ СПРОСА
Специалисты отмечают, что таунхаусы призваны обеспечить качественным жильем представителей только формирующегося сегодня в Украине среднего класса, хотя возможен также вариант частичного удовлетворения верхней прослойки потребителей, формирующих спрос на жилье эконом-класса. Однако необходимо отметить, что в качестве жилья эконом-класса могут рассматриваться исключительно загородные таунхаусы. Продолжает Тарас Зябкин: «При сегодняшних ценах на землю в городе, которые в ближайшем будущем вряд ли будут понижаться, использование городских таунхаусов в качестве жилья эконом-класса невозможно. Для возведения одного такого дома необходимо 5 соток земли, соответственно для 10 домов их нужно 50. Так что только стоимость участка будет составлять минимум $100 000, плюс стоимость самого строительства 200 метров – от $1,5 до 2 тысяч за м2. В результате набегает сумма, никак не вписывающаяся в рамки жилья эконом-класса, но полностью удовлетворяющая потребности людей со средним уровнем доходов, способных приобрести квартиры на новой Оболони».
Несколько иначе обстоят дела с определением «среднестатистического портрета» покупателя таунхаусов в пригороде. По словам Виктора Денежука, «в России таунхаусы уже давно перешли в эконом-категорию, в то время как в Украине такое жилье позиционируется исключительно как бизнес-класс. Например, коттеджный городок «Золотые ворота» предлагает таунхаусы по 214 метров стоимостью $1800 за м2, что для эконом-класса абсолютно неприемлемо. У нас пока нет даже необходимого объема коттеджного строительства для того, чтобы выводить среднюю стоимость квадратного метра. Вероятнее всего, многие отечественные застройщики в скором времени будут переориентировать свой бизнес на эконом-класс и позиционировать таунхаусы именно как жилье, доступное широким слоям населения. Но это касается исключительно коттеджных городков в окрестностях Киева и других городов-миллионников».
Евгений Некрасовский считает, что «основная группа потребителей таунхаусов – это люди, которые хотят жить за городом, но не могут позволить себе отдельный коттедж. В принципе, за те деньги, которые придется отдать за новую квартиру в Киеве, можно купить таунхаус вдвое большего метража, при этом такое жилье не идет ни в какое сравнение с городским по экологическим характеристикам. При этом таунхаусы гораздо дешевле отдельных коттеджей». Более того, эксперты отмечают, что в сравнении с эксплуатационными затратами отдельных коттеджей таунхаусы гораздо экономичнее. По мнению Виктора Денежука, «это объясняется тем, что все внутренние сети нужно подводить не под каждый дом отдельно, а под одно строение, с последующим разветвлением по стоякам».


СИТУАЦИЯ В РЕГИОНАХ
Как отмечает Виктор Денежук, «стихийная стройка загородного жилья в регионах Украины началась давно, а вот организованное строительство коттеджей с соответствующей инфраструктурой, которая соответствовала бы понятию коттеджного городка, началось около двух лет назад. Сегодня в каждом городе-миллионнике есть всего по нескольку таких проектов. Например, в Днепропетровске есть городок «Золотые ключи». Он считается одним из самых больших и включает около тысячи домов. Остальные проекты находятся только на стадии проектирования, хотя этот город в принципе обладает серьезной перспективой. То же можно сказать и про Львов, где сейчас строится два городка, ориентированных, естественно, на элиту, поэтому понятие «эконом» там пока даже не упоминается. Все регионы Украины, – продолжает эксперт, – стоит разделить на платежеспособные и доходные. Первые – это города-миллионники, в которых люди покупают коттеджи за городом для постоянного проживания. Ко вторым относятся те, население которых приобретает загородные дома преимущественно для отдыха.
Сейчас коттеджное строительство такого направления развивается в основном в Крыму и Закарпатье. В Крыму пока есть только 2 городка с таунхаусами. В одном из них – «Гурзуфский парк», около пгт. Гурзуф – продается 18 таунхаусов по 200 метров, ориентированных на элитный класс. Второй городок строится в районе Малого Маяка.
Подобные проекты начали появляться и в Карпатах. На сегодняшний день там реализуется проект «Ясная поляна» около Буковели, в состав которого входят 3- и 5-секционные таунхаусы. Но, опять же, эти дома ориентированы на элитных покупателей, поскольку Карпаты – это рекреационная зона, в которую приезжают отдыхать. Городки эконом-класса планируются к реализации в Харькове, Днепропетровске и Одессе».


ОСОБЕННОСТИ БИЗНЕСА
Сегодня под строительство коттеджного городка на ближайшем расстоянии от Киева уже довольно сложно найти подходящий земельный участок, что создает определенные трудности для развития данного вида бизнеса. С другой стороны, если участок все же найден, вложенные в строительство городка средства инвестор сможет вернуть в течение года после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому, несмотря на все сложности, этот рынок развивается, и сегодня на нем присутствует несколько интересных проектов, в частности, на Житомирской трассе и под Броварами.
По словам Виктора Денежука, «в этих городках все ориентировано на дома эконом-класса, таунхаусы и многоквартирные дома. Основная задача таких городков заключается в удовлетворении спроса на недорогое жилье надлежащего качества в непосредственной близости от города. Выход этих проектов на рынок планируется только через два года».
Стоит отметить, что к 2008 году в Киевской области планируется реализовать порядка 500 тысяч м2 загородного жилья, серьезную долю которых составят таунхаусы. Эксперты рекомендуют застройщикам при освоении проектов таунхаусных городков пользоваться опытом россиян. Так, по словам Виктора Денежука, в Подмосковье на сегодняшний день существует уже порядка 47 таунхаусных городков, при этом 10 из них располагается непосредственно в черте российской столицы.


НЫНЕШНЯЯ СИТУАЦИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ
По результатам опросов консалтинговых компаний, порядка 50% людей, планирующих покупку квартиры в новом жилом доме, задумывается о приобретении жилья в коттеджном городке. Такая тенденция объясняется переориентацией потребителя на качественное обслуживание и соответствующий уровень сервиса. Сегодня многих покупателей загородного жилья уже не устраивает жизнь в районах стихийной застройки. Эксперты отмечают, что вышеназванные 50% – это более чем значительная часть платежеспособного населения страны, а учитывая тот факт, что пока в Украине ежегодно сдается сравнительно небольшое количество загородных квадратных метров, спрос остается преимущественно неудовлетворенным. Однако, несмотря на это, клиенты риэлторских компаний все еще с недоверием относятся к такому типу жилья, как таунхаус.
По словам Виктора Денежука, данный тип жилья только начинает завоевывать рынок, и его развитие будет происходить, скорее всего, по российскому сценарию: «Девелоперам не стоит рассчитывать исключительно на покупателей, желающих жить в 15-20-километровой зоне. Для данного сегмента жилья вполне возможны проекты и в 30-километровой зоне, но в этом случае возникают дополнительные трудности, связанные с удаленностью городка от столицы. Потому, чтобы такие проекты были успешными, они должны быть довольно крупными (на 100 и более домов), с очень серьезной инфраструктурой».
По данным экспертов, в пригороде Киева на сегодняшний день реализуется несколько проектов с таунхаусами, в частности, «Золотые ворота», «Зеленый гай», «Город солнца» и «Три реки».
Что касается ближайшего будущего, то, по словам экспертов, цены на таунхаусы будут расти, и сейчас очень трудно предсказать, насколько значительным будет этот рост. Что касается стандартного метража, то, по экспертным оценкам, в ближайшем будущее средняя площадь таунхауса будет составлять около 220 метров. Однако пока что основная масса застройщиков старается возводить жилье максимально большого метража. Специалисты отмечают, что спрос на коттеджное и таунхаусное строительство не будет удовлетворен еще как минимум три года, в связи с чем планируется выход на рынок ряда новых компаний.
Как отмечает Виктор Денежук, «в Европе до 30% городского населения живет за городом. Там довольно распространена практика строительства коттеджного городка по проекту, проверенному определенными маркетинговыми исследованиями. Собственно, поиски земельного участка ведутся под конкретный проект. В Украине же все происходит с точностью до наоборот. Сначала получаются права на землю, и только после этого, уже под конкретный участок, делается проект городка».


ПРОБЛЕМЫ РЫНКА
По словам Виктора Денежука, «основное количество проблем на украинском рынке недвижимости возникает из-за несовершенства законодательства. Это является причиной того, что около 60% коттеджных городков, строящихся под Киевом, не афишируется, так как зачастую спорные вопросы с оформлением земли каждый застройщик решает по-своему».
По мнению экспертов, серьезным препятствием на пути развития таунхаусного бизнеса является процедура оформления земли. По словам участников рынка, иногда оформление участка может занять до двух лет, причем из этого срока сам землеотвод занимает около месяца, а остальное время уходит на разработку проекта под него и утверждение в местных органах власти. Нередки случаи, когда сами представители районных администраций могут посчитать отведенный участок непригодным для коттеджного строительства. В регионах ситуация несколько проще, и вся процедура отвода и утверждения проекта может занять около двух месяцев.
Еще один негативный фактор – это отсутствие в данной сфере жилого строительства иностранных инвестиций, вызванное, в частности, несовершенством нашего законодательства, в котором, в частности, отсутствует понятие «коттеджный городок», а о таунхаусах говорить пока и вовсе не приходится, что служит еще одним доказательством отставания законодательных инициатив от развивающегося бизнеса.