Николай Толмачев, генеральный директор фирмы «ТММ» фото: Олег Сидоренко
Николай Толмачев, генеральный директор фирмы «ТММ»: Я начинал свою предпринимательскую деятельность с научно-технических разработок, их продажи, и никогда не прекращал этим заниматься. Научно-технический потенциал нашей фирмы высок, у нас много оригинальных разработок в различных сферах, в том числе в строительстве, где мы внедряем новые технологии и современное оборудование. Поэтому «Дом Техники» – естественный для нас этап развития. Этой идее более 10 лет. В Украине есть общество изобретателей и рационализаторов. Когда-то оно получило площадку под строительство «Дома Техники», был разработан проект и даже заложен первый камень. Проект предполагал помещения для кружков технического творчества, выставочные залы научно-технических достижений и многое другое. В современных экономических условиях это утопия. И хотя сегодня мы возвращаемся к некоторым прежним общественным институтам, проект должен иметь надежную коммерческую основу. Говорят, как корабль назовешь, так он и поплывет. Поэтому само название торгово-офисно-выставочного комплекса привлечет сюда соответственно ориентированные структуры. В название «Дом Техники» мы заложили определенную идею, а идеи, как известно, со временем принимают материальную форму. CP: Насколько, с вашей точки зрения, реально заполнить такой специализированный комплекс арендаторами? В Украине уже есть технопарки, много научных направлений, разработок, которые получают практическое применение. «Дом Техники» будет строиться около двух лет, завершение работ намечено на конец 2005 года. За это время возрастет концентрация капитала, монополизируются промышленные предприятия. А накопленные капиталы нужно куда-то реинвестировать. Примеры других стран, скажем, той же Японии, показывают, что вложения в высокие технологии являются самыми доходными. Срок окупаемости дольше, но доходность намного превосходит прибыль от торгового оборота, посредничества и прочего. Удержать накопленный капитал можно, только постоянно развиваясь. И без технологического переоснащения предприятий украинским предпринимателям трудно будет конкурировать со странами, входящими в ВТО, ЕС, и даже на рынках СНГ им будет тяжело удержаться. Так что «Дом Техники» я оцениваю как перспективный и своевременный проект. CP: Почему для нового комплекса вы выбрали площадку на Левом берегу? Как правило, мы не располагаем большими возможностями выбора. А для «Дома Техники» площадка была определена еще в 1992 году. Там мы и строим, заключив партнерский договор с обществом изобретателей и рационализаторов. Проект тоже был выполнен более 10 лет назад, но мы модернизировали его с учетом современных строительных технологий. Когда он будет более детально проработан, начнем приглашать инвесторов к долевому участию в строительстве. Начальный этап строительства мы обычно финансируем за счет собственных средств, и сейчас уже ведутся работы на свайном поле. CP: Вы сожалеете о том, что «Дом Техники» строится не в центре Киева? Нет. Я считаю, что район станции метро «Левобережная» очень перспективен. Со временем здесь сформируется один из деловых центров Киева. Транспортное сообщение с Правым берегом удобное. Сейчас я быстрее попадаю на Крещатик с Левобережья, чем из нашего офиса на ул. Гали Тимофеевой. Проект «Дома Техники» предусматривает подземный и наземный паркинги, по плану развития квартала застройки здесь будут удобные транспортные развязки, подходы со стороны гостиницы «Турист» и станции метро. На крыше «Дома Техники» планируем сделать вертолетную площадку. Сегодня это кажется фантастикой, но вертолетная площадка заложена в проекте, и она будет. Правда, когда начнут летать вертолеты, сказать пока не могу. CP: Вертолетная площадка на крыше комплекса – следствие того, что в прошлом вы занимались авиастроением? Мы и не переставали им заниматься – разработали самолет, сейчас проектируем вертолет. Внутригородские полеты в мегаполисах становятся необходимостью. Сейчас уже выпускаются маленькие четырехместные вертолеты, они как воздушные такси. Такой вертолет создает не больше шума, чем проезжающий автомобиль. В Украине маленькие вертолеты тоже есть – частные, клубные. У нас нет технических препятствий для внедрения внутригородских вертолетов, если говорить о самих машинах, есть препятствия организационные и законодательные. Нужны диспетчерские пункты, станции технического обслуживания, взлетно-посадочные площадки, законодательная регламентация. CP: Считаете ли вы, что конъюнктура рынка бизнес-центров в ближайшие 2-3 года будет побуждать девелоперов и застройщиков к созданию объектов офисной недвижимости не в центре, а на окраинах Киева? Думаю, что офисные центры вскоре будут строить чуть ли не за окружной дорогой. Подходящих свободных площадок, таких, чтобы можно было сделать достаточно вместительный и удобный паркинг, удобные въезды и выезды, транспортные развязки на прилегающей территории, в центре Киева уже практически нет. Снос старых зданий значительно повышает стоимость строительства. Я считаю, что наиболее правильным было бы построить бизнес-сити, деловой город на 40-50 гектарах, обеспечив его всем необходимым. В Киеве фактически нет единой городской концепции развития бизнес-центров. Одним из лучших городов в этом отношении я считаю Барселону, она построена уникально, там даже автомобильных пробок никогда не бывает – цельный, монолитный, красивый городской ансамбль. CP: Рядом с будущим «Домом Техники» находится большой выставочный комплекс, где проходят мероприятия научно-технической направленности. Это не помешает развитию вашего объекта? Наоборот, такое соседство будет полезным. Компаниям, которые регулярно участвуют в выставках, удобно иметь офисы рядом с выставочным комплексом. В «Доме Техники» тоже будут выставочные площади, но они предназначены для постоянно действующих экспозиций, которые отличаются от периодических выставок. CP: В каком классе офисной недвижимости вы будете позиционировать «Дом Техники»? Это будет класс В+. Проектный макет «Дома Техники» Макет: ТММ
CP: Кто разрабатывал концепцию «Дома Техники», и в чем ее особенности? Концепцию разрабатывала маркетинговая служба нашей фирмы. В комплекс входят торговый центр, выставочные и офисные помещения. Вокруг «Дома техники» много жилых домов, население которых имеет в основном средний уровень доходов. Жилищное строительство в микрорайоне продолжается, и уже сейчас ресурсы местной сервисной инфраструктуры почти исчерпаны. Поэтому мы планируем в одной из частей комплекса (в 4-этажном круглом секторе) торговый центр с товарами повседневного спроса, рассчитанными на средний класс. В комплексе будут также кафе, бар, салон красоты, зоны отдыха. Офисную часть комплекса в двух башнях обеспечат современной инженерной и сервисной инфраструктурой. Максимальное количество этажей – 14. Площадь земельного участка для застройки – 6 895 м2; общая площадь комплекса – 40 187 м2; магазинов и выставочных залов – 11 668,10 м2; офисных помещений – 16 091,68 м2; паркинг рассчитан на 270 машиномест. В районе метро «Левобережная» другой офисной структуры сейчас нет. Под офисы сдаются только помещения в проектных институтах на ул. Марины Расковой, но там нет возможности обеспечить арендаторов сервисом современного уровня. Поэтому мы имеем все основания рассчитывать, что «Дом Техники» пустовать не будет. CP: Будут ли арендаторы отбираться по принципу соответствия их деятельности названию комплекса, т.е. только «технари»? В первую очередь мы ведем переговоры с технопарками. Но «техника» – емкое понятие и предполагает очень широкий спектр деятельности, в том числе консалтинг, аудит, юридические услуги. Думаю, специальный отбор нам не понадобится, все сложится естественным образом. CP: На Западе распространена практика built to suit, когда объект торговли строится девелопером исключительно под конкретного арендатора с учетом всех его пожеланий. Внедряет ли ваша фирма built to suit? По такому принципу мы строим даже жилые дома. Монолитно-каркасное строительство позволяет легко делать внутреннюю перепланировку, остальное – нюансы. Когда квартиры в жилом доме, помещения в офисном или торговом центре оборудованы соответственно потребностям их владельцев, арендаторов, удобно всем. В противном случае здание постоянно находится в состоянии реконструкции и ремонта.
