Svitland Ukraine – украинский девелопер с израильскими корнями
Насколько известно, холдинг Fishman Holding начал развитие девелоперского бизнеса в странах СНГ с российского рынка. Этот опыт оказался удачным?На сегодняшний день в портфеле Svitland Development имеется два активных проекта – ТОЦ Silver Breeze в Киеве и «Парк высоких технологий» в Минске (на фото – проект ТОЦ Silver Breeze)проект: SVITLAND UKRAINEЭдди Прилепский: Интересы холдинга на российском рынке представляет компания Mirland Development Corporation, которая была создана в 2002 году. За два года своей деятельности компания вошла в несколько проектов в Москве, два из которых завершила. В докризисный период Mirland Development Corporation провела IPO на Лондонской фондовой бирже и привлекла около $300 миллионов. После этого успешного цикла было принято решение о расширении присутствия холдинга в СНГ, в частности, в таких странах как Украина, Беларусь, а также в Литве. В результате была создана компания Svitland Development.Начиная с 2007 года, компания вошла в 10 проектов недвижимости в Украине и в два проекта в Беларуси, инвестировав в общей сложности около $100 миллионов. Однако в кризисные годы, как и большинство девелоперов, мы пересмотрели собственную стратегию деятельности и в результате вышли из одного проекта в Беларуси и из двух в Украине.На сегодняшний день в портфеле Svitland Development имеется два небольших по площади реализованных объекта в Луганске и Лисичанске, но основное внимание и наибольшие ожидания связаны с двумя новыми проектами – ТОЦ Silver Breeze в Украине и «Парк высоких технологий» в Беларуси.Свою деятельность на украинском рынке холдинг ведет посредством дочерней компании – Svitland Ukraine.ЭДДИ ПРИЛЕПСКИЙфото: «CP»Год рождения: 1970Место рождения: Гомель, БеларусьМесто жительства: Тель-Авив, ИзраильОбразование: MBA института управления ИзраиляЗанимаемая должность: генеральный директор компании Svitland Development.Предполагает ли схема ведения девелоперского бизнеса компании Svitland Ukraine участие местных партнеров в проектах?ЭП: Изначально стратегия компании основывалась на реализации проектов совместно с локальными партнерами, задача которых заключалась в управлении проектом, в то время как Svitland Ukraine должна была выступать в качестве инвестора. Со временем стало ясно, что эта схема не будет работать, особенно в условиях кризиса. Поэтому мы провели обширную реструктуризацию отношений с партнерами, многие из которых с началом кризиса не смогли участвовать в проектах. Таким образом, на сегодняшний день во всех проектах компания Svitland остается практически 100-процентным собственником. Единственный проект, в котором сохранились партнерские отношения, – это торгово-офисный центр Silver Breeze, строительство которого ведется в Киеве. С компанией «УИИК» – нашим партнером в данном проекте – у нас сложились особые взаимоотношения, поскольку она выступает не только инвестиционным партнером, но и генеральным подрядчиком. Между нами возникают противоречия в некоторых вопросах, но в целом это эффективное и качественное сотрудничество.С какими архитектурными бюро и консалтинговыми компаниями Вы работаете в Украине?ЭП: Мы привлекаем как западных, так и локальных архитекторов, которые впоследствии адаптируют проекты к украинским строительным нормам. Однако бывают исключения. Так, проект Silver Breeze был полностью разработан украинским архитектором Сергеем Бабушкиным, после чего наш архитектор внес в проект некоторые изменения.Что касается сотрудничества с консультантами, мы обязаны работать с лучшими, потому что этого требуют наши инвесторы. Так, нашими аудиторами являются компании Ernst & Young и Baker Tilly, брокерами – ведущие международные компании: Jones Lang LaSalle и CBRE. По вопросам технического консалтинга мы успешно сотрудничаем с международной компанией Аecom.Юлия Басараб: То, что мы привлекаем зарубежных архитекторов, дизайнеров и консультантов, объясняется в первую очередь тем, что украинский рынок не может предоставить тот уровень опыта в проектировании и строительстве объектов коммерческой недвижимости, который имеется у западных специалистов. Западные консультанты более глубоко знакомы с проблемами, с которыми часто сталкиваются торговые или офисные центры. К примеру, у многих торговых центров в Украине существуют проблемы с кондиционированием: зимой в помещении очень жарко, летом – холодно. За рубежом подобной проблемы давно не существует.ЭП: Мы привлекаем к сотрудничеству специалистов, которые участвовали в десятках подобных проектов и всегда знают, на что обязательно необходимо обратить внимание. К примеру, всегда необходимо тщательно подходить к вопросу инженерии – энергообеспечения, вентиляции, кондиционирования, а также обращать внимание на другие точечные вопросы, например, оснащенность объекта лифтами, которые, в первую очередь, должны отвечать современным требованиям.Расскажите более подробно о портфеле проектов Svitland Development.ЭП: На сегодняшний день в портфеле компании Svitland Development имеется два активных проекта – ТОЦ Silver Breeze в Киеве (общая площадь – 75 715 м2) и «Парк высоких технологий» в Минске (Беларусь) общей площадью 90 000 м2.Проект «Парк высоких технологий» чем-то похож на российский инновационный центр «Сколково». Речь идет о создании зоны высоких технологий, резидентами которой станут компании, занимающиеся исключительно программным обеспечением. На сегодняшний день зарегистрировано около 120 резидентов этого парка, из них около 60 – иностранные компании, и 60, соответственно, – локальные.«Парк высоких технологий» – проект, в состав которого войдут два офисных и пять жилых зданий, небольшой торговый центр и фитнес-центр, оператором которого станет, скорее всего, известная на украинском рынке компания. Строительство парка мы начали около 8 месяцев назад. На данный момент ведется строительство офисных зданий. Первое строение общей площадью 16 000 м2 будет завершено в декабре 2012 года. Общий объем инвестиций в реализацию «Парка высоких технологий» оценивается в $100 миллионов.Исходя из опыта деятельности Вашей компании, в какой стране – Украине или Беларуси – зарубежному инвестору проще вести бизнес?ЭП: В Беларуси работа иностранных инвесторов осуществляется немного по другой схеме в связи с тем, что нерезиденты не могут оформить право частной собственности на землю в этой стране. Это одна из причин, отпугивающих потенциальных зарубежных инвесторов, которые всегда хотят знать, насколько защищены их права.Иностранные инвесторы, которые решаются выйти на рынок Беларуси, работают в основном в формате инвестиционного договора с республикой, интересы которой представляет Совет Министров Республики Беларусь или горисполкомы. Одним из больших минусов инвестиционного договора и подобного рода взаимоотношений является то, что приходится работать непосредственно с правительством, чиновниками вплоть до момента ввода объекта в эксплуатацию.В ТОЦ Silver Breeze будет представлен весь набор товаров и услуг ежедневного спроса, который покроет потребности жителей района (на фото – строительная площадка ТОЦ Silver Breeze в Киеве)фото: SVITLAND UKRAINEЕще один из больших минусов ведения бизнеса в Беларуси – плановая экономика. Государство требует выполнения определенных сроков. Если с государством подписан инвестиционный договор на строительство 100 000 м2 до 2013 года, но до указанного срока проект не был реализован, инвестдоговор может быть расторгнут. Это заведомо неверная бизнес-стратегия. Инвестор всегда ориентируется на такой важный фактор как спрос и предложение, в свою очередь подобная ситуация ведет к появлению «белых слонов» – пустующих зданий, которые неинтересны арендаторам. Но этим список проблем не ограничивается.Около двух лет длился наш спор по поводу площади «Парка высоких технологий», в результате изначально запланированный строительный объем – 500 000 м2 – уменьшился до 90 000 м2. Мы настаивали на том, что не готовы реализовывать условия инвестдоговора в сложных экономических условиях. В итоге состоялось переподписание заключенного ранее договора, но уже на иных условиях, более выгодных для нас. Проект уменьшился в объеме, но, по нашему мнению, стал более эффективным.Что нового представит проект ТОЦ Silver Breeze украинскому рынку в целом и арендаторам в частности?ЮБ: ТОЦ Silver Breeze расположен в густонаселенном районе Киева, ненасыщенном профессиональными объектами торговой и офисной недвижимости. Здесь можно было построить объект любого формата, и он пользовался бы спросом. Но у нас иной подход – мы хотим предложить рынку качественно новый, успешный проект, который будет работать и пользоваться спросом не только сейчас, но и в перспективе 8-13 лет. Именно поэтому мы привлекаем к его реализации лучших специалистов, которые есть на сегодняшний день на рынке.Торгово-офисный центр Silver Breeze, КиевМесторасположение: пересечение Днепровской набережной и улиц Д. Серафимовича и П. Тычины, Днепровский район, Киев, УкраинаДевелопер: Svitland UkraineОбщая площадь: 75 715 м2Офисная площадь: 31 332 м2Класс офисной составляющей, заявленный девелопером: В+Торговая площадь: 23 016 м2Площадь паркинга: 21 367 м2Количество машиномест: 550Начало строительных работ: 2010 годВвод объекта в эксплуатацию: осень 2012 годаОбщий объем инвестиций: около $100 миллионов.ЭП: Нам важно сделать этот проект качественным в таких важных вопросах как инженерия, инфраструктура, др. К примеру, в Европе в крупных офисных и торговых центрах паркинги являются полностью автоматизированными, и мы пытаемся привнести этот опыт во все наши проекты, в том числе в Silver Breeze.ЮБ: Строительство объекта началось в 2010 году. Была выполнена основная, очень трудоемкая часть работ – два подземных этажа паркинга.Что касается ввода объекта в эксплуатацию, мы ориентируемся на сентябрь-октябрь 2012 года. На данный момент мы делаем все, чтобы реализовать проект в запланированные сроки, и пока идем по графику.Анна Чуботина: По состоянию на октябрь 2011 года построена торговая часть, а именно 16 000 м2 сдаваемых торговых площадей, и начаты работы по возведению четвертого этажа строения (первый этаж офисной части, которая состоит из двух зданий).ТОЦ Silver Breeze – качественный проект, который будет построен в самом сердце густонаселенного района. Зона охвата составит не менее 300 000 человек.Если говорить о торговой составляющей, то данный ТОЦ будет предоставлять весь набор товаров и услуг ежедневного спроса, который покроет потребности жителей района. В центре будут присутствовать сетевые брэнды одежды, в том числе новые для украинского рынка. На сегодняшний день в аренду сдано около 75% торговой части комплекса.С какими операторами уже подписаны предварительные договоры аренды?АЧ : На сегодняшний день подписаны договоры аренды с «Сільпо», Milavitsa, BROCARD, Collins, Yves Rocher, Lerros, Respect, Pоlaroid, Aroma и др. В январе-феврале следующего года мы сможем назвать сетевых операторов, которые будут арендовать общую площадь более 4000 м2.ЮБ: Что касается офисной составляющей, с нашей точки зрения, расположение на Левом берегу имеет свои плюсы. Во-первых, на сегодняшний день на Левом берегу Киева нет качественных офисных площадей. Во-вторых, существует большое количество компаний, для которых вопрос расположения в центре Киева не является принципиальным, а главную роль играет конкурентная цена и качество. В-третьих, как известно, утром все транспортные потоки направлены на Правый берег, а вечером – в обратном направлении. Соответственно, наши арендаторы смогут беспрепятственно добираться к объекту, что будет существенным преимуществом.В состав «Парка высоких технологий» в Минске войдут два офисных и пять жилых зданий, небольшой торговый центр и фитнес-центр (на фото – проект «Парк высоких технологий»)проект: SVITLAND UKRAINEРасскажите о планах компании по развитию на ближайшую перспективу, о проектах, которые она планирует развивать на территории Украины. Какие регионы и города являются приоритетными для развития компании?ЭП: Из 20 стран, где сегодня работает Fishman Holding, к Украине – особое внимание. Мы намерены вывести компанию Svitland Ukraine на уровень, которого достигла компания Mirland Development Corporation в России. У нас достаточно большие планы: стратегия Svitland Ukraine предполагает в течение двух лет расширение портфеля компании до примерно 200 000 м2.Не исключено, что мы запустим дополнительные проекты недвижимости.Данное решение было принято в связи с тем, что у Fishman Group, в отличие от других девелоперов, работающих на украинском рынке, существует возможность привлечения дешевых финансовых средств, преимущественно от израильских финансовых институтов. Также с нами работает Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР), который задействован практически во всех наших проектах в России, кроме Москвы. В том числе он финансирует проект в Беларуси. ЕБРР готов заходить в наши проекты в Украине. Также мы находимся на стадии подписания договоров с зарубежными банками, о которых я не могу говорить открыто, согласно условиям конфиденциальности.Интересы Svitland Ukraine нацелены преимущественно на Киев, где существуют большие возможности для развития проектов торговой недвижимости. Не исключено, что мы начнем реализовывать также проекты в сфере жилой недвижимости: столичный рынок жилья начинает оживать, а наша компания располагает несколькими подходящими земельными участками.Помимо Киева, мы планируем активно развиваться в Харькове, где у нас есть два земельных участка. Сейчас ведутся переговоры с городскими властями по концепции объектов, которые могут быть построены на этих участках. После реализации проектов мы намерены самостоятельно ими управлять.«СТРАТЕГИЯ SVITLAND UKRAINE ПРЕДПОЛАГАЕТ В ТЕЧЕНИЕ ДВУХ ЛЕТ РАСШИРЕНИЕ ПОРТФЕЛЯ КОМПАНИИ ПРИМЕРНО ДО 200 000 М2»Планируете ли Вы выводить в Украину другие бизнесы Fishman Holding?ЭП: Мы хотели вывести в Украину сеть Home Center в формате DIY. Однако намерения конкурировать с существующими сетями – «Новой Линией» и «Эпицентром» - у нас нет. Наша идея заключалась в том, чтобы совместно с сильным местным партнером-ритейлером создать сеть магазинов с уникальным для украинского рынка форматом – площадью от 1000 м2 до 2000 м2, уровня «средний+» с ориентацией на товары для дома, которые будут располагаться в торговых центрах наряду с традиционными якорными арендаторами – продуктовыми супермаркетами, супермаркетами бытовой техники и электроники. В Европе этот формат работает очень успешно. Мы вели переговоры касательно подписания соответствующего договора, но из-за кризиса наш партнер «затормозил» процесс.Телекоммуникационный бизнес мы решили не выводить в Украину.Fishman HoldingFishman Holding – один из крупнейших инвестиционных холдингов в Израиле. Компания была основана в 1970-х годах Элиезером Фишманом и начинала свою деятельность в сфере недвижимости. На сегодняшний день интересы Fishman Holding фокусируются на всех сегментах недвижимости – коммерческой, промышленной и жилой. Компания представлена в 20 странах мира, в 16 из которых уже имеет реализованные объекты недвижимости. В целом холдинг владеет и управляет более чем 5 миллионами м2 недвижимости.Помимо недвижимости, бизнес-интересы Fishman Holding сконцентрированы в сферах медиа-, телекоммуникаций и ритейла. В частности, в Израиле компания развивает около 15 торговых сетей, специализирующихся на игрушках (Toys«R»Us), бытовой технике и электронике (Big Box), одежде и аксессуарах (Celio), др. Также компания развивает торговую сеть Home Center в сегменте Do It Yourself. Магазины этой сети представлены, в частности, в России, Сербии, на Кипре, др.Svitland Ukraine LLCSvitland Ukraine – украинская девелоперская компания, владеющая диверсифицированным портфелем инвестиционно-строительных проектов в Украине. Компания была основана в 2006 году с целью расширения деятельности Fishman Holding в странах СНГ.