Судебный порядок признания права собственности на недвижимое имущество
ОБРАЩЕНИЕ В СУД – ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПОДАЧИ ЗАЯВЛЕНИЯ, ИСКОВОЕ ПРОИЗВОДСТВО Андрей Мак, партнер ЮФ «Магистр & Партнеры» фото: «Магистр & Партнеры»
Обращение в суд с требованиями о признании прав на имущество осуществляется в соответствии с положениями Хозяйственного процессуального кодекса Украины (ХПК) в случае обращения в хозяйственный суд и в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Украины (ГПК) в случае обращения в общий суд. Иски о праве собственности на недвижимость в исковом производстве рассматриваются хозяйственными судами только в том случае, если спор возник между двумя субъектами хозяйствования: предприятиями, учреждениями, организациями, другими юридическими лицами (в том числе иностранными); гражданами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность без создания юридического лица и в установленном порядке получили статус субъекта предпринимательской деятельности. В то же время, если одной из сторон искового производства выступает гражданин, который не ведет предпринимательской деятельности, спор должен быть рассмотрен судом общей юрисдикции. Лица обращаются в суд с исковым заявлением, если речь идет об исполнении обязательства (например, передача имущества, осуществление регистрации и т.п.), либо с заявлением об установлении факта (о признании права собственности на выморочное или унаследованное имущество, на основании давности владения) (ст. 2 ХПК, ст. 5 ГПК). Заявление должно подаваться лицом, желающим защитить свои права и законные интересы, при этом заявитель (истец) должен доказать, что его права и интересы нарушены, в противном случае суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 63 ХПК). При подаче искового заявления следует также обратить внимание на правильную уплату государственной пошлины (ст. 45-46 ХПК; ст. 63 ГПК) в размере 1% цены иска, но не менее трех и не более 100 необлагаемых минимумов доходов граждан (Декрет Кабинета Министров «О государственной пошлине» №7-93 от 21.01.93). Немаловажным фактором является и правильное определение территориальной подсудности заявления. По общему правилу, заявление подается по месту нахождения ответчика – организации, либо по месту проживания ответчика – гражданина. Если спор (требования заявителя) связан исключительно с правом собственности на имущество, то заявление подается по месту нахождения спорного имущества (ст. 16 ХПК, ст. 130 ГПК). При обращении в общий суд местом проживания (нахождения) ответчика может быть признано место, где расположено имущество ответчика (ч.8 ст. 126 ГПК), что соответствует международной практике. В хозяйственном суде дело обстоит иначе. Если ответчиком по хозяйственному спору выступает иностранец, то заявление может быть подано по месту нахождения структурной единицы ответчика в Украине, либо по месту нахождения в Украине спорного недвижимого имущества (ст. 124 ХПК). Во всех остальных случаях заявление, связанное с хозяйственным спором, должно подаваться в иностранный юрисдикционный орган по месту нахождения зарегистрированного офиса ответчика. Признание права собственности в исковом порядке предполагает наличие в процессе двух сторон – истца и ответчика. Исковой порядок признания права собственности на недвижимое имущество, как правило, имеет более широкий контекст, чем ответ на вопрос, кто и когда стал собственником настоящего имущества. В исковом производстве речь может идти, например, о действительности договора между истцом и ответчиком, о надлежащем его исполнении, о принуждении органа государственной власти либо местного самоуправления к совершению определенных действий/воздержанию от действий. Истец, в частности, может требовать расторжения договора, возврата недвижимого имущества из чужого незаконного владения, выдачи свидетельства о праве собственности на недвижимость, проведения государственной регистрации титула либо наоборот, ее отмены (Постановления Верховного Суда Украины №12/484 от 29.10.02, №ПД 19/139 от 03.12.02).
УСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ОСОБОМ ПОРЯДКЕ В отличие от искового производства, установление судом факта, имеющего юридическое значение, – права собственности на недвижимость – рассматривается судом в особом порядке и может проводиться при участии только одной стороны – заявителя. В особом порядке может быть признано право собственности на основании давности владения (cт. 344 ГК), о признании прав на наследство, на бесхозное имущество, находку и т.п. Кроме того, в том же порядке происходит установление принадлежности правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, если личные данные лица, указанные в таком документе, не совпадают с данными в паспорте (ст. 273 ГПК). Заявителю следует помнить, что установлением факта, имеющего юридическое значение, занимаются только суды общей юрисдикции, а не хозяйственные суды. Законодательством не предусмотрены полномочия хозяйственных судов о рассмотрении дел в порядке особого производства (ст. 4 ХПК). Практика, в свою очередь, показала, что хозяйственные суды отказываются устанавливать юридические факты, если подобные требования заявляются в исковом порядке. В то же время, субъекты хозяйствования – юридические лица и граждане-предприниматели – не могут прямо обратиться в общий суд с подобными заявлениями, поскольку дела с их участием рассматриваются, согласно ХПК, хозяйственными судами (ст. 2 ХПК, ст. 4 ГПК). Существует два практических способа выйти из сложившейся ситуации: а) Вопрос о праве собственности на недвижимость может быть рассмотрен в хозяйственном суде в исковом порядке. При этом необходимо привлечь в процесс соответствующего ответчика и составить дополнительные требования, подведомственные хозяйственному суду. По мере рассмотрения всех требований (и, что вполне предсказуемо, отказа в них) суд решит по существу и вопрос о праве собственности. б) Субъект хозяйствования может обратиться в общий суд на основании положений статьи 26 ГПК: «При объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомственны [общему] суду, а другие – [хозяйственному] суду, все требования подлежат рассмотрению в [общем] суде». Для этого истец должен сформулировать исковые требования, подведомственные общему суду, и/или привлечь в качестве ответчика физическое лицо. Таким образом, после рассмотрения всех «искусственных» вопросов (и, вероятно, отказа истцу), суд установит факт права собственности. Преимущество второго варианта состоит в том, что установление факта права собственности общим судом прямо входит в его компетенцию согласно закону. Установление же факта хозяйственным судом может быть квалифицировано как превышение полномочий судом при вынесении решения. Следует учитывать, что в обоих случаях существенно могут вырасти расходы истца на государственную пошлину и юридическое сопровождение дела в суде.
ПИСЬМЕННЫЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (ТИТУЛА) НА НЕДВИЖИМОСТЬ Ключевую роль в судебном рассмотрении играют письменные доказательства. Это связано как со сложностью предмета спора, так и с тем фактом, что большинство аспектов правового положения объекта недвижимости подлежит документированию. Законодательством также предусмотрено нотариальное заверение сделок, предусматривающих изменение титула на недвижимое имущество, в том числе любого из правомочий – владения, пользования, распоряжения. Помимо нотариального заверения, большинство сделок подлежит государственной регистрации. При этом сделка считается совершенной лишь с момента государственной регистрации. Согласно нормам Гражданского кодекса Украины, государственной регистрации подлежат следующие договора: – договор о замене кредитора в обязательстве, которое возникло на основании договора, подлежащего государственной регистрации (ч. 1 ст. 513); – договор о замене должника в обязательстве, которое возникло на основании договора, подлежащего государственной регистрации (ч. 1 ст. 521); – договор залога недвижимого имущества (ч. 2 ст. 577); – договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (ч. 1 ст. 657); – договор мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (ч. 1 ст. 716); – договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты (ч. 2 ст. 732); – договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество (ч. 2 ст. 745); – договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (его отдельной части) на срок не менее одного года (ч. 1 ст. 794); – договор управления недвижимым имуществом (ч. 2 ст. 1031). Подтверждение вещных прав на недвижимость – права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, правомочий пользования, владения, распоряжения – может происходить практически исключительно на основании письменных доказательств. Ключевые документальные доказательства вещных прав на имущество можно подразделить на два класса: (а) документы, устанавливающие право собственности либо отдельные правомочия («правоустанавливающие») и (б) документы, подтверждающие право собственности или правомочия («правоподтверждающие»). К правоустанавливающим относят документы, подтверждающие основание возникновения вещного права (правомочия) на недвижимое имущество. Не претендуя на исчерпывающий перечень, приведем некоторые примеры правоустанавливающих документов: – государственный акт о праве собственности на земельный участок либо на право постоянного пользования; – свидетельство о праве собственности на здания, строения, сооружения, выданное органом местного самоуправления; – договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества; – договор мены земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества; – договор залога недвижимого имущества (ипотека), предусматривающий переход объекта в управление/собственность кредитора; – договор о замене кредитора либо должника в обязательстве, предметом которого является недвижимое имущество; – договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты; – договор пожизненного содержания (ухода), по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество; – договор управления недвижимым имуществом, предусматривающий право распоряжения объектом управления; – договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (его отдельной части), – договор о сервитуте, суперфиции, эмфитевзисе, иных ограничениях права собственности на недвижимость; – другие документы. Правоподтверждающими документами могут быть любые, свидетельствующие о наличии правоустанавливающих документов, в том числе переписка между сторонами, проекты документов, протоколы о намерениях, договора, не заверенные в установленном порядке и так далее. По общепринятой практике, судом всегда принимаются во внимание выписки из государственных реестров, составленные в установленном порядке: – акт приема-передачи имущества в качестве взноса в уставной фонд юридического лица; – передаточный акт при прекращении деятельности юридического лица; – передаточный акт между органами Фонда государственного имущества Украины и корпоратизованным (приватизируемым) юридическим лицом; – выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество о регистрации права собственности (его ограничения); – текущая выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество; – выписка из реестра ипотек; – выписка из реестра залогов движимого имущества (в частности, относительно налогового залога); – выписка из реестра сделок и др. Кроме того, при постановлении решений по спору о праве собственности на недвижимость судом, как правило, принимаются во внимание данные, содержащиеся в реестре нотариуса, а также в официальных архивах органов государственной власти и органов местного самоуправления.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Исполнение большинства решений по спорам о праве собственности на недвижимость включает в себя регистрацию титула на недвижимость; при этом некоторые споры касаются исключительно понуждения государственных органов к регистрации прав собственности на имущество. Государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений подлежат: (а) возникновение прав собственности на недвижимость, (б) их ограничение, (в) изменение, (г) переход и (д) прекращение (ч. 1 ст. 182 ГК Украины). Судебное решение является одним из оснований для внесения сведений в Государственный реестр прав собственности на недвижимость. Для внесения соответствующей записи в реестр заявитель подает судебное решение вместе с заявлением о внесении изменений в правовое положение соответствующего объекта недвижимости. С 1 августа 2004 года, после вступления в силу Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.04, полномочия регистрации прав на объекты недвижимого имущества перешли к органам государственного земельного кадастра. Так как процесс создания Государственного реестра прав в составе органов государственного земельного кадастра затягивается на неопределенное время, в настоящее время регистрация зданий и сооружений проводится Бюро технической инвентаризации (БТИ), а земельных участков – органами Государственного комитета по земельным ресурсам (Госкомзем).
ВЫВОДЫ Признание права собственности на недвижимое имущество в суде осуществляется в общем порядке, однако отличается рядом особенностей, связанных с природой предмета права. Объекты недвижимости более, чем иное имущество, нуждаются в документальном обеспечении, в связи с чем рассмотрение споров, связанных с ними, предполагается в месте, где находится большинство документации. Для эффективной защиты права собственности на имущество необходимо заблаговременно заняться сбором правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, выступающих ключевыми доказательствами действительности титула на недвижимость.
