Строительство после сноса: законодательные аспекты




Дмитрий Киселев, юрист компании «Байтен Буркхардт»
фото: «Байтен Буркхардт»

Снос зданий (части зданий) является технически сложным видом работ. Он должен быть осуществлен таким образом, чтобы в его результате не был причинен материальный ущерб близлежащим зданиям, ландшафтным особенностям территории, коммуникационным системам, как подземным, так и наземным, существующим подземным сооружениям и т.д.
Прежде чем приступить к сносу объекта недвижимости, необходимо получить ряд документов и согласований. Украинское законодательство не предусматривает точной процедуры оформления сноса и содержит лишь общее упоминание процесса со ссылкой на правила, нормативные документы и существующую практику на местах.
Что касается Киева, то при выполнении строительных работ с одновременным сносом целого здания либо его части органы местного самоуправления обязывают застройщика выполнить следующий ряд действий.


ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ПРОЕКТИРОВАНИЕ
В первую очередь, необходимо получить разрешение на разработку проекта выполнения работ по сносу здания или его части. Следует отметить, что порядок получения такого разрешения с одновременным возведением новых объектов при наличии оформленных прав на землю отличаются от процедуры получения разрешения на снос объекта без документов на земельный участок.
В соответствии с Правилами застройки Киева, снос размещенных на земельном участке строений и сооружений разрешается при наличии у застройщика согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации, документа, удостоверяющего право на земельный участок. В отдельных случаях снос может быть разрешен на основании отдельных распоряжений Киевской городской государственной администрации.
Если функциональное назначение запланированного объекта отвечает назначению земельного участка, собственник объекта недвижимости, желающий осуществить строительство (реконструкцию, снос существующего строения с последующим строительством), должен обратиться в совет за предоставлением разрешения на проектирование и строительные работы. Если же существующее целевое назначение земельного участка не соответствует функции будущего объекта недвижимости, собственник должен изменить его в соответствии с земельным законодательством.
В ситуации, когда собственник здания не имеет документально подтвержденного права на земельный участок и намеревается осуществить реконструкцию объекта или его снос с последующим строительством нового здания, в соответствии с установленным градостроительной документацией функциональным назначением территории, он должен обратиться в Киевскую городскую государственную администрацию для получения письма-разрешения на проектирование реконструкции объекта и предоставить ходатайство в Киевсовет относительно оформления права собственности или пользования земельным участком. Без решения Киевсовета об утверждении проекта отведения земельного участка в собственность или предоставления в аренду для реконструкции объекта градостроительства, а также получения документа, удостоверяющего право на землю, заказчик не имеет права утверждать проект и выполнять строительные работы.


ПРОЕКТИРОВАНИЕ, СОГЛАСОВАНИЕ, ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТА, ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВЫПОЛНЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ


Александр Рудаков, юрист компании «Байтен Буркхардт»
фото: «Байтен Буркхардт»

Работы по сносу и строительству (реконструкции) объекта недвижимости должны осуществляться в комплексе, проектная документация разрабатывается и согласовывается не только в отношении сноса, но и относительно строительства и реконструкции объекта недвижимости. Получение распоряжения КГГА о разрешении на проектирование и строительство является основанием для получения заказчиком исходных данных для проектирования объекта, а также (после утверждения проектной документации и решения вопроса относительно паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков) в создании социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройство и озеленение г. Киева) получение разрешения на выполнение строительных работ в управлении Государственного архитектурно-строительного контроля.
Для выполнения вышеуказанных работ осуществляется подготовка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации.


Снос зданий в условиях плотной застройки является технически сложным видом работ
фото: Олег Герасименко

Комплексная государственная экспертиза проектов строительства включает:
– санитарно-гигиеническую экспертизу;
– экологическую экспертизу объектов, составляющих повышенную опасность, перечень которых устанавливается законодательством;
– экспертизу проектно-сметной документации в части пожарной безопасности;
– экспертизу проектов строительства производственного назначения в части охраны труда;
– экспертизу в части энергосбережения и энерготехнологической части проектно-сметной документации;
– экспертизу проектов строительства потенциально опасных объектов производственного назначения в части противоаварийной защиты.
Далее проект должен быть утвержден местным советом, после чего – получено разрешение на выполнение строительных работ.


ПОЛУЧЕНИЕ ОРДЕРА НА ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ ОТНОСИТЕЛЬНО ПОДЗЕМНЫХ СООРУЖЕНИЙ И НАЗЕМНОГО ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ
До начала работ по сносу объекта недвижимости необходимо получить в Главном управлении контроля за благоустройством Киева ордер на выполнение работ относительно подземных сооружений и наземного инженерного оборудования. Порядок выполнения таких работ устанавливается вышеуказанным управлением.
Выполнение работ по сносу осуществляется в соответствии с правилами выполнения работ по подземным сооружениям и наземному инженерному оборудованию в Киеве, утвержденным решением исполкома Киевского городского Совета народных депутатов от 04.02.1980 г.
Помимо этого необходимо согласовать порядок отключения всех сетей коммунальных услуг со службами, предоставляющими такие услуги.


ВЫПОЛНЕНИЕ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ
Выполнение строительно-монтажных работ разрешается только после предварительной подготовки, которая обеспечивает максимальную сохранность существующего инженерного оборудования, сооружений, покрытия дорог и тротуаров, зеленых насаждений, а также жизнедеятельности прилегающих к месту выполнения работ территорий.
Перед началом строительных работ необходимо выполнить подготовительные работы по освобождению и подготовке строительной площадки, а именно:
– установить ограждение;
– отключить и демонтировать вводы газа, водопровода, канализации, теплосети, кабельной и воздушной линий электропередач, линий телефонной связи и других коммуникаций;
– перенести элементы контактных сетей трамвая и троллейбуса, светильников наружного освещения (в случае наличия таковых);
– принять меры по бесперебойному обеспечению коммуникациями оставшихся зданий и сооружений;
– установить перегородки между подвалом сносимого здания (сооружения) и примыкающим к нему подземным коммуникационным коллектором;
– вызвать представителей эксплуатационных организаций, установить с ними точное расположение подземных сооружений (коллекторов), кабелей и трубопроводов, принять необходимые меры к их сохранению и выполнению работ по выносу коммуникаций, ликвидации подземных сооружений (при необходимости).


ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ И ВЫДАЧА НОВЫХ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ
После выполнения работ по сносу объекта недвижимости необходимо провести техническую инвентаризацию с целью исключения из реестра БТИ соответствующего здания. Так, согласно Приказу Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 127 от 24.05.2001 года, снос зданий является основанием для проведения текущей инвентаризации и внесения изменений в документацию, которые осуществляются бюро технической инвентаризации (БТИ). Проведение текущей инвентаризации с выдачей нового свидетельства о праве собственности и технического паспорта также необходима в случае осуществления реконструкции с частичным сносом. При возведении нового объекта недвижимости на месте снесенного должна проводиться первичная техническая инвентаризация, которая сопровождается выдачей новых правоустанавливающих документов на объект в соответствии с законодательством Украины.