Страхование рисков при строительстве коммерческой недвижимости

Commercial Property №9 (61) сентябрь 2008

Страхование строительных рисков постепенно становится неотъемлемой частью строительного процесса, позволяющей обеспечить реальное возмещение потерь, связанных с возникновением аварийных ситуаций, несчастных случаев, ошибками и просчетами в проектировании. Сейчас в целесообразности страхования строительного комплекса уже мало кто сомневается. Однако, если строительный объект застрахован, это еще не означает, что все риски покрыты. В данной статье, автором которой является Наталия Доценко-Белоус, адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры», пойдет речь о страховании рисков при строительстве коммерческой недвижимости.

Наталия Доценко-Белоус, адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»

фото: «Василь Кисиль и Партнеры»

Страхование – это вид гражданско-правовых отношений относительно защиты имущественных интересов граждан и юридических лиц в случае наступления определенных событий (страховых случаев), определенным договором страхования или действующим законодательством, за счет денежных фондов, формирующихся путем оплаты гражданами и юридическими лицами страховых платежей (страховых взносов, страховых премий) и доходов от размещения средств этих фондов.

До 2004 года страхование в строительном процессе осуществлялось сугубо на добровольных началах согласно ст. 6 Закона Украины «О страховании». Среди участников строительно-инвестиционного процесса наибольшее распространение получили следующие виды добровольного страхования в Украине:

– страхование от огневых рисков и рисков стихийных явлений;

– страхование имущества;

– страхование ответственности перед третьими лицами;

– страхование инвестиций;

– страхование финансовых рисков.

До 2003 года обязательное страхование не затрагивало строительство и инвестиционный процесс, поэтому большинство застройщиков и инвесторов избегали его осуществления, экономя средства.

С принятием Законов Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, консолидированном ипотечном долге и ипотечных сертификатах», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом в строительстве и операциях с недвижимостью» обязательное страхование постепенно начало внедряться в строительный процесс. Так, согласно ст. 7 Закона Украины «О страховании», в ипотечных отношениях обязательным стало страхование:

– предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, повреждения или порчи;

– финансовых рисков неполучения, несвоевременного получения и получения не в полной суме платежей по договорам об ипотечных кредитах и платежей по ипотечным сертификатам.

Свой взгляд на вопросы страхования имеет и Гражданский кодекс Украины. Согласно ст. 881 ГКУ, подрядчик обязан заключить договор страхования объекта строительства или комплекса работ, если иное не установлено договором строительного подряда. Сторона, на которую возлагается обязанность относительно страхования, должна предоставить другой стороне в порядке, установленном договором, доказательства заключения ее договора страхования, включая сведения о страхователе, размере страховой суммы и застрахованных рисков.

Более того, существенным условием договора подряда на капитальное строительство является условие о страховании рисков согласно ч.5 ст. 318 ХКУ.

Из приведенных норм гражданского и хозяйственного законодательства можно сделать вывод о диспозитивности (добровольности) страхования рисков, объекта строительства и строительных работ. Таким образом, застройщик, не имеющий намерений или финансовых возможностей обеспечить страхование или компенсацию затрат подрядчика на страхование, должен очень внимательно отнестись к содержанию договора подряда, предусмотрев в нем отсутствие страхования по обоюдному согласию сторон.

Несмотря на лояльный подход законодательства к страхованию во время строительного процесса, некоторые застройщики, инвесторы и подрядчики предпочитают работать со страховкой. Пока наибольшее предпочтение отдается страхованию рисков и инвестиций.

Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью, тем более пребывающей в процессе незаконченного строительства (например, инвестиционные договора и т.д.) – это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками – квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать содержание (природу) рисков.

РИСКИ В ОПЕРАЦИЯХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности как в связи с разрушением «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть разными: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

– рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

– производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

– финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно, можно выделить следующие источники рыночных рисков:

– Юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.).

– Экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).

Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно в украинских условиях, поскольку еще не завершено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, не развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в Украине, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них.

В 2007 году СК «ИНГО Украина» застраховала строительство первой очереди складского комплекса «МЛП-Чайка» в селе Чайка, Киево-Святошинский район, Киевская область

фото: «МЛП»

– Архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития объектов недвижимости в Киеве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке.

– Административные риски, которые в украинских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). В связи с этим очень важно на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления.

– Экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов – в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Страховая компания производит выплату в том случае, если произошло событие, которое определено в договоре страхования. Многие страховые компании производят страхование строительно-монтажных работ от обычных имущественных рисков – пожара, стихийных бедствий, противоправных действий третьих лиц. Вместе с тем на строительной площадке, кроме классических, имеет место большое количество специфических рисков, характерных для данного строительного объекта, полностью перечислить которые практически невозможно. Например, при строительстве моста риски существенно и неизбежно будут отличаться от рисков при строительстве жилого здания, не говоря уже о рисках уникальных проектов.

Международная практика страхования строительных рисков предусматривает страховое покрытие не от отдельных рисков, оговоренных в договоре страхования, а от всех рисков, которые могут произойти на строительной площадке. Именно такой полис, заключенный на условиях CAR (Contractors All Risks), может обеспечить по-настоящему эффективную защиту сооружаемого объекта от строительных рисков.

Кроме того, очень важно правильно определить условия страхования: страховые суммы, лимиты ответственности, франшизы, тарифы и т.п. Страховая компания должна владеть методикой оценки рисков, собственной статистической базой, грамотно осуществлять предстраховую экспертизу, оперативно расследовать причины ущербов и осуществлять выплаты страховых возмещений. Другими словами, страховая компания должна иметь соответствующий опыт в страховании строительных рисков. Здесь возникает вопрос о необходимости разработки на уровне федеральных исполнительных органов специальных стандартов качества или критериев страхового покрытия для строительных объектов.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА СТРАХОВАНИЯ

Приведенный в ст. 16 Закона Украины «О страховании» перечень сведений, обязателен для любого договора страхования, в том числе и для договора страхования строительных рисков.

Обобщая данное требование Закона «О страховании» и учитывая возможность различного названия документов (договор страхования, полис, свидетельство, сертификат) 5, а также предусмотренную законодательством возможность одновременной выдачи нескольких документов в подтверждение факта страхования, можно сказать, что указанный перечень сведений является обязательным для пакета документов, подтверждающих факт страхования. Иными словами, если факт страхования подтвержден одним документом (договором, полисом, свидетельством или сертификатом), то все перечисленные сведения должны содержаться в этом документе. Если же он подтвержден одновременно несколькими документами, то указанный перечень сведений должен содержаться во всех документах, входящих в пакет (обычно большая часть сведений содержится в договоре, а меньшая – в полисе или в подобном ему документе).

Рассмотрим содержание основных разделов договора страхования.

ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ДОГОВОРА СТРАХОВАНИЯ

В разделе «Название и адрес страховщика» указываются соответствующие данные страховой компании (ее филиала или агента, заключившего от ее имени договор). Если договор страхования заключается филиалом или агентом, необходимо указать реквизиты договора поручения или доверенности. К договору должны быть приложены копии указанных документов. При заключении договора страхования филиалом или агентом страховой компании в нем должно быть указано, с кем именно страхователь должен решать вопросы, возникающие в ходе выполнения договора.

В разделе «Указание объекта страхования» должно быть четко установлено, что именно страхуется. Сведения, содержащиеся в этом разделе, могут быть сформулированы следующим образом: «Объектом страхования является своевременное и полное погашение долга страхователя перед банком по всем кредитным соглашениям, которые учтены настоящим договором».

В разделе «Размер страховой суммы» необходимо определить сумму, в пределах которой будет производиться выплата страхового возмещения, например: «Страховая сумма, в пределах которой страховщик производит выплату страхового возмещения, устанавливается отдельно по каждому реестру кредитных соглашений и равна сумме долга страхователя перед банком по всем кредитным соглашениям, которые указаны в соответствующем реестре».

В разделе «Перечень страховых случаев» указывается конкретный страховой случай (случаи), наступление которого (которых) влечет за собой необходимость выплаты страхового возмещения. Синонимом термина «страховой случай» является термин «страховое событие». Если страховых случаев несколько, то для каждого из них определяются признаки их наступления и перечень документов, которыми они подтверждаются, а также дополнительные условия. Формулировка этого раздела может выглядеть следующим образом: «Страховым случаем является непогашение долга по одному или нескольким кредитным соглашениям, которые учтены настоящим договором, в сроки погашения, установленные в каждом кредитном соглашении, включая основную сумму кредита и проценты за его использование».

В разделе «Размеры страховых взносов (платежей, премий) и сроки их уплаты» определяется порядок выплаты страховой премии. По договоренности сторон страховая премия может выплачиваться единовременно или несколькими платежами. В последнем случае важно обратить внимание на то, как объем страховой защиты связан с графиком выплаты премии. Страхователю необходимо исходить из того, что в течение всего времени действия договора объем страховой защиты должен удовлетворять его текущие производственные интересы. Условия этого раздела могут быть изложены примерно так: «Страховая премия по настоящему договору выплачивается страхователем отдельно по каждому реестру кредитных соглашений и равна произведению указанной в соответствующем реестре страховой суммы и страхового тарифа».

В разделе «Страховой тариф» приводится согласованная сторонами величина страхового тарифа. Например, в этом разделе может быть сказано следующее: «Страховой тариф выбирается в пределах от 5 до 15 процентов страховой суммы и может уточняться по согласию сторон соответственно уровню риска предложенных к страхованию кредитных соглашений. Конкретное значение страхового тарифа указывается в дополнительных соглашениях к настоящему договору».

В разделе «Порядок изменения и прекращение действия договора» желательно оговорить, что изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных в данном договоре. При этом в договоре необходимо подробно указать эти основания.

Особое внимание следует уделить разделу «Причины отказа в страховой выплате». Зачастую он содержит извлечения из соответствующих правил страхования. Учитывая это, страхователь может поступить по-разному. Во-первых, потребовать от страховой компании внесения в договор всех возможных причин отказа с оговоркой, что приведенный перечень причин является исчерпывающим. Во-вторых, потребовать от страховой компании приложить к договору соответствующие правила, а в сам договор внести ссылку на тот раздел правил, который содержит причины отказа. Последний вариант является более предпочтительным, поскольку позволяет сократить объем договора и делает его условия более «прозрачными».

Гибкость договора страхования финансовых рисков допускает подведение под него многих традиционных рисков

фото: Олег Герасименко

Одной из причин отказа в страховой выплате является нарушение страхователем срока уведомления страховой компании о наступлении страхового события. Это положение договора требует детального уточнения. Например, страховая компания может потребовать немедленного уведомления о наступлении страхового события, не пояснив, что понимается ею под термином «немедленно». Это дает ей широкие возможности для односторонней и выгодной для себя трактовки указанного термина с целью отказа от выплаты возмещения. Следовательно, в договоре целесообразно вместо термина «немедленно» указать определенный период времени и событие, которое является точкой отсчета, например: «В случае наступления страхового события страхователь обязан заявить об этом страховщику, по возможности, немедленно, но не позднее 3 (трех) дней с момента его наступления».

Как уже отмечалось ранее, гибкость договора страхования финансовых рисков допускает подведение под него многих традиционных рисков, а сам договор может быть представлен в виде прямого страхования или в виде страхования ответственности6. Взаимосвязь с конкретным источником риска показывает, какие правила (кроме правил страхования финансовых рисков) использованы страховой компанией при подготовке договора. Желательно, чтобы в договоре были указаны названия всех правил, которые использовались при его разработке, их номера и даты регистрации в Госфинуслуг. Нелишним будет указать и номер лицензии на право осуществления соответствующего вида страхования.

В договоре не должно быть понятий, которые позволяли бы неоднозначно трактовать действия сторон и их последствия. Все существенные условия договора должны быть сформулированы конкретно. Это поможет избежать разногласий в ходе исполнения договора.

НАСТУПЛЕНИЕ СТРАХОВОГО СОБЫТИЯ

При наступлении страхового события страхователь должен:

– зафиксировать факт наступления страхового события;

– уведомить страховую компанию о его наступлении;

– предоставить страховой компании документы, подтверждающие факт наступления страхового события и дающие представление о его масштабах;

– обеспечить соблюдение срока уведомления страховой компании о наступлении страхового события;

– обеспечить юридически правильную форму уведомления страховой компании о его наступлении.

При страховании финансовых рисков фиксация факта наступления страхового события выполняется документально (в иных случаях может понадобиться привлечение соответствующих государственных служб, профильных специалистов, свидетелей и т.п.).

Страхователь должен уведомить страховую компанию о наступлении страхового события с соблюдением срока и формы уведомления, предусмотренных в договоре страхования (уведомление должно быть письменным с подтверждением того, что страховая компания его получила). Кроме того, страхователь должен предоставить страховой компании все документы, подтверждающие факт наступления и масштабы страхового события (документы следует прилагать к сопроводительному письму, которое должно содержать опись прилагаемых документов). Это необходимо сделать в течение времени, предусмотренного договором страхования. При страховании финансовых рисков масштабы страхового события обычно определяются расчетным путем.

После получения необходимых документов (их перечень должен быть оговорен в договоре страхования), страховая компания определяет реальные размеры убытка и подготавливает документы для выплаты возмещения.

Закон Украины «О страховании» не устанавливает конкретные сроки, в течение которых страховая компания обязана оформить документы для выплаты возмещения и осуществить его. Это обстоятельство активно используется страховыми компаниями для затягивания выплаты возмещения. Для этой цели используются ссылки на недостающие документы, на неверное оформление документов, направляются искусственные запросы в различные организации и т.п. И это понятно, ведь причитающиеся страхователю деньги, находясь на счете страховой компании, приносят ей дополнительную прибыль.

Штрафные санкции за несвоевременное осуществление страхового возмещения, предусмотренные ст.20 Закона Украины «О страховании», неэффективны. Потери страхователя из-за задержки выплаты страхового возмещения обычно оказываются существенно выше размера штрафных санкций. А взыскать их со страховой компании затруднительно, так как доказать факт вины страховой компании в задержке выплаты возмещения практически невозможно.

Чтобы избежать проволочек с выплатой возмещения, всю процедуру взаимоотношений сторон после наступления страхового события целесообразно подробнейшим образом описать в договоре страхования еще при его заключении.

Статья 25 Закона Украины «О страховании» обязывает страхователя (его правопреемника или третьих лиц) обратиться к страховой компании с заявлением о выплате страхового возмещения. Такое заявление может быть подано одновременно с заявлением о наступлении страхового события или быть частью последнего.

Таким образом, страхование в сфере строительства имеет большие перспективы, однако пока ни страховщики, ни застройщики не нацелены на продуктивный диалог.