Страхование коммерческой недвижимости

Commercial Property №9 (61) сентябрь 2008

Страхование коммерческой недвижимости – надежный инструмент защиты инвестиций, которые в этом сегменте составляют многомиллионные суммы, от возможных рисков. Данный вид страхования становится все более актуальным в Украине. Это связано, в первую очередь, с требованиями банков, осуществляющих кредитование строительства коммерческой недвижимости, касательно обязательного страхования объектов. Также одним из наиболее распространенных на украинском рынке является страхование рисков, касающихся залоговой недвижимости.

О юридических аспектах страхования рисков при строительстве коммерческой недвижимости читайте в материале Наталии Доценко-Белоус, адвоката юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» на стр. 96.

Текст: Евгений Петровский

Страхование коммерческой недвижимости является надежным инструментом защиты инвестиций

фото: Олег Герасименко

Рост интереса к страхованию в сегменте коммерческой недвижимости эксперты связывают также с выходом на украинский рынок большого количества иностранных девелоперов и инвесторов, для которых страхование всех возможных рисков, связанных со строительством и эксплуатацией недвижимости, является обязательной составляющей риск-менеджмента.

Крупные стихийные бедствия, происходившие в последние годы как в Европе, так и в Украине, и нанесшие значительный ущерб владельцам недвижимости, в том числе способствуют повышению спроса на страховую защиту.

Все чаще уже на этапе проектирования владельцы коммерческой недвижимости на украинском рынке запрашивают у страховых компаний обширный пакет договоров, включающих страхование целого ряда рисков, начиная с проектирования и строительно-монтажных работ, и заканчивая профессиональной ответственностью. Для удовлетворения всех потребностей заказчиков страховые компании должны иметь в наличии соответствующие разработанные продукты и специалистов высокого уровня в области страхования и оценки рисков.

Практически все страховые компании на рынке Украины предлагают продукты в секторе коммерческой недвижимости. Эксперты отмечают, что всего на украинском рынке зарегистрировано около 400 страховщиков, однако при этом реально работают из них около 200.

СТРАХОВЫЕ УСЛУГИ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

На украинском рынке предлагается целый ряд страховых услуг в области коммерческой недвижимости, включающих как страхование непосредственно построенных объектов недвижимости, так и рисков, связанных с проектированием и строительством, а также с потерей прибыли.

В целом, страхование в сегменте коммерческой недвижимости можно разделить на два подвида: на этапе строительства и этапе эксплуатации.

Среди основных страховых услуг, предоставляемых для рынка коммерческой недвижимости, эксперты называют следующие:

– классическое страхование имущества – покрытие рисков возникновения пожара, стихийных бедствий, аварий водопроводных систем и т.п.;

– страхование потери прибыли (арендных платежей) в связи с перерывом деятельности, вызванным событиями, застрахованными по имущественному страхованию;

– страхование строительно-монтажных рисков при строительстве объектов недвижимости – покрытие рисков случайного уничтожения или повреждения объектов недвижимости во время их строительства;

– страхование потери запланированной прибыли в связи с задержкой ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в результате событий, застрахованных по договору страхования строительно-монтажных рисков;

– страхование титула собственности – покрытие риска полной или частичной утраты права собственности на объекты недвижимости;

– страхование профессиональной ответственности – страхование ответственности за ошибки, допущенные различными профессиональными участниками создания и эксплуатации объекта недвижимости: архитекторами, риэлторами, оценщиками, управляющими компаниями и т.д.;

– страхование ответственности перед третьими лицами за вред, который может быть причинен вследствие эксплуатации объектов недвижимости (как собственных, так и арендуемых).

Практически все страховые компании на рынке Украины предлагают продукты в секторе коммерческой недвижимости

фото: Олег Герасименко

При этом наиболее популярной услугой эксперты называют страхование рисков, связанных с повреждением или утратой имущества в результате пожара, стихийных бедствий, затопления, умышленных действий и т.д., то есть классическое имущественное страхование. Среди наиболее частых страховых случаев страховщики называют аварии инженерных систем, а одним из самых серьезных рисков – пожар. При этом значительный ущерб зданию может быть причинен даже при наличии самых современных систем пожаротушения.

Поскольку во многих случаях украинские девелоперы страхуют свою недвижимость исходя из требований банка, осуществляющего кредитование проекта, объем покрытия редко выходит за пределы такового стандартных имущественных рисков. В то же время, как отмечает Алексей Руденко, руководитель отдела по работе с посредниками страховой компании «НОВА», «за небольшую надбавку к тарифу можно обеспечить дополнительное покрытие для технического обслуживания, риска проектировщика, различных видов расходов: на расчистку территории, удаление загрязняющих веществ, сборку и монтаж оборудования, перемещение имущества, судебные расходы и издержки, экспресс-доставку, сверхурочные и ночные работы и пр.».

Страхование строительно-монтажных работ и профессиональной ответственности – пока не в достаточной степени востребованные услуги в Украине

фото: Олег Герасименко

Иностранные же компании, как правило, не идут по пути формального страхования, отвечающего требованиям банка, а страхуют более широкий спектр рисков, поскольку преследуют, прежде всего, глобальную цель – обеспечить страховую защиту своему объекту.

Страхование строительно-монтажных работ и профессиональной ответственности являются чрезвычайно актуальными для украинского рынка, однако пока не в достаточной степени востребованными услугами. Эксперты рынка объясняют это, в первую очередь, недостаточной информированностью владельцев недвижимости и сложностью продуктов страхования; отсутствием страховой культуры на рынке; ментальностью, выраженной в желании сэкономить на очевидных для цивилизованных рынков услугах страхования.

Эксперты предсказывают дальнейший рост спроса на страхование строительно-монтажных рисков, связанный, в первую очередь, с большим количеством заявленных к реализации проектов в ближайшие несколько лет, а также с более профессиональным подходом к строительству объектов как со стороны иностранных компаний, все более активно осуществляющих свою деятельность на рынке, так и со стороны украинских девелоперов.

Достаточно актуальным для украинских реалий является страхование потери права собственности при покупке недвижимости, так называемое титульное страхование. При таком страховании страхователю обеспечиваются гарантии возмещения убытков, понесенных в связи с утратой или ограничением его прав на недвижимое имущество, закрепленных в правоустанавливающих документах.

Страхование ответственности управляющей компании перед третьими лицами или потребителем услуг по управлению является пока относительно новым страховым продуктом на украинском рынке. Данный вид страхования предполагает возмещение страховой компанией ущерба, нанесенного объекту недвижимости вследствие ненамеренной ошибки или упущения управляющей компании.

В последнее время многие украинские девелоперы проявляют интерес к страхованию рисков, связанных с ошибками проектирования, которые проявляются в процессе эксплуатации здания. Эксперты связывают рост интереса к страхованию ответственности проектировщиков, достаточно новому продукту на украинском рынке страхования, с распространяющейся в масс-медиа информацией о проблемах в киевских бизнес-центрах после их ввода в эксплуатацию, вызванных ошибками в проектировании. При оказании данной услуги страховая компания должна проводить комплексный анализ проекта, привлекая независимых экспертов-проектировщиков высокого уровня, способных сделать профессиональные заключения касательно качественных характеристик проекта.

Что касается страхования финансовых рисков то, как правило, в Украине под этим термином подразумевается страхование рисков, связанных с потерей прибыли в связи с событиями, предусмотренными по имущественному страхованию, то есть в связи с пожаром, стихийными бедствиями и т.д. Комментирует Денис Коченков, заместитель директора по страхованию СК «Allianz Украина»: «На украинском рынке существует двоякая трактовка понятия «финансовые риски», вызванная неоднозначностью законодательства. Например, страхование перерыва в хозяйственной деятельности некоторые относят к страхованию финансовых рисков, а некоторые к классическому страхованию имущества».

При этом, если говорить о страховании рисков потери прибыли в результате задержки ввода объекта в эксплуатацию, то страховые компании, как правило, страхуют в данном случае только риски имущественного характера. Светлана Безлобова, руководитель управления андеррайтинга имущественных рисков АСК «Омега», объясняет это следующим образом: «Застройщики заинтересованы в покрытии данного риска страховыми компаниями, но его наступление является наиболее вероятным, в связи с пока еще слабой законодательной базой, защищающей как права застройщиков, так и права инвесторов на возводимый объект. При покрытии данного риска в договоре страхования должны быть четко прописаны причины задержки ввода объекта в эксплуатацию. Как правило, в тех договорах страхования, которые заключаются на рынке страховых услуг Украины, причинами задержки ввода объекта в эксплуатацию являются случаи имущественного характера. Например, причиной задержки ввода объекта в эксплуатацию по такому договору страхования может быть пожар, стихийные явления, залив, противоправные действия третьих лиц и т.п., но никак не прекращение по каким-либо причинам финансирования строительства объекта, либо запрет вышестоящих органов на продления строительства объекта. Это, как правило, входит в исключения по договору страхования».

Стоит отметить специфику страхования ответственности предприятия-пользователя объектами повышенной опасности за нанесение ущерба третьим лицам и окружающей среде. Светлана Безлобова комментирует особенности этого вида страхования: «Данное страхование осуществляется в соответствии с Порядком и правилами проведения обязательного страхования гражданской ответственности субъектов хозяйствования за вред, который может быть причинен пожарами и авариями на объектах повышенной опасности, включая пожароопасные объекты и объекты, хозяйственная деятельность на которых может привести к авариям экологического и санитарно-эпидемиологического характера, утвержденными Постановлением Кабинета Министров Украины от 16.11.2002 г. № 1788».

УКРАИНА VS ЗАГРАНИЦА

Если говорить о разнице в подходах к страхованию коммерческой недвижимости в Украине и на Западе, эксперты отмечают, что различия существуют, в первую очередь, со стороны потребителей услуг, то есть страхователей. На многие услуги страхования, являющиеся стандартными в европейской практике, пока еще достаточно низкий спрос со стороны украинских девелоперов.

Если же говорить о разнице в условиях страхования объектов коммерческой недвижимости в Украине и Западной Европе, эксперты отмечают, что принципиальных различий нет, поскольку страховые продукты в Украине разрабатываются по образу и подобию западноевропейских страховых стандартов.

Илона Лысенко, руководитель управления страхования и андеррайтинга корпоративных рисков компании «Дженерали Гарант», комментирует: «Известно, что стоимость объектов коммерческой недвижимости значительная и исчисляется миллионами, поэтому, как правило, их страхование предполагает наличие серьезной перестраховочной защиты. Перестраховщиками по такому страхованию большей частью выступают крупные западные перестраховочные компании Munich Re, Swiss Re, SCOR и т.д., предопределяя стандарт условий страхования для таких объектов. Поэтому можно сказать, что сейчас большей частью в Украине условия страхования недвижимости и рисков их строительства практически не отличаются от западных, поскольку украинские компании используют в качестве базы для своих страховых продуктов условия лидеров западного перестраховочного рынка».

Одной из отличительных особенностей международной страховой практики является понятие страхования от всех рисков. Алексей Руденко комментирует: «Наше законодательство не позволяет формулировать условия страхового покрытия от всех рисков. В результате, страховщики вынуждены описывать подробно страховое покрытие, что делает договора довольно громоздкими, особенно в случаях, когда иностранный инвестор строительства по привычке требует покрытия всех рисков или хотя бы такого количества рисков, чтобы покрытие было приближенным к максимальному».

В последнее время украинские девелоперы проявляют интерес к страхованию рисков, связанных с ошибками проектирования

фото: Олег Герасименко

УСЛУГИ РИСК-МЕНЕДЖМЕНТА

Общепринятая европейская практика оказания услуг в области риск-менеджмента страховыми компаниями пока еще не распространена широко в Украине. Данные услуги заключаются в консультировании владельца недвижимости касательно улучшения объекта страхования. При этом риск-инженеры страховщика, как правило, высокопрофессиональные специалисты, проводят осмотр объекта и существующих систем безопасности, и готовят сюрвейерский отчет о состоянии объекта. После этого страховщик совместно с клиентом разрабатывает рекомендации по улучшению объекта страхования и повышения уровня его безопасности. Подобные услуги на украинском рынке предоставляет, к примеру, компания «Дженерали Гарант».

В компании «ИНГО» проводят консультации клиентов на тему безопасности объекта недвижимости. «Более того, мы организовываем выезд специалиста на объект недвижимости. Однако, как показывает практика, данные услуги пока используются на очень крупных и потенциально опасных объектах. Дело в том, что подобного рода осмотры, так называемые «сюрвеи», достаточно дорогостоящи и клиент не всегда готов платить за эту услугу» – комментирует Сергей Кривошеев, руководитель департамента корпоративного страхования АСК «ИНГО Украина».

При этом необходимо отметить, что услуги риск-менеджмента являются выгодными как для страхователя, так и для страховщика. Зачастую системы безопасности здания настолько несовершенны, что не позволяют страховщику принять данный объект на страхование. Усовершенствование систем безопасности здания по рекомендации страховой компании позволяет страховщику избежать крупных страховых выплат, а владельцу недвижимости снизить страховой тариф, который напрямую зависит от уровня рисков. Как правило, в данном случае наиболее часто речь идет о системах пожаротушения.

Светлана Безлобова комментирует: «Услуги риск-менеджмента, направленные на улучшение объекта страхования, подразумевают выплату страхового возмещения страхователю «за старое имущество как за новое». При этом при выплате страхового возмещения не учитывается общепринятый коэффициент износа имущества. Стоимость такого договора страхования будет выше, чем при договоре с общепринятым расчетом страхового возмещения, который учитывает износ. При таком страховании в каждом отдельном случае должен применяться индивидуальный подход к объекту страхования».

Иностранные компании страхуют широкий спектр рисков, пытаясь обеспечить страховую защиту своему объекту

фото: Олег Герасименко

СТОИМОСТЬ

При расчете страхового вознаграждения значение имеет большое количество факторов: стоимость объекта, степень риска возникновения страховых случаев, месторасположение объекта, род деятельности арендаторов, окружающая застройка, вид страхового покрытия, сроки страхования, условия выплаты страхового возмещения и т.д.

При проведении предстраховой экспертизы оценивается вероятность наступления страховых рисков в зависимости от деятельности, которая осуществляется на территории объекта. Соответственно, офисные, торговые, складские помещения отличаются друг от друга производственными процессами, людскими потоками и т.д. Все эти факторы оцениваются при расчете стоимости страховых услуг.

Говоря о стоимости страхования строительно-монтажных рисков, Сергей Кривошеев отмечает: «При страховании строительно-монтажных рисков каждый запрос котируется отдельно, поэтому сложно выделить общий рабочий тариф по такому виду страхования. При оценке степени риска каждый объект строительства рассматривается индивидуально, и в основном учитываются следующие факторы: условия строительства, сложность объекта, месторасположение строительной площадки, степень ее подверженности рискам, конструктивные особенности и свойства используемых материалов, метод строительства, выполненные меры пожарной и охранной безопасности на объекте, опыт работы подрядчика и прочих факторов. Как ориентир ценообразования на рынке строительно-монтажного страхования, можно выделить следующий диапазон страховых тарифов: 0,1 – 0,3% от сметной или контрактной стоимости объекта строительства».

КОНКУРЕНЦИЯ

На данный момент на украинском рынке уже присутствует конкуренция между страховыми компаниями в области услуг для коммерческой недвижимости. Наиболее остро она проявляется в традиционных видах страхования.

При этом эксперты отмечают, что многие страховые компании активно предлагают услуги по страхованию строительно-монтажных рисков, однако при этом пытаются применить стандартные подходы, используемые при страховании сданных в эксплуатацию объектов. Перед заключением договора по подобным рискам страховая компания должна проводить достаточно серьезную предстраховую экспертизу.

Конкуренция находит отражение в основном в снижении тарифов, предоставлении широких страховых покрытий и дополнительных услуг. Однако зачастую в борьбе за клиента некоторые страховые компании идут на демпинг, включая при этом в договор пункты, которые при наступлении страхового случая будут иметь негативные последствия для клиентов. Светлана Безлобова предостерегает: «Клиент, прежде чем заключить договор страхования, должен внимательно его изучить. Низкий страховой тариф означает, как правило, наличие в таких договорах страхования определенных оговорок, которые подразумевают всяческие ограничения и исключения при выплате страхового возмещения».

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

Все эксперты сходятся во мнении, что рынок страхования в области коммерческой недвижимости Украины имеет значительный потенциал развития и интересен для большинства страховых компаний.

Многие игроки рынка связывают дальнейшее развитие рынка страхования в сфере коммерческой недвижимости в том числе в связи с подготовкой Украины к Чемпионату Европы по футболу в 2012 году, который будет способствовать большому объему инвестиций в строительный сектор. Поскольку поступление инвестиций ожидается в основном от зарубежных компаний, они привнесут на украинский рынок новую культуру страхования и управления рисками.

Говоря о перспективах развития рынка страховых услуг в секторе коммерческой недвижимости Украины, Сергей Кривошеев: «Рынок классического страхования растет приблизительно на 30-40% в год. По нашим оценкам, на сегодняшний день по разным причинам незастрахованными являются не менее 50% всех объектов коммерческой недвижимости. Поэтому мы видим большой потенциал для развития страхования в данном сегменте».