Интервью с Вольфгангом Лунардоном, генеральным директором Europolis Invest Immobilien Management GmbH
Commercial Property №1 (1) сентябрь 2003
Безусловно, о любом проекте никто не сможет рассказать лучше, чем его «отец» и идейный вдохновитель. Нам представилась возможность поговорить о River City и его девелопменте с Вольфгангом Лунардоном, генеральным директором Europolis Invest Immobilien Management GmbH.
Вольфганг Лунардон
фото: EUROPOLIS
CP: Как у компании Europolis возникла идея River City Prague?
Данный проект ознаменовал начало работы Eropolis Invest на рынках стран Центрально-Восточной Европы. Нам представился уникальный шанс – по размеру земельного участка, его расположению и потенциалу (рядом с историческим центром Праги, на берегу Влтавы, окруженном «зелёным поясом»). Эти факторы определяли большой потенциал перспективного проекта. Однако, мы изначально понимали, что девелопмент в Праге будет сложным и очень длительным процессом, что рамки работы над проектом до полной его реализации могут быть только оценены, но не четко запланированы по времени. В дополнение к этому, рынок недвижимости Чехии только формировался (неудовлетворенный спрос, недостаточное предложение) и на нем доминировали проекты низкого и среднего качества, причем для них операционные расходы были завышены, а на плечи арендаторов ложились высокие арендные ставки. Нашим ответом такому состоянию вещей стал девелопмент уникальной урбанистической схемы, проектов с технологическим уровнем «произведений искусства», которые смогли бы не только задать тон развитию недвижимости Центрально-Восточной Европы, но и послужить примером для Западной Европы.
CP: Ваша компания – один из лидеров национальных рынков региона. Входит ли в планы Europolis Invest выход на рынок Украины?
Я несколько уточню, Europolis работает на активно развивающихся «ключевых» рынках региона – венгерском, польском и чешском – с 1997 года. Также с 2001 года, мы вышли на «переходные» рынки Хорватии, Румынии и Болгарии. Во всех этих странах Europolis концентрирует свои усилия на различных бизнес-сферах: классическом девелопменте проектов, управлении ими, покупке уже существующей недвижимости и институциональном инвестировании. Следующий шаг – дальнейшее продвижение компании в регионе. Логически, двумя перспективнейшими кандидатами для нашего развития мы видим Москву (Россия) и Киев (Украина). Сейчас мы находимся в процессе пересмотра и адаптации нашей стратегии для конкретных национальных рынков. До конца года мы ожидаем решения наших акционеров (Investkredit Bank of Austria и ЕБРР – ред.) по выходу на рынки России и Украины.
CP: Инжиниринг-системы, технологии комплекса, идею атриума можно назвать «прорывами» даже по сравнению с мировыми стандартами, не так ли?
Очевидно! Атриум Danube House – самая большая в мире стеклометаллическая конструкция с наклонной крышей на сегодняшний день. Система вентиляции-кондиционирования построена на революционной технологии использования всех трех параметров (температурного, уровня влажности, цикличности полной циркуляции). В ней применена концепция «естественной замены», где подача воздуха осуществляется через отверстия в полу, а вывод – на уровне потолка. Система разработана еще и с учетом естественных факторов среды (охлаждение воздуха грунтовыми водами, свежий речной воздух), что минимизирует расходы по содержанию здания. В результате здание имеет минимальный уровень эксплуатационных расходов, арендаторы получают лучшее качество за меньшие средства. Профессиональный девелопер должен всегда осознавать – если ты делаешь все идеально, по классу А+; это не обязательно должно вести к геометрическому росту размера инвестиций; это лишь вопрос профессионализма и привлечения ведущих технологий современности.
CP: River City демонстрирует развитие не только конкретных объектов коммерческой недвижимости, но и всей среды Карлина. Насколько такой подход важен для проектов высокого стандарта?
Я немного подкорректирую: River City не является просто девеломпентом высокого стандарта, это проект абсолютно нового уровня, в котором учтены мельчайшие детали уже существующей урбанистической структуры, естественной среды. Само название – «речной град» – говорит об этом. В общем же, такой проект должен как вписаться в уже существующий фон, так и осуществить на него благотворное влияние, прибавляя к уровню престижности и благоустройства района, повышая его ценность. Такой подход важен для нас: ценность в понимании экологического и градостроительного контекстов, а не только категорий рентабельности – вот то, что отличает Europolis от других девелоперов.
CP: Многие в Украине помнят о сильном наводнении в Чехии осенью прошлого года. Как этот природный катаклизм отразился на Danube House и других объектах River City?
Наводнение 2002-го стало форс-мажором. Такое в Праге случается раз в 500 лет. Безусловно, мы были готовы к наводнению, применяли защитные технологии, но здания находились в фазе строительства и мы не смогли защитить подземные уровни от затопления. Прямой ущерб и расходы по ликвидации покрыла страховка. Но непрямой ущерб – задержку в проведении строительства – понесли и мы, что вылилось в некоторые расходы. Главной проблемой было влияние затопления на рыночное позиционирование проекта. Нашим маркетинг-партнерам довелось провести полное репозиционирование Danube House, модифицировать арендную стратегию, создать новый график работ. Это была гигантская работа, но сейчас, через два месяца после ввода Danube House, мы сдали в аренду уже 55% площадей. Так что, даже если непреодолимые силы вмешаются в развитие, необходимо не паниковать, задуматься, и дать ответ ситуации.
CP: Глобальность проекта River City неоспорима, но чем больше масштаб, чем ответственнее идея, тем выше риски...
Высокоуровневый проект не обязательно несет с собой риски крупнее, чем типичный. Он лишь требует большего количества ноу-хау и профессионализма во всем. Это то, что мы превносим на национальные рынки: знания по структуре девеломпента, о стадиях финансирования. Со стороны локальных партнеров требуется открытый подход к работе, надлежащий уровень образования, понимания развития недвижимости, отдачи в работе – чтобы создать не просто идеальный объект, а реализовать проект будущего с пользой для всех.
CP: Участники команды проекта напоминают ООН в миниатюре. Не сложно было администрировать работу столь интернационализированного штаба?
Это не сложно! Это же вызов для всех! Сначала нужно было договориться о рабочем языке проекта, затем о принципах связи и общения (электронная почта, мобильные телефоны), потом о структуре ответственности и субординации. Интереснее всего было наблюдать, как люди учатся работать вместе, понимать друг друга. Также невербальное общение стало важным фактором: люди жили одной идеей, все тяжело работали, и сегодня есть результат – введенный в эксплуатацию Danube House.
CP: Большим сюрпризом является наличие в команде сразу нескольких компаний одного и того же профиля (к примеру, структурный дизайн). Зачем привлекать несколько «однотипных» партнеров?
Мы создали в таких сферах как структурный дизайн и инжиниринг нечто наподобие совместного предприятия международных и национальных компаний. В начале «международники» не имеют понимания национальных особенностей, а местные компании – опыта иностранных подходов. Так что все время работы над объектами это процесс обучения и для первых, и для вторых. Да и создание такого типа проектов с развитой схемой структурного финансирования, просчитанными капитальными вложениями, сметными расходами просто требует привлечения полного спектра специалистов. В итоге получается комбинирование ноу-хау всех партнеров.
Danube House
фото: EUROPOLIS
CP: В команде проекта значится чешская компания Jans, задачей которой в процессе девеломпента была «работа с госорганами». Является ли присутствие такого партнера необходимым, и нормальная ли это практика вообще?
Конкретно в Чехии это нормальная практика, хотя для Западной Европы это не свойственно. Процесс получения разрешительной документации на национальном рынке очень сложен для понимания нашими партнерами. К тому же существует четкая последовательность действий по оформлению документации проекта, когда без одного конкретного разрешения невозможно получить следующие. Jans выполнила всю эту программу, провела переговоры со всеми необходимыми органами, контролировала действия по движению документации через сеть разрешающих структур. Для Danube House потребовалось восемь пакетов разрешительной документации, для всего проекта River City с инфраструктурой – порядка 20. Безусловно, девелопер может заниматься этим и самостоятельно; но локальная компания, которой знакомы все местные практики и процессы – явное преимущество.
