Метод измерения площадей ВОМА

Для понимания метода измерения площадей ВОМА необходимо ознакомиться с определенным количеством ключевых терминов, используемых в процессе обмера помещений. Каждый из них мы постараемся проиллюстрировать визуально.

Доминирующая часть: иллюстрации







Доминирующая часть: типичный план наземного этажа



Доминирующая часть (dominant portion) – это часть пространства в рамках завершенной поверхности здания, которая насчитывает более 50% пространства, измеряемого от пола до потолка. Иными словами, доминирующая часть – это параметр вертикального измерения между завершенными поверхностями пола и потолка, применяемый при наличии окон.
Если на измеряемой площади при высоте помещений, к примеру, в 3 метра существует оконный проем высотой 2 метра, то в измерении площади помещения учитывается площадь оконного проема до стеклопакета. Если же высота оконного проема составляет 1 метр, то доминирующей частью будет считаться поверхность внутренней стены, без учета площади оконного проема.
Доминирующая часть: типичный план верхнего этажа



Завершенная поверхность (finished surface) – это стена, потолок или же поверхность пола, в состоянии базовой отделки, подготовленном для въезда арендатора, исключая толщину любого покрывающего материала (штукатурка, линолеум, ковролин и т.д.).

Общая площадь здания (gross building area) – общая площадь внутренних помещений возведенного строения и вспомогательных строений. Как правило, никоим образом не применима к расчету арендуемой площади.

Общая измеряемая площадь (gross measured area) – общая площадь помещений возведенного здания, ограниченных завершенными поверхностями, которая не включает в себя паркинги (как подземный, так и наземный), пандусы, рампы и подобные элементы. Как правило, рассчитывается как сумма общих этажных измеряемых площадей и не применима к расчету арендуемой площади.




Основные вертикальные проникновения (major vertical penetrations) – под данным понятием подразумеваются лестницы, лифтовые шахты, вертикальные вентиляционные шахты, шахты для прокладки труб, кабельные шахты и аналогичные объекты, включительно с прилегающими к ним стенами в полном объеме.
Атриумы также считаются вертикальными проникновениями для всех уровней, кроме первого. Однако, вертикальными проникновениями не считаются специально созданные коммуникационные каналы или же лестницы, используемые только одним съемщиком, арендующим юниты на двух и более прилегающих этажах.
В случае с открытой планировкой вертикальными проникновениями не считаются несущие колонны – они в полном объеме (!) включаются в расчет арендуемой и полезной площади.

Этажная арендуемая площадь (floor leаsable/rentable area) – это общая измеряемая площадь определенного этажа за вычетом площади, занимаемой основными вертикальными проникновениями. Как правило, значение общей этажной площади неизменно на протяжении всего жизненного цикла здания, поскольку на него не влияют этажные перепланировки, изменения площади коридоров и так далее. Важно также помнить при определении как этажной, так и общей арендуемой площади здания, что любые объекты за экстерьерными стенами здания наподобие террас, балконов, лоджий, внешних коридоров-переходов не могут быть включены в измерения арендуемой площади.
Измерение этажной арендуемой площади, стандартный наземный этаж


Примечание: белым цветом выделены основные вертикальные проникновения, не включаемые в измерения этажной арендуемой площади.

1 - Лифтовой холл; 2 - Лифтовая группа; 3 - Электрощитовая; 4 - Кладовая для размещения уборочного инвентаря; 5 - Комната пожарной охраны; 6 - Комната для размещения сервисной службы здания; 9 - Помещение для размещения мусоропровода; 10 - Погрузочно-разгрузочная рампа; 11 - Комната для размещения электрооборудования, серверная; 12 - Комната для размещения пожарной помпы; 13 - Комната для размещения автоматов по продаже сигарет и т.д.; 14 - Тренажерный зал; 15 - Коридор общего пользования; 16 - Коридор для доступа к объектам ритейл; 17 - Юниты арендаторов для размещения объектов ритейл; 18 - Комната для размещения службы охраны здания (вахтера); 19 - Ресторан
Измерение этажной арендуемой площади, стандартный верхний этаж


Примечание: белым цветом выделены основные вертикальные проникновения, не включаемые в измерения этажной арендуемой площади.

1 - Лифтовой холл; 2 - Лифтовая группа; 3 - Электрощитовая; 4 - Кладовая для размещения уборочного инвентаря; 7 - Комната для установки оборудования HVAC; 8 - Вентиляционная шахта

Полезная площадь (usable area) – это сумма офисных/торговых площадей и площадей общего пользования всего (!) здания (не определенного его этажа!) на определенном этаже здания.

Офисная площадь (office area) – это площадь непосредственно офисных помещений, на которой арендатор организует свое офисное пространство.

Торговая площадь (store/retail area) – это площадь офисного здания, пригодная для размещения объектов ритейл. Торговые площади являются составной частью этажной арендуемой площади и общей арендуемой площади.


Измерение площадей общего пользования всего здания (как правило, наземный этаж)


Примечание: серым цветом выделены площади, включаемые в измерения площадей общего пользования всего здания (как правило, наземный этаж).

1 - Лифтовой холл; 2 - Лифтовая группа; 3 - Электрощитовая; 4 - Кладовая для размещения уборочного инвентаря; 5 - Комната пожарной охраны; 6 - Комната для размещения сервисной службы здания; 9 - Помещение для размещения мусоропровода; 10 - Погрузочно-разгрузочная рампа, пандус; 11 - Комната для размещения электрооборудования, серверная; 12 - Комната для размещения пожарной помпы; 13 - Комната для размещения автоматов по продаже сигарет и т.д.; 14 - Тренажерный зал; 15 - Коридор общего пользования; 16 - Коридор для доступа к объектам ритейл; 17 - Юниты арендаторов для размещения объектов ритейл; 18 - Комната для размещения службы охраны здания (вахтера); 19 - Ресторан
Измерение этажной арендуемой площади, стандартный наземный этаж


Примечание: белым цветом выделены площади, не включаемые в измерения этажной арендуемой площади.

Площади общего пользования здания (building common area) – площади, которые необходимы для предоставления сервиса, услуг и доступа для арендаторов здания, но не являются частью офисных или торговых площадей какого-либо определенного арендатора. В состав данных площадей входят коридоры, лобби, холлы, холлы лифтовых групп, главная входная группа здания, площадь атриума в его основании, комнаты охраны, конференц-залы и переговорные (в случае если они не сданы в аренду конкретному арендатору и предназначены для общего пользования), зоны для размещения автоматов (по продаже напитков, сигарет, газет и т.д.), посадочные площадки фуд-кортов офисных зданий, фитнесс-центры и тренажерные залы в случае, если они предназначены для общего совместного использования арендаторами, помещения для размещения электрооборудования (в том числе и серверные комнаты), сервисные помещения и так далее.


Измерение этажной полезной площади


Примечание: белым цветом выделены площади, не включаемые в измерения этажной полезной площади.

1 - Лифтовой холл; 2 - Лифтовая группа; 3 - Электрощитовая; 4 - Кладовая для размещения уборочного инвентаря; 7 - Комната для установки оборудования HVAC; 8 - Вентиляционная шахта
Измерение полезной площади определенного юнита
Этажная полезная площадь (floor usable area) – сумма офисных (торговых) площадей и площадей общего пользования всего здания (но не каждого определенного его этажа!) на определенном этаже здания. При проведении измерений полезной площади для офисных/торговых помещений обмер производится с учетом доминирующей части. При измерении площади в случае наличия соседних юнитов других арендаторов обмер производят не по внутренней поверхности офисной перегородки, отделяющей юниты, а по ее центру. Граница с коридорами и площадями общего пользования, а также площадями основных вертикальных проникновений, проходит по внутренней части стен арендуемого юнита (завершенная поверхность). Важно понимать, что при измерении полезной площади возможны ситуации, когда альковы или входные порталы «утоплены» или же выступают за линию коридоров или завершенных поверхностей. В таком случае измерение производится так, будто подобные пространственные решения отсутствуют.


Этажные площади общего пользования (floor common area) – включают в себя коридоры, холлы лифтовых групп, санузлы, душевые, электрощитовые, комнаты для размещения электрооборудования (телефонных АТС), прочие помещения и площади, необходимые для обслуживания и обеспечения жизнедеятельности арендаторов определенного этажа.
Этажные площади общего пользования для стандартного верхнего этажа


Примечание: серым цветом выделены этажные площади общего пользования

1 - Лифтовой холл; 2 - Лифтовая группа; 3 - Электрощитовая; 4 - Кладовая для размещения уборочного инвентаря; 7 - Комната для установки оборудования HVAC; 8 - Вентиляционная шахта
Этажные площади общего пользования для стандартного наземного этажа
Этажный коэффициент соотношения этажной арендуемой площади к этажной полезной площади, далее – коэффициент А/П этажа (floor R/U ratio) – коэффициентный фактор, получаемый при делении этажной арендуемой площади на этажную полезную площадь. Иными словами, если умножить этажную полезную площадь на коэффициент А/П этажа, то получится арендуемая площадь этажа. Если же умножить полезную площадь (офисную площадь) определенного юнита арендатора на этаже на коэффициент А/П этажа на этом же этаже, то мы получим базовую арендуемую этажную площадь для каждого конкретного арендатора. Сумма таких базовых арендуемых площадей каждого из арендных юнитов этажа должна в точности составить этажную арендуемую площадь. Коэффициент А/П этажа необходим для определения доли каждого из юнитов в оплате помещений общего пользования этажа, которые формально не являются предметом аренды какого-либо конкретного арендатора, но в то же время находятся в общем пользовании всех арендаторов этажа.
Конкретный пример: у нас есть 7-й этаж офисного здания общей этажной площадью 1200 м2, из которых полезная площадь составляет 1000 м2, а арендуемая – 1150 м2 (50 м2 – площадь основных вертикальных проникновений). Таким образом, коэффициент А/П этажа будет равен 1150 м2 :– 1000 м2 = 1,15. На этаже размещены 6 юнитов арендаторов, применяя к ним коэффициент А/П этажа, определим базовую арендуемую этажную площадь для каждого арендатора:
Юнит арендатора Полезную площадь Умножим на Коэффициент А/П этажа Базовая арендуемая площадь
№ 1 200 м2 × 1,15 230 м2
№ 2 200 м2 × 1,15 230 м2
№ 3 200 м2 × 1,15 230 м2
№ 4 200 м2 × 1,15 230 м2
№ 5 100 м2 × 1,15 115 м2
№ 6 100 м2 × 1,15 115 м2
Итого 1000 м2 × 1,15 1150 м2

Как показали вычисления, сумма базовой арендуемой площади всех юнитов равна арендуемой площади этажа. В то же время, каждый из арендаторов юнитов этажа оплачивает аренду не физически находящихся в его распоряжении 200 м2/100 м2, но 230 м2/115 м2 соответственно, то есть и свою долю в помещениях общего пользования на этаже.
Базовая арендуемая площадь (basic rentable/leasable area) – офисная/торговая площадь (полезная этажная площадь с учетом площадей общего пользования всего здания, но не определенного этажа) с учетом коэффициента А/П этажа.
ЭТАЖНАЯ АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ ÷ ЭТАЖНАЯ ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ = КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЭТАЖА

ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ ЮНИТА × КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЭТАЖА = БАЗОВАЯ АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ

Арендуемая площадь здания (building rentable/leasable area) – равна сумме арендуемых площадей всех этажей.
Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной площади здания, далее – коэффициент А/П здания (building R/U ratio) – коэффициент, учитывающий площади общего пользования всего здания, которыми пользуются все арендаторы в равной мере, для определения арендуемой площади каждого из юнитов арендаторов. К примеру, арендатор, имеющий юнит на 5 этаже офисного здания, имеет также площади общего пользования как на своем этаже (коридоры, лифтовой холл), учтенные в коэффициенте А/П этажа, так и на первом этаже здания (входной холл/входная группа, общая приемная, площади для размещения службы охраны и т.д.), учтенные в коэффициенте А/П всего здания.
Арендуемая площадь (rentable/leasable area) для каждого из юнитов арендаторов – полезная площадь офисной/торговой площади с учетом коэффициента А/П этажа и коэффициента А/П здания (общего коэффициента А/П). Сумма арендуемых площадей для всех арендаторов равна общей арендуемой площади здания.


ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДА ИЗМЕРЕНИЯ ВОМА:
1. Необходимо определить общую площадь здания.
2. Определить общую измеряемую площадь каждого этажа здания с применением понятий завершенная поверхность и доминирующая часть.
3. Определить этажную арендуемую площадь для каждого этажа посредством вычитания из общей измеряемой площади каждого этажа площади, занимаемой основными вертикальными проникновениями.
4. Определить полезную площадь этажа посредством измерения офисной/торговой площади этажа и площадей общего пользования здания на данном этаже.
5. Определить площади общего пользования этажа посредством вычитания из этажной арендуемой площади этажной полезной площади.
6. Для каждого из юнитов арендаторов на этаже определяется базовая арендуемая площадь посредством умножения полезной площади юнита на коэффициент А/П этажа (сообразно с вышеприведенным примером в определении коэффициента А/П этажа).
7. С помощью коэффициента А/П здания, площади общего пользования здания (к примеру, входной холл на первом этаже и технические помещения для обслуживания всего здания, а не его определенных этажей) в пропорциональных частях добавляются к базовым арендуемым площадям каждого из юнитов арендаторов. Иными словами, получив коэффициент А/П посредством умножения коэффициентов А/П здания и А/П этажа, необходимо умножить полезную площадь юнита на коэффициент А/П, в результате чего мы получим арендуемую площадь для каждого юнита арендатора, которая окажется больше его базовой арендуемой площади.
Таким образом, арендатор офисного юнита физической офисной площадью 200 м2 с учетом своей доли помещений общего пользования на своем этаже и наземном (ином) этаже может рассчитывать, согласно методу ВОМА, к примеру, на то, что он вынужден оплачивать использование по актуальным арендным ставкам не 200 м2, а, скажем, 250 м2. И, как видим, это исходит не из желания арендодателя «накрутить» на объеме, а из логических рассуждений и понимания того, что арендатор использует по прямому офисному назначению лишь часть объекта недвижимости, в то время как другие его части, пусть опосредованно, но также используются им.
В некоторой степени на первый взгляд может показаться, что метод измерения помещений по стандартам ВОМА тотально лоббирует интересы арендодателей/владельцев коммерческой недвижимости, не отстаивая интересов арендаторов. Однако, это впечатление несколько ошибочно, поскольку в высококлассных проектах недвижимости, где девелопер/инвестор не сэкономил на всей сумме решений, предоставив арендаторам максимально возможный комплекс сервисов и эргономики площадей, его финансовые вложения должны окупиться в той же мере, что и в «откровенно дешевых» проектах. И окупаются они как в одном, так и в другом случае, именно за счет финансовых потоков от аренды. Другое дело, сообразно с каким конкретно методом измерения площадей и определения арендуемой площади. Необходимо также отметить, что метод ВОМА применим не только к новым объектам, но и к уже давно существующим.
Что касается распространения измерения объектов коммерческой недвижимости в Украине, то в бизнес-центрах класса В обмеры редко осуществляются по методу ВОМА, а в большинстве зданий класса С используется метод БТИ, лишь с частичными оговорками по поводу дополнительной оплаты за помещения общего пользования. Многими компаниями на сегодняшний день используются некоторые «ослабленные» видоизменения метода ВОМА, в особенности если речь идет об украинских компаниях-арендаторах, которые не желают и слышать о международной практике. Тем не менее, с каждым годом метод ВОМА в Украине отвоевывает свои позиции в области коммерческой недвижимости. И если еще 4-5 лет назад сделки по аренде с его применением были редкими, то сейчас их количество значительно увеличилось. По словам экспертов украинского рынка, есть все основания полагать, что уже в самом ближайшем будущем даже украинские арендаторы придут к пониманию международных методов измерения площади помещений коммерческого назначения. Благо, украинское законодательство в данной связи довольно лояльно и предоставляет договорным сторонам полную свободу в выборе метода измерения площади, согласно которому будет заключаться договор аренды. В данной связи интересным может оказаться и опыт российского рынка.


УРАВНЕНИЯ ДЛЯ МЕТОДА ИЗМЕРЕНИЯ ПО СТАНДАРТАМ ВОМА:
КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЭТАЖА = ЭТАЖНАЯ АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ ÷ ЭТАЖНАЯ ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ

БАЗОВАЯ АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ (ЮНИТА) = ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ (ЮНИТА) × КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЭТАЖА

КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЗДАНИЯ = АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ ЗДАНИЯ ÷ (АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ ЗДАНИЯ – БАЗОВАЯ АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЙ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЯ)

АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ = БАЗОВАЯ АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ × КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЗДАНИЯ

КОЭФФИЦИЕНТ А/П = КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЭТАЖА × КОЭФФИЦИЕНТ А/П ЗДАНИЯ

АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ (ЮНИТА) = ПОЛЕЗНАЯ ПЛОЩАДЬ (ЮНИТА) × КОЭФФИЦИЕНТ А/П



Как сообщила «CP» Юлия Никуличева, заместитель директора московского офиса компании Jones Lang LaSalle, сейчас на московском рынке коммерческой недвижимости с методами измерений помещений сложилась дуальная ситуация. В российском законодательстве с правовой точки зрения в арендных отношениях «узаконены» нормы БТИ, согласно которым обмер помещений производится на поэтажной основе по внутренним стенам; арендодатель и арендатор по стандартам БТИ в договорах аренды оперируют таким понятием, как полезная площадь помещений (исключая коридоры и помещения общего пользования), которая порой и является арендуемой. Хотя с другой стороны, российские стандарты БТИ также позволяют договорным сторонам прописывать в договорах аренды два понятия – полезной и арендуемой площади, которые отличаются друг от друга по своему значению.


Юлия Никуличева, заместитель директора московского офиса компании Jones Lang LaSalle
фото: JONES LANG LASALLE

Тем не менее, на практике сложилась иная ситуация – органы регистрации договоров аренды площадей в объектах коммерческой недвижимости принимают к регистрации не только договора аренды с измерением площадей по методу БТИ, но и согласно стандартам ВОМА. Это объясняется тем, что к любому договору аренды как дополнение прилагается экспликация помещений с параметрами обмера, где указаны площади офисных помещений и те помещения общего пользования, которые оплачивает данный арендатор. Если у обеих сторон отсутствуют претензии по данной экспликации, и она ими подписывается, то формально законодательство не может запретить использование метода ВОМА для измерения помещений и определения арендуемой площади, равно как и любого другого метода.
По словам Юлии Никуличевой, в российской практике метод ВОМА несколько смещен и имеет ряд отличий от мирового стандарта. Основная проблема российского рынка в том, что арендаторы (как правило, являющиеся российскими компаниями) не понимают основ метода ВОМА и изъявляют полное нежелание платить за помещения общего пользования даже на своем этаже, не говоря уже о площадях на других этажах. В то же время, четко отслеживается еще одна тенденция – в офисных центрах класса А в Москве измерения помещений по методу БТИ практически не производятся, обмер осуществляется только по методу ВОМА; в бизнес-центрах класса В стандарты измерений по БТИ присутствуют редко – здесь также ведущая роль принадлежит методу ВОМА. Тем не менее, измерения помещений в офисных центрах класса С по методу ВОМА не производятся, это исключительно сфера стандартов БТИ.
Такая ситуация объяснима: в офисных центрах класса А арендаторами выступают преимущественно иностранные компании или транснациональные корпорации, которые арендуют офисные площади по всему миру по стандартам ВОМА, а не по традиционным национальным нормам измерения площадей. Арендодателю не требуется особых усилий для того, чтобы установить объем арендуемых площадей именно по ВОМА. Как заметила Юлия Никуличева, в Москве российские компании впервые пошли на аренду помещений в офисных центрах класса А с измерениями по методу ВОМА в 2000 году, и с тех пор сознательность локальных компаний значительно выросла. Российские арендаторы стали отчетливо понимать, что определение арендуемой площади – это сложный процесс с множеством нюансов, которые стандарты БТИ учесть не в состоянии. Арендаторы приходят к пониманию того факта, что если они хотят находиться в офисном центре с респектабельной входной группой, просторными холлами (создающими атмосферу фешенебельности), наличием атриума с зимним садом, широкими коридорами, то они должны оплачивать не только физически используемые метры своих офисных помещений, но и свою долю помещений общего пользования.


фото: APOLLO-RIDA POLSKA

Тем не менее, в компании Jones Lang LaSalle заметили, что говорить о четком применении метода ВОМА на рынке Москвы даже в офисных центрах класса А нельзя. Арендные отношения по самой природе своей – договорные, а где существует договор и достижение консенсуса – всегда уместен торг. По словам Юлии Никуличевой, в России нередки ситуации, когда крупные арендаторы (арендующие или собирающиеся взять в аренду площади более 1000 м2), отстаивая свои интересы перед арендодателями, добивались и добиваются смягчения стандартов ВОМА в свою пользу, получая либо льготы по оплате площадей общего пользования, либо иные бонусы (наподобие уменьшения ставки операционных расходов).


ОЛЬГА ЧЕРПАЧЕНКО, ЮРИСТ КИЕВСКОГО ОФИСА КОМПАНИИ COLLIERS INTERNATIONAL


Ольга Черпаченко, юрист киевского офиса компании Colliers International
фото: Александр Микула

CP: Существуют ли реальные проблемы для собственника при продаже объекта коммерческой недвижимости (особенно если речь идет о его части) в том, что по правоустанавливающему документу обмер производится только по стандартам БТИ? Может ли это быть проблемой для иностранного инвестора-покупателя, который привык к калькуляции финансовых потоков по международным методам обмера, в частности ВОМА?
Суть данной проблемы лежит глубже, чем просто в количестве продаваемых/покупаемых м2. Согласно методам оценки недвижимости как инвестиционного проекта, используемым в развитых странах, в процессе оценки учитываются все виды затрат, возникших при сооружении объекта. В связи с этим методы проведения обмеров помещений учитывают не только полезную площадь, но и площадь конструктивных сооружений (толщину стен, оконных проемов), а также фасадных и других элементов здания, в то время как метод обмера, используемый БТИ, не учитывает вышеуказанных элементов. Несоответствие результатов дает значительные колебания при составлении бизнес-планов и, соответственно, ведет к определенной погрешности – в прогнозировании финансовых потоков, при расчете возврата инвестиционных средств. Это, в свою очередь, отражается на всех иных показателях расчета скорости оборота капитала. В финансовом плане «покупки» квадратных метров может существовать небольшой конфликт между продавцом и покупателем в том случае, если договорная цена выражается посредством произведения площади помещения на стоимость м2. В случае, когда договорная цена выражается твердой цифрой, конфликта не возникает.
CP: Можно ли сказать, что конфликт методов обмера БТИ и ВОМА сводится к поиску единого, оптимального стандарта измерения площадей, единых «правил игры» для рынка?
Это не совсем так. У БТИ нет определенного метода обмера помещений. Данная структура при подготовке технической документации использует Государственные Строительные Нормы (ГСН, укр. – ДБН) для соответствующих типов зданий. Это единственные нормы, утвержденные на государственном уровне. Они относятся к строительству и проектированию помещений, не носят коммерческого характера, и, на мой взгляд, достаточно хорошо выполняют свою строительно-проектировочную функцию. Вопрос оптимального стандарта лежит, главным образом, не в противоречии строительных норм коммерческим, а в отсутствии последних как таковых не только в законодательной базе, но и в сознании субъектов хозяйственной деятельности. Нужно отметить, что стандарты ВОМА – это типичный пример легализированного правового обычая, который был разработан американской Building Owners and Managers Association и утвержден American National Standards Institute (ANSI, Институтом Американских Национальных Стандартов) в 1996 году. То есть, данные стандарты не навязывались рынку государством, а возникли как объективная необходимость и были разработаны самими профессионалами рынка недвижимости. На данном этапе развития рынка недвижимости в Украине, на мой взгляд, нужно было бы вынести методологию и стандарты обмеров в разряд договорных отношений сторон. На сегодняшний день практика, где стороны посредством договора определяют, какие стандарты будут использованы при обмере площадей либо договариваются о своих применимо к аренде, только рождается.
CP: Существуют ли на рынке арендных отношений конфликты в отношениях арендатор-арендодатель по определению метода обмера: ВОМА или стандарты БТИ?
На сегодняшний день действительно существуют конфликты арендодателя с арендатором относительно методов определения оплачиваемой площади. Причем, в большей части такой конфликт складывается не из-за несоответствия ВОМА и ГСН, а скорее заключается в том, что в Украине отсутствует практика применения коммерческих методов измерения площадей, а также определенных коэффициентов подсчета используемых площадей (таких как, например, коэффициент использования площадей общего пользования).
CP: Можно ли сказать, что арендодатели «играют» с предлагаемыми арендными ставками исходя из метода обмера (например 22$/м2/в месяц по украинским нормам или 20$/м2/в месяц в месяц по методу ВОМА)?
Как правило, арендодатели не играют со ставками таким образом. У них есть расчетный срок возврата инвестиций, согласно которому выводится желаемая арендная ставка.
Кроме того, существует ряд независящих от арендодателя рыночных факторов, которые влияют на эту ставку, как в сторону повышения, так и понижения.
Тем не менее, привести к общему знаменателю соотношение площадь-цена в объекте арендодателя с его стороны возможно как по методу ВОМА, так и согласно обмерам по ГСН. Очевидно, что в последнем случае, арендная ставка за м2 возрастет, однако общая сумма договора аренды для арендатора останется прежней.
CP: Какова сейчас ситуация на рынке офисной недвижимости Киева с методами обмера применимо к классам объектов при аренде помещений?
Все зависит непосредственно от сторон-участниц договоров аренды. Доминирующая сторона всегда сможет настоять на желаемом для себя стандарте. Стоит заметить – чем выше класс помещений, тем больше вероятность, что площадь в таких помещениях рассчитывается по методу ВОМА, что, в свою очередь, зависит не от класса помещений, а от инвестора. Но это применимо только к рынку аренды: следует помнить, что независимо от класса помещений, при продаже площадь будет рассчитана исключительно согласно стандартам ГСН.


НИК КОТТОН, РЕГИОНАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР, КИЕВСКИЙ ОФИС КОМПАНИИ DTZ
Традиционный украинский стандарт обмера помещений, которым оперирует БТИ, в корне не удовлетворяет потребностям рынка коммерческой недвижимости в части определения арендуемой площади. Его генезис и развитие проходили в условиях отсутствия рыночных отношений, рынка аренды как такового – это скорее механический стандарт, пригодный для планировки помещений в ходе строительно-монтажных работ. Стандарты обмера, используемые БТИ, с точки зрения классического девелопера с западным менталитетом, могут быть пригодны только для составления плана параметров здания в угоду национальному законодательству, но никогда (в том виде, в котором существуют сейчас) не будут использоваться в прикладных целях, для определения арендуемой площади. Они в Украине также являются и единственным стандартом регистрации недвижимости, но о монополии здесь говорить нельзя. Правда, только до тех пор, пока украинские стандарты обмера не будут претендовать на роль единственного метода вычисления площади при арендных отношениях. С точки зрения риэлторов, если законодательство Украины когда-либо запретит использование при обмере помещений для заключения договоров аренды метода ВОМА – это огромная потенциальная опасность, которая может привести к целому ряду необратимых пагубных последствий для всего рынка, особенно для арендодателей и девелоперов/инвесторов. У многих сама подобная идея – запрета договоров аренды на основе измерения площади по ВОМА – вызывает опасения за будущее своего бизнеса.
Единственная сфера недвижимости, где методы измерения, применяемые БТИ, могут не опасаться за свои позиции – это жилая недвижимость Украины; но уже в доходных жилых домах, где весь комплекс здания сдается в аренду жильцам, как мне кажется, со временем метод ВОМА возьмет свое. Еще одна сфера, в которой применение метода ВОМА в арендных отношениях неперспективно – это аренда офисных площадей в объектах класса С. Как правило в таких случаях мы говорим о старых советских НИИ или иных административных зданиях. Они, в силу своей планировки, лишь приближенной к открытой или же имеющей кабинетную систему, совершенно не поддаются определению арендуемой площади как отдельных комнат, так и целых юнитов по ВОМА.
Тем не менее, пока украинские практики не способствуют активному закреплению метода ВОМА в области недвижимости. К примеру, среди оценщиков и юристов – считанное количество профессионалов, понимающих хотя бы основы стандартов ВОМА. Существуют и некоторые споры в кругах киевских риэлторов относительно того, что метод ВОМА является ориентированным на арендодателей и ущемляет интересы арендаторов, но это скорее рецидив привычки к стандартам, которыми оперирует БТИ. Я полагаю, что всегда и во всех случаях две стороны договора – арендатор и арендодатель – могут достичь компромисса в вопросе обмера площадей с целью вычисления арендуемой площади и четкой суммы всего договора аренды.


фото: Сергей Хитрый

Практически во всем мире существуют национальные стандарты обмера помещений или же их рудименты. На многих национальных рынках, особенно в развивающихся странах, они играют важную роль по сей день, особенно в формальном плане. Но в реальном измерении в последние десятилетия, особенно на рынке аренды, веер национальных стандартов поступился местом международному методу ВОМА, который широко используется сейчас на рынке коммерческой недвижимости Москвы. В Киеве его активно применяем мы, компания DTZ, и Colliers. Пока равноправным соперником и коллегой метода ВОМА на глобальном уровне остается только британский национальный стандарт RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), который еще 15-20 лет назад был самым распространенным в Великобритании и странах Британского Содружества (Канада, Австралия, Новая Зеландия, ЮАР, Индия). Но в наши дни он критически теряет свое значение в пользу метода ВОМА. Хотя, в свете нынешних процессов европейской интеграции я не исключаю, что Европейский Союз может ответить на метод ВОМА каким-либо собственным общим стандартом, но если он и увидит свет, то не будет кардинально отличаться от своего собрата американского происхождения. В ближайшей перспективе на рынке арендных отношений в области коммерческой недвижимости для Украины мы видим только один путь – усиление роли метода ВОМА и спектра его применения.