Стандарты BOMA: мировой опыт для локальных рынков

Александрa Малютинa, генеральный директор MKV Architects В начале 2013 года на рынке офисной недвижимости России начали отчетливо прослеживаться новые тренды. В их числе следует выделить особое внимание со стороны арендаторов к качеству офисных проектов, их интерес к объектам за пределами центрального делового района Москвы, а также желание минимизировать расходы на аренду помещений. Несмотря на развитие новых тенденций, на рынке коммерческой недвижимости всегда актуальными остаются вопросы разумной оптимизации расходов на реализацию и последующую эксплуатацию девелоперского проекта. В связи с этим собственники недвижимости осваивают новые финансовые инструменты, заимствуют опыт развитых рынков и постепенно начинают применять стандарты ВОМА для своего бизнеса. ЧТО ТАКОЕ МЕТОД BOMA? BOMA (Building Owners and Managers Association) – Североамериканская Ассоциация собственников и управляющих недвижимостью. Стандарт BOMA – единый метод измерения и расчета площадей зданий, который призван стандартизировать и упростить коммуникации между собственниками, инвесторами, девелоперами, брокерами и арендаторами. Стандарты BOMA выпускаются с 1916 года и являются основным методом измерения площади в коммерческой недвижимости в США и Канаде. Стандарт широко распространен также за пределами Северной Америки. Его применяют в Австралии, Великобритании, Финляндии, Японии, Китае, Южной Корее, Бразилии, Индонезии, Мексике, Новой Зеландии, России, Филиппинах и ЮАР. Методика стандартов ВОМА подходит для недвижимости любого класса. Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в сфере офисной недвижимости. Однако он также применяется по отношению к объектам торговой и складской недвижимости. Всего существует 6 стандартов ВОМА, которые применяются для расчетов площадей офисных зданий, логистических комплексов, торговых и торгово-развлекательных центров, жилых многоэтажных домов и объектов в формате mixed-use. В России наибольшее признание получил стандарт для офисной недвижимости «Office Buildings: Standard Methods of Measurement». Набирают популярность стандарты для складских комплексов и mixed-use объектов. Есть основания полагать, что в перспективе эти три направления останутся наиболее востребованными. В ближайшее время мы ожидаем рост интереса к относительно новому стандарту расчетов площадей зданий современной торговой недвижимости «Retail Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5-2010)». Он предназначен для любых объектов торговой недвижимости – от стрит-ритейла до современных шоппинг-моллов и торговых комплексов. ВЫГОДЫ МЕТОДИКИ Комплекс зданий Московской школы управления «Сколково» (дер. Сколково, Одинцовский район, Московская область, Россия), при расчете площадей которых применялись стандарты BOMA ФОТО: МОСКОВСКАЯ ШКОЛА УПРАВЛЕНИЯ «СКОЛКОВО» Методика стандартов ВОМА учитывает все виды площадей в здании, полученные данные значительно упрощают процесс составления договора аренды, позволяют получить более точную оценку недвижимости и ее рентабельности. Особенность использования методики состоит в том, что арендуемая площадь офисного здания при использовании стандарта ВОМА значительно увеличивается. Поскольку, согласно стандарту BOMA, арендуемая площадь объекта формируется не только из помещений, занимаемых непосредственно арендатором, но и общих зон здания (входная группа, лифтовые холлы), а также технических помещений, обслуживающих блоки арендаторов. Таким образом, арендатор понимает, каким образом сформирована арендная плата, а арендодатель получает возможность увеличить арендный поток и максимально эффективно использовать свой объект. Инвестор уже на этапе проектирования может оценить потенциал будущего объекта, рассчитать срок окупаемости инвестиций, а также скорректировать проект «на бумаге» в сторону увеличения полезной площади и уменьшения коэффициента потерь. Площадь объекта, измеренного по стандартам BOMA, стабильна и не зависит от перепланировок, установки дополнительного количества перегородок или числа арендаторов. ПРАКТИКА Мы рекомендуем проводить расчеты эффективности использования площадей объекта по стандартам BOMA на двух стадиях проекта. Первый расчет осуществлять на стадии проектирования, когда вносить изменения в проект проще. Такие корректировки не требуют значительных финансовых и временных затрат, в то время как внесение некоторых изменений на стадии строительства объекта может быть невозможным. Второй расчет – перед сдачей объекта в эксплуатацию, когда уже возведены основные конструкции и осуществлено остекление. Такой расчет подготавливается после проведения фактических измерений объекта (учитывая особенности стандарта), и гарантирует максимальную точность данных, которые будут использованы при заключении договоров аренды. MKV Аrchitects Компания MKV Architects уже более 7 лет работает на российском рынке, специализируясь на услугах, основанных на применении стандартов ВОМА, для расчета и измерения площадей коммерческой недвижимости. Портфель MKV Architects включает крупнейшие деловые, торговые и складские комплексы – более 130 объектов коммерческой недвижимости в Москве и регионах России. К 2013 году компания провела расчеты и измерения по стандартам BOMA зданий общей площадью более 3 000 000 м². Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010) ANSI/BOMA Z65.1-2010 — стандарт для измерения площади помещений в офисных зданиях. Утвержденный Американским национальным институтом стандартов (ANSI), стандарт ANSI/BOMA Z65.1-2010 издается Североамериканской организацией владельцев офисной недвижимости (BOMA International) и предназначается для владельцев офисных зданий, девелоперов, управляющих компаний, брокеров по недвижимости, оценщиков, архитекторов и арендаторов. Стандарт широко применяется в Канаде и США, а также в ряде других стран, в том числе и в России. Основная цель документа – предоставить собственнику, управляющей компании, девелоперу максимально точный и удобный инструмент для сдачи площадей в аренду и эксплуатации объекта. Первая версия стандарта была выпущена в 1916 году, после чего он много раз дорабатывался и переиздавался, чтобы охватить все новые технологии рынка коммерческой недвижимости и строительства. Две предыдущие версии стандарта: от 1980 года (стандарт от 1989 года не является обновленным, а лишь переизданием версии 1980 года) и от 1996 года — используются до сих пор, хотя в 2010 году вышел в свет новый стандарт ANSI / BOMA Z65.1-2010. Различия стандартов. BOMA 1996 и BOMA 1980 Ключевым отличием стандарта 1996 года от версии 1980 года является подход к расчету площади помещений общего пользования объекта (Building Common Area). В стандарте 1980 года для определения арендуемой площади этажа использовалась только площадь помещений общего пользования на этаже (Floor Common Area). В этом случае арендаторы, офисы которых располагались на первом этаже, рядом с помещениями входной группы, охраны, ресепшен и лифтовыми холлами, вынуждены были дополнительно брать на себя оплату этих зон. В то же время арендаторы, офисы которых располагались на типовых этажах с небольшим количеством общих помещений, например, только с общим лифтовым холлом, были освобождены от оплаты общих зон, расположенных на первом этаже, несмотря на то, что активно ими пользовались. Кроме того, стандарт 1980 года не учитывал этажи, на которых не было помещений арендатора, например, технические. В стандарте 1996 года было введено понятие Building Common Area. Благодаря этому коэффициенту площадь помещений общего пользования всех арендаторов здания: входная группа, ресепшен, технические помещения — распределялась прямопропорционально между всеми арендаторами в зависимости от площади, которую они занимают. Это привело к более справедливому распределению зон общего пользования здания. BOMA 2010 и BOMA 1996 В 2010 году ассоциация BOMA выпустила последнюю версию стандарта для измерения площади в офисных зданиях — Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010). В издании 2010 года была кардинально обновлена терминология и методика расчета площади объектов, а также добавлен ряд новых определений. Ниже перечислены основные особенности стандарта ВОМА 2010 года: – BOMA gross area measurement standard стал основой всех новых стандартов. – Внедрен метод измерения с единым коэффициентом для всех арендаторов (method B). – Появилась возможность искусственно ограничивать коэффициент Load Factor. В стандарт добавлено 10 абсолютно новых определений: – External circulation – Enclosure – Enclosure limit – Property line – Vault space (disclosure) – Connectors (disclosure) – Restricted headroom (disclosure) – Mezzanine (disclosure) – Occupant storage – Capped rentable area Помимо этого, уточнению подверглись многие старые термины, например: из термина «основные вертикальные проемы» (Major Vertical Penetrations) исключили атриумы (Voids), а термин «полезная площадь арендатора» (Usable Area) был заменен на Occupant Area. Еще одним заметным отличием стало исключение из стандарта методов расчета «валовой площади здания» (Gross Building Area) и «площади застройки» (Construction Area). Вместо этого BOMA разработала отдельный стандарт для измерения валовой площади зданий — The Gross Areas of a Building: Methods of Measurement. Самым большим отличием нового стандарта от своих предшественников стала возможность выбора двух разных методик измерения и расчета площадей здания, ориентированных на разные стратегии сдачи площадей в аренду: метод А (Legacy method) и метод Б (метод с единым для всех арендаторов фактором нагрузки). Кроме того, если Load Factor значительно превышает среднерыночный коэффициент, новый стандарт позволяет профессионалам рынка недвижимости применять свой собственный фактор нагрузки (Capped Load Factor), который не будет превышать коэффициент, определяемый методом А или Б. На российском рынке коммерческой недвижимости инвесторы, собственники и арендаторы уже применяют методику измерения и расчета площадей ВОМА. В свою очередь игроки украинского рынка недвижимости только присматриваются к этой методике, внедрение которой, по нашему мнению, – вопрос времени. Если говорить о том, кто в настоящий момент использует методику ВОМА в России, то это, прежде всего, известные московские девелоперы и инвесторы. Инвесторы доверяют стандарту на этапе выбора инвестиционного проекта, поскольку он позволяет выявить и спрогнозировать возможные потери, связанные с полезной и арендуемой площадью объекта, а также рассчитать показатели доходности. Для любого девелопера выгоднее вносить изменения в проект и маркетинговую стратегию по результатам предварительного расчета ВОМА на этапе проектирования объекта. Перед сдачей в аренду площадей собственники объектов коммерческой недвижимости обычно обращаются за расчетом по стандартам BOMA к независимым экспертам. При этом, согласно данным внутреннего исследования MKV Аrchitects, за проведением независимого расчета площадей объекта в 95% случаях обращаются именно владельцы коммерческой недвижимости, 70% из них – владельцы офисной недвижимости, 20% – складской, 10% – многофункциональных комплексов. Значительно реже за расчетами обращаются арендаторы, которые составляют порядка 5% от общего числа клиентов. Это происходит, например, в тех случаях, когда собственник заявляет, что помещение сдается в аренду по стандартам BOMA, однако соответствующих подтверждающих документов не предоставляет. Продолжение статьи читайте в следующем номере «Commercial Property».