SPG: на вершине успеха

ФОТО: IS Американская компания Simon Property Group, Inc., головной офис которой расположен в городе Индианаполис (штат Индиана), является одним из крупнейших собственников торговой недвижимости в мире. Компания также осуществляет девелопмент, сдачу в аренду, управление и маркетинг объектов коммерческой недвижимости. Впечатляющим является портфель компании, в который на данный момент входит 326 объектов в Северной Америке и Азии общей площадью более 22,3 миллиона м2. Помимо родного, американского рынка, география Simon Property Group распространяется на Канаду, где расположен торговый центр SPG, Японию (8 объектов), Корею (3 объекта), Мексику, Малайзию и Пуэрто-Рико (по одному объекту в каждой стране). Кроме того, компания владеет 29-процентной долей в компании Klepierre (Париж, Франция) – собственника торговых центров в 13 европейских странах. Стоит отметить, что портфель недвижимости Klepierre по состоянию на 30 июня 2013 года оценивался в 16,2 миллиарда евро. МЕЛКИМИ ШАГАМИ Американская компания SPG является одним из крупнейших собственников торговой недвижимости в мире (на фото: ТЦ The Forum Shops в структуре развлекательного комплекса Caesars Palace, Лас-Вегас, США) ФОТО: IS Мировой гигант в сфере торговой недвижимости начинал свой путь более 50 лет назад с небольшой компании Melvin Simon & Associates (MSA), основанной в 1960 году тремя братьями – Мелвином, Гербертом и Фредом Саймонами. На заре своего развития небольшая на то время фирма занималась девелопментом мелких по площади торговых объектов. Свои первые «закрытые» торговые центры Melvin Simon & Associates начала строить в 1964 году, завоевав репутацию профессионального девелопера и ответственной управляющей компании. Первым таким объектом стал ТЦ University Mall в городе Форт-Коллинз (штат Колорадо). До 1967 года компания уже владела и управляла около 300 000 м2 торговых площадей. В начале 1980-х годов девелоперская деятельность Melvin Simon & Associates была поставлена на конвейер: ежегодно компания вводила в эксплуатацию по три торговых центра. Самым знаковым из них в тот период стал ТРЦ Circle Centre (Индианаполис) общей площадью около 74 000 м2. 1990-е годы стали периодом пересмотра концепции торговых центров – руководством компании было принято решение о том, чтобы в дальнейшем делать существенный акцент на развлекательной составляющей реализуемых проектов торговой недвижимости. Помимо развлекательных зон, девелопер также применял необычные элементы архитектуры и дизайна, ведь уже тогда торговый центр перестал быть просто местом для шоппинга – постепенно он начал превращаться в место проведения досуга. Одним из первых примеров подобных объектов стал торгово-развлекательный центр The Forum Shops at Caesars в Лас-Вегасе, открывший свои двери в 1992 году. ОТ МАЛОГО К ВЕЛИКОМУ На сегодняшний день портфель SPG включает объекты офисной и торговой недвижимости различных форматов (на фото: аутлет-центр Arundel Mills, Ганновер, США) ФОТО: IS В 1993 году MSA была переформирована в Simon Property Group и стала публичной компанией, разместив акций на $840 миллионов на Нью-Йоркской фондовой бирже, что на тот момент стало крупнейшим первичным публичным размещением акций в истории США. Отныне компания начала политику слияний и поглощений, а ее портфель активов разрастался ускоренными темпами. В 1996 году SPG объявила о своем слиянии с DeBartolo Realty Corp. (США), став, таким образом, крупнейшим на тот момент инвестиционным трастом в сфере недвижимости в США. Год спустя SPG увеличила свой портфель активов на 10 торговых и 1 общественный центр, заключив сделку по приобретению частной компании The Retail Property Trust (США). 1998 год стал для компании одним из наиболее значимых в ее истории. В этот период состоялся ряд сделок M&A, а также выход SPG на зарубежные рынки. В частности, в результате слияния с компанией Corporate Property Investors (США), SPG стала владельцем 23 моллов и 4 офисных центров. Еще 12 региональных моллов вошли в портфель активов Simon Property Group после приобретения объектов у IBM Retirement Plans Master Trust. Сделка была осуществлена в совместном предприятии с The Macerich Company (США). В этом же году SPG осуществила выход на европейский рынок, который стал возможен благодаря приобретению совместно с двумя институциональными партнерами 34-процентной доли в European Retail Enterprises B.V. (Франция). Таким образом, американская компания получила возможность для развития собственного бизнеса на территории Европы. SIMON PROPERTY GROUP ВЛАДЕЕТ 29-ПРОЦЕНТНОЙ ДОЛЕЙ В КОМПАНИИ KLEPIERRE (ФРАНЦИЯ) – СОБСТВЕННИКА ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ В 13 ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАНАХ КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ В 2003 году компания SPG была вынуждена продать часть своей доли в Mall of America в объеме 27,5% канадской компании Triple Triple Five of Minnesota (на фото: ТРЦ Mall of America, Блумингтон, США) ФОТО: IS В 2002 году Simon Property Group закрыла крупную сделку совместно с двумя компаниями – The Rouse Company и Westfield America Trust. В результате сделки, стоимость которой оценивается в более чем $5 миллиардов, были приобретены североамериканские активы компании Rodamco (Голландия), которые включали 35 торговых центров на территории США. Доли владения распределились следующим образом: Westfield – 43%, SPG – 30% и The Rouse Company – 27%. Год спустя Simon Property Group приобрела торговый центр Stanford Shopping Center (Пало-Альто, Калифорния), заплатив за него $333 миллиона. Общая площадь данного объекта составляет более 130 000 м2. В этом же году компания создала совместное предприятие с Rinascente Group (портфель компании включал 38 торговых центров), которое получило название Gallerie Commerciali Italia S.p.A (GCI) и права на девелопмент, управление и владение торговыми моллами в Италии. Первоначальная стоимость GCI составила 860 миллионов евро, в акционерный капитал предприятия компания SPG вложила около 182 миллионов евро. Под конец 2004 года состоялась еще одна громкая сделка при участии SPG – американская компания приобрела девелопера и владельца премиальных аутлет-центров Chelsea Property Group. Стоимость сделки оценивается в $3,5 миллиарда. Портфель приобретенной компании включал 36 аутлет-центров премиум-класса в США (32 аутлета) и Японии (4 аутлета). В апреле 2007 года компания SPG совместно с Farallon Capital Management приобрела девелоперскую структуру The Mills Corporation с портфелем активов, который включал 20 региональных моллов и 17 торговых центров The Mills. Стоимость сделки составила $1,64 миллиарда. 2012 год ознаменовался для компании SPG приобретением 28,7% доли в уставном капитале французского траста Klepierre, портфель которого на момент совершения сделки включал 270 торговых центров в 13 странах Европы. Стоимость трансакции составила $2 миллиарда. БОРЬБА ЗА MALL OF AMERICA Портфель SPG включает 326 объектов в Северной Америке и Азии общей площадью более 22,3 миллиона м2 (на фото: Orland Square Mall, Орленд Парк, США) ФОТО: IS Следует отметить, что не всегда бизнес SPG шел гладко. Так, в свое время компания проиграла борьбу за долю в одном из наиболее известных торговых объектов мира – Mall of America (Блумингтон, штат Миннесота, США). В 2003 году компания Simon Property Group по решению суда была вынуждена продать часть своей доли в Mall of America в объеме 27,5% компании Triple Five of Minnesota, подконтрольной предпринимателям из Канады – братьям Гермезиан. Согласно условиям, компания Simon получила за свою долю $81,4 миллиона. Представители Triple Five утверждали, что в 1999 году компания была вытеснена из сделки между Simon и третьим собственником молла – компанией Teachers Insurance and Annuity Association, в результате которой SPG приобрела половину 55-процентной доли компании Teachers Insurance and Annuity Association, увеличив, таким образом, свою долю в Mall of America до 50% и, фактически, получив контроль над объектом. Стоит отметить, что Triple Five закрепила за собой права на актив еще в 1986 году. Компания Simon подключилась к реализации проекта Mall of America позже в связи с проблемами Triple Five по его финансированию. Помимо продажи части доли в Mall of America, судья также обязал Simon Group передать прибыль, полученную компанией от деятельности молла, начиная с 1999 года, а также прибыль, полученную в результате деятельности объекта за первый месяц после открытия в 1992 году, перед тем как компания Teachers Insurance and Annuity Association трансформировала средства, инвестированные ею в строительство, в долю в торговом объекте. Также постановлением суда компания Simon была обязана компенсировать фирме Triple Five судебные издержки. Компания Simon заявляла о намерении отстаивать свои права, однако не достигла успеха, и в конечном итоге полноправным собственником Mall of America в 2006 году стала компания Triple Five. ПОРТФЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ География SPG охватывает США, Канаду, Японию, Корею, Мексику, Малайзию и Пуэрто-Рико (на фото: Roosevelt Field, Гарден Сити, США) ФОТО: IS На сегодняшний день портфель Simon Property Group включает объекты офисной и торговой недвижимости различных форматов, в частности, региональные торговые центры, культурно-развлекательные, аутлет- и lifestyle-центры, др. Региональные торговые центры В портфеле торговой недвижимости SPG имеются торговые центры как на территории США, расположенные в 34 штатах, так и за пределами Америки. Группа владеет около 160 объектами общей площадью более 15 миллионов м2, 51 из которых находится в странах Европы. Наиболее знаковыми торговыми центрами в собственности SPG являются The Galleria (Хьюстон, общая площадь – более 270 000 м2), King of Prussia (Филадельфия, более 200 000 м2), Roosevelt Field (Лонг-Айленд, 200 000 м2), Stanford Shopping Center (Пало-Альто, 130 000 м2), Empire Mall (Южная Дакота, более 120 000 м2), The Forum Shops at Caesars (Лас-Вегас, 60 000 м2), др. Около 4 миллионов м2 в портфеле SPG представлено торговыми площадями сети The Mills, приобретенной в 2007 году. The Mills включает как региональные торговые центры, так и аутлет-центры и гипермаркеты. Культурно-развлекательные и lifestyle-центры Simon Property Group владеет рядом культурно-развлекательных и lifestyle-центров. В целом их насчитывается более 70 общей площадью около 1,8 миллиона м2. Данный тип недвижимости представляет собой коммерческие площади под открытым небом, включающие торговые точки и развлекательные активности. Якорем в подобных объектах выступает, как правило, крупный магазин, объединяющий вокруг себя множество национальных, локальных и региональных ритейлеров. Хорошими примерами lifestyle-центров в США являются такие объекты как Rockaway Town Plaza (Нью-Джерси), Henderson Square (Пенсильвания) или Palms Crossing (Техас). Аутлет-центры Simon Property Group владеет 81 аутлет-центром категории «премиум» под брендом Premium Outlets. 66 аутлетов локализованы на родном рынке SPG, 9 расположены в Японии, три – в Южной Корее, а также по одному в Канаде, Малайзии, Мексике и Пуэрто-Рико. В США все аутлеты находятся преимущественно в крупных мегаполисах либо рядом с ними. В 2004 году компания открыла свой первый аутлет в Мехико (Мексика) – Premium Outlets Punta Norte общей площадью более 30 000 м2. Три года спустя данный бренд дебютировал в Южной Корее: аутлет Yeoju Premium Outlets площадью 30 000 м2 расположился в 60 километрах от Сеула. В 2011 году первый Premium Outlet был открыт в Малайзии. Общая площадь Johor Premium Outlets составила 16 000 м2. Управление аутлет-центрами за пределами США осуществляется совместными предприятиями. Так, японскими активами владеет и управляет совместное предприятие компаний SPG и Mitsubishi Estate Co., канадскими – СП компаний SPG и Calloway Real Estate Investment Trust, др. Офисная недвижимость Помимо многочисленных торговых центров, Simon Property Group является также собственником и управляющей компанией объектов офисной недвижимости. Они представляют собой небольшие по площади офисные здания, расположенные преимущественно в структуре многофункциональных центров либо рядом с торговыми объектами. К примеру, 5-этажный офисный центр Menlo Park Office Building расположен рядом с крупным торговым центром Mecca Menlo Park Mall (штат Нью-Джерси, США). Небольшие офисные здания расположены также в непосредственной близости от торговых центров Firewheel Town Center (Техас), One Oxford Valley (Пенсильвания), др.