SPG: на вершине успеха

Commercial Property №10 (122) октябрь 2013

В ДАННОМ МАТЕРИАЛЕ РЕЧЬ ПОЙДЕТ О ЗНАКОВОМ ИГРОКЕ МИРОВОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ – КОМПАНИИ SIMON PROPERTY GROUP (SPG), ВОЗГЛАВИВШЕЙ ДЕСЯТКУ КРУПНЕЙШИХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВЕРСИИ THE LIPSEY COMPANY 2012.

 

ФОТО: IS 

Американская компания Simon Property Group, Inc., головной офис которой расположен в городе Индианаполис (штат Индиана), является одним из крупнейших собственников торговой недвижимости в мире. Компания также осуществляет девелопмент, сдачу в аренду, управление и маркетинг объектов коммерческой недвижимости. Впечатляющим является портфель компании, в который на данный момент входит 326 объектов в Северной Америке и Азии общей площадью более 22,3 миллиона м². Помимо родного, американского рынка, география Simon Property Group распространяется на Канаду, где расположен торговый центр SPG, Японию (8 объектов), Корею (3 объекта), Мексику, Малайзию и Пуэрто-Рико (по одному объекту в каждой стране). Кроме того, компания владеет 29-процентной долей в компании Klepierre (Париж, Франция) – собственника торговых центров в 13 европейских странах. Стоит отметить, что портфель недвижимости Klepierre по состоянию на 30 июня 2013 года оценивался в 16,2 миллиарда евро. 

 

Американская компания SPG является одним из крупнейших собственников торговой недвижимости в мире (на фото: ТЦ The Forum Shops в структуре развлекательного комплекса Caesars Palace, Лас-Вегас, США). ФОТО: IS 

МЕЛКИМИ ШАГАМИ

Мировой гигант в сфере торговой недвижимости начинал свой путь более 50 лет назад с небольшой компании Melvin Simon & Associates (MSA), основанной в 1960 году тремя братьями – Мелвином, Гербертом и Фредом Саймонами. На заре своего развития небольшая на то время фирма занималась девелопментом мелких по площади торговых объектов. 

Свои первые «закрытые» торговые центры Melvin Simon & Associates начала строить в 1964 году, завоевав репутацию профессионального девелопера и ответственной управляющей компании. Первым таким объектом стал ТЦ University Mall в городе Форт-Коллинз (штат Колорадо). До 1967 года компания уже владела и управляла около 300 000 м² торговых площадей. 

В начале 1980-х годов девелоперская деятельность Melvin Simon & Associates была поставлена на конвейер: ежегодно компания вводила в эксплуатацию по три торговых центра. Самым знаковым из них в тот период стал ТРЦ Circle Centre (Индианаполис) общей площадью около 74 000 м². 

1990-е годы стали периодом пересмотра концепции торговых центров – руководством компании было принято решение о том, чтобы в дальнейшем делать существенный акцент на развлекательной составляющей реализуемых проектов торговой недвижимости. Помимо развлекательных зон, девелопер также применял необычные элементы архитектуры и дизайна, ведь уже тогда торговый центр перестал быть просто местом для шоппинга – постепенно он начал превращаться в место проведения досуга. Одним из первых примеров подобных объектов стал торгово-развлекательный центр The Forum Shops at Caesars в Лас-Вегасе, открывший свои двери в 1992 году. 

 

На сегодняшний день портфель SPG включает объекты офисной и торговой недвижимости различных форматов (на фото: аутлет-центр Arundel Mills, Ганновер, США). ФОТО: IS 

ОТ МАЛОГО К ВЕЛИКОМУ

В 1993 году MSA была переформирована в Simon Property Group и стала публичной компанией, разместив акций на $840 миллионов на Нью-Йоркской фондовой бирже, что на тот момент стало крупнейшим первичным публичным размещением акций в истории США. 

Отныне компания начала политику слияний и поглощений, а ее портфель активов разрастался ускоренными темпами. В 1996 году SPG объявила о своем слиянии с DeBartolo Realty Corp. (США), став, таким образом, крупнейшим на тот момент инвестиционным трастом в сфере недвижимости в США. Год спустя SPG увеличила свой портфель активов на 10 торговых и 1 общественный центр, заключив сделку по приобретению частной компании The Retail Property Trust (США). 

1998 год стал для компании одним из наиболее значимых в ее истории. В этот период состоялся ряд сделок M&A, а также выход SPG на зарубежные рынки. В частности, в результате слияния с компанией Corporate Property Investors (США), SPG стала владельцем 23 моллов и 4 офисных центров. Еще 12 региональных моллов вошли в портфель активов Simon Property Group после приобретения объектов у IBM Retirement Plans Master Trust. Сделка была осуществлена в совместном предприятии с The Macerich Company (США). 

В этом же году SPG осуществила выход на европейский рынок, который стал возможен благодаря приобретению совместно с двумя институциональными партнерами 34-процентной доли в European Retail Enterprises B.V. (Франция). Таким образом, американская компания получила возможность для развития собственного бизнеса на территории Европы. 

 

В 2003 году компания SPG была вынуждена продать часть своей доли в Mall of America в объеме 27,5% канадской компании Triple Triple Five of Minnesota (на фото: ТРЦ Mall of America, Блумингтон, США). ФОТО: IS 

КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ 

В 2002 году Simon Property Group закрыла крупную сделку совместно с двумя компаниями – The Rouse Company и Westfield America Trust. В результате сделки, стоимость которой оценивается в более чем $5 миллиардов, были приобретены североамериканские активы компании Rodamco (Голландия), которые включали 35 торговых центров на территории США. Доли владения распределились следующим образом: Westfield – 43%, SPG – 30% и The Rouse Company – 27%. 

Год спустя Simon Property Group приобрела торговый центр Stanford Shopping Center (Пало-Альто, Калифорния), заплатив за него $333 миллиона. Общая площадь данного объекта составляет более 130 000 м². 

В этом же году компания создала совместное предприятие с Rinascente Group (портфель компании включал 38 торговых центров), которое получило название Gallerie Commerciali Italia S.p.A (GCI) и права на девелопмент, управление и владение торговыми моллами в Италии. 

Первоначальная стоимость GCI составила 860 миллионов евро, в акционерный капитал предприятия компания SPG вложила около 182 миллионов евро. 

Под конец 2004 года состоялась еще одна громкая сделка при участии SPG – американская компания приобрела девелопера и владельца премиальных аутлет-центров Chelsea Property Group. Стоимость сделки оценивается в $3,5 миллиарда. Портфель приобретенной компании включал 36 аутлет-центров премиум-класса в США (32 аутлета) и Японии (4 аутлета). 

В апреле 2007 года компания SPG совместно с Farallon Capital Management приобрела девелоперскую структуру The Mills Corporation с портфелем активов, который включал 20 региональных моллов и 17 торговых центров The Mills. Стоимость сделки составила $1,64 миллиарда. 

2012 год ознаменовался для компании SPG приобретением 28,7% доли в уставном капитале французского траста Klepierre, портфель которого на момент совершения сделки включал 270 торговых центров в 13 странах Европы. Стоимость трансакции составила $2 миллиарда.

Портфель SPG включает 326 объектов в Северной Америке и Азии общей площадью более 22,3 миллиона м² (на фото: Orland Square Mall, Орленд Парк, США). ФОТО: IS 

БОРЬБА ЗА MALL OF AMERICA 

Следует отметить, что не всегда бизнес SPG шел гладко. Так, в свое время компания проиграла борьбу за долю в одном из наиболее известных торговых объектов мира – Mall of America (Блумингтон, штат Миннесота, США). 

В 2003 году компания Simon Property Group по решению суда была вынуждена продать часть своей доли в Mall of America в объеме 27,5% компании Triple Five of Minnesota, подконтрольной предпринимателям из Канады – братьям Гермезиан. Согласно условиям, компания Simon получила за свою долю $81,4 миллиона. 

Представители Triple Five утверждали, что в 1999 году компания была вытеснена из сделки между Simon и третьим собственником молла – компанией Teachers Insurance and Annuity Association, в результате которой SPG приобрела половину 55-процентной доли компании Teachers Insurance and Annuity Association, увеличив, таким образом, свою долю в Mall of America до 50% и, фактически, получив контроль над объектом. Стоит отметить, что Triple Five закрепила за собой права на актив еще в 1986 году. Компания Simon подключилась к реализации проекта Mall of America позже в связи с проблемами Triple Five по его финансированию. 

Помимо продажи части доли в Mall of America, судья также обязал Simon Group передать прибыль, полученную компанией от деятельности молла, начиная с 1999 года, а также прибыль, полученную в результате деятельности объекта за первый месяц после открытия в 1992 году, перед тем как компания Teachers Insurance and Annuity Association трансформировала средства, инвестированные ею в строительство, в долю в торговом объекте. Также постановлением суда компания Simon была обязана компенсировать фирме Triple Five судебные издержки. 

Компания Simon заявляла о намерении отстаивать свои права, однако не достигла успеха, и в конечном итоге полноправным собственником Mall of America в 2006 году стала компания Triple Five.

 

География SPG охватывает США, Канаду, Японию, Корею, Мексику, Малайзию и Пуэрто-Рико (на фото: Roosevelt Field, Гарден Сити, США). ФОТО: IS 

ПОРТФЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ 

На сегодняшний день портфель Simon Property Group включает объекты офисной и торговой недвижимости различных форматов, в частности, региональные торговые центры, культурно-развлекательные, аутлет- и lifestyle-центры, др. 

Региональные торговые центры 

В портфеле торговой недвижимости SPG имеются торговые центры как на территории США, расположенные в 34 штатах, так и за пределами Америки. Группа владеет около 160 объектами общей площадью более 15 миллионов м², 51 из которых находится в странах Европы. 

Наиболее знаковыми торговыми центрами в собственности SPG являются The Galleria (Хьюстон, общая площадь – более 270 000 м²), King of Prussia (Филадельфия, более 200 000 м²), Roosevelt Field (Лонг-Айленд, 200 000 м²), Stanford Shopping Center (Пало-Альто, 130 000 м²), Empire Mall (Южная Дакота, более 120 000 м²), The Forum Shops at Caesars (Лас-Вегас, 60 000 м²), др. 

Около 4 миллионов м² в портфеле SPG представлено торговыми площадями сети The Mills, приобретенной в 2007 году. The Mills включает как региональные торговые центры, так и аутлет-центры и гипермаркеты. 

Культурно-развлекательные и lifestyle-центры 

Simon Property Group владеет рядом культурно-развлекательных и lifestyle-центров. В целом их насчитывается более 70 общей площадью около 1,8 миллиона м². Данный тип недвижимости представляет собой коммерческие площади под открытым небом, включающие торговые точки и развлекательные активности. Якорем в подобных объектах выступает, как правило, крупный магазин, объединяющий вокруг себя множество национальных, локальных и региональных ритейлеров. 

Хорошими примерами lifestyle-центров в США являются такие объекты как Rockaway Town Plaza (Нью-Джерси), Henderson Square (Пенсильвания) или Palms Crossing (Техас). 

Аутлет-центры 

Simon Property Group владеет 81 аутлет-центром категории «премиум» под брендом Premium Outlets. 66 аутлетов локализованы на родном рынке SPG, 9 расположены в Японии, три – в Южной Корее, а также по одному в Канаде, Малайзии, Мексике и Пуэрто-Рико. В США все аутлеты находятся преимущественно в крупных мегаполисах либо рядом с ними. 

В 2004 году компания открыла свой первый аутлет в Мехико (Мексика) – Premium Outlets Punta Norte общей площадью более 30 000 м². Три года спустя данный бренд дебютировал в Южной Корее: аутлет Yeoju Premium Outlets площадью 30 000 м² расположился в 60 километрах от Сеула. В 2011 году первый Premium Outlet был открыт в Малайзии. Общая площадь Johor Premium Outlets составила 16 000 м². 

Управление аутлет-центрами за пределами США осуществляется совместными предприятиями. Так, японскими активами владеет и управляет совместное предприятие компаний SPG и Mitsubishi Estate Co., канадскими – СП компаний SPG и Calloway Real Estate Investment Trust, др. 

Офисная недвижимость 

Помимо многочисленных торговых центров, Simon Property Group является также собственником и управляющей компанией объектов офисной недвижимости. Они представляют собой небольшие по площади офисные здания, расположенные преимущественно в структуре многофункциональных центров либо рядом с торговыми объектами. К примеру, 5-этажный офисный центр Menlo Park Office Building расположен рядом с крупным торговым центром Mecca Menlo Park Mall (штат Нью-Джерси, США). Небольшие офисные здания расположены также в непосредственной близости от торговых центров Firewheel Town Center (Техас), One Oxford Valley (Пенсильвания), др.