Специфика договорных отношений между арендатором и арендодателем

Алексей Кот, партнер юридической фирмы «Салком»
фото: «Салком»

Во взаимоотношениях между собственником объекта коммерческой недвижимости и арендатором последний играет ключевую роль. В то же время, арендатор является самым незащищенным в процессе реализации своих прав на использование недвижимого имущества.
Учитывая формат публикации, мы не будем перегружать ее информацией по вопросу правового регулирования аренды недвижимости, а остановимся лишь на основных моментах, о которых стоит помнить арендатору.
Основной нормативно-правовой акт, регулирующий отношения аренды, – Гражданский кодекс Украины от 16 апреля 2003 года №435-IV. При этом стоит также обратить внимание на Хозяйственный кодекс Украины от 16 апреля 2003 года №436-IV и Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10 апреля 1992 года №2269-XII. Стоит помнить, что ст. 284 Хозяйственного кодекса устанавливает существенные условия договора аренды и в случае, если хотя бы одно из них не содержится в заключенном договоре, последний может быть признан незаключенным в соответствии со ст. 638 Гражданского кодекса Украины.
Существенными условиями договора аренды являются: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключается договор; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.
На стадии заключения договора у арендатора возникает масса вопросов к арендодателю, которых нет в приведенном перечне существенных условий. Каждая из сторон имеет право требовать включения своих условий в текст договора. Как свидетельствует практика, чем детальнее прописаны права и обязанности каждой из сторон и порядок их взаимодействия, тем меньше шансов придраться к тексту договора юристов, специализирующихся на судебных процессах. Но возможные проблемы в этом отношении все же нельзя окончательно исключить, существуют лишь способы минимизировать риски неблагоприятных последствий ненадлежащего или несвоевременного исполнения обязательств одной из сторон.
Относительно существенных условий следует отметить следующие моменты. Объект аренды должен быть максимально детализирован в договоре: следует указать месторасположение (адрес, этаж, расположение на этаже (можно предложить изобразить это в схеме, которая будет неотъемлемым приложением к договору), целевое назначение объекта аренды, допустимое использование. То есть, на момент подписания договора арендатор должен видеть не столько «красивую картинку» арендуемого помещения, сколько «серые будни» его дальнейшего использования.
Если планируется взять в аренду часть офисного комплекса, стоит учесть, что комплекс будет функционировать по своим правилам (режим работы, охрана, сигнализация и т.д.), в связи с чем стоит оговорить этот аспект путем оформления внутренних правил как дополнения к договору аренды и предусмотреть порядок внесения изменений в документы, регламентирующие работу офисного комплекса.
После решения вопроса об объекте аренды, как правило, встает вопрос о сроке его использования. По сути, он формулируется следующим образом: «Регистрировать или не регистрировать?». В данном случае мы рекомендуем придерживаться требований действующего законодательства, и если планируется аренда недвижимости на срок более 3 лет (ранее – одного года), заключить договор в нотариальной форме и провести его государственную регистрацию. На сегодняшний день существуют разнообразные варианты «обхода» данного требования, но они не могут гарантировать надежность аренды на протяжении столь длительного срока.


Дмитрий Шевченко, заведующий сектором строительного законодательства юридической фирмы «Салком»
фото: «Салком»

Что касается арендной платы, то сегодня можно отметить тенденцию к использованию довольно внушительного перечня индексов, которые будут влиять на ее размер. Конечно же, в первую очередь, это касается солидных офисных центров, которые любым способом пытаются минимизировать риски снижения своих доходов. В современных договорах все чаще встречаются ссылки на индексы BОMА, CPI (Consumer Price Index) Департамента трудовых ресурсов, соотношения курсов американского доллара к евро по данным какого-либо солидного европейского банка и т.д. В связи с этим стоит помнить, что размер арендной ставки и арендной платы может существенно отличаться по размеру, особенно если речь идет о больших площадях. Кроме того, арендатор должен четко знать, из каких источников получены указанные индексы. Наличие информации об источниках позволит арендатору в дальнейшем самостоятельно проверять обоснованность размера арендной платы.
Практика сопровождения судебных процессов в сфере аренды свидетельствует о довольно высокой степени конфликтности вопроса улучшений и ремонта помещений. При этом вопрос улучшений имеет для арендатора материальную подоплеку, в связи с чем он должен четко регламентировать порядок их осуществления и дальнейшую судьбу объекта.
Относительно порядка ремонта помещений стоит помнить, что он открывает для арендатора новый перечень вопросов, требующих уточнения. По сути, этот перечень касается правомерного ограничения права использования арендованного помещения. В этом вопросе мы рекомендуем занимать принципиальную позицию относительно сроков и порядка проведения ремонта, его влияния на арендную плату и т.д. Оптимальным вариантом, по нашему мнению, является необходимость заключения дополнительного соглашения, в котором можно будет оговорить все вопросы предстоящего ограничения использования имущества. Также следует обратить внимание на положения об отключении передающихся в аренду помещений от систем обеспечения (вентиляции, водоснабжения, электричества, и т.д.).
Необходимо также отметить одну тенденцию, получившую распространение на украинском рынке, когда компания-владелец передает весь комплекс в аренду управляющей структуре, которая, в свою очередь, заключает с реальными арендаторами договора субаренды. При правильном подходе к вопросу оформления отношений аренды данная ситуация не ухудшает положение конечного пользователя помещений. Однако в этом случае, кроме договора субаренды, необходимо проанализировать основной договор аренды. При этом, особое внимание стоит уделять положениям обоих договоров относительно последствий прекращения или внесения в них изменений в контексте последствий для договоров субаренды таких помещений. Следует помнить, что по сравнению с арендой субаренда характеризуется наличием большего количества рисков.
Обобщая вышеизложенное, можно перейти к проблеме смены собственника помещений, находящихся в аренде, и взаимоотношениям нового собственника с существующими арендаторами. При этом, если арендованное имущество принадлежит к коммунальной или государственной собственности, данная проблема довольно часто приобретает политический подтекст.
По нашему мнению, конфликт во взаимоотношениях между сторонами возникает в случае несогласованности их интересов (например, общеизвестный конфликт вокруг бизнес-центра «Миллениум»). Поскольку подобные столкновения носят чрезвычайно индивидуальный характер, в каждом конкретном случае, с правовой точки зрения можно дать общую рекомендацию, которую удачно сформулировал Вегетий в 390 году н.э.: «Si vis pacem, para bellum» (лат. – «Хочешь мира – готовься к войне»).
Как уже было сказано, на этапе заключения договора необходимо четко прописать права и обязанности сторон, а также последствия смены собственника. В соответствии с ч.1 ст. 770 Гражданского кодекса Украины, в случае смены собственника вещи, переданной в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя. Также стоит учесть, что, согласно ч.2 той же статьи, стороны могут предусмотреть в договоре аренды, что в случае отчуждения арендодателем вещи договор аренды прекращается. Из этого следует, что даже если в договоре не содержится ни единого упоминания о последствиях отчуждения арендованного помещения, будет действовать общее правило, при котором продажа помещения не влияет на договора аренды.
В любом случае, несмотря на четкую позицию законодателя в этом вопросе, а иногда – и наличие соответствующих положений в договоре, конфликты на этой почве встречаются в судебной практике довольно часто, и есть примеры, когда суд поддержал позицию арендатора в его длительной борьбе с новым арендодателем недвижимого имущества.
Как свидетельствует практика, отсутствие договоренностей между новым арендодателем и арендатором приводит к конфликту, который может развиваться в различных направлениях. Выработать общие превентивные меры довольно сложно, особенно если арендодатель активно использует PR. В этом случае необходимо реагировать на каждую подобную акцию и, как говорят специалисты, «работать по точкам».
В любом случае следует учесть, что судебное разбирательство может надолго задержать решение проблемы. В «гонке креативов» довольно велика вероятность пирровой победы, ведь в результате страдает деловая репутация сторон.