Спасение строительной отрасли законодателем: обратная сторона медали

Чтобы понять всю значимость Закона №800, достаточно сказать, что он продлил все существующие договор аренды земли под недостроенными объектами недвижимости, практически полностью изменил существующий подход к уплате паевого участия в создании инженерно-транспортной инфраструктуры населенных пунктов, а также освободил застройщиков от необходимости передавать органам местного самоуправления части построенных помещений. Рассмотрим более детально некоторые на первый взгляд позитивные изменения. ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВСЕ ЕЩЕ ПОД ВОПРОСОМ Дмитрий Гадомский, старший консультант налогово-юридического департамента «Делойт» Принятие Закона №800 подтвердило желание законодателя предоставить объекту незавершенного строительства статус объекта гражданских прав, что позволило бы свободно продавать его или передавать в ипотеку. Ранее такие операции можно было проводить только после завершения строительства и сдачи объекта. Причины такой инициативы понять несложно: сегодня многие компании испытывают затруднения с привлечением заемного финансирования для завершения строительства объектов, поэтому законодатели попытались максимально облегчить процесс перехода прав собственности на недостроенный объект к новому, более эффективному собственнику. Однако на практике все может оказаться не так просто. Так, в соответствии с Законом №800, субъектам хозяйственной деятельности, осуществляющим строительство, разрешается проводить государственную регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства (или их части) в Бюро технической инвентаризации (БТИ) с целью их дальнейшей продажи или передачи в ипотеку. Наряду с этим вносятся соответствующие изменения в Закон Украины «Об ипотеке» в части регулирования особенностей передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства. В частности, дается определение термина «объект незавершенного строительства». Это объект, на который выдано разрешение на строительство, понесены затраты на сооружение, и который не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством. Также Законом определено, что передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется, кроме прочего, путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Кроме того, если раньше ипотекодержатель для регистрации права собственности на недвижимое имущество должен был заключить отдельный договор, который предусматривал передачу ему права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства, то сегодня это стало не обязательным. В соответствии с новой редакцией Закона «Об ипотеке», теперь для регистрации права собственности вполне достаточно соответствующего положения в договоре ипотеки, предусматривающего возможность передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства. Александр Люльков, консультант налогово-юридического департамента «Делойт» Если с ипотекой объекта незавершенного строительства все более-менее понятно, то вот возможность его продажи все еще выглядит весьма проблематичной: Закон №800 не определяет, на основании какого правоустанавливающего документа БТИ должно осуществлять регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства. Как известно, проблема регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не нова. Соответствующая норма, позволяющая это делать, существовала и ранее. Так, статья 331 Гражданского кодекса Украины (ГК Украины) предусматривала, что до момента завершения строительства лицо является собственником материалов и оборудования, которые были использованы при строительстве. При этом указанная статья позволяла заключать договора в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на который должно было быть зарегистрировано в БТИ. Несмотря на это, БТИ традиционно отказывалось регистрировать право собственности на объекты незавершенного строительства, ссылаясь на отсутствие в законодательстве (в частности, в Законе «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и «Временном положении о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество») соответствующей процедуры. Согласно устоявшейся практике, в таких ситуациях заинтересованное лицо обращалось в суд с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства, а затем – повторно в БТИ уже на основании судебного решения. Если законодатель с помощью Закона №800 хотел разрушить вышеизложенную практику приобретения права собственности на объект незавершенного строительства через суд, то сделать ему этого не удалось. Однако комплексный анализ данного закона позволяет сомневаться в том, что желание упростить процедуру приобретения права собственности на объект незавершенного строительства (т.е. фактически разрешить свободный гражданский оборот таких объектов) у законодателя действительно было. Скорее, Закон №800 направлен на урегулирование порядка приобретения такого права исключительно банками путем приобретения прав на предметы ипотеки. ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ Земельный участок передается в аренду зачастую на срок, необходимый для завершения строительства, а после сдачи объекта в эксплуатацию договор аренды продлевается на более длительный срок. Известно, что практически каждый застройщик рано или поздно сталкивается с вопросом продления договора аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство, на новый срок. При этом во многих случаях (особенно это касается крупных городов) орган государственной власти или местного самоуправления по каким-либо причинам отказывался продлевать договор аренды или же просто уклонялся от заключения нового (либо продления существующего) договора аренды. В такой ситуации заинтересованное лицо было вынуждено обращаться в суд с требованием заключить договор аренды на новый срок либо считать существующий договор продленным и пр. Законодатель, видимо, зная о данной проблеме, включил в Закон №800 положение о том, что «договора аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, на которых строятся многоквартирные жилые дома и ведутся строительно-монтажные работы, подлежат продлению на тех же условиях и на те же сроки, что и действующие договора». Однако такая формулировка Закона №800 вряд ли способна исключить необходимость судебного разбирательства. Поскольку Закон не предусматривает автоматического продления договоров аренды, заинтересованное лицо должно будет, как минимум, обратиться к собственнику земли с соответствующим предложением. А вот в случае, если собственник земельного участка не желает продления договора на ранее действующих условиях, то он, как и ранее, вполне может отказаться, мотивируя отказ все теми же аргументами: необходимостью принятия соответствующего решения сессией местного совета (в случае с местными советами), нарушением арендатором сроков для обращения с предложением о продлении договора аренды, наличием спора в отношении факта строительно-монтажных работ на земельном участке и пр.). Единственное полезное нововведение заключается в том, что арендодатель при отказе от продления договора аренды фактически потерял право ссылаться на его ненадлежащее исполнение арендатором ранее это право предусматривалось в ст. 33 Закона «Об аренде земли», но в соответствии с заключительными и переходными положениями Закона №800, нормы иных законов, принятых до момента вступления его в силу, действуют в части, не противоречащей Закону №800). Следовательно, несмотря на Закон №800, ситуация кардинальным образом не изменилась, и собственник земельного участка имеет возможность затягивать процедуру продления договора аренды земли, а заинтересованному лицу, как и ранее, не остается ничего лучше, чем идти проверенным путем обращения в суд. Возможно, если формулировка Закона №800 была бы более радикальной, к примеру, «договора аренды земельных участков, на которых строятся многоквартирные жилые дома и ведутся строительно-монтажные работы, заключенные до момента вступления в силу этого закона, считаются продленными на тех же условиях и на те же сроки…», проблему можно было бы считать решенной. ПАЕВОЕ УЧАСТИЕ Не забыли законодатели и о паевом участии застройщиков (инвесторов) в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов. В частности, размер взносов на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры Законом №800 уменьшен с 5% до 4% от общей стоимости объекта строительства. Кроме того, уменьшилась база расчета таких взносов: если до принятия Закона №800 в общую стоимость строительства включалась и стоимость объектов инфраструктуры, то со вступлением Закона в силу размер взносов будет рассчитываться от стоимости объекта строительства без учета стоимости таких объектов. Однако вышеуказанные изменения меркнут перед другими положениями Закона №800. Ранее органы местного самоуправления требовали, чтобы договор об уплате паевого участия был заключен до момента получения разрешительной документации, а оплата осуществлена в сроки, определенные таким договором (эти сроки не всегда можно было назвать разумными). При этом запрещалось вводить объект в эксплуатацию без оплаты. Отныне оплата паевого участия не влияет на право застройщика получать разрешительную документацию, а также вводить объекты в эксплуатацию. Более того – Закон предоставляет застройщику возможность получить отсрочку уплаты паевого взноса на срок до 2012 года. При этом процедура получения отсрочки, предусмотренная данным законом, ограничивается подачей заинтересованным лицом соответствующего заявления установленной формы с просьбой об отсрочке и указанием желаемого срока. С одной стороны, то обстоятельство, что Закон №800 не связывает возможность получения отсрочки с решением органа, в компетенцию которого входит администрирование паевых взносов, говорит о том, что отсрочка предоставляется автоматически – по факту подачи заявления. Но с другой стороны, Закон №800 также прямо и не запрещает указанному органу уменьшить срок отсрочки. Учитывая, что паевые взносы являются достаточно значительной доходной статьей для местных бюджетов крупных городов, отказываться от них органы местного самоуправления так просто не будут. Исходя из этого, можно предположить, что в ответ на заявление застройщика об отсрочке до 2012 года он будет получать решение об отсрочке не более чем на месяц. Следовательно, застройщик снова рискует оказаться в суде: известно, что органы местного самоуправления достаточно активны во взыскании паевых взносов в судебном порядке. ЧТО СЛЕДУЕТ ИЗ ВСЕГО ВЫШЕСКАЗАННОГО? Несмотря на вышеизложенные спорные вопросы, принятие Закона №800, – бесспорно, позитивный шаг для поддержания строительной отрасли в период финансового кризиса. Будем надеяться, что органы исполнительной власти и местного самоуправления, а также суды в своей практике будут все же принимать во внимание цель принятия Закона №800 в тех случаях, где возможно неоднозначное толкование его положений.