Спасательный круг для банков

УКРАИНСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ РЫНОК

Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине За последний квартал 2008 года отток капитала из Украины превысил уровень инвестиций в страну, однако за первое полугодие 2009 данная тенденция изменилась. По состоянию на январь 2004 года общий объем иностранных инвестиций в Украину со времени получения страной независимости составил чуть менее $7 миллиардов, в то время как за последние пять лет, состоянием на 1 апреля 2009 года, приток составил $29,6 миллиарда. Уровень инвестиций в основные фонды предприятий в Украине по итогам 2008 года упал на 39,5% по сравнению с 2007 годом, в то время как в течение нескольких предыдущих лет наблюдался рост этого показателя. В большей степени это глобальная тенденция в условиях мирового финансового кризиса, когда сократились рынки сбыта у украинских компаний и долговое финансирование стало практически недоступным. Рынок инвестиций в существующую коммерческую недвижимость в Украине в 2009 году практически исчез, и за первое полугодие было совершено лишь несколько сделок объемом от $10 до $30 миллионов, что гораздо меньше уровня аналогичного периода 2008 года, когда были приобретены объекты в офисном, логистическом и торговом сегментах, а общий объем инвестиционных сделок составил $380 миллионов. На данный момент, принимая во внимание число обращений в компанию DTZ, заметно оживление интереса к приобретению качественных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих денежный поток, по начальной ставке капитализации 15-18%. Однако количество качественных объектов ограничено, более того, не все их владельцы готовы продавать активы по снизившимся ценам.

Рыночная капитализация основных мировых банков по состоянию на 20 января 2009 года и II квартал 2007 года

В графике отображены списания и потери основных иностранных банков. В процентах отображена капитализация по состоянию на II квартал 2009 года по сравнению с началом 2007 года. Источник: JP Morgan Эксперты ожидают, что по итогам 2009 года объем рынка слияний и поглощений (M&A) в Украине составит около $1,5-2 миллиарда, что значительно меньше уровня 2008 года ($3,692 миллиарда). Рекордным по слияниям и поглощениям стал 2007 год, когда было завершено более двенадцати крупных сделок общим объемом $21,5 миллиарда. Самыми привлекательными для экспансии, слияний и поглощений в 2007 году были металлургическая отрасль, финансовый сектор и пищевая промышленность. Привлекательность сектора недвижимости для инвесторов была средней, однако уровень инвестирования в строительство был значительным. КРУПНЕЙШАЯ В 2009 ГОДУ СДЕЛКА ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА РЫНКЕ ЛОНДОНА БЫЛА СОВЕРШЕНА ЧАСТНЫМ УКРАИНСКИМ ИНВЕСТОРОМ НА СУММУ $90 МИЛЛИОНОВ Активными на украинском рынке сегодня остаются инвесторы, которые присутствовали здесь до кризиса и представляют в основном европейский рисковый капитал. Негативной для украинской экономики, но экономически оправданной с точки зрения частного инвестора, является тенденция и интерес украинских бизнесменов к приобретению объектов коммерческой недвижимости за рубежом. Так, крупнейшая в 2009 году сделка по приобретению коммерческой недвижимости на рынке Лондона была совершена частным украинским инвестором в июне 2009 года на сумму $90 миллионов. Ставки капитализации в Лондоне сейчас находятся на уровне 6-7,5%, в Нью-Йорке – 7-8%. При тщательном мониторинге рынка можно приобрести объекты, которые коммерческие банки выставляют как «горячую продажу» по дисконтной цене, так как собственность на эти залоги переходит к банкам по тем токсичным кредитам, где заемщики уже не в состоянии обслуживать свои займы, а банки желают максимально быстро превратить их в ликвидность. ПРОДАЖА ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА

За первое полугодие 2009 на украинском рынке недвижимости было совершено лишь несколько сделок объемом от $10 до $30 миллионов, что гораздо меньше уровня аналогичного периода 2008 года фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО По сравнению с многомиллиардными списаниями и убытками, которые понесли зарубежные банки, состояние украинской банковской системы более благоприятное (см. график «Наличие проблемных, просроченных или сомнительных кредитов в структуре кредитов, выданных коммерческими банками Украины»). В Украине ожидать периода массовых распродаж банками залогов по токсичным активам, к сожалению, не приходится, так как вопрос перехода права собственности к коммерческим банкам на залоги по невозвращаемым кредитам является юридически неурегулированным. Следует отметить, что банк может оказаться в ситуации, когда при продаже имущества-залога, изъятого у недобросовестных заемщиков, он должен будет заплатить в виде налогов в казну государства до 15% от стоимости продажи залога, что делает реструктуризацию кредита экономически более целесообразным мероприятием для банка. Кроме того, вопрос изъятия банком залогового имущества по токсичным активам может быть оспорен заемщиком в суде, а продолжительность и стоимость судебных процессов в Украине – величины неопределенные. САНАЦИОННЫЙ БАНК Апробированным в мировой практике решением вопроса проблемных залогов может стать создание в Украине санационного банка. Закон, предусматривающий такой механизм, был недавно принят. При данной схеме коммерческие банки определяют проблемные активы, то есть непогашаемые заемщиками кредиты, вступают в право собственности на залоги по таким кредитам (в основном объекты недвижимости), а затем продают их специально созданному банку. Санационный банк не является классическим банком и не имеет права привлекать депозиты, а также выдавать кредиты. Он функционирует как компания по управлению активами, уставной фонд которой оптимально формируется за счет государственных средств, капитала частных инвесторов, а также акционерного капитала собственников банков, у которых выкупаются проблемные активы. При таком наполнении учтены интересы как государства, то есть налогоплательщиков, так и инвесторов, со стороны которых будет осуществляться независимый контроль за управлением объектами. Важно, что будет минимизирован риск недобросовестности (moral hazard), нивелирована вероятность того, что в следующем бизнес-цикле в марафоне за прибылью и наращиванием доли рынка коммерческие банки будут менее тщательно оценивать риски кредитов, зная, что в случае проблем государство выкупит токсичные активы. ПРИ ТЩАТЕЛЬНОМ МОНИТОРИНГЕ РЫНКА МОЖНО ПРИОБРЕСТИ ОБЪЕКТЫ, КОТОРЫЕ КОММЕРЧЕСКИЕ БАНКИ ВЫСТАВЛЯЮТ КАК «ГОРЯЧУЮ ПРОДАЖУ» ПО ДИСКОНТНОЙ ЦЕНЕ Как видно из графика «Динамика показателей кредитного рынка Украины», количество выданных коммерческими банками кредитов значительно превышает наличие депозитов. Более того, существует значительный перекос в сроках погашения: кредиты являются в основном долгосрочными, в то время как депозиты имеют меньший срок жизни, ведь банки надеялись на стабильное развитие системы, а также на приток вкладов от населения и корпоративного сектора.

Наличие проблемных, просроченных или сомнительных кредитов в структуре кредитов, выданных коммерческими банками Украины

Источник: Данные НБУ и аналитических департаментов коммерческих банков Украины в обработке компании DTZ В условиях дефицита ликвидности коммерческие банки смогут использовать полученный от реализации проблемных активов санационному банку капитал для восстановления деятельности и покрытия обязательств. Кроме того, с очищенными балансами им будет намного легче вернуть доверие частных и корпоративных вкладчиков, а также привлечь внешние заимствования. Руководство санационного банка должно быть подконтрольным независимому наблюдательному совету и включать большое число специалистов в сфере недвижимости, которые смогут максимизировать прибыльность и стоимость каждого актива в сжатые сроки. По достижению пика цены каждого из активов санационный банк сможет продать их на открытом рынке и вернуть вложенные средства. В случае выкупа у коммерческих банков токсичных активов государство должно регулировать целевое использование полученной банками ликвидности, часть которой (оговоренная с банками) должна быть направлена на кредитование приоритетных для развития экономики страны отраслей, а не мгновенно перетекать на рынок недвижимости.

Динамика показателей кредитного рынка Украины

Источник: Данные НБУ и аналитических департаментов коммерческих банков Украины в обработке компании DTZ В украинских реалиях создание санационного банка помогло бы намного быстрее минимизировать недоверие вкладчиков к банковской системе. Однако, учитывая надвигающиеся выборы, сложность организации схемы и, конечно же, необходимость наличия реального капитала для наполнения фонда санационного банка, делают призрачной перспективу создания подобного механизма в Украине в сжатые сроки.

Версия для печати