Социальная нагрузка в девелопменте: баланс интересов
СОЦИАЛЬНАЯ НАГРУЗКА: ФОРМАЛЬНАЯ СТОРОНА Размер социальной нагрузки в девелопменте в Украине достигает 30% от общей стоимости реализации проекта фото: Олег Герасименко
Фактически, отечественные девелоперы, заинтересованные в реализации того или иного проекта, должны выполнить целый ряд условий, оговоренных законодательными актами различного уровня. Как отмечает Андрей Миргородский, первый заместитель главы постоянной комиссии Киевского городского совета по вопросам градостроительства и архитектуры, «официально размер социальной нагрузки, представляющей собой отчисления, идущие на развитие города, в котором непосредственно ведется строительство, определяется законодательством страны. На уровне украинской столицы Киевсовет принимает собственные правила игры». Так, в Программе социально-экономического и культурного развития Киева на 2005 год, утвержденной решением Киевсовета от 28 декабря 2004, указаны следующие пункты, имеющие непосредственное отношение к социальной нагрузке: – Главное управление градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды КГГА при согласовании разрешительных документов на выполнение проектных работ и строительство жилых домов в обязательном порядке предусматривает осуществление расчетов относительно обеспечения населения объектами социальной сферы (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, объекты охраны здоровья и т.д.), а также их размещения и строительства одновременно с возведением жилых домов. – Главное управление коммунальной собственности КГГА, Главное управление жилищного обеспечения КГГА оформляет правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимого имущества, исключительно при наличии справки Главного управления экономики и инвестиций КГГА о выполнении условий по паевому участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Киева. – Управление государственного архитектурно-строительного контроля КГГА: – выдает разрешение на строительство (реконструкцию) при условии оформления заказчиком с Главным управлением экономики и инвестиций КГГА договора об уплате паевых взносов на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Киева; – регистрирует акт о приемке в эксплуатацию завершенных строительных объектов исключительно при наличии справок Главного управления экономики и инвестиций КГГА об уплате взносов на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Киева. Согласно требованиям, присутствующим в Правилах застройки Киева, утвержденным решением Киевсовета от 27 января 2005 года, распоряжение КГГА о разрешении на проектирование и строительство является основанием для получения заказчиком исходных данных для проектирования объекта, а также (после утверждения проектной документации и решения вопроса относительно паевого участия инвестора в создании социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройстве и озеленении Киева) получения разрешения на выполнение строительных работ в управлении государственного архитектурно-строительного контроля. В распоряжении КГГА устанавливаются особые условия освоения того или иного участка: необходимость уплаты паевого участия инвестора в развитии социальной (общеобразовательные школы, дошкольные учреждения, поликлиники, больницы), инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройство и озеленение города; необходимость возмещения затрат на освобождение земельного участка для строительства, отселения жильцов; возведение встроенно-пристроенных или отдельно размещенных объектов социальной сферы. Как видим, процедуры и условия выплаты социальной нагрузки обозначены достаточно четко: инвестор просто не может обойти их, поскольку имеет место четкая привязка к получению разрешительно-согласовательной документации. В целом, в Киеве размер этих отчислений может достигать 30% от общей стоимости проекта и оговаривается государством централизовано. В случаях проведения инвестиционного конкурса рассматриваются встречные предложения от застройщиков, а минимальная цена – размер социальной нагрузки – как в прямом денежном выражении, так и в виде доли от стоимости проекта – оговаривается заранее. Право на реализацию проекта в результате конкурса получает тот, кто предлагает городу наиболее крупный «социальный пакет». Как отмечает Владимир Костенко, директор консалтинговой группы «Укринвест», характер и размер отчислений на социальную нагрузку в значительной степени определяется характеристиками проекта и, в первую очередь, его функциональным назначением, месторасположением, а также уровнем рентабельности и размером прибыли: «При прочих равных условиях, чем больше прибыли получает инвестор, тем большую долю отчислений он должен заплатить городу. Хотя такая прогрессивная шкала и не отражена в законодательных актах, она, как показывает опыт, достаточно распространена».
СОСТАВЛЯЮЩИЕ И ВИДЫ СОЦИАЛЬНОЙ НАГРУЗКИ По словам Андрея Миргородского, «в рамках того или иного проекта могут иметь место различные составляющие социальной нагрузки: прямые денежные отчисления, передача части квадратных метров, строительство инженерных сетей, дорог, любой части инфраструктуры города, школы или детского сада и т.д. Определение вида отчислений на развитие города сегодня в основном зависит от Главного управления экономики и инвестиций КГГА. Именно оно определяет, в каких объемах и формах городу наиболее выгодно получать от инвестора отчисления на социальное развитие». Ключевой формализованной составляющей социальной нагрузки является паевое участие застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева. Получением и распределением средств от застройщиков в рамках данного вида социальной нагрузки занимается Главное управление экономики и инвестиций КГГА. Законодательное регулирование основано на Решении Киевсовета от 27 февраля 2003 года №271/431«О паевом участии (взносах) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Киева». В нем утверждены нормативы для определения размеров паевого участия, а также порядок привлечения и использования паевых средств и методика расчета размеров паевого участия. Обязательство уплаты паевого взноса возникает при следующих видах деятельности: – строительство (реконструкция) любых объектов на территории города Киева, кроме тех, которые сооружаются (реконструируются) по заказу КГГА и/или органов местного самоуправления за средства государственного и/или местного бюджета; – изменение функционального назначения (перепрофилирование, переоборудование и т.д.) объектов производственного и непроизводственного назначения; – изменение функционального назначения жилых зданий (помещений) в нежилые. На размер паевого участия (взноса) влияют следующие факторы: – стоимость создания дополнительной социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города в расчете на 1 м2 общей площади при строительстве (реконструкции) любых объектов, независимо от форм собственности на них, а также при изменении их функционального назначения, в том числе жилых домов (помещений) на нежилые; – экономическая эффективность отраслей народнохозяйственного комплекса города; – приоритетность направлений инвестирования; – территориальное размещение объекта строительства; – сохранение и дополнительное создание рабочих мест; – объем инвестиций. Нормативы для определения размера паевого участия вычисляются по следующей формуле: H = C×KСЭЗ где: C – стоимость строительства инфраструктуры города при сооружении любых объектов в расчете на 1 м2 общей площади соответствующего объекта с учетом ресурсоемкости отрасли, в которой будет реализовываться проект строительства (реконструкции); KСЭЗ – коэффициент социально-экономического значения, учитывающий результат, который город может получить в итоге реализации проекта строительства (реконструкции). Показатель С определяется на основе удельной стоимости строительства следующих объектов: – социальной сферы (народное образование, здравоохранение, учреждения жилищно-коммунального хозяйства, учреждения культуры и искусств, спортивные и физкультурно-оздоровительные учреждения, учреждения социального обеспечения); – инженерно-транспортной инфраструктуры (водоснабжение, канализация, газоснабжение, санитарная очистка, дождевая канализация и очистные сооружения, электроснабжение, сеть общих коллекторов теплоснабжения, инженерная защита от оползней и других опасных геологических процессов, благоустройство территории, конструктивные шумозащитные меры, откорректированные в соответствии с ресурсоемкостью отрасли, а также удельной стоимостью строительства объектов улично-дорожной сети, городского и внешнего транспорта); – зеленого и рекреационного строительства. Формула для определения показателя C имеет следующий вид: C = ΣI ij×P ij + ΣT ij + ΣC ij + ΣЗ ij где: ΣI ij×P ij – стоимость строительства инженерной инфраструктуры города при сооружении любых объектов в расчете на 1 м2 общей площади соответствующего объекта с учетом ресурсоемкости отрасли, в которой будет осуществляться реализация проекта строительства (реконструкции); I ij – затраты на строительство i-го объекта инженерной инфраструктуры в j-й отрасли народнохозяйственного комплекса города; P ij – коэффициент, учитывающий относительную ресурсоемкость в j-й отрасли народнохозяйственного комплекса города по i-му объекту инженерной инфраструктуры; ΣT ij – стоимость строительства улично-дорожной сети, городского и внешнего транспорта при сооружении любых объектов в расчете на 1 м2 общей площади соответствующего объекта с учетом ресурсоемкости отрасли, в которой будет осуществляться реализация проекта строительства (реконструкции); T ij – затраты на строительство i-го объекта улично-дорожной сети и городского внешнего транспорта города в j-й отрасли народнохозяйственного комплекса города; ΣC ij – стоимость строительства объектов социальной сферы города при сооружении жилья в расчете на 1 м2 общей площади соответствующего объекта; C ij – затраты на строительство i-го объекта социальной сферы города в j-й отрасли народнохозяйственного комплекса; ΣЗ ij – стоимость строительства объектов зеленого и рекреационного строительства при сооружении жилья в расчете на 1 м2 общей площади соответствующего объекта; З ij– затраты на возведение i-го объекта зеленого и рекреационного строительства в j-й отрасли народнохозяйственного комплекса города. В указанном решении Киевсовета приведены удельные показатели стоимости строительства различных объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, объектов социальной сферы, зеленого и рекреационного строительства в расчете на 1 м2 общей площади, а также коэффициенты, учитывающие относительную ресурсоемкость объектов по отраслям. С учетом значений всех коэффициентов и показателей удельной стоимости строительства, определенных на период 2003-2010 годов, итоговый показатель стоимости строительства всех составляющих инфраструктуры в расчете на 1 м2 составил (в гривнах): для паркингов – 41,01; торговых центров – 89,02; финансирования, кредитования, страхования и банковского дела – 82,94; для жилого строительства – 505,51; других отраслей нематериальной сферы (административные и офисные здания, гостиницы, игорные заведения, рестораны и др.) – 87,67. Коэффициент KСЭЗ рассчитывается по следующей формуле: KСЭЗ = Э×П где: Э – коэффициент экономической эффективности отрасли, учитывающий дополнительное наполнение доходной части бюджета за счет поступления основных налогов (налог на прибыль предприятий и подоходный налог с физлиц). Его размер устанавливается на основе анализа наполнения доходной части бюджета за минувший год по основным отраслям народнохозяйственного комплекса столицы; П – коэффициент приоритетности, характеризующий соответствие возможного проекта строительства (реконструкции) основным задачам развития социально-экономического комплекса столицы. Коэффициент Э (экономической эффективности) определен на следующем уровне: электроэнергетика – 0,5; промышленность строительных материалов, легкая промышленность – 2,0; транспорт – 1,5; социальная сфера (образование, здравоохранение, культура, социальное обеспечение и др.) – 2,0; бытовое обслуживание – 1,05; паркинги – 1,5; торговые центры – 0,95; наука – 1,5; финансирование, кредитование, страхование и банковское дело – 0,75; жилое строительство – 1,5; другие отрасли нематериальной сферы (административные и офисные здания, гостиницы, игорные заведения, рестораны и др.) – 1,05. Коэффициент П (приоритетности) определен на следующем уровне: электроэнергетика – 0,9; промышленность строительных материалов, легкая промышленность – 0,3; транспорт – 0,3; социальная сфера (образование, здравоохранение, культура, социальное обеспечение и др.) – 0,16; бытовое обслуживание – 0,95; паркинги – 0,3; торговые центры – 0,95; наука – 0,4; финансирование, кредитование, страхование и банковское дело – 3,0; жилое строительство – 0,05; другие отрасли нематериальной сферы (административные и офисные здания, гостиницы, игорные заведения, рестораны и др.) – 2,0. В итоге, коэффициент KСЭЗ (социально-экономической значимости проекта для города) определен на следующем уровне: электроэнергетика – 0,45; промышленность строительных материалов – 0,8; легкая промышленность – 0,6; транспорт – 0,45; социальная сфера (образование, здравоохранение, культура, социальное обеспечение и др.) – 0,32; бытовое обслуживание – 1; паркинги – 0,45; торговые центры – 0,9; наука – 0,6; финансирование, кредитование, страхование и банковское дело – 2,25; жилое строительство – 0,08; другие отрасли нематериальной сферы (административные и офисные здания, гостиницы, игорные заведения, рестораны и др.) – 2,1. Как результат, показатель H (норматива паевого участия инвесторов в создании социальной инженерно-транспортной инфраструктуры с учетом социально-экономического значения проекта для города) составил (грн на 1 м2 общей площади): электроэнергетика – 40,8; промышленность строительных материалов – 75,2; легкая промышленность – 57,2; транспорт – 13,5; машиностроение и металлообработка – 41; пищевая промышленность – 50,4; социальная сфера (образование, здравоохранение, культура, социальное обеспечение и др.) – 20,8; бытовое обслуживание – 57; паркинги – 14,4; торговые центры – 80,3; наука – 34,5; финансирование, кредитование, страхование и банковское дело – 116,1; жилое строительство – 20,4; другие отрасли нематериальной сферы: административные и офисные здания – 115; гостиницы – 80,3, игорные заведения и рестораны – 116,8. Для корректирования итогового показателя используются также следующие коэффициенты: Kз – зональный; Крм – сохранения и дополнительно созданных рабочих мест; Ко – объема инвестиций. Зональный коэффициент зависит от того, в какой зоне предполагается реализация проекта, и находится в диапазоне от 0,92 (Троещина, Военный городок и др.) до 5 (Крещатик, Липки). Коэффициент сохранения и дополнительно созданных рабочих мест определяется следующим образом, в зависимости от изменения количества рабочих мест: уменьшается – 1,1; не изменяется – 1,0; увеличивается на 50 – 0,95; от 51 до 100 – 0,85; от 101 до 200 – 0,75; более 200 – 0,6. Коэффициент объема инвестиций зависит от суммы инвестиций, осуществляемых в проект (миллионов гривен): менее 6 – 1,0; от 6 до 12 – 0,98; от 12 до 60 – 0,95; от 60 до 300 – 0,85; свыше 300 – 0,7. Таким образом, финальная формула, используемая для определения размера паевого участия инвестора (застройщика) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города выглядит следующим образом: B = H×S×Kз×Крм×Ко×Iинфл где: S – общая площадь объекта, относительно которого определяется размер взноса; Iинфл – индекс, учитывающий инфляцию с 01.01.2003 до начала месяца, в котором осуществляется расчет. Паевой взнос уплачивается в полном размере единым платежом или частями согласно графику, оговоренному в договоре между городом и инвестором (заказчиком). Дата его уплаты может устанавливаться договором не позднее, чем за квартал до планового введения объекта строительства (реконструкции) в эксплуатацию. Согласно требованиям, оговоренным в Правилах застройки Киева от 2005 года, при проектировании и строительстве новых и реконструкции существующих многоэтажных жилых домов по решению Киевсовета и КГГА могут устанавливаться требования к инвестору (заказчику) относительно необходимости внесения в проекты домов встроенно-пристроенных в первые-третьи этажи помещений и возведения отдельно размещенных объектов социальной сферы (детских дошкольных учреждений, объектов торговли, быта, связи и другого ежедневного обслуживания микрорайонного уровня), а также школ, больниц. При этом стоимость строительства объектов социальной сферы учитывается при определении размера паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры Киева при условии передачи этих объектов в собственность территориальной общины города или районных советов. «Кроме того, для освобождения от уплаты части паевого взноса застройщик должен предоставить в Главное управление экономики и инвестиций КГГА документы, подтверждающие выполнение работ в объемах и в сроки, указанные в договоре, а также передачу этой инфраструктуры на баланс города (района)», – добавляет Владимир Костенко. Нагрузка от городских властей и отчислений в социальную сферу города, по словам Алексея Миненкова, главы правления компании «Город-Сад», является обычным налогом, который изначально просчитывается в экономике и плане развития объекта: «Процент отчисления является довольно высоким в столице, еще большим – в ее центральной части, однако здесь и рентабельность строительства в любом случае остается высокой». Виктор Власов, президент строительной компании «Градострой», в свою очередь, отмечает, что ранее существовало два вида коэффициентов – понижающие и повышающие: «Например, если девелопер предусматривал в своем проекте детский сад, кухню детского питания и т.п., он платил меньшую сумму социальных отчислений, поскольку на данный тип помещений распространялся понижающий коэффициент. Если речь шла, например, о строительстве казино, то применялся максимальный размер коэффициента. С 1 января 2006 года все понижающие коэффициенты отменены, а повышающие, напротив, увеличились». По словам Андрея Миргородского, если речь идет о проектах в сфере жилой недвижимости, застройщик может отчислять государству в качестве социальной нагрузки определенное количество квадратных метров жилья: «На практике в среднем от 5 до 15% общей площади проекта перечисляется в районный орган и 10% – в городской». «Отчисление определенной доли площади (м2) в Главное управление жилищного обеспечения города Киева, – комментирует Виктор Власов, – осуществляется в пользу людей, которые стоят в очереди на получение жилья. До 1 января 2006 года в центральных районах Киева этот показатель составлял 10% от общей площади квартир в здании, на окраинах города – 5%. На сегодняшний день наблюдается несколько иная ситуация: 12% – в центре города и 7% – на окраине, причем никаких существенных аргументов относительно необходимости повышения нормы отчисления со стороны городских властей не приводилось». Кроме того, необходимо отметить передачу части (2%) жилой площади эксплуатирующей организации или ЖЭКу. Компании-застройщики также принимают участие в социальных программах района, где проводится строительство. Как отмечают эксперты, размер этих отчислений обсуждается с главой района и точных, заранее известных показателей нет. Бывают случаи, когда от девелопера требуют перечислить 20% от сметной стоимости строительства в бюджет, однако, как правило, отчисления на социальные программы района в основном не превышают 10% и заключаются в финансировании строительства дорог, детских площадок, благоустройстве территории и пр. Согласно требованиям, присутствующим в Правилах застройки Киева, при проектировании застройки или реконструкции жилого квартала, промышленной зоны, строительства торгово-делового центра, создания или реконструкции ландшафтного парка инвестор должен обеспечить комплексную застройку или реконструкцию, благоустройство этой территории. По словам Владимира Костенко, на данной территории за счет инвестора должна быть выполнена необходимая предварительная инженерная подготовка, создана внутренняя, а при определенных техничных условиях, и внешняя инженерно-транспортная инфраструктура, объекты социальной сферы, осуществлен ремонт фасадов зданий и сооружений, благоустройство и озеленение придомовых территорий. Дополнительная социальная нагрузка. По словам Виктора Власова, речь, как правило, идет о желании девелопера исключить возможность последующих конфликтов с жителями прилегающих домов еще до начала строительства: «Как показывает практика, лучше сразу разрешить спорные вопросы, которые потом могут перерасти в серьезный конфликт. В итоге до начала строительства, мы, прежде всего, обеспечиваем подъездные пути, прокладываем дороги, делаем освещение, детские площадки, паркинг и пр. Жильцы никогда не будут возражать против дополнительных условий, которые улучшат их жизнь». Это мнение поддерживает Алексей Миненков, отмечая все более возрастающую значимость социальной нагрузки от жителей близлежащих домов, обусловленной неудобствами, вызванными шумом, что объясняется пылью и мусором, исчезновением привычных аллей, протоптанных дорожек и мест для выгула собак, задеванием детских или спортивных площадок, изменением вида из окон домов, устареванием и снижением цены квартир старого дома на фоне нового объекта, угрозой безопасности детей во время строительства, возможными проблемами с фундаментом и трещинами в находящихся рядом со строительством объектах, увеличением пользователей инфраструктуры, а также просто коллективным эгоизмом. Исходя из Правил застройки Киева, в случае строительства объекта в пределах существующей городской застройки инвестор (заказчик) еще до начала строительных работ должен обеспечить исследование и фиксацию технического состояния существующих зданий и сооружений, находящихся в непосредственной близости от строительной площадки. Акты обследования объектов должны быть подписаны заказчиком, проектной организацией, проводящей обследование, а также собственником или балансодержателем существующего здания. Кроме того, в составе проектной документации должны быть предусмотрены меры по обеспечению безопасной эксплуатации зданий и сооружений во время строительства, а также улучшению санитарно-гигиенической ситуации. Алексей Миненков выделяет еще несколько специфических составляющих социальной нагрузки: – Нагрузка от предыдущего самозахвата, которая может быть вызвана наличием гаражей, самовольно установленных или построенных на отведенном для будущего объекта участке, или, например, столиками летней площадки кафе, граничащего с участком будущей застройки. «У нашей компании есть участок, отведенный под высотное строительство, на котором районная администрация незаконно установила бювет, а представитель церкви освятил его. Благодаря усилиям граждан, охраняющих святую воду, рентабельность нашего проекта снизилась на 30%», – комментирует Алексей Миненков. – Нагрузка от расселения характерна для тех проектов, в рамках которых осуществляется реконструкция исторических зданий, ликвидация устаревшего жилья, а также частных домов, находящихся в зоне генерального плана застройки. – Нагрузка от хранителей истории и борцов за экологию возникает, когда в зоне будущего или начинающегося строительства расположены парки, скверы, места отдыха, зеленые насаждения, а также прямо или косвенно задевается памятник истории или архитектуры. Очень часто претензии беспочвенны, но иногда и обоснованы, служат охране окружающей среды и сохранению исторического наследия города. Отметим, что, согласно требованиям, сформулированным в Правилах застройки Киева, в случае размещения объекта в пределах исторических ареалов, в зоне охраны памятников культурного наследия инвестор (заказчик) должен заказать разработку историко-градостроительного обоснования – научно-проектной документации относительно обеспечения учета требований и условий сохранения памятников культурного наследия и традиционного характера среды при проектировании зданий и сооружений. Затем данное обоснование должно быть согласовано Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, институтом Генплана, а также соответствующим органом охраны культурного наследия. В обосновании определяется предельная высота проектируемых зданий и сооружений с учетом историко-культурных ограничений, определяются конкретные требования относительно необходимости сохранения характера существующей застройки, окружающей среды, памятников истории и культуры. – Политическая нагрузка появляется тогда, когда политическая ситуация в стране влияет на рынок недвижимости и стройматериалов, а также когда те или иные политические силы становятся инициаторами массовых выступлений против строительства. Этот аспект социальной нагрузки мы можем наблюдать в последнее время, когда многие политические деятели активно зарабатывают «висты» на проблемных строительных площадках столицы. – Нагрузка, вызванная соблюдением потребностей социальной группы, которая будет эксплуатировать объект девелопмента, возникает вследствие необходимости создания в рамках того или иного объекта адекватной инфраструктуры. Стоит отметить, что инфраструктурная наполненность строительного объекта частично регулируется не рыночными мотивами, а законодательными требованиями. Так, согласно требованиям, присутствующим в Правилах застройки Киева, застройщик должен обеспечивать объект строительства: – специальными устройствами для инвалидов (пандусами – специальными лифтами, подъемниками) в жилых домах, объектах общественного и культурного назначения; – специальными помещениями для консьержей и специальными замково-переговорными устройствами на дверях жилых домов; – наземным или подземным паркингом из расчета, не меньшего, чем количество квартир в доме (возможен также вариант паевого участия в строительстве паркингов на специально отведенных земельных участках).
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СОЦИАЛЬНОЙ НАГРУЗКИ Основная причина существенного отличия отечественной и зарубежной системы социальных нагрузок заключается, по словам Андрея Миргородского, в том, «что на Западе девелоперы работают на вторичном рынке, а мы – на первичном. Там очень плотная застройка, и практически вся земля находится в частной собственности, поэтому все отчисления регулируются только с помощью налогового законодательства. Если же город проводит инвестиционный конкурс, включаются иные рычаги. Но это, скорее, исключение, чем правило». «В нашей стране, – говорит Владимир Костенко, – (и в этом ее ключевая особенность) на сегодняшний день практически все земельные участки находятся в государственной или коммунальной собственности, поэтому, выступая монополистом на рынке земли, государство может диктовать свои условия». Затронем наиболее проблемные факторы, характеризующие определение и выплату социальной нагрузки в Киеве в рамках отчислений на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Достаточно просто взглянуть на итоговый коэффициент KСЭЗ (социально-экономической значимости проекта для города) и отношение городских властей к различным видам недвижимости, и сразу все становится понятным (напомним, что, чем выше коэффициент, тем, при прочих равных условиях, больше размер паевого участия и, соответственно, меньше стимул реализовывать проект именно в этой сфере у инвестора-застройщика). В данном списке административные и офисные здания, гостиницы вместе с игорными заведениями и ресторанами занимают исключительную позицию (коэффициент социально-экономической значимости – 2,1), превосходят лишь финансово-кредитную сферу и страхование, а также АЗС, СТО, шиномонтаж, мойки (2,25), но значительно уступают, например, жилому строительству (0,08), социальной сфере (0,32), электроэнергетике, машиностроению и металлообработке, транспорту и паркингам – (0,45), легкой промышленности и науке (0,6), промышленности строительных материалов (0,8); объектам торговой недвижимости (0,9), сфере бытового обслуживания (1,0), черной и цветной металлургии (1,05), химической и нефтехимической промышленности (1,2) и всем остальным отраслям. С точки зрения итоговых показателей удельного размера паевого взноса на социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру (H), список отраслей выглядит следующим образом (в порядке убывания, грн на 1 м2 общей площади): АЗС, СТО, шиномонтаж, мойки (200,7), химическая и нефтехимическая (181,5), деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная (160,5), стеклянная и фарфоро-фаянсовая (128,7) промышленность, игорные заведения и рестораны (116,8), финансово-кредитную сферу и страхование (116,1), административные и офисные здания (115), торговые центры, гостиницы (80,3), промышленность строительных материалов (75,2); легкая промышленность (57,2), бытовое обслуживание (57), пищевая промышленность (50,4), машиностроение и металлообработка (41), электроэнергетика (40,8), наука (34,5), социальная сфера (20,8), жилое строительство (20,4), паркинги (14,4), транспорт (13,5). Как видим, удельный размер паевого взноса на социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру в девелопменте жилых объектов гораздо меньше, чем в сегментах офисной и торговой недвижимости. Однако не будем забывать об отчислениях в натуральной форме – «доле города» от общего количества квартир (12% – в центре и 7% – на окраине). Как итог, многие девелоперы в качестве одной из основных причин роста цен на жилье называют именно социальную нагрузку. Логика довольно проста и понятна: выплачивать социальную нагрузку не за счет своей собственной прибыли, а относить ее на себестоимость и компенсировать за счет повышения цены, с точки зрения девелопера, – самое разумное решение. Однако, кроме неправильного определения приоритетов градостроения, есть еще целый ряд проблем, суть которых сводиться к традиционному отличию «буквы» и «духа» закона. Главная проблема социальной нагрузки в нашей стране, по мнению Андрея Миргородского, заключается в ее несправедливости и непрозрачности: «Определение социальной нагрузки в Киеве – это непрозрачная процедура. В любом варианте она отталкивает девелоперов. Нет общих правил игры. Есть компании, для которых социальная нагрузка минимальна, другие же выполняют ее по полной программе, а ведь это – существенные финансовые средства. Возмущенные и недовольные будут до тех пор, пока не появятся четкие правила, абсолютно одинаково действующие для всех участников этого процесса, не исключая ни коммунальных, ни частных предприятий, ни детей депутатов. На мой взгляд, существующая сегодня в Киеве схема отчислений на социальное развитие от инвестиционной деятельности в сфере строительства является неоптимальной, она может быть более структурированной и эффективной. В мировой практике есть гораздо более совершенные примеры». Виктор Власов, в свою очередь, считает, что «проблема заключается не столько в размере отчислений, сколько в дальнейшем целевом использовании средств, полученных в результате уплаты застройщиком. Ведь мы не можем проконтролировать те программы, на реализацию которых используются эти деньги». По мнению экспертов, сложившуюся на сегодняшний день ситуацию может существенно упростить внедрение и развитие практики, которая формально уже начала работать, – предоставление земельных участков под строительство исключительно на конкурентных условиях – путем аукциона либо конкурса. Речь идет о продаже комплексных инвестиционных проектов с заранее оговоренными элементами инфраструктуры, которые инвестор-застройщик в обязательном порядке должен построить в рамках реализации проекта, а также обозначении минимального размера социальной нагрузки (в денежном выражении или доле площадей) в качестве цены на право реализации проекта, которая и выступает в качестве инструмента борьбы между инвесторами. Вопрос лишь в том, насколько киевские власти готовы к внедрению этой практики и заинтересованы в переходе на новые условия сотрудничества с застройщиками. Подводя итог, отметим, что социальная нагрузка является неотъемлемой частью отношений между государством и инвестором. По словам Андрея Миргородского, «речь идет об определенных налогах, работающих на социальную сферу. Эти налоги являются своего рода правилами игры, которые определяет для себя город или государство, и которые инвесторы обязаны выполнять. Данная система существует с давних времен, она является нормой и действует во всех странах мира. Основной вопрос заключается в другом – как сделать так, чтобы социальная нагрузка являлась здоровым компромиссом между интересами инвестора и города. В этом и должно проявиться настоящее искусство и профессионализм людей, занимающихся вопросами инвестиционной деятельности и социальных отчислений. И хотя сегодня среди инвесторов социальная нагрузка и возможные изменения в ней – непопулярная тема, необходимо предпринимать шаги для создания общих, единых правил, которые приведут к улучшению инвестиционной ситуации в городе. В результате каждый инвестор будет защищен, а город станет для него гарантом, что сегодня, к сожалению, далеко не так».
