Sonae Sierra: «Преимущество девелоперов и управляющих компаний – в способности учиться быстрее, чем конкуренты»

ТЦ Münster Arkaden в Германии, управление которым осуществляет компания Sonae Sierra ФОТО: IS Расскажите о текущих бизнес-приоритетах компании Sonae Sierra. Как на них влияет изменчивая экономическая ситуация на рынках разных стран мира? Глобальная стратегия Sonae Sierra заключается в поисках перспективных возможностей для прямого инвестирования в страны присутствия компании. Речь идет о рынках Германии, Италии, Румынии, Бразилии, др. Кроме того, мы продолжаем поиск возможностей для развития в Китае и Колумбии, а также на интересных для нас рынках стран Восточной Европы, в частности, в Украине. Мы заинтересованы в предоставлении услуг по управлению, а также в инвестициях в проекты недвижимости на условиях партнерства с локальными игроками. Кроме того, мы продолжаем придерживаться стратегии реинвестиций для развития новых проектов. Ряд направлений деятельности позволяет компании Sonae Sierra снизить влияние циклических экономических рисков и специфических рисков, характерных для Европы, где некоторые рынки уже достаточно насыщены, а работа на привлекательных развивающихся рынках осложняется все еще непростой экономической ситуацией. Планирует ли компания наращивать портфель в Германии, рынок торговой недвижимости которой характеризуется высокой конкуренцией и плотностью? Германия – один из приоритетных для Sonae Sierra рынков в Европе. Мы ждем того момента, когда сможем объявить о запуске новых проектов в этой стране. Однако хочу отметить, что наш рост сконцентрирован не на количественном, а на качественном подходе – компания заинтересована не в создании крупного портфеля недвижимости, а в том, чтобы воспользоваться лучшими возможностями, которые предлагает рынок Германии. Еще одной целью Sonae Sierra является увеличение стоимости функционирующих торговых центров в этой стране посредством их профессионального управления. Примером может служить ТЦ Münster Arkaden, управление которым осуществляет наша компания (собственник объекта – компания AACHENER GRUNDVERMÖGEN Kapitalanlagegesellschaft mbH – ред.). Sonae Sierra развивает различные концепции торговых центров, например, тематические парки. Расскажите, какие форматы и типы торговых объектов наиболее популярны сегодня? Какие из них, по Вашему мнению, будут популярными через 5-7 лет? За последние годы дизайн торговых центров существенно изменился. Эти трансформации особенно ускорились, когда в состав торговых центров начали входить элементы развлекательной зоны. С этого момента торговые центры перестали быть исключительно местом для совершения покупок и перешли в разряд площадок для встреч и общения, где развлекательные и культурные активности интегрированы с коммерческими. В свое время компания Sonae Sierra одной из первых начала внедрять развлекательную составляющую в торговый сегмент. Кроме того, она первой запустила проекты тематических центров, а также реализовала торговый объект по системе зеленого строительства. Благодаря постоянному внедрению инноваций Sonae Sierra и ее объекты смогут быть конкурентоспособными и через 5-7 лет. Мы создаем новые форматы торговых центров, характеризующиеся функциональностью и привлекательностью. Дизайн объектов позволяет посетителям ощущать себя комфортно в них длительное время. Также мы сторонники уважительного, щадящего отношения к окружающей среде, что отражается на дизайне и девелопменте проектов ТЦ/ТРЦ. Через 5-7 лет потребители будут отдавать предпочтение торговым центрам, предлагающим не только физический опыт (непосредственно процесс совершения покупок), но также цифровой. Инвестиции в цифровые технологии являются на сегодняшний день приоритетом для Sonae Sierra и, более того, уже принесли первые плоды в сфере управления недвижимостью. Мы намерены и в дальнейшем соответствовать изменяющимся предпочтениям и привычкам покупателей посредством использования цифровых средств и технологий. Какой тип ТЦ/ТРЦ наиболее перспективный для развития на рынке Германии? В Германии продолжает развиваться тренд по реализации внутригородских торговых центров. Однако количество площадок для их развития ограничено. Это заставляет девелоперов обращать внимание на реновацию и редевелопмент существующих объектов, гармонизируя в них торговую, развлекательную и социальную составляющие. Еще одна тенденция – уменьшение площади реализующихся объектов торговой недвижимости. В целом, сегмент торговой недвижимости Германии остается многообещающим благодаря постоянному росту ВВП, оборота розничной торговли и других показателей. Риски и волатильность активов находятся на низком уровне, поэтому ожидается, что рынок недвижимости Германии будет оставаться стабильным в ближайшей перспективе. Соответственно, интерес к нему со стороны зарубежных ритейл-операторов и инвесторов останется на высоком уровне. Однако наличие премиальных локаций для реализации проектов новых торговых центров в стране ограничено. Следовательно, Sonae Sierra, с одной стороны, продолжит искать возможности для новых инвестиций, девелопмента и модернизации, с другой стороны, усилит направление профессионального управления недвижимостью с целью создания дополнительной стоимости активов в портфелях своих клиентов. ТОМАС БИНДЕР ФОТО: SONAE SIERRA Дата рождения: 29 декабря 1955 года Место рождения: Ганновер, Германия Место жительства: Дюссельдорф, Германия Образование: ученая степень по экономике недвижимости Карьера: ECE Projektmanagement (управление сдачей в аренду, управление развитием проектов торговых и офисных центров), Calliston (директор компании), IKB Immobilien Management (директор компании) Занимаемая должность: управляющий директор Sonae Sierra Germany (с 2006 года) Хобби: плавание под парусами. Сегмент ритейла изменяется ввиду развития онлайн-торговли, социальных медиа и других влиятельных факторов. Какой должна быть реакция девелоперов на этот процесс? Девелоперам необходимо следить и внедрять решения, объединяющие физический и цифровой мир, с тем, чтобы предоставить потребителям самые современные тренды торговли в комфортабельной и привлекательной обстановке. Такие решения должны быть удобными и функциональными. К примеру, компания Sonae Sierra продолжила внедрение цифровой стратегии в странах Европы и в Бразилии, основанной на успехе инициативы PromoFans®. Данный проект представляет собой многоканальную промоушн-платформу, запущенную в Португалии в конце 2012 года, которая помогает арендаторам завоевывать лояльность потребителей и усиливать узнаваемость бренда путем их продвижения через наши торговые центры. В 2013 году в ТЦ Hofgarten Solingen (Германия) мы запустили пилотный проект – цифровой лаундж, который представляет собой помещение с онлайн-платформами, где посетители могут получить различную информацию и новостной контент, детали о торговом центре и его арендаторах, др. Здесь также можно зарядить смартфоны и другие девайсы. В конце 2013 года в торговых центрах Бразилии мы запустили услугу на базе программы WhatsApp, которая представляет собой приложение-консультант, поддерживающее прямую связь с покупателями. Приложение предоставляет информацию о торговом центре, услугах, а также дает рекомендации, др. Проект ТЦ ParkLake в Бухаресте, Румыния ПРОЕКТ: SONAE SIERRA Какие современные подходы к девелопменту и управлению ТЦ/ТРЦ Вы могли бы назвать? Как в этой связи должен развиваться ритейл-бизнес? На стратегическом уровне важно, чтобы в долгосрочной перспективе сегмент торговой недвижимости реагировал на сложности и риски, которые возникают как непосредственно в ритейле, так и в недвижимости. К примеру, если говорить о сфере недвижимости, то на девелопмент торговых центров может влиять такой фактор как дефицит природных ресурсов и, соответственно, их стоимость. В сфере ритейла арендаторам необходимо адаптироваться к технологическим инновациям, демографическим колебаниям и изменениям в окружающей среде. Конкурентные преимущества девелоперов и управляющих компаний будут зависеть от того, способны ли они учиться быстрее, чем конкуренты, и предоставлять арендаторам и посетителям лучшие решения, удовлетворяя их покупательные и социальные потребности. Дайте Вашу оценку ситуации на рынке торговой недвижимости Украины. Украинский рынок торговой недвижимости, если сравнивать его с рынками стран Восточной Европы, все еще находится в ранней стадии развития. Это значит, что Украина – страна с большими возможностями, особенно принимая во внимание такие факторы как ее площадь, количество молодого населения, а также прогнозируемый рост экономики. Учитывая эти факторы, мы верим, что Украина имеет большой потенциал для развития рынка торговой недвижимости. Назовите сильные и слабые стороны девелоперской деятельности игроков украинского рынка недвижимости, а также дайте оценку функционирующим ТЦ/ТРЦ. Любой проект имеет свой подход и позиционирование, поэтому сложно ставить их в один ряд. Проекты, которые мы видели в Украине, – современные и конкурентоспособные, с инновационными развлекательными компонентами, но некоторые из них требуют реконструкции или расширения, чтобы соответствовать требованиям современного покупателя. Также необходимо обратить внимание на привлечение новых арендаторов – это вносит положительный вклад в привлечение большего количества покупателей и совершенствование торгового центра. Торговая галерея ТЦ Hofgarten Solingen, Германия ФОТО: SONAE SIERRA Какие советы Вы могли бы дать украинским девелоперам? Девелоперы в Украине делают хорошую работу. Современная архитектура, интеграция развлекательной составляющей и цифровых технологий – это положительные тренды, которые они внедряют должным образом. Однако необходимо смотреть на долгосрочную перспективу – постоянно анализировать операционные и управленческие показатели объектов. Если девелоперы и управляющие компании будут придерживаться профессионального и инновационного подхода к бизнесу, будут учитывать новые тенденции и поддерживать своих арендаторов ежедневно, такие торговые центры будут успешными и в дальнейшем. Какие рынки Восточной Европы компания Sonae Sierra рассматривает как потенциальные площадки для развития своих проектов? Мы рассматриваем несколько регионов для своего развития. Компания Sonae Sierra уже несколько лет представлена на рынке Румынии. На данный момент мы владеем и управляем таким торговым центром как River Plaza Mall в городе Рымнику-Вылча, а также развиваем проект ТЦ ParkLake в Бухаресте. Что касается других стран Восточной Европы, мы смотрим на их потенциал, конкурентную среду и будущие прогнозы. Мы анализируем все возможности, которые предлагают эти рынки, особенно в сфере профессионального девелопмента и управления недвижимостью. В 2011 году Вы объявили о том, что компания намерена выйти на рынок Украины при условии заключения договора о сотрудничестве с сильным локальным партнером. Смогла ли компания найти такого партнера? Мы видим потенциал для предоставления в Украине профессиональных услуг по управлению недвижимостью и девелоперских услуг. Как только такой договор будет подписан, мы сразу же об этом заявим. Как зарубежные игроки рынка недвижимости (девелоперы, инвесторы, ритейл-операторы, др.) воспринимают и оценивают современную ситуацию в Украине в целом и на рынке торговой недвижимости в частности? ТЦ Centro Colombo, Лиссабон, Португалия ФОТО: SONAE SIERRA Текущая политическая ситуация, конечно же, влияет на выход новых игроков в страну, особенно в бизнесе, где необходимо близко работать со многими участниками процесса – арендаторами, инвесторами, а также непосредственно с посетителями торговых центров. Ситуация воспринимается с осторожностью, и мы ожидаем от правительства Украины принятия мер, которые бы вселили уверенность в инвесторов, арендаторов и непосредственно в население страны. Мы верим, что когда политическая ситуация в Украине стабилизируется, можно ожидать положительного развития сектора недвижимости в долгосрочной перспективе.