SMG: «Современные арены обязаны быть многофункциональными»

ПРЕДЫСТОРИЯ ФОТО: SMG В нынешнем году в рамках подготовки Украины к Чемпионату Европы 2015 года по баскетболу началось строительство ряда проектов в новом для украинского рынка недвижимости формате – многофункциональных арен. Объекты будут расположены в шести городах, принимающих мероприятия Чемпионата, – Киеве, Львове, Одессе, Харькове, Днепропетровске и Донецке. Проект арены в Харькове реализуется компанией «Харьков-Арена» – структурой, специально созданной инвестором данного проекта – группой компаний «ВЕТЭК». Главным инвестором многофункциональной арены в Донецке – «Кальмиус Арены» – является Борис Колесников, владелец ХК «Донбасс». Девелопером четырех других проектов арен выступает United Basketball Investment (UBI) – предприятие, которое учредили пять баскетбольных клубов Украины при инвестиционной поддержке бизнесмена Игоря Коломойского. В рамках реализации проектов компания UBI подписала договор о стратегическом сотрудничестве с SMG – компанией, специализирующейся на девелопменте и управлении многофункциональными объектами коммерческой недвижимости. В рамках сотрудничества компания SMG выполнит экспертную оценку концепции, функциональности и технического оснащения арен, реализуемых компанией UBI, проведет маркетинговый анализ рынка, разработает рекомендации по управлению будущими аренами, а также разработает стратегии наполняемости арен с учетом баланса спортивных и развлекательных мероприятий. Какие основные условия качественной реализации проекта многофункциональной арены? Успешность проекта многофункциональной арены определяют, с одной стороны, микс таких факторов как локация, архитектурное решение и инфраструктура объекта, с другой стороны, сочетание особенностей внутреннего рынка и состояния внешней экономической среды. Если говорить о ключевых факторах успешности проекта, то это, конечно, локация. Однако мне известны примеры арен в Польше и Германии с идеальным месторасположением, которые, в то же время, не очень успешны с финансовой точки зрения. Поэтому выгодное месторасположение необходимо дополнять другими факторами: здание арены должно быть прекрасно спроектированным и функциональным. И что наиболее важно – арена должна управляться командой опытных и профессиональных менеджеров, которые будут обеспечивать все бизнес-процессы, извлекать выгоду из сильных сторон проекта и находить способы обойти его недостатки. Какой в среднем срок окупаемости проектов арен? На сегодняшний день не существует единой формулы, на основании которой можно рассчитать и оценить период окупаемости (ROI) арен, ведь каждый объект индивидуален. Однако строительство многофункциональной арены – это всегда долгосрочные инвестиции. Стоит отметить, что перед аренами не всегда ставится задача эксплуатации по целевому назначению. В Европе, как и в США, существуют примеры, когда объекты возводились в качестве некого символа, визитной карточки города или региона. В таком случае сроки окупаемости арены могут быть очень долгими, если вообще перед ними ставится такая цель. Расскажите, какие составляющие инфраструктуры входят в многофункциональные арены. Какие составляющие являются необходимостью для коммерчески успешного функционирования арены? Очень сложно рассматривать проект многофункциональной арены абстрактно, без анализа локальной рыночной ситуации. Каждый проект всегда адаптируется под потребности конкретного рынка – ведь сложно продавать продукт или услугу, на которые нет спроса. В ходе разработки наших проектов и планирования их функциональности мы всегда оцениваем потенциальные источники их дохода. Мы стараемся достигнуть синергетического эффекта и гармонизации функциональности самого здания и возможностей использовать окружающую инфраструктуру. Таким образом мы также оптимизируем управление объектом. Теоретически, отель или зона торговли являются логичными дополнениями для арены, поскольку они привлекают потоки посетителей, обеспечивая «жизнь» объекта на протяжении 365 дней в году. C другой стороны, если в непосредственной близости от арены уже находятся четыре отеля, а в городе есть десяток других торговых центров, возникает вопрос целесообразности включения таких составляющих в проекты арен. Обобщая, можно сказать, что арена располагает двумя основными активами, способными генерировать доход, – «контент», который она предлагает, то есть проведение мероприятий, а также площади в аренду. Чем более гибкой и функциональной является площадь арены, тем больший доход она сможет приносить. Под гибкостью площадей подразумевается, например, возможность трансформации конференц-зала в выставочный зал или в зал для проведения торжественных мероприятий, дефиле, fashion-шоу и т.д. Благодаря этому генерировать прибыль можно более эффективно – с понедельника по воскресенье включительно. МАРЧИН ВОЙЧИНСКИЙ ФОТО: SMG Дата рождения: 24 октября 1976 года Место рождения: Варшава, Польша Должность: руководитель развития бизнеса «SMG Польша» Карьера: 7-летний опыт работы в сфере девелопмента проектов многофункциональных арен и стадионов в структуре компании SMG; участвовал в 6-месячном тренинге по эксплуатации арен и стадионов в США; 2-летний опыт работы в качестве заместителя директора Wroclaw Stadium (Польша) Семейный статус: женат Хобби: музыка, фотография. Назовите, пожалуйста, ошибки, которые чаще всего допускают девелоперы при разработке проекта многофункциональной арены. Как и в других проектах коммерческой недвижимости, в сегменте многофункциональных арен есть несколько сфер, в которых чаще всего допускаются ошибки. Сейчас на рынке достаточно опыта и ноу-хау в управлении торговыми центрами или офисными зданиями, но все еще очень мало уникального опыта в управлении аренами, особенно на локальных рынках. Я часто наблюдаю это в Польше при строительстве новых стадионов и арен. Ошибки не обязательно могут быть большими, но собранные воедино приводят к значительным проблемам в будущем управлении, усложняя задачу достижения финансовой эффективности. На стадии проектирования девелоперы часто упускают многие факторы, которые удорожают проект не только с точки зрения инвестиций на стадии реализации проекта, но и с точки зрения будущей эксплуатации здания. Подобные ошибки начинаются с внедрения дорогостоящих технологий и заканчиваются внутренним дизайном помещений и качеством отделочных материалов. Наш опыт показывает, что с точки зрения эксплуатации, так называемые хай-тек технологии – самые современные и, соответственно, самые дорогие – не всегда лучшее решение для конкретной арены. Очень легко увлечься и потратить на проект гораздо больше денег, чем необходимо на самом деле. В то же время, в погоне за экономией можно сократить инвестиции в строительство сегодня, но значительно увеличить эксплуатационные затраты уже завтра. Существует также ряд примеров, когда отделочные материалы, которые выглядят фантастически, становятся «ночным кошмаром» для управляющей и клининговой компаний на ближайшие 20-30 лет. Успешность проекта многофункциональной арены определяют локация, архитектурное решение и инфраструктура объекта, а также особенности внутреннего рынка и состояние внешней экономической среды (на фото: арена Metro Radio Arena Newcastle, Ньюкасл-апон-Тайн, Великобритания) ФОТО: SMG Какие современные тенденции в архитектуре и дизайне арен Вы можете выделить? За последнее десятилетие понятие «идеальная арена» было пересмотрено и обрело множество новых значений. Обычные арены «только для спорта» стали центрами развлечений, обслуживающими разных клиентов и гостей, предлагающими гибкие возможности для проведения мероприятий в области спорта, культуры, отдыха, искусства и обучения. В то же время, новые потребности рынка, а также желание улучшить показатели экономической эффективности арен не только за счет проведения ярких событий, спровоцировали появление новой тенденции – арены начали предлагать в аренду офисные помещения, уникальные пространства для проведения конференций и деловых мероприятий, выставок и других событий. Сегодня современные арены просто обязаны быть многофункциональными, предлагая максимально гибкие условия адаптации внутреннего пространства для проведения разных событий и таким образом, не ограничивая свои возможности для заработка. Многофункциональность и гибкость однозначно стали ключевыми ценностями арен, которые останутся актуальными и в ближайшем будущем. Существует ли практика привлечения известных архитектурных бюро для реализации проектов многофункциональных арен в Европе? Думаю, что в этом заинтересованы обе стороны – не только инвесторы или девелоперы хотят привлечь популярных архитекторов в свои проекты, но также известные архитекторы заинтересованы в участии в проектах строительства арен. С точки зрения девелопера, важно обеспечить новое здание современными характеристиками, красивым внешним видом и привлекательностью для посетителей. Важно также, чтобы оно было грамотно спроектировано и служило по своему назначению. Самый простой способ обеспечить все перечисленные требования – привлечь известного, опытного архитектора, который привнесет в проект свои знания и креативность. С другой стороны, архитекторы также хотят внести свою лепту в такие престижные проекты. Архитекторы ценят то, что проектируют нечто уникальное, что станет важной частью города или даже региона на протяжении нескольких следующих десятилетий. В портфеле архитекторов имеется, как правило, множество проектов офисных и торговых объектов, которые всегда будут сравниваться с другими подобными объектами. Однако многофункциональная арена зачастую является единственным примером подобного формата в регионе и может стать ключевым заявлением о профессионализме архитектора не только на местном, но и на международном рынках. Расскажите о специфике и особенностях управления многофункциональными аренами. Имеется ли практика привлечения управляющей компании для каждого из видов недвижимости в составе проекта арены или управляющая компания должна быть одна для всего проекта? Не думаю, что есть единое правило, делающее ту или иную систему управления лучше другой. В рамках портфеля SMG мы практикуем оба подхода – центральное управление и управление отдельными объектами. Например, в Хьюстоне (штат Техас, США) мы управляем комплексом Reliant Park, состоящим из стадиона, арены, конференц-центра, выставочного центра и парковки вместительностью более 30 000 машиномест. В Оберхаузене (Германия) мы управляем ареной König Pilsener Arena, которая является частью комплекса, включающего один из крупнейших торговых центров Европы, бассейн и аквариум. Управление каждой из частей этого комплекса осуществляется разными компаниями. Каждый проект всегда адаптируется под потребности конкретного рынка (на фото: арена Köönig Pilsener Arena, Оберхаузен, Германия) ФОТО: SMG Как показатель объема инвестиций в расчете на 1 м² многофункциональной арены в Украине отличается от других европейских стран? Когда дело касается строительства современного объекта с высокими стандартами обслуживания клиентов, качеством проводимых мероприятий, стоимость реализации проекта становится примерно одинаковой для разных европейских рынков и варьируется, в основном, за счет разницы стоимости оплаты труда. Украина – сильный развивающийся рынок Центральной и Восточной Европы и обладает значительным потенциалом для индустрии «живых развлечений». Показатели инвестиций в расчете на квадратный метр в проекты новых арен в Украине примерно такие же, как и в странах Западной Европы. Назовите наиболее значимые проекты в Европе, в реализации которых участвовала компания SMG или которые находятся в ее управлении. В чем заключается их уникальность и конкурентные преимущества? В своем портфолио компания SMG имеет 15 разных типов недвижимости – от стадионов и арен до театров и концертных залов. Из самых интересных и успешных проектов можно выделить Phones 4u Arena в Манчестере (Великобритания) – это самая успешная арена в стране, которая на протяжении нескольких последних лет прочно удерживает статус лучшей арены для проведения мероприятий по версии журнала Pollstar. Также стоит назвать арену First Direct в Лидсе (Великобритания) – современное здание, открывшееся для посетителей в июне 2013 года, с уникальным супер-театром вместимостью 13 500 посадочных мест. König Pilsener Arena (вместимость – 13 000 мест), о которой я уже упоминал, на протяжении многих лет является самой успешной в Германии. В рамках подготовки Украины к Евро-2012 был построен и реконструирован ряд объектов спортивной инфраструктуры. Можно ли их считать конкурентами многофункциональных арен, строительство которых ведется на данный момент в стране? Касательно организации мероприятий, я не считаю, что новые стадионы являются конкурентами для арен. Стадионы предназначены для одной цели – проведения футбольных матчей и атлетических соревнований. Только несколько других видов мероприятий могут быть включены в программу стадионов. На европейских стадионах в год проводится максимум от одного до трех неспортивных мероприятий. Речь идет о больших концертах популярных артистов, способных привлечь более 30 000 зрителей. В свою очередь, арены способны принимать разные мероприятия численностью от 800 зрителей до их полной заполняемости на протяжении всего года. Это делает арены очень гибкими и предоставляет возможность для проведения широкого спектра программ. Успешные арены способны принимать до 150 мероприятий в год. С другой стороны, если смотреть на стадионы с точки зрения возможностей сдачи в аренду офисов или конференц-залов, то они составляют такую же конкуренцию аренам, как и любой другой объект, предлагающий подобные услуги. Тем не менее, конкурентные преимущества арены заключаются в том, что это уникальное сооружение с уникальной атмосферой и престижем, некий эксклюзивный образ, связанный со знаковыми мероприятиями, которые здесь проходят. С этой точки зрения конференц-зал в арене всегда будет сильно отличаться от подобных конференц-залов в офисных центрах или в гостиницах. SMG Компания SMG (США) основана в 1977 году. Компания специализируется на девелопменте и управлении многофункциональными объектами коммерческой недвижимости. На сегодняшний день в управлении SMG находится 236 объектов коммерческой недвижимости по всему миру, среди которых многофункциональные арены, стадионы, развлекательные центры, выставочные и конференц-центры, театры, др.