«Слав-Инвест»: «Рынок начинает выходить на иной уровень»

Милан Паевич, генеральный директор ООО «Слав-Инвест»
фото: Олег Герасименко

CP: Какова история появления в Украине компании «Слав-Инвест»?
Предшественником сегодняшнего «Слав-Инвест» является ООО «Слав-Инвест Лтд.» – совместное украинско-российско-французское предприятие, зарегистрированное осенью 1993 года в Харькове. Идея его создания принадлежит одной из крупнейших государственных внешнеторговых инжиниринговых компаний Югославии. «Слав-Инвест Лтд.» стало одной из ее нескольких компаний, учрежденных за границей с целью осуществления внешнеэкономической деятельности в сфере строительства.
В конце 1999 года в Киеве было зарегистрировано украинское предприятие ООО «Слав-Инвест», которое фактически является отдельным юридическим лицом, однако имеет тот же штат специалистов и материально-техническую базу, что и «Слав-Инвест Лтд.».
В целом, мы, как команда, имеем большой опыт строительства объектов различного профиля (гражданского и промышленного назначения) «с нуля» и «под ключ». Руководство компании составляют иностранные и украинские специалисты с многолетним опытом строительства в различных странах мира.
CP: Чем сейчас занимается ваша компания? Какой спектр услуг вы предоставляете и какие направления деятельности являются ключевыми?
Мы появились как строительно-инжиниринговая компания и на первых этапах своего развития предоставляли исключительно услуги по строительству. Однако в дальнейшем стало понятно, что более ценным является именно управление проектами – то, чем мы занимались, но не выделяли в обособленную сферу деятельности. В результате, накопив и систематизировав определенный опыт работы в сфере проджект-менеджмента в условиях украинского рынка, изучив его правила игры, около двух лет назад мы начали позиционировать себя как компания, специализирующаяся на предоставлении услуг по управлению инвестиционными строительными проектами. Также мы выполняем работы по проектированию, предоставляем консалтинговые, инжиниринговые и дизайнерские услуги, используя свои специализированные подразделения. Помимо этого компания выполняет строительные работы, в том числе и генподрядные.
В Украине, кроме иностранных инвесторов, мало кто может даже думать о том, что управляющий проектом должен располагать абсолютной властью. Проще говоря, торговать должен тот, кто это лучше умеет делать, строить – тот, кто умеет строить, а управлять строительством – тот, кто знает, как управлять. Ничего нового в этом суждении нет. Но, к сожалению, в Украине многие к данной «формуле успеха» не прислушиваются, что создает некоторые трудности в работе. Надеюсь, что со временем на рынке останутся только профессионалы.
CP: Охарактеризуйте отечественный рынок услуг по управлению строительными проектами?
Конкуренция на этом рынке пока еще крайне низка. И я, как это ни парадоксально, рад появлению в Украине представительств иностранных компаний, занимающихся управлением проектами. Они научат рынок работать по современным международным стандартам. На сегодняшний день украинский рынок не знаком с профессиональным проджект-менеджментом. Девелоперы и инвесторы в большинстве своем еще не осознают насколько сильно они нуждаются в услугах профессионалов. То, что сейчас у нас называется проджект-менеджментом, на самом деле таковым не является. Зависимость управляющей компании от девелопера и инвестора, постоянные вмешательства в ход реализации проекта со стороны последних делают управление проектом неэффективным, а управляющую компанию не нужной.
Как только рынок начнет работать по международным стандартам проджект-менеджмента, услуги профессиональных управляющих компаний станут более востребованными и дорогими. Уже сейчас мы ощущаем определенные позитивные изменения, можем планировать портфель проектов, которыми будем управлять, на год вперед. Это позволяет нам координировать свою деятельность и повышать ее эффективность. Наиболее прогрессивная и дальновидная часть отечественного рынка уже готова платить приличные деньги и за девелопмент, и за консалтинг, и за управление проектом. Как результат, те немногие компании, которые на деле доказали свою состоятельность и профессионализм, сегодня на дефицит клиентов не жалуются.
CP: В чем, по вашему мнению, заключаются особенности рынка недвижимости Украины (в сравнении с российским рынком и рынками развитых стран)?
У нас достаточно много партнеров, работающих в России. Некоторые из них проявляют интерес к украинскому рынку. Однако, когда они сталкиваются с его реалиями вплотную, то становится очевидным, что вести профессиональный бизнес в сфере строительства (речь идет в первую очередь об управлении проектами) в России значительно легче и прибыльнее, чем в Украине. Хотя по идее, если вы свою работу ведете профессионально, то особенности любого рынка не должны иметь большого значения, за исключением неразвитости рынка и его неготовности работать по международным стандартам. К сожалению, именно этим отличается рынок Украины. Однако, из своего опыта скажу, что работать здесь гораздо легче, чем в арабских странах.
CP: Насколько сильно и в чем рынок коммерческой недвижимости Украины изменился за последние 10 лет? На каком этапе он находится сейчас?
Со временем все должно стать на свои места, и я не согласен с теми, кто говорит, что в Украине все не так, как надо.
Благодаря повышению экономической стабильности, политической предсказуемости, процедурной прозрачности в правовой сфере улучшился климат для настоящих стратегических иностранных инвестиций. За последние несколько лет было принято очень много важных законов, намного больше, чем за все годы независимости, и на этом процесс совершенствования украинского законодательства не останавливается.
Украинский рынок в сфере недвижимости в целом стал более развитым, структурированным и систематизированным, усилилась конкуренция, появилась более четкая специализация, сложились правила рыночной экономики и сформировались реальные инвестиционные потоки, которые нуждаются в правильном управлении с минимумом риска. Украину начинают считать зоной стабильного инвестиционного климата.
Абсолютно все западные и пока в меньшей степени местные инвесторы (хотя ситуация постепенно улучшается) требуют соблюдения четких процедур реализации инвестиционных проектов. Поэтому с их приходом на рынок особенно становятся востребованными услуги по управлению проектами. При этом выигрывают компании, у которых есть опыт работы, в том числе на местном рынке, и которые владеют современными методами менеджмента. Именно профессионализм сотрудников становится основным фактором, определяющим конкурентные преимущества компании на рынке недвижимости Украины. Мы снова возвращаемся к лозунгу из предыдущих времен «Кадры решают все».


Первый проект компании «Слав-Инвест» – реконструкция торгового дома «Павловский» в Харькове
фото: ООО «Слав-Инвест»

Сейчас на рынке Украины еще достаточно много непрофессиональных компаний, которые продолжают процветать по причине неразвитости рынка. Однако уже сейчас появляются примеры, когда зарубежный инвестор привлекает для реализации проекта отечественную компанию не по причине того, что она знакома со спецификой рынка, а вследствие высокого уровня ее профессионализма. Рынок действительно развивается и ему нужно только время для того, чтобы выйти на международный уровень. Я уверен, что это произойдет уже в ближайшей перспективе.
CP: Каким, по вашему мнению, будет развитие рынка недвижимости Украины в ближайшем будущем?
Прогнозы на следующие несколько лет показывают, что именно сегмент строительного рынка будет одним из наиболее привлекательных для инвестирования. Правда, развиваться будет не столько строительство в Киеве, сколько в других крупных областных центрах, таких как Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Львов, Одесса, Харьков, а также, безусловно, в Крыму. Наиболее прибыльным может стать инвестирование в такие объекты, как коммерческо-жилищно-офисные комплексы, 3- и 4-звездочные гостиницы, доходные дома, торгово-развлекательные комплексы, а также жилье типа «стандарт».
Появляются инвесторы, ориентирующиеся на долгосрочные стратегические вложения в сферу недвижимости. Причем не только зарубежные, но и отечественные. Именно это свидетельствует о том, что рынок начинает выходить на качественно иной уровень.
CP: Какие основные факторы тормозят сегодня процесс развития коммерческой недвижимости Украины?
Отсутствует надежная система страхования инвестиций, наблюдается монополизация экономики, существуют ограничения на операции купли-продажи земли, есть проблемы с приватизацией, отсутствует стратегический план развития и застройки городов, и т.д. Однако основной реальной преградой для «революционных» темпов развития коммерческой недвижимости являются сами игроки рынка.
Возьмем самый простой пример: для того, чтобы Киеву догнать Варшаву, которую нам все время ставят в пример по количеству квадратных метров офисных площадей, необходимо построить еще 1-1,5 миллионов м². Но их же нужно заполнять, а владелец ориентируется на окупаемость проекта в 4-5 лет, что приводит его к мысли о высоких арендных ставках (благо сегодня рынок это позволяет). В свою очередь арендатор с радостью «зашел» бы в современный бизнес-центр, однако арендную плату по ставке в $25 за 1 м² он платить не готов, и поэтому решает оставаться в старом «добром» административном здании с платой по ставке $10 за 1 м². Вот и вся арифметика – можно сказать, что рынок тормозят те, кто больше всех сетует на его «недоразвитость».
CP: Какие сложности и риски работы в Украине вы могли бы отметить?
Прежде всего, политический риск. Также следует выделить риск компетентности партнеров – участников проекта. Этот риск присутствует во всем мире, однако в отечественных условиях он очень ярко выражен, поскольку поиск профессионального и одновременно лояльного партнера любого уровня и ранга в Украине пока еще представляется достаточно сложной задачей.
CP: Насколько, по вашему мнению, рынок коммерческой недвижимости Украины интересен для отечественных и зарубежных инвесторов?
Уже для всех не секрет, что в последние несколько лет снизились ставки доходности по инвестициям в странах с развитой экономикой, что вполне объяснимо, поскольку западные рынки уже перенасыщены. Украинский же рынок только начинает развиваться и поэтому является очень перспективным для иностранных инвесторов.
С первых лет независимости активно начали вкладывать инвестиции в Украину группы частных инвесторов, привлеченные высокой доходностью от вложений в недвижимость. Крупные западные инвесторы же только начинают проявлять активность. Однако нет сомнений, что по мере развития украинской экономики, и, соответственно, уменьшения инвестиционных рисков их число будет только расти.
Украина может похвастаться одним из наиболее высоких макроэкономических показателей развития среди стран Восточной Европы, что немаловажно для формирования позитивного инвестиционного климата. Был принят ряд законов с целью привлечения инвесторов в малый и средний бизнес, специальный нормативный акт, предусматривающий меры по улучшению инвестиционного климата в Украине – Государственная программа развития инвестиционной деятельности на 2002-2010 годы. Правительство делает реальные шаги по улучшению системы НДС. Был принят Земельный кодекс, ставший поворотным пунктом в реформировании вопросов собственности на землю, поскольку он легализовал право частной собственности на землю.
Сюда можно добавить также устойчивую политическую и экономическую ситуацию в стране, низкий уровень коррупции, развитую инфраструктуру, приемлемую систему налогообложения. Все это – атрибуты, необходимые для привлечения иностранных инвестиций, которые со временем обретет и Украина. В то же время, число международных инвесторов, интересующихся Украиной, и, в частности, сферой недвижимости, постепенно увеличивается. Мы это чувствуем по количеству контактов. Последние политические события только ускорят экспансию международного капитала в перспективную украинскую экономику.
CP: Какие изменения в законодательной базе, по вашему мнению, необходимы для дальнейшего развития рынка недвижимости Украины?
В последние годы было принято немало нормативных актов, направленных на обеспечение большей прозрачности в системе собственности на имущество. Главными из них являются Земельный кодекс и новый Гражданский кодекс. Гражданский кодекс более четко урегулировал имущественные отношения, а Земельный – создал условия для привлечения иностранных инвестиций в секторы недвижимости и производства.
Вместе с тем, остается и много проблем. Многие из них возникают на стадии получения исходных разрешительных документов. Это свидетельствует о необходимости создания стабильной и прозрачной правовой системы, при которой иностранные инвесторы не были бы вынуждены искать местных партнеров, знакомых с особенностями «коридорного общения», для получения разрешительной документации.
Тем не менее, одной из основных проблем остается вопрос земли. Украинские компании с иностранным капиталом (поэтому и считающиеся иностранными юридическими лицами), сегодня имеют более узкие права на получение земли по сравнению с юридическими лицами Украины, хотя и имеют право на получение права собственности на такие объекты недвижимости, как квартиры, здания и другие сооружения. Право собственности на землю несельскохозяйственного назначения они могут получать только с целью осуществления инвестиционной деятельности. Поэтому в Земельный кодекс необходимо внести изменения, которые бы четко предусматривали возможности нерезидентов получения права собственности на землю несельскохозяйственного назначения, а также определяли бы порядок получения права собственности на землю.