Складской девеломпент: критерием истины является практика


ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЕВРОПЕ


фото: EUROPA PARK

Как сообщила в интервью «СР» Лиза Грэхэм, руководитель Европейского исследовательского форума компании ProLogis, уже долгое время в сфере складской недвижимости главным двигателем дальнейшего развития сегмента служат общеэкономические тенденции. Важнейшей из них является экспансия Европейского Союза на восток и присоединение к нему с мая 2004 года 10 государств Центрально-Восточной Европы. Еще с 1992 года, момента создания единого экономического пространства в рамках Европейского Союза, практически все крупные логистические операторы, производители и ритейлеры были вынуждены кардинальным образом реадаптировать ведение своего бизнеса из жестких рамок национальных рынков в нелимитированный объем общего европейского экономического пространства. Если до 1992 года в Западной Европе потребность в логистических компаниях, провайдерах складских услуг и профессиональных девелоперах недвижимости была минимальна и до 80% ритейлеров и производителей товарной продукции самостоятельно решали вопросы создания складских мощностей и построения логистических операций, то к середине 1990-х ситуация коренным образом изменилась. С освоением новых рынков ритейлеры и производители были вынуждены искать иные схемы работы логистических и дистрибьюторских операций. Для оптимизации ведения бизнеса операторам потребовался постепенный переход на аутсорсинг услуг и привлечение к своим операциям третьих лиц – логистических компаний. На рынке девелопмента складской недвижимости это повлекло за собой настоящий бум, причем в отсутствие успешного опыта работы у европейских девелоперов флагманами рынка стали американские компании, начавшие освоение Европы именно в 1992-1993 годах.
С приходом и внедрением апробированных на американском рынке уже в течение более 30 лет схем построения складских операций, в европейском бизнесе случился настоящий перелом. До 1990-х большинство производителей и ритейлеров Европы предпочитали не арендовать, а владеть недвижимостью, полагая, что она является мощным базисом любого бизнеса и его активом. Поэтому до начала 1990-х в Европе практически не было крупных логистических парков площадью 100 000 – 500 000 м2, 90% складской недвижимости составляли относительно небольшие внутригородские склады (in-town warehouses) площадью до 30 000 м2. Однако глобализация рынка и приобретение им характера панъевропейского пространства доказали другое: развитие складской недвижимости собственными силами ритейлеров, логистиков и производителей лишь отвлекает оборотные средства, которые можно было бы использовать для экспансии на соседние рынки или для инвестирования в развитие сопутствующих видов бизнеса. В итоге 1996 год был отмечен кризисом европейского рынка недвижимости, который затронул и складской сегмент: инвестиционные компании, ритейл-сети и банковские учреждения стали избавляться от огромных активов недвижимости, выставляя их на продажу, и отдавать предпочтение арендным отношениям. Именно с 1996-1997 годов на западно- и центральноевропейском рынках произошел резкий переход в складской недвижимости к практикам built-to-suit, строительству комплексов сообразно с преференциями конечных потребителей, преимущественно арендаторов. В это же время появилось и много спекулятивных проектов, рассчитанных на огромный неудовлетворенный спрос рынков Центрально-Восточной Европы, где экономическая ситуация и низкие кредитные рейтинги арендаторов сделали проекты built-to-suit достаточно рисковыми. Именно по спекулятивному сценарию начали развитие польского, чешского и венгерского рынков складской недвижимости профессиональные девелоперские компании.


СТРУКТУРА СПРОСА НА СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Важнейшей тенденцией развития европейского рынка складской недвижимости последнего десятилетия является аутсорсинг логистических и дистрибьюторских операций с привлечением логистических и складских провайдеров. С 1996 года эта группа операторов рынка стала самым важным клиентом девелоперов складской недвижимости, сформировав кумулятивный спрос в 55% на общий объем представленных на рынке складских помещений. По данным Лизы Грэхэм, в настоящее время от логистических компаний исходит до 75% спроса на складские помещения по европейскому рынку в целом, тогда как лишь 25% приходится на производителей, ритейлеров и дистрибьюторские компании.
Такая ситуация объясняется тем, что производители и торговые операторы, передавая часть своего бизнеса в руки специализированных компаний, приобретают бо'льшую гибкость в работе, минимизируя расходы на ведение складского и бухгалтерского учета, оформление операций по сопровождению грузов и избавляя себя от жестких рамок и предписаний по использованию трудовых ресурсов, которые существуют практически во всех государствах Европейского Союза.
Согласно результатам исследовательского форума университета Крэнфилд (Великобриатния), в 2003 году 25 ведущих логистических провайдеров контролировали долю рынка логистики в 35%, причем ни один из отдельно взятых логистиков не владел долей более 5%. Если сравнить это со структурой европейского рынка ритейл, то можно сделать вывод, что процессы укрупнения провайдеров и операторов, их борьбы за контроль над рынком пока только зарождаются. Однако начало процессов укрупнения логистического бизнеса налицо: многие логистические компании активно осваивают новые рынки, ведя за собой девелоперов с их проектами. Поэтому в Европе в настоящее время формируется ряд стратегических альянсов девелоперов складской недвижимости и логистиков, ведь их бизнес напрямую зависит от успеха друг друга.
С 1998 года, когда стало очевидно, что большинство стран Центрально- Восточной Европы со временем станут членами Европейского Союза, работа профессиональных девелоперов на рынках Польши, Венгрии, Чехии, Словакии, стран Балтии, Румынии, Хорватии и других государств вошла в русло проектов built-to-suit. Практически все складские комплексы и логистические парки региона для потребностей таких производителей, как Volkswagen, Volvo, Fiat и Unilever; ритейлеров – Auchan, Metro Cash & Carry, Carrefour, Tesco, M&S, C&A; логистических операторов – TNT, Exel, NYK Logistic, Gefco, Geodis и DHL, создавались как built-to-suit. Тем не менее, по сравнению с количеством компаний, работающих с девелоперами по схеме built-to-suit в Западной Европе, этот ряд потребителей не столь велик.
Как отметил Сева Закжевски, руководитель отдела промышленной недвижимости варшавского офиса компании Jones Lang LaSalle, интерес стратегических инвесторов в области складской недвижимости к Центрально-Восточной Европе остается очень высоким. В 2000-2001 годах проекты развития логистических парков в Польше приносили инвесторам до 19% годовых дохода, то есть период их окупаемости составлял приблизительно 5 лет. В 2001-2002 годах с относительным перенасыщением рынка уровень доходности снизился до 12-15%, однако даже это не останавливает реализацию новых проектов, ввиду вступления государства в Европейский Союз. По данным польского эксперта, если сравнивать арендные ставки для складской недвижимости Варшавы 2001 года с нынешними, то они были больше на 30-40%. За последние 2-3 года уровень окупаемости проектов складской недвижимости в Польше упал до 50-60% от показателей бизнес-планов проектов 2000-2001 годов. Однако даже увеличение сроков возврата инвестиций до 8-9 лет не отталкивает инвесторов, ожидания которых оптимистичны из-за переноса многими западными производителями своих мощностей на польский рынок и, соответственно, возрастания их потребности в проектах built-to-suit. По словам Мартина Вацлавика, ведущего специалиста отдела промышленной недвижимости пражского офиса компании Colliers International, доминирование уровня поступлений на рынок складских помещений над показателем спроса со стороны конечных потребителей в последние годы не привело к остановке девелоперской деятельности на рынках Чехии и Словакии. Наоборот – оптимистические экономические ожидания и аналитические прогнозы свидетельствуют, что потенциал рынка складских помещений этих стран далеко не исчерпан, и даже профессиональные спекулятивные проекты еще 2-3 года могут быть успешными.


ПРАКТИКА СКЛАДСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА
По мнению ведущих европейских аналитиков, для стратегических инвесторов специфика девелопмента складской недвижимости имеет ряд структурных преимуществ. В отличие от рынков офисной и торговой недвижимости Западной и Центрально-Восточной Европы, которым свойственны четкие циклы эволюции, существенные колебания спроса и предложения и, как следствие, вариации арендных ставок, сказывающиеся на определении сроков окупаемости, европейским рынкам складской недвижимости присуща стабильность данных факторов. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, выполнение строительных работ по складским комплексам с применением технологий быстромонтируемых зданий укладывается в сроки от 6 до 12 месяцев, даже в проектах емкостью до 200 000 м2. Во-вторых, благодаря этому снижается стоимость расходов по аренде земли от начала строительных работ до момента ввода объектов в эксплуатацию, тогда как период реализации офисных и торговых проектов составляет 2-3 года. В-третьих, такая структура рынка позволяет девелоперам избавлять рынок складской недвижимости от цикличных колебаний по схеме «развитие-стабилизация-перенасыщение-рецессия», формировать по нему более прогнозируемое видение целесообразности проектов в определенное время и быстро отвечать на запросы потребителей отзывом в виде новых проектов. Поэтому на рынках складской недвижимости стран Западной Европы и большинства государств Центрально-Восточной сейчас практически исключены сценарии переизбытка площадей. Кроме того, упомянутые выше факторы способствуют тому, что даже при более низких арендных ставках, сравнительно с офисной и торговой недвижимостью, складские проекты выигрывают в сроках инвестиционного возврата капиталовложений.
В разговоре с «СР» Павел Пьясецки, директор по маркетингу польского логистического комплекса Europa Park, выразил уверенность, что в развитии складской недвижимости в Польше, Чехии, Венгрии, России и, потенциально, Украине, девелоперы и инвесторы учитывают еще один фактор, не столь актуальный в Западной Европе, – стоимость земельных ресурсов. По словам польского эксперта, в середине 1990-х, когда польский рынок складской недвижимости только начал эволюционировать, цена на земельные участки, пригодные для развития складских проектов, была в несколько раз ниже сегодняшней. Девелоперы, которые в свое время приобрели, а не арендовали участки в лучших инфраструктурных зонах, потенциально заработали на владении ими, а благодаря реализованным проектам значительно увеличили инвестиционную стоимость земли. То есть, сравнивая изначальный объем капиталовложений инвестора с той суммой, которую он может выручить от инвестиционной продажи проекта, отметим, что при грамотном подходе доходность складского проекта будет выше офисного или торгового.


фото: COLLIERS INTERNATIONAL (Чехия)

Однако, в отличие от украинского рынка с его дешевой рабочей силой, в Западной Европе, и уже даже в странах Центрально-Восточного региона, одним из важнейших критериев в просчете целесообразности развития складского проекта, создании его бизнес-плана и определении сроков окупаемости, является стоимость трудовых ресурсов. Так, по данным Eurostat Survey за 2001 год, средний уровень оплаты труда по Евросоюзу достигал 22 евро за час работы, демонстрируя максимальные показатели в Дании и Швеции (24-25 евро в час) и минимальные в Греции и Португалии (11 и 8 евро в час). В то же время в Чехии, Польше и Венгрии час труда в 2001 году стоил в среднем около 4 евро. Такие показатели способствовали настоящему буму строительства складской недвижимости, значительно снижая сроки окупаемости проектов в Центрально-Восточной Европе, уравнивая их с западноевропейскими. При этом в странах Западной Европы в настоящее время наблюдается нехватка квалифицированной рабочей силы для логистических парков. Как показало исследование компании King Sturge, в 2003 году более 39% логистических парков и складских комплексов в Европе ощущали недостаток в рабочей силе. Более того, жесткие законодательные предписания многих стран Европейского Союза еще сильнее усугубляют эту проблему. Например, во Франции сотрудники складских комплексов не могут работать более 35 часов в неделю, тогда как многие склады требуют круглосуточного режима работы. Это очень сильно сказывается на рентабельности проектов.
Однако в Западной Европе данная ситуация обуславливает еще одну интересную тенденцию: исходя из необходимости круглосуточной работы многих складских комплексов и ситуации с дорогими трудовыми ресурсами, девелоперы в поисках минимизации расходов все больше обращаются к развитию недвижимости сверхкрупных форматов – комплексов площадью более 200 000 м2. Такой подход позволяет очень существенно экономить на трудозатратах. Исследование King Sturge за 2003 год показало, что сейчас в среднем по Европе один сотрудник логистического комплекса способен обслуживать 109 м2 складской площади. Данные также свидетельствуют, что 51% всех складов Европы функционируют 24 часа семь дней в неделю. Хотя, к примеру, в большинстве федеральных земель Германии такой режим работы запрещен законодательством и операторам рынка приходится использовать сложные схемы работы для обеспечения бесперебойного ведения бизнеса.
В сфере складской недвижимости существует аксиома: при отсутствии проблем с земельными ресурсами возникают проблемы с привлечением трудовых ресурсов; а когда рынок труда широк, земельные ресурсы ограничены и дорогостоящи. При развитии проектов, удаленных более чем на 30-50 километров от ареала обслуживания, стоимость земли очень сильно падает, но при этом значительно увеличивается риск недостаточной квалифицированности рабочей силы. Ведь при создании логистического парка площадью 100 000 м2 в «чистом поле» с круглосуточным режимом работы и удаленным на 30-50 километров от агломерации, потребность в трудовых ресурсах составит не менее 3000 человек. Причем это количество людей нельзя «завербовать» в ближайшем населенном пункте, потому что не менее половины персонала должны иметь специализированное образование. Иными словами, оператору такого комплекса придется оплачивать ежедневные транспортные расходы около 1000-1500 сотрудникам. Также из-за временн'ых затрат, вызванных значительной удаленностью места работы от места проживания, вероятны требования сотрудников по установлению более высокой зарплаты в сравнении со среднерыночной.
В случае размещения логистического парка на окружной дороге крупной агломерации или же вдоль транспортных артерий на расстоянии до 10 километров от черты города, девелопер сталкивается с ограниченностью и, соответственно, высокой стоимостью земельных ресурсов или ставкой их аренды. Поэтому для соблюдения сроков окупаемости владелец склада повышает арендные ставки. Однако со временем в общей затратной части проекта инвестиционная стоимость земли и объектов на ней увеличивается, в отличие от ресурсов и объектов со значительной удаленностью. При этом и привлечение трудовых ресурсов не является проблемой.
Как показывают практики европейского рынка, девелоперы в большинстве своем все же отдают предпочтение более дорогой, но близкой к агломерациям земле и высоким ставкам аренды. В таких случаях конечные пользователи, как правило, более активны в переговорах с арендодателями по снижению арендных ставок, тогда как в удаленных от города объектах они практически не торгуются.
В последнее время практика девелопмента логистических парков претерпела некоторые модификации в связи с изменением баланса транспортных потоков. По данным отчета Eurostat Intermodal Freight Transport за 1992-1999 годы, если в 1980 году в балансе грузоперевозок в Европе 62% занимал автомобильный транспорт, 26% – речной и морской, еще 12% – железнодорожный, то в 1999 году на долю автомобильных перевозок приходилось уже 79%, морских и речных – 14%, а железнодорожных – 6%.
По мнению экспертов, ситуация с увеличением доминирующей роли автотранспортных перевозок сохранится и в будущем, поэтому при разработке концепций логистических парков в ряде случаев девелоперы могут полностью отказаться от создания дорогостоящих железнодорожных подъездных путей, сконцентрировав внимание только на обслуживании автотранспортом. В итоге, месторасположение проекта является ключевым фактором для успешности складского проекта. Опыт развития логистических парков в Париже, Варшаве, Милане, Лондоне и Франкфурте-на-Майне показал, что двумя китами, на которых держится проект профессионального логистического комплекса, являются близость к обслуживаемому ареалу (крупному городу) и транспортная доступность.
Все рассмотренное выше отражает опыт и основные направления развития европейского рынка складской недвижимости в последние годы. Однако мы полагаем, что в большинстве своем, видоизменяясь и корректируясь, они повторятся в Украине, особенно учитывая дальнейшую интеграцию нашего государства в общеевропейскую экономическую схему. Поэтому близкое знакомство с европейским опытом украинских участников рынка недвижимости представляется полезным и целесообразным. Тем более, что упомянутые в статье факты и прогнозы явственно говорят о большом будущем украинского рынка складской недвижимости. Мы также предлагаем вашему вниманию мнение из первых уст о перспективах девелопмента складской недвижимости нашего региона в интервью с доктором Майклом деЙонгом-Дугласом, вице-президентом компании ProLogis и региональным директором ProLogis в государствах Центрально-Восточной Европы.


PROLOGIS: «УСПЕХ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В ПРАВИЛЬНОЙ СТРАТЕГИИ»


Майкл деЙонг-Дуглас, вице-президент компании ProLogis и региональный директор ProLogis в государствах Центрально-Восточной Европы
фото: PROLOGIS

CP: Когда и каким образом компания ProLogis начала работу на рынках государств Центрально-Восточной Европы?
ProLogis начала деятельность в Европе в 1997 году, буквально за год открыв филиалы и запустив девелоперские проекты более чем в 10 государствах. Уже в 1998 году мы вышли на польский рынок, а в 1999 году в городке Блоние, неподалеку от Варшавы, появился и первый проект складской недвижимости нашей компании общей площадью 17 000 м2. Вслед за ним мы реализовали ряд проектов в Чехии и Венгрии уже с большей площадью. Но все же в центре нашего внимания продолжает оставаться именно польский рынок. Наши первые проекты строились поступательно, без использования практики built-to-suit, что диктовалось не столько нашими преференциями, сколько состоянием рынка. Со временем ситуация начала изменяться и проекты built-to-suit в странах региона к 2000 году перешли из разряда новинок в разряд привычных схем работы, особенно с компаниями, являющимися постоянными транснациональными партнерами. Однако до сих пор бо'льшая часть выводимого на рынок продукта – это проекты поступательного развития, которые заполняются арендаторами по ходу проведения строительных работ, или уже по их окончании.
CP: Какие отличия вы могли бы указать в работе на рынках государств Центрально-Восточной и Западной Европы?
Когда мы начали исследование, а затем и освоение рынков Польши, Чехии и Венгрии в 1997-1998 годах, они напоминали чистый лист бумаги. В этих странах не было ни одного профессионального складского объекта. На первых порах не было абсолютно никакой конкуренции, в то время как в Северной Америке и Западной Европе нам приходилось работать в чрезвычайно жестких конкурентных условиях. Поэтому изначально важно было, с одной стороны, не расслабляться, чтобы не дать фору конкурентам, а с другой, прилагать огромные усилия для того, чтобы рынок начал работать, а у конечных пользователей появились знания основ ведения бизнеса с использованием складских помещений. В 2004 году рынки Польши и Чехии можно уже с уверенностью назвать взрослыми – сейчас они имеют лишь минимальные отличия от западноевропейских.
CP: С какими сложностями вы столкнулись, когда начинали работу на рынках нашего региона?
Главным риском я бы назвал даже не пресловутую бюрократию и предписания земельных законодательств, а выработку правильной стратегии адаптации к тому или иному национальному рынку. Для нас было самым сложным осознать, как найти ключ к правильному пониманию рынка, его особенностей и потребностей. Попытка перенести опыт девелопмента складской недвижимости с одного рынка на другой, будь то в рамках Западной Европы или нашего региона, всегда обречена на провал. Поэтому мы изначально приняли за правило самую тесную работу с экспертами, муниципальными властями и нашими клиентами по каждому локальному рынку. В конце 1990-х большие проблемы с бюрократическими процедурами в Польше, Чехии и Венгрии существовали повсеместно. Однако сейчас в этой сфере наметился существенный прогресс. Опыт последних двух лет работы с муниципальными властями показывает, что на данном этапе они больше содействуют деятельности ProLogis, нежели чинят препятствия. Чиновники начали понимать, что, предпринимая ограничительные меры по недопущению строительства складских комплексов, они лишь вредят экономике областей и районов. Способствуя же развитию недвижимости, они создают дополнительные рабочие места и повышают доходную часть местных бюджетов, а также свой рейтинг в глазах рядовых граждан.
CP: Рассматриваете ли вы возможность появления компании ProLogis на рынках России и Украины?
Да, однако прежде всего появление ProLogis в России и в Украине будет зависеть от успехов на этих рынках наших партнеров – пользователей недвижимости, а это в основном логистические компании. Многое будет зависеть и от нашей возможности эффективно и оперативно удовлетворить их запросы в развитии проектов. Причем именно оперативность в складской недвижимости важна как никогда. Для этого девелоперу изначально необходимо появиться на рынке не с представительством, а с полноценным земельным банком.
Если быть откровенным, то в настоящее время мы активно ищем партнеров на ваших рынках для начала создания проектов по практике built-to-suit. Выход на эти рынки с практикой поступательного развития недвижимости и переговорами о ее аренде уже по ходу ведения проекта нам представляются не столь привлекательными.
CP: Насколько известно, сейчас в Чехии, Венгрии и Польше компанией ProLogis сформирован существенный земельный фонд в несколько сотен тысяч гектаров для развития складской недвижимости на перспективу. Насколько важно иметь такой резерв?
Земельный резерв необходим как воздух в работе любой профессиональной девелоперской компании. Ведь проекты built-to-suit предусматривают обсуждение с партнером не только специфики складских помещений, их технических особенностей и планировочных решений, но и согласование места расположения.
Однако и мы, и наши коллеги не можем себе позволить содержать большие земельные ресурсы без проектов, которые не генерируют прибыль, а только относятся к затратной части. Поэтому у каждого девелопера складских помещений земельный банк разделен на две части – для проектов built-to-suit и для проектов поступательного развития. Подчеркну, что в условиях государств Центрально-Восточной Европы особенно неразумно просто «сидеть» на земле и ждать выгодного предложения. Зачастую даже сейчас в Польше, Чехии и Венгрии наблюдается ситуация, когда девелопер, неспособный предоставить клиенту помещения немедленно, оказывается ни с чем. Поэтому мы заботимся о том, чтобы у нас всегда был стратегический резерв не только земли, но и свободных площадей.
CP: Какой является стратегия вашей компании по привлечению арендаторов?
ProLogis имеет очень широкие контакты с пользователями недвижимости в нашем сегменте, со многими из компаний-клиентов мы работаем в глобальных масштабах по всему миру. Приведу пример: из 1000 крупнейших конечных пользователей складской недвижимости во всем мире 450 являются клиентами нашей компании. 350 из них работают с ProLogis на нескольких национальных рынках. Поэтому во многом договора аренды мы заключаем самостоятельно, без привлечения компаний-агентов. Однако работой с агентами нельзя пренебрегать, они всегда привносят в проект дополнительную ценность, осуществляя его маркетинговую поддержку и порой привлекая существенную часть пула арендаторов.
CP: За последние два года по всей Центрально-Восточной Европе уровень арендных ставок на профессиональную складскую недвижимость значительно снизился. Однако это не мешает девелоперам активно продолжать развитие проектов в Чехии, Польше и Венгрии...
Стратегия большинства девелоперов по дальнейшему развитию складского сегмента этих стран объяснима: их политические и экономические риски со вступлением в Европейский Союз практически сравняются с западноевропейскими, тогда как рентабельность проектов останется выше на 3-4%.
Однако мне кажется, что у многих девелоперов внимание начало переключаться на другие мировые рынки: Китай, Индию, страны Юго-Восточной Азии и Южную Америку. Хотя мы считаем, что потенциал Центрально-Восточной Европы еще не раскрыт в полной мере и планируем продолжать развитие проектов именно в этом регионе.


PROLOGIS
Время и место основания: 1993 год, США
Специализация: инвестирование и девелопмент складской недвижимости
Инвестиционные средства: капиталы нескольких страховых компаний и трастов США
Глобальное присутствие: Северная Америка, Европа и Азия (более 70 национальных рынков), 22 300 000 м2 складских площадей
Присутствие в Европе: 28 национальных рынков, лидирующая позиция на рынках Польши, Франции, Нидерландов, Великобритании и Италии, 400 000 м2 складских площадей
Активы: около 1764 складских комплексов во всем мире под управлением и в собственности
Уровень рыночной капитализации: $10,17 миллиарда
С июня 2003 года входит в рейтинг 500 ведущих мировых компаний рейтингового агентства Standard & Poors