Складская недвижимость Восточной Европы: драйверы изменения

Commercial Property №1 (137-138) январь-февраль 2015

СОГЛАСНО ИССЛЕДОВАНИЮ РЫНКА ПРОМЫШЛЕННОЙ И СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВОСТОЧНОЙ ЕВРОПЫ, ПРОВЕДЕННОМУ КОМПАНИЕЙ COLLIERS INTERNATIONAL, ОДНИМ ИЗ ОСНОВНЫХ ДРАЙВЕРОВ ИЗМЕНЕНИЙ В ЭТОМ СЕГМЕНТЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИНТЕРНЕТ-ТОРГОВЛЯ. В ТЕЧЕНИЕ ДВУХ ЛЕТ ДОЛЯ СДЕЛОК АРЕНДЫ С УЧАСТИЕМ КОМПАНИЙ, ЗАНИМАЮЩИХСЯ ЭЛЕКТРОННОЙ ТОРГОВЛЕЙ, УВЕЛИЧИЛАСЬ В 4,5 РАЗА. БОЛЕЕ ДЕТАЛЬНО О ФАКТОРАХ ВЛИЯНИЯ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА ПРОМЫШЛЕННОЙ И СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВОСТОЧНОЙ ЕВРОПЫ ЧИТАЙТЕ В СТАТЬЕ АЛЕКСАНДРА НОСАЧЕНКО, УПРАВЛЯЮЩЕГО ДИРЕКТОРА КОМПАНИИ COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА).

 

Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International (Украина) 

Изменение структуры спроса, развитие инфраструктуры транспортных сетей и развитие новых технологий являются движущими силами диверсификации и дальнейшего развития европейского рынка промышленной и логистической недвижимости. Грузоперевозки по-прежнему сосредоточены в системе транспортных узлов «Золотого треугольника» в Великобритании и в пределах континентальной части «Голубого банана», охватывающей страны Бенилюкса, западную Германию, Францию и северную часть Италии. Но при этом отмечается повышение концентрации активности грузоперевозок в северном направлении Западной и Центральной Европы – в Польше, Чешской Республике и Словакии. Также наблюдается увеличение объемов дистрибуции в России, где центр активности продолжает смещаться к востоку от Москвы. 

Хотя масштабы роста грузоперевозок зависят от целого ряда факторов, в том числе от расширения торговли, усовершенствования инфраструктуры, фактора времени и объема расходов, увеличение числа компаний, предоставляющих логистические услуги и специализирующихся на интермодальных и мультимодальных перевозках в Центральной и Восточной Европе (ЦВЕ), свидетельствует о непрерывности структурного сдвига в этой отрасли. Операторы, предоставляющие услуги в сфере логистики и интермодальных грузоперевозок, стали играть существенную роль в формировании структуры спроса на складскую недвижимость в регионе ЦВЕ, при этом ведущие позиции на этом рынке займут операторы, работающие на всей территории европейского региона и стремящиеся с максимальной эффективностью использовать преимущества основных логистических узлов Чешской Республики, а также Польши и западной Словакии. 

Россия, оставаясь рынком, ориентированным в основном на внутренний спрос, быстро развивает внутреннюю крупномасштабную сеть интермодальных и мультимодальных перевозок для удовлетворения спроса со стороны розничной торговли и внутренней торговли по Интернету, растущего беспрецедентными темпами. До настоящего времени основными центрами спроса в сфере промышленной и логистической недвижимости были Москва и Санкт-Петербург, но с недавнего времени наблюдается усиление активности вокруг региональных центров, где отмечен существенный рост спроса, обусловленного развитием розничной торговли. 

Однако увеличение доли розничной торговли через Интернет начинает сказываться на секторе логистических услуг не только в России. На ключевых рынках логистических услуг ЦВЕ объем площадей, занимаемых операторами Интернет-торговли, за последние три года вырос в 4 раза. В качестве примера можно привести Польшу и Чехию. 

В дополнение к расширению географии обслуживания все чаще наблюдается осуществление дистрибуции по принципу «звездообразной» сети. Логистические узлы разрастаются, при этом поглощение более крупных объектов площадью от 40 000 м² зачастую приходится на операторов Интернет-торговли, в частности, в Чехии и Польше. При этом более мелкие логистические узлы в «звездообразной» сети все еще пребывают на стадии развития, последствием чего, вероятно, станет рост спроса на менее масштабные операции по выполнению доставки онлайн-заказов в пределах города. 

 

Проектом логистического парка Orange Park, реализуемого в 10 километрах от города Пльзень (Чехия), предполагается строительство до 700 000 м² складских площадей и объектов легкой промышленности 

ФОТО: IS 

КРУПНЕЙШИЕ РЫНКИ СПРОСА

Наиболее существенный спрос и, соответственно, поглощение складских площадей в регионе Восточной Европы наблюдается в Чешской Республике, Польше и России. В Словакии также отмечен рост спроса со стороны арендаторов, а особенности их деятельности в последнее время позволяют предположить, что эта тенденция может сохраниться. Однако в направлении к югу и востоку от Венгрии наблюдается явное падение спроса. 

С точки зрения тенденций в дистрибуции сегмент складской недвижимости рынка Восточной Европы демонстрирует существенные различия: географическая зона деятельности арендаторов в России в основном ограничивается местным рынком, тогда как деятельность арендаторов Чехии, Польши, Венгрии и Словакии (с тенденцией к росту) охватывает всю территорию Европы. Хотя дистрибуция на других рынках региона в основном осуществляется на национальном уровне, все более явные признаки распространения производства от ключевых рынков ЦВЕ на рынки южной Венгрии, Сербии и далее свидетельствуют о том, что дистрибуция все в большей степени приобретает международный характер. Это, в свою очередь, способствует изменениям в коридорах дистрибуции в масштабах всей Европы. 

ИЗМЕНЕНИЯ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ГЕОГРАФИИ

Традиционные каналы дистрибуции в странах Европы, Ближнего Востока и Африки (регион EMEA) построены на основе автомобильных дорог и сосредоточены в пределах территории «Сформировавшегося голубого банана». Эта территория охватывает «Золотой треугольник» в Великобритании и страны Бенилюкса, западную Германию, Францию и северную Италию в континентальной Европе. В этой зоне находятся главные торговые порты Европы, расположенные на линии от Гавра до Гамбурга. 

В настоящее время каналы дистрибуции расширяются за пределы Северной Европы в направлении Польши, Чехии и Словакии, выстраивая новый «Формирующийся голубой банан». В рамках регионального ежегодного обзора, проведенного компанией Colliers International по итогам 2010 года, мы указывали на возможность такого сдвига, но предполагали, что прежде чем проявятся признаки этих изменений, пройдет несколько лет. Результаты проведенного нами анализа данных по сделкам аренды для всех рынков ЦВЕ, заключенным с 2011 года, свидетельствуют о том, что этот сдвиг уже довольно заметен, и такие страны как Словакия уже начинают ощущать положительный эффект от регионального расширения сектора транспортных и логистических услуг. 

СТРУКТУРА СПРОСА

Рынок промышленной и складской недвижимости включает в себя девять обширных категорий, а именно: сельское хозяйство, строительство, энергетика и горнодобывающая, металлургическая отрасли и химия (производство и распределение по потребителям), здравоохранение (медико-биологические науки), информационные технологии, производство, научно-техническая отрасль, транспорт и логистика, оптовая и розничная торговля. 

По состоянию на конец 2013 года тремя главными арендаторами промышленных и логистических площадей в регионе ЦВЕ были представители следующих категорий: 

– оптовая и розничная торговля (35,2%); 

– производство (24,5%); 

– транспорт и логистика (24,2%). 

В совокупности на эти секторы пришлось 84% всего объема сделок по аренде логистических площадей в регионе ЦВЕ в 2013 году, около 4% пришлось на такие сегменты как строительство, энергетика и горнодобывающая, металлургическая отрасли и химия, здравоохранение и информационные технологии. Еще 12% сделок от общего объема поглощения логистических площадей в 2013 году являются конфиденциальными или не могут быть классифицированы. 

В течение последних трех лет наблюдается явный рост спроса операторов розничной торговли на логистическую недвижимость. В целом, доля общей площади, арендуемой представителями сектора розничной торговли, увеличилась с 24,7% в 2011 году до 35,2% в 2013 году, и сектор розничной торговли занял первое место по поглощению промышленной и логистической недвижимости в регионе ЦВЕ. 

Рост спроса на складские помещения зафиксирован со стороны таких операторов розничной торговли: 

– компании, занимающиеся розничной торговлей продуктами питания, напитками и табачными изделиями, являются основными арендаторами логистических площадей в ЦВЕ, обеспечивая в среднем 8,5% общего годового объема сделок по аренде логистических и промышленных площадей с 2011 года; 

– спрос со стороны компаний-арендаторов, специализирующихся в сфере розничной торговли предметами домашнего обихода и личного пользования, с 2011 года вырос почти вдвое – с 0,73% до 1,21%;

– компании, занимающиеся электронной торговлей, доля сделок аренды со стороны которых возросла с 1,9% в 2011 году до 8,7% в 2013 году. 

 

В октябре 2014 года компания Amazon открыла два дистрибуционных центра общей площадью 246 000 м², которые расположены в городах Беляны Вроцлавские и Сады в Польше 

ФОТО: IS 

ИНТЕРНЕТ-ТОРГОВЛЯ И СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 

На внутреннем рынке России Интернет-торговля представляет собой один из наиболее быстрорастущих секторов, а Москва является основным средоточием отечественных компаний-арендаторов, занимающихся электронной торговлей. В Санкт-Петербурге зарождается определенный спрос на площади со стороны сектора электронной торговли, но с точки зрения спроса здесь в основном доминируют компании-арендаторы, занимающиеся розничной торговлей продуктов питания, напитков и табачных изделий, а также предметами домашнего обихода и личного пользования. За пределами двух указанных крупных городов отмечается быстрый рост спроса на площади для удовлетворения «стандартных» потребностей в складировании и дистрибуции при розничной торговле, который обусловлен расширением торговых объектов в городах с населением более 500 000 человек. В сущности, в 2014 году на этом рынке уже появились признаки значительных изменений. В 2014 году около 70% спроса в России пришлось на долю компаний, занимающихся розничной торговлей за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, и этот факт отражает абсолютно противоположную тенденцию по сравнению с 2013 годом. 

В Польше рост доли аренды площадей Интернет-ритейлерами вышел за пределы Варшавы и охватил Познань и Вроцлав. В целом, объем складских площадей, занимаемых представителями сектора оптовой и розничной торговли, за последние три года практически удвоился, и в 2013 году почти 40% всех сделок по аренде промышленной и складской недвижимости было совершено в этом сегменте. Этот рост в большой степени обусловлен сделкой с компанией Amazon, в соответствии с которой в 2015 году ей будут предоставлены три новых центра общей площадью около 324 000 м² в Познани и Вроцлаве. При этом следует отметить, что указанные новые объекты компании Amazon в этих городах на первых порах будут использоваться для удовлетворения спроса в масштабах всей Европы, а не только для обслуживания рынка Польши или стран ЦВЕ. 

В Чешской Республике также отмечается рост доли площадей, арендуемых компаниями, специализирующимися в сфере Интернет-торговли, но главным образом эта тенденция наблюдается в Праге. Исторически сложилось так, что наиболее популярными направлениями доставки были регионы с центром в Праге и Брно, но стратегически важное транспортное расположение города Пльзень, его близость к Германии и роль промышленного центра способствовали тому, что этот город быстро вырос до масштабов логистического узла для операторов мультимодальных перевозок и компаний, занимающихся электронной торговлей. Несколько чешских Интернет-ритейлеров уже вышли за пределы родного рынка и считают, что Пльзень является идеальным транспортным узлом для расширения их деятельности в западном направлении. 

«ЗВЕЗДООБРАЗНАЯ» МОДЕЛЬ ДИСТРИБУЦИИ 

Повышение спроса на услуги компаний, занимающихся электронной торговлей, приводит к росту с их стороны спроса на крупные объекты, которые выполняли бы роль центров дистрибуции. Несмотря на то, что главной движущей силой этой тенденции стала как раз электронная торговля, повышение спроса на товары, продаваемые в розницу, способствует увеличению потребности в расширении площадей для складирования и хранения товаров в целом. В 2011 году около 5% складских объектов, сдаваемых в аренду в странах ЦВЕ, имели площадь 40 000 м² или больше. В 2012 году доля таких объектов выросла до 10,8%, а в 2013 году она составила около 20% всех сделок в данном сегменте. Более половины соответствующих арендаторов – операторы розничной торговли, при этом деятельность большинства их них связана с торговлей по Интернету. Остальными арендаторами площадей в этом сегменте являются производители и незначительное количество транспортных и логистических компаний. 

Помимо повышения спроса на центральные логистические узлы в «звездообразной» модели дистрибуции, в ближайшем будущем ожидается повышение спроса и на небольшие складские комплексы в этой модели. Повышенным спросом будут пользоваться сочетания небольших центров по розничной торговле и выполнению электронных заказов, предоставляющие локальные услуги оперативной доставки и выдачи товара в малых и крупных городах и пригородах. С учетом растущей необходимости находиться близко к клиентам в результате развития таких моделей обслуживания как «нажми и забери», «доставка на следующий день» и, в перспективе, «настрой под себя, нажми и забери», можно ожидать усиления данной тенденции в ближайшем будущем. Нехватка таких объектов на данный момент означает, что сейчас сегмент складской недвижимости находится на самых ранних этапах адаптации к указанным изменениям в структуре спроса и к развитию сектора электронной торговли в регионе ЦВЕ. В частности, появление модели обслуживания «доставка на следующий день» может стать переломным моментом в изменении структуры дистрибуции, и, соответственно, в сегменте складской недвижимости. 

ИНТЕРМОДАЛЬНЫЕ И МУЛЬТИМОДАЛЬНЫЕ ПЕРЕВОЗКИ

В случае интермодальных или мультимодальных перевозок используются два или несколько видов транспорта для доставки грузов в конечный пункт назначения. Рост объемов контейнерных грузоперевозок по автомобильным и железным дорогам обуславливает радикальные изменения в применении интермодальных систем дистрибуции, и эти изменения уже заметны в регионе ЦВЕ, если обратить внимание на услуги, предоставляемые логистическими операторами. 

На транспортные и логистические компании, специализирующиеся на мультимодальных и интермодальных перевозках, приходилась доля, составляющая около 10% площадей, сданных в аренду в 2013 году. То есть, площади, арендуемые операторами мультимодальных/интермодальных перевозок, с 2011 года увеличились на 69% (с 337 490 м² до 570 200 м²). 

В настоящее время в секторе транспорта и логистики региона ЦВЕ лидирующее положение занимает Прага, тогда как в России до масштабов основного транспортного центра для локальных рынков стремительно выросла Москва. 

В Чешской Республике наряду с Прагой усиливается роль таких городов как Пльзень и Острава. В Польше транспортные и логистические компании в основном сосредоточены в трех районах Варшавы – в них осуществляется около 40% всех сделок о аренде. В 2013 году почти половина этих арендаторов обладала потенциалом для осуществления мультимодальных/интермодальных грузоперевозок в различных вариантах. 

ВЫВОДЫ

Рост спроса на логистические площади стал одной из ключевых тенденций в секторе коммерческой недвижимости в 2013-2014 годах. Причинами этого роста стало появление возможности осуществления поставок в сфере электронной торговли, развитие новых технологий и растущая потребность в более совершенных логистических сетях, связанных с цепочкой поставок. Изменения в этом секторе находятся под пристальным вниманием, а их основными движущими силами в регионе ЦВЕ являются три направления деловой деятельности: производство, транспорт и логистика, оптовая и розничная торговля. 

Несмотря на то, что представители данных направлений и ранее нередко встречались среди арендаторов в секторе промышленной и складской недвижимости, в настоящее время наблюдается изменение в частоте заключения сделок по аренде и объемах арендуемых площадей в различных подсекторах в пределах каждой группы. Было отмечено существенное повышение спроса на площади и увеличение объемов, арендуемых компаниями, занимающимися электронной торговлей, а также повышение спроса со стороны операторов, предоставляющих услуги мультимодальных и интермодальных грузоперевозок. Изменения в интенсивности спроса со стороны потребителей (и бизнеса) и возможность доступа к технологиям вынуждают эти направления деятельности реагировать на указанные изменения более оперативно, чем в прошлом, и в ряде случаев предоставлять специализированные услуги для удовлетворения этого спроса. 

Существует наглядное свидетельство того, что логистические операторы и операторы розничной торговли, руководствуясь стратегическими соображениями, размещают ключевые центры дистрибуции своих услуг в регионах, где происходит повышение качества инфраструктуры и торговых сетей. 

При этом в будущем в структуре розничной торговли будут происходить изменения, и какое влияние на нее окажет развитие многоканальных продаж, мобильных технологий и логистики, ориентированной на доставку заказов, пока сказать сложно. 

На основании результатов анализа данных по арендуемым площадям в регионе ЦВЕ можно сделать вывод, что масштабы активности в заключении сделок аренды растут быстрыми темпами, а степень этой активности зависит от эффективности и доступности сетей дистрибуции. 

Предполагается, что нынешние лидеры рынка – Чешская Республика и Польша – сохранят свои лидирующие позиции в качестве логистических узлов дистрибуции в регионе ЦВЕ. У этих стран уже есть потенциал для обслуживания множества объектов на уровне данного региона и Европы в целом. 

Развитие электронной торговли, вероятнее всего, станет быстродействующим фактором, определяющим возникновение спроса на большое количество объектов, являющихся складскими помещениями для выполнения заказов в сфере розничной торговли и/или торговли по Интернету, расположенных в «лучах» звездообразной структуры.