Складская недвижимость: неуверенные шаги к улучшениям
Commercial Property №1 (125) январь 2014
ПОСЛЕДНИЕ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВСКОГО РЕГИОНА ПРОДОЛЖАЕТ РАЗВИВАТЬСЯ ТЕНДЕНЦИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ ПО СХЕМЕ BUILD-TO-SUIT, КОТОРАЯ ВЫГОДНА И ДЕВЕЛОПЕРАМ, И АРЕНДАТОРАМ. ПЕРВЫЕ НЕ БЕСПОКОЯТСЯ О ЗАПОЛНЯЕМОСТИ СВОИХ ОБЪЕКТОВ, АРЕНДАТОРЫ, В СВОЮ ОЧЕРЕДЬ, ПОЛУЧАЮТ ПЛОЩАДИ, СООТВЕТСТВУЮЩИЕ ИХ ТРЕБОВАНИЯМ. ВМЕСТЕ С ТЕМ, НИЗКИЙ ПРИРОСТ СПЕКУЛЯТИВНОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ И РАЗВИТИЕ ЛОГИСТИЧЕСКИХ И ДИСТРИБУЦИОННЫХ КОМПАНИЙ, А ТАКЖЕ РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРОВ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ НАИБОЛЕЕ АКТИВНЫМИ АРЕНДАТОРАМИ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ, СПОСОБСТВУЕТ БЫСТРОМУ ПОГЛОЩЕНИЮ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ И КАК СЛЕДСТВИЕ – НИЗКОМУ УРОВНЮ ВАКАНТНОСТИ, ЧТО УЖЕ В КРАТКОСРОЧНОЙ ПЕРСПЕКТИВЕ МОЖЕТ ПРИВЕСТИ К РОСТУ АРЕНДНЫХ СТАВОК, КОТОРЫЕ НЕСКОЛЬКО ЛЕТ ОСТАВАЛИСЬ НЕИЗМЕННЫМИ.
Текст: Евгений Петровский
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В 2013 году, по данным компании DTZ в Украине, на рынок складской недвижимости киевского региона было выведено в общей сложности 135 500 м2 (GLA) качественных складских помещений, что на 25,5% больше аналогичного показателя 2012 года (108 000 м2). Указанный объем нового предложения был выведен в первом полугодии 2013, в то время как второе полугодие было отмечено в целом низкой девелоперской активностью в сегменте и отсутствием нового предложения.
По данным компании DTZ в Украине, с учетом нового предложения общий объем современных складских помещений в киевском регионе по состоянию на конец 2013 года составил около 1 575 350 м2 с учетом 188 000 м2 современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений.
| Обеспеченность складскими площадями в европейских столицах (кв.м/количество жителей) |
|
Источник: Knight Frank Research, 2013
В 2013 году на рынке складской недвижимости киевского региона имело место продолжение тенденций, наметившихся в 2012 году: низкий уровень нового спекулятивного предложения, которое представлено в основном завершением ранее начатых проектов; высокий уровень нового предложения в проектах, реализуемых под конкретного заказчика (build-to-suit). По мнению экспертов, данные тенденции сохранятся, как минимум, до середины 2014 года.
Развитие тенденции реализации проектов по схеме build-to-suit является следствием, в частности, высокой себестоимости строительства объектов складской недвижимости, которая, по данным компании Knight Frank, составляет около $600/м2 (без учета стоимости земли). Таким образом, необходимость привлечения значительного объема инвестиций в такие проекты, с одной стороны, и ограниченные возможности получения заемного финансирования – с другой, негативно влияют на темпы ввода новых площадей, небольшой объем которых (доступных для аренды и покупки) и способствует развитию объектов по схеме build-to-suit. Вместе с тем, эксперты компании DTZ в Украине отмечают, что некоторые девелоперы, развивающие проекты логистической недвижимости в киевском и других регионах страны, готовы приступить к новому спекулятивному строительству при условии заблаговременного привлечения на свои площади относительно крупного арендатора.
| Основные объекты складской недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2013 году в киевском регионе | ||||
| Название | Месторасположение | Класс | Девелопер | GLA, м2 |
| Складской комплекс «Техэнерготрейд» | С. Димитрово, Броварской район, Киевская область | А | «Техэнерготрейд» | ~100 000 |
|
Логистический комплекс SAN factory (I очередь) |
Ул. Семьи Сосниных, 7, Киев | А | «Скайлайн девелопмент» | 10 000 |
|
«Терминал «Киевщина» (III очередь) |
Окружная дорога, Киев | А | Локальный девелопер | 10 000 |
| «Интерфарм» | М-07, Е373 | А | «Интерфарм» | 8000 |
| Холодильный склад ICE BOX | Ул. Алябьева, 15, Киев | А | НД | 5100 |
Источник: Colliers International (Украина)
ИГРОКИ РЫНКА
На сегодняшний день основными игроками в области складской и логистической недвижимости Украины остаются локальные девелоперы, которые инвестируют в проекты строительства складских комплексов преимущественно собственные средства. Подобную тенденцию также демонстрирует показатель доли национального застройщика (порядка 80%) в общей структуре нового предложения площадей на украинском рынке.
В 2013 году спрос на складские помещения в Киевской области преимущественно формировали предприятия сферы логистики и перевозок, а также производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, продуктового ритейла (на фото: ЛК Amtel). ФОТО: AMTEL PROPERTIES
По данным Colliers International (Украина), основными игроками рынка складской недвижимости киевского региона на сегодняшний день являются такие компании как «Техэнерготрейд» (девелопер реализовал складской комплекс общей площадью около 100 000 м2 для компании Fozzy Group и развивает мультитемпературный складской комплекс RLC общей площадью 62 000 м2) и «Скайлайн девелопмент» (компания реализует логистический комплекс SAN factory, состоящий из двух очередей).
| Основные сделки аренды в объектах складской недвижимости Киевской области в 2013 году | |||||
| Период | Объект | Арендатор | Профиль арендатора | Площадь, м2 | Расположение |
| I квартал | Складской комплекс «Техэнерготрейд» | Fozzy Group | Розничная торговля | 100 000 | M-01, E95 |
| III квартал | Logistic Park East 1 | Конфиденциально | Продуктовая розница | 23 850 | M-05, E95 |
| IV квартал | Логистический комплекс Amtel | Ecol | L&T* | 14 000 | Киев |
| IV квартал | Omega-2 | «УВК» | L&T* | 10 500 | M-01, E95 |
| IV квартал | «БФ Терминал» | Zammler Sklad | L&T* | 9400 | M-03, E40 |
| IV квартал | «МЛП Чайка» | Конфиденциально | Автомобилестроение | 8000 | M-06, E40 |
| IV квартал | Логистический комплекс «Мираж» | Exim Trade | Розничная торговля | 7500 | M-07, E373 |
| IV квартал | Логистический комплекс «Мираж» | Конфиденциально | L&T* | 7500 | M-07, E373 |
| IV квартал | Omega-2 | Kuehne + Nagel | L&T* | 6000 | M-01, E95 |
| I квартал |
SAN factory (I очередь) |
Modna Kasta | Розничная торговля | 5400 | Киев |
| II квартал |
«Терминал Киевщина» |
Конфиденциально | Продуктовая розница | 5400 | Окружная дорога, Киев |
*L&T – логистика и перевозки. Источник: DTZ Research
Несмотря на снижение макроэкономических показателей в Украине на протяжении 2012-2013 годов, спрос на складские помещения в Киевской области в прошлом году оставался достаточно высоким.
В первой половине 2013 года спрос на логистическую и складскую недвижимость в Киевской области большей частью формировали уже присутствующие на рынке компании, которые переезжали в новые помещения. Спрос со стороны новых компаний, выходящих на украинский рынок, был незначительным.
В 2013 году на рынок складской недвижимости киевского региона было выведено в общей сложности 135 500 кв.м (GLA) качественных складских помещений, что на 25,5% больше аналогичного показателя 2012 года (на фото: СК « Техэнерготрейд»). ФОТО: COLLIERS INTERNATIONAL (УКРАИНА)
Как и в 2012 году, в первом полугодии 2013 спрос на складские помещения в Киевской области преимущественно формировали предприятия, которые работают в сфере логистики и перевозок, а также производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, продуктового ритейла. Кумулятивная доля этих компаний составила около 93% от общего объема помещений, сданных в аренду в сегменте в январе-июне 2013 года. Так, в I квартале 2013 года сделки по аренде площадей продуктовой группы составили порядка 150 000 м2. Относительно высокий объем сданных в аренду складских и логистических помещений в Киевской области в первом полугодии 2013 отражает стремление арендаторов улучшить качество занимаемых ими площадей и/или воспользоваться возможностями для расширения – в условиях постепенного снижения показателя вакантности и ожидаемого повышения арендных ставок в сегменте.
| Объем сданных в аренду логистических помещений в Киевской области по профилю деятельности арендаторов, 2010-2013 годы (доля в 100% кумулятивной площади сделок) |
|
Источник: DTZ Research
По прогнозам компании DTZ в Украине, спрос на складские помещения в 2014 году снизится в виду того, что арендаторы, подписавшие пятилетние договоры аренды в 2008 году, уже успели пересмотреть условия аренды или арендовать новые помещения.
Стоит отметить, что в 2013 году на рынке складской недвижимости киевского региона имели место две сделки купли-продажи складских объектов. Так, по данным Colliers International (Украина), состоялась продажа склада Logistic Park East 1 (общая площадь – 23 850 м2, дата ввода в эксплуатацию – 2007 год) в с. Красиловка (Киевская область) розничному оператору «ATБ». Собственником объекта являлась компания Europa Capital, которая приобрела этот объект в 2008 году у компании Aladdin Group. Вторая сделка на рынке складской недвижимости – продажа «Логистического центра Калиновка» DIY-оператору «Эпицентр». «Логистический центр Калиновка», расположенный в пгт Калиновка (Васильковский район, Киевская область), был введен в эксплуатацию в 2007 году. Его общая площадь составляет 65 000 м2. Проект реализован холдинговой компанией «Аснова Холдинг» (Киев).
| Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области, 2002-2013* годы |
|
*Все показатели представлены по состоянию на конец периода. Источник: DTZ Research
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ
По данным компании DTZ в Украине, в 2013 году арендные ставки оставались стабильными с 2009 года и составляли $5,5-7/м2/ месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые составляют около $1-1,2/ м2/месяц) для современных складских помещений, расположенных на Правом берегу, и $5-6/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые составляют около $1-1,2/м2/месяц) на Левом берегу (в зависимости от качества помещений и основных условий аренды).
Базовая арендная ставка на наиболее качественные помещения в Киевской области в целом сопоставима с арендными ставками на складские и логистические помещения аналогичного качества в пригородах Бухареста (Румыния), Праги (Чешская Республика) и Кракова (Польша), но ниже, чем в пригородах Москвы (Россия) и Варшавы (Польша).
Вместе с тем, невысокий уровень арендных ставок сдерживает международных девелоперов от реализации проектов на украинском рынке. По оценкам экспертов, потенциальный уровень арендной ставки, который был бы интересным для инвестирования в сектор логистической недвижимости в Украине зарубежными компаниями, составляет более $7/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов).
Эксперты не исключают возможности роста арендных ставок в ближайшей перспективе, который произойдет не за счет роста качества объектов или покрытия необходимых бизнесу регионов и направлений, а за счет уменьшения вакантности складских площадок на фоне отсутствия нового предложения, которое прогнозируется на ближайший год.
По состоянию на конец III квартала 2013 года вакантность в сегменте складской недвижимости киевского региона, по данным DTZ в Украине, составляла 8,9%. К концу года этот показатель снизился, и, как отмечают эксперты Colliers International (Украина), составил 4%. Минимальное количество свободных складских площадей и активный спрос на вновь появившиеся в предложении складские помещения, по мнению экспертов, дают основания краткосрочный характер.
| Основные объекты складской недвижимости, запланированные ко вводу в эксплуатацию в киевском регионе в 2014 году | ||||
| Название | Месторасположение | Класс | Девелопер | GLA, м2 |
| Складской комплекс специального температурного режима | M-01, E95 | A | «Техэнерготрейд» | 62 000 |
| Терминал «Буча» | M-07, E373 | B | «Техноярмарок» | 31 600 |
| FM Logistic | С. Дударков, Бориспольский район, Киевская область | A | FM Logistic | 28 000 |
| Складской комплекс компании «Рабен Украина» | С. Большая Дымерка, Броварской район, Киевская область | A | «Рабен Украина» | 20 000 |
|
SAN factory (II очередь) |
Ул. Семьи Сосниных, 7, Киев | A | «Скайлайн девелопмент» | 8000 |
Источник: DTZ в Украине
ПРОГНОЗЫ
Минимальное количество свободных складских площадей и активный спрос на вновь появившиеся дают основания говорить, что их вакантность будет иметь краткосрочный характер (на фото: ЛК SAN factory, II очередь). ФОТО: «СКАЙЛАЙН ДЕВЕЛОПМЕНТ»
В 2014 году на рынке складской недвижимости киевского региона будет иметь место продолжение тенденций, наметившихся в 2012-2013 годах, в частности, реализация проектов под конкретного заказчика.
В связи с резким снижением вакантности в сегменте условия на рынке будут диктовать арендодатели, что может способствовать созданию более консервативных договорных отношений с девелоперами, повышению арендной ставки на складские помещения и сокращению предложения на рынке. Определяющими в спросе на складские помещения в 2014 году будут стоимость аренды, месторасположение и качество объектов.
Ценовая эластичность предложения логистической и складской недвижимости является более высокой по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, поэтому динамика строительства новых объектов в сегменте может сравнительно быстро возобновиться. И, таким образом, локальные девелоперы имеют шанс принять участие в формировании нового предложения.
МНЕНИE ЭКСПЕРТA
Александр Холодков, руководитель коммерческого отдела ООО «Международная логистическая компания», группа компаний Amtel Properties
«Характеристика состояния и уровня развитости рынка складской недвижимости должна исходить, в первую очередь, от арендаторов, поскольку они являются потребителями складских площадей – продукта данного сегмента, и им «выносить вердикт».
На мой взгляд, рынок складской недвижимости Киевской области развит довольно хорошо. В равной степени объектами складской недвижимости загружены как Правый, так и Левый берег столицы, освоены основные транспортные направления. Возможно, существует нехватка высокопрофессиональных складов на Одесской трассе. Что касается Украины в целом, мое субъективное мнение – городам-миллионникам, областным центрам необходимы склады класса А, пусть небольшие по площади, но высокотехнологичные.
В 2013 году, как и в 2012-м, «рабочая» арендная ставка на складские площади не изменилась и составила $6/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Отмечу, что соотношение «стоимость – качество» складских площадей, в частности, из тех предложений и подписанных контрактов, которые нам известны, на сегодняшний день определяется самими потребителями. Арендодатели все еще довольно гибко подходят к обсуждению условий аренды с потенциальными арендаторами.
Что касается прогнозов развития складского сегмента, в 2014-м активизируется строительство объектов по схеме build-to-suit. При отсутствии ярко выраженных политических и экономических изменений вакантность высокопрофессиональных складов снизится, в дефиците будут крупные лоты. Уровень арендных ставок, возможно, повысится до $6,5/м2/месяц.
В течение 2013 года наша компания направила свои силы на заполнение логистического комплекса Amtel (Киевская область). По итогам года спрос на объект превысил предложение, и сегодня мы можем говорить о его 100-процентной заполняемости в складском секторе. Свободными остались помещения в административном здании, но и они постепенно «добираются» арендаторами.
В 2014 году мы продолжим развитие ЛК Amtel и планируем завершить строительство его второй фазы площадью 65 000 м2. Таким образом, общая площадь складского комплекса составит 110 000 м2. Вторая очередь комплекса будет реализована с учетом всех пожеланий арендаторов, предварительные договоры с которыми сейчас обсуждаются. Она будет существенно отличаться от первой, в частности, внутренними планировочными решениями.
Отмечу, что наша компания верит в потенциал украинского рынка и активно развивает не только индустриальное направление. Мы приступили к строительству торгово-развлекательного центра Kiev City Mall на Одесской трассе, а также регулярно мониторим рынок на предмет покупки земельного участка или здания для строительства/реконструкции гостиницы».
