Складская недвижимость: на старых запасах

ПРЕДЛОЖЕНИЕ На сегодняшний день наиболее активными на рынке складской недвижимости киевского региона являются локальные девелоперы Фото: IS По данным компании Colliers International (Украина), в 2012 году совокупный объем нового предложения на рынке складской недвижимости киевского региона составил около 86 000 м2. При этом порядка 74 000 м2 или 86% от общего нового предложения составили складские объекты класса А. «Причина пассивности девелопмента в сфере складской недвижимости киевского региона кроется, прежде всего, в кризисе 2009-2010 годов, – рассказывает Александр Холодков, руководитель коммерческого отдела ООО «Международная логистическая компания», группа компаний Amtel Properties. – Сегодня мы наблюдаем последствия влияния негативных факторов этого периода: увеличение вакантности, снижение арендных ставок, – все это не способствует привлечению инвестиций в сегмент. Наша компания также, начав в 2010 году строительство сразу двух фаз логистического комплекса Amtel площадью 45 000 м2 и 65 000 м2, приостановила строительство второй фазы. Рынку не были нужны такие объемы. Тем более, приоритетность Правого берега Днепра для большинства арендаторов потеряла свою значимость перед демпингом левобережных логистических комплексов. Тем не менее, именно благодаря экономической ситуации 2010 года мы смогли максимально снизить стоимость строительства. В этом заключается плюс. И сегодня мы являемся единственным логистическим комплексом на Правом берегу Днепра, где еще есть возможность аренды складских площадей объемом от 3000 м2». На конец 2012 года совокупный объем современных складских площадей в Киевской области, по данным компании DTZ в Украине, составил около 1 418 000 м2. Данный показатель включает приблизительно 166 000 м2 современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических и фармацевтических складских помещений. ИГРОКИ На сегодняшний день наиболее активными на рынке складской недвижимости киевского региона являются локальные девелоперы. По данным компании Colliers International (Украина), в их числе стоит назвать BF Group, Alfa Development Group (ADG), Merx. Также деятельность на украинском рынке осуществляет российский девелопер Amtel Properties. Так, в 2013 году компания Amtel Properties намерена продолжить строительство второй фазы логистического комплекса Amtel (расположен в 5 километрах от Окружной дороги на первой линии трассы «Киев-Боярка») общей площадью 110 000 м2. Логистический комплекс разместится на участке площадью 17,5 гектара. В 2011 году компания ввела в эксплуатацию первую фазу комплекса общей площадью 45 000 м2. На данный момент компания BF Group ведет реализацию проекта холодильных складских помещений под собственные нужды (в формате овощехранилища). Проект реализуется в несколько очередей, его общий объем составит около 110 тысяч тонн. На данный момент введена в эксплуатацию первая очередь объекта емкостью 40 тысяч тонн. По данным компании DTZ в Украине, доля национального застройщика в общей структуре нового предложения на рынке складской недвижимости киевского региона составляет порядка 80%. При этом источником инвестиций для реализации новых проектов выступают преимущественно собственные средства застройщиков.
Основные объекты складской недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киевской области в 2012 году*
Название Месторасположение Класс Девелопер GLA, м2
Логистический комплекс «Счастливое» M-03 (Харьковское направление) A ADG 30 600
Индустриальный парк «Красиловка» M-01 (Московское направление) A «В-Лог» 15 900
Логистический комплекс Transwest M-06 (Житомирское направление) A Transwest 9500
Логистический комплекс в селе Петровское M-05/M-06 (Житомирское/Одесское направление) A Локальный девелопер 9400
Логистический комплекс «Петровцы» Вышгородское направление A Локальный девелопер 8250
Логистический комплекс «Терминал Ворзель» M-07 (Варшавское направление) B «Техноярмарок» 12 000
*Примечание: по данным компании DTZ в Украине, в 2012 году в Киевской области также был введен в эксплуатацию логистический комплекс «Интерфарм» класса А/В. Месторасположение: M-07, E373. GLA: 8000 м2. Девелопер: компания «Интерфарм». Источник: Colliers International (Украина)
СПРОС Преимущественное большинство объектов, выведенных на рынок киевского региона в 2012 году, было построено компаниями для собственного пользования. «Тот факт, что количество объектов, строящихся для собственных нужд, на сегодняшний день больше, чем спекулятивных, обусловлен последствиями сложной экономической ситуации последних лет, – объясняет ситуацию Александр Холодков. – Пассивность настроений и сложившийся «мрачный фон» индустриального сегмента никто не спешит развеивать. Арендаторам «мрачность» ситуации на руку: поддерживая пассивность настроений, арендатор становится ценнее для арендодателя. Тем самым арендаторы получают максимально выгодные условия аренды для своей компании. А девелоперы не ощущают «живой» необходимости в новых, качественных площадках». По данным компании DTZ в Украине, в 2012 году спрос на складские помещения превышал новое предложение более чем в два раза и составил около 240 тысяч м2, превысив тенденцию высокого спроса, наблюдавшегося в 2011 году, на 12%. Столь высокий уровень спроса эксперты объясняют стремлением большинства игроков рынка оптимизировать свою бизнес-активность, в частности, улучшить качество занимаемых площадей и воспользоваться возможностями для их расширения.
Основные объекты складской недвижимости, запланированные к вводу в эксплуатацию в 2013 году
Название Месторасположение Класс Девелопер GLA, м2
Терминал «Буча» M-07, E-373 A «Техноярмарок» 31 600
Терминал «Киевщина» Окружная дорога города Киева A Локальный девелопер 10 000
Источник: DTZ Research Эксперты DTZ в Украине отмечают, что в 2012 году арендаторы продолжали следить за рыночными условиями и, в случае целесообразности, стремились минимизировать свои затраты, связанные с арендой помещений, путем проведения переговоров с владельцами или перемещения в более эффективные объекты с точки зрения качества и стоимости аренды. По итогам года был заключен сравнительно большой объем сделок аренды в сегменте, что, по мнению экспертов, обусловлено в том числе тем, что качественные логистические и складские помещения в Киевской области предлагались в аренду по низким ставкам. Основной спрос на складские площади в киевском регионе исходил от торговых компаний и логистических операторов. Наиболее востребованными были небольшие и средние по площади блоки объемом около 5500 м2.
«ПАССИВНОСТЬ НАСТРОЕНИЙ И СЛОЖИВШИЙСЯ «МРАЧНЫЙ ФОН» ИНДУСТРИАЛЬНОГО СЕГМЕНТА УКРАИНЫ НИКТО НЕ СПЕШИТ РАЗВЕИВАТЬ» АРЕНДНЫЕ СТАВКИ По данным компании Colliers International (Украина), на протяжении 2012 года арендные ставки на западном берегу Днепра находились в диапазоне $5,5-7/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов, которые составляют около $1-1,5/м2/месяц). На восточном берегу Днепра арендные ставки колебались в пределах $4,5-6/ м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Как отмечают эксперты компании DTZ в Украине, важным моментом остается тот факт, что для каждого арендатора арендная ставка рассчитывается индивидуально и часто зависит от условий аренды в целом. Что касается перспектив на 2013 год, то, по прогнозам DTZ в Украине, существует вероятность некоторого повышения арендных ставок в сегменте.
Объем арендованных логистических помещений в Киевской области по профилюдеятельности арендаторов (% от 100% кумулятивной площади сделок)
Источник: DTZ Research
ВАКАНТНОСТЬ Логистический комплекс Amtel, расположенный в 5 километрах от Окружной дороги на первой линии трассы «Киев-Боярка» Фото: AMTEL PROPERTIES На начало 2013 года уровень первичной вакантности, которая включает исключительно площади, предлагаемые напрямую владельцами объектов недвижимости на рынке складской недвижимости в Киевской области, по оценкам компании DTZ в Украине, достиг 6,8%, снизившись на 7% по отношению к аналогичному периоду 2012 года. Такая динамика является преимущественно следствием небольшого объема вакантного нового предложения помещений в сегменте, выведенных на рынок в 2012 году. Учитывая тот факт, что на сегодняшний день в киевском регионе практически отсутствуют крупные строящиеся объекты складской недвижимости, сдача в эксплуатацию которых планировалась бы на спекулятивной основе, игроки рынка прогнозируют дальнейшее снижение уровня вакантности в течение 2013 года.