Складская недвижимость Европы: активизация сегмента

ЭКОНОМИКА И ПРОМЫШЛЕННАЯ АКТИВНОСТЬ ЕВРОПЫ Сергей Воронин, директор департамента промышленной недвижимости Сolliers International (Украина) По данным Colliers International, промышленный сектор в Европе начал активизироваться с III квартала 2009 года, когда была зафиксирована нижняя точка падения количества новых заказов в сфере промышленности. За период с III квартала 2009 года по III квартал 2010 года на большинстве рынков было отмечено возвращение к норме в количестве заказов. В Южной Европе наблюдался относительно умеренный рост – порядка 8% за 12-месячный период. Согласно прогнозам Европейской комиссии, в 2011 и 2012 годах импорт и экспорт будут расти, хотя рост торговли не будет таким стремительным, как в 2010 году. РЫНКИ АРЕНДЫ Восстановление промышленной и торговой сфер в европейских странах оказало влияние на уровень арендных ставок: так, в 2010 году арендные ставки на качественные складские площади в Западной Европе и Скандинавии выросли, хотя и незначительно. Наибольший рост был зафиксирован в Штутгарте и Франкфурте (Германия) — 6% и 5% соответственно. В Центральной и Восточной Европе ставки аренды на высококлассные объекты складской недвижимости по итогам второй половины 2010 года незначительно выросли – в среднем на 1%, но по результатам всего 2010 года было зафиксировано снижение на 3,8%. Ключевые страны Южной Европы ощутили снижение ставок аренды на высококачественные объекты в 2010 году в среднем на 5%. В Великобритании и Ирландии ставки оставались достаточно стабильными, за исключением Дублина, где было зафиксировано падение в размере 20%.

Изменение ставок аренды на складские площади в европейских странах по итогам 2010 года

Источник: Colliers International СТРУКТУРНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ По итогам 2010 года наиболее заметным структурным изменением на европейских рынках является улучшение логистической инфраструктуры и услуг в центрально-европейских странах, таких как Чехия и Польша. Эти страны становятся все более интегрированными с логистическими центрами в странах Бенилюкс и Германии. По итогам 2010 года одним из ключевых структурных изменений на европейских рынках является развитие более крупных складских объектов, где доступен весь комплекс логистических услуг фото: IS Другим ключевым структурным изменением является развитие более крупных складских объектов, где доступен весь комплекс логистических услуг. Это объясняется тем, что спрос на мелкие складские объекты снизился со стороны крупных компаний и специализированных логистических операторов, что обусловлено стремлением оптимизировать свои издержки, обеспечив быстрое перемещение продукции между регионами и сократив время хранения товара на складах. Таким образом, один дистрибуционный центр должен удовлетворять большую часть спроса в каждом регионе. Однако предложение складских комплексов такого типа ограничено, поэтому девелоперы на данный момент начинают фокусироваться на проектировании и строительстве складов, соответствующих конкретным потребностям логистических операторов и компаний, при условии готовности таких компаний подписывать предварительные договора аренды до начала строительных работ. Эта тенденция также подкрепляется общей готовностью банков/инвесторов увеличить долю заемного финансирования при наличии стабильного арендатора на начальной стадии девелопмента. ИНВЕСТИЦИОННЫЕ РЫНКИ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В 2010 году была зафиксирована стабилизация ставок капитализации на качественные объекты складской недвижимости на ключевых рынках Западной Европы, в Скандинавии, Великобритании и Ирландии. Улучшение показателей заполняемости в 2010 году в сочетании с дефицитом высокодоходных крупномасштабных и приемлемых для инвестиций объектов в других секторах недвижимости привели к тому, что не предрасположенные к риску инвесторы сместили акцент своего внимания на сектор логистической недвижимости. В Южной Европе диапазон ставок капитализации расширился. Потенциальные арендаторы все еще не видят повода для оптимизма, так как в этих странах планируется сокращение государственного долга в течение последующих нескольких лет, и рисковые «аппетиты» инвесторов существенно сократились по сравнению с головокружительными ожиданиями в 2007 году. Более оптимистичная картина вырисовывается в восточной части Европы. Инвесторы присматриваются к странам Балтии, Центральной и Восточной Европы и концентрируют внимание на будущем производственном и дистрибуционном потенциале региона. Не вызывает сомнений тот факт, что стабилизация ставок аренды на высококачественные объекты складской недвижимости во второй половине 2010 года также способствует восстановлению доверия инвесторов к текущему состоянию рынков. ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ По мнению экспертов Colliers International (Украина), рынок профессиональной складской недвижимости Украины начинает демонстрировать признаки стабилизации фото: IS По итогам 2010 года инвестиции в сектор складской недвижимости Европы составили порядка 10,6 миллиарда евро, что на 54% больше по сравнению с 2009 годом. Инвесторы в 2010 году продолжали фокусироваться на ключевых рынках: Западная Европа, Великобритания и Скандинавия привлекли львиную долю инвестиций. Эксперты компании Colliers International ожидают более смелое поведение инвесторов в 2011 году с прицелом на активы на более доходных рынках Восточной Европы, поскольку восстановление экономик на глобальных рынках продолжается, и инвесторы начинают ориентироваться на циклические инвестиции. ПРОГНОЗЫ В 2011 году в европейских странах не ожидается существенного увеличения ставок аренды на складские площади. Арендаторы будут внимательно отслеживать признаки экономического выздоровления рынков, прежде чем осуществить планы по расширению. В то же время ожидается, что крупные арендаторы могут резервировать площади посредством подписания предварительных договоров аренды, что позволит им получить помещение с необходимыми характеристиками на выгодных условиях.

Предпочтения инвесторов в секторе складской недвижимости европейских стран

Источник: Colliers International УКРАИНСКИЙ РЫНОК Сергей Воронин, директор департамента промышленной недвижимости Сolliers International (Украина): «Рынок профессиональной складской недвижимости Украины начинает демонстрировать признаки стабилизации. Ставки аренды на качественные складские помещения в киевской области в первом полугодии 2010 находились преимущественно в диапазоне $5-6,5/м²/в месяц в зависимости от расположения и качественных характеристик объекта. Существующие низкие объемы нового строительства закладывают условия для снижения уровня вакантности в 2011-2012 годах. Многие собственники ожидают роста арендных ставок в 2012-2013 годах. Также в перспективе 2011-2012 годов предполагается дальнейшее оживление спроса на складские помещения в региональных центрах Украины ввиду ожидаемого роста объемов розничной торговли, а также расширения действующих и выхода на рынок новых торговых операторов. Если говорить о новых тенденциях, то на украинском рынке профессиональной складской недвижимости уже наблюдается начало строительства единичных специализированных складских комплексов, рассчитанных на средних и небольших арендаторов (формат внутригородских складов). При этом ставки аренды на такие помещения, вероятно, будут близки к ставкам аренды на внутригородские склады, составляющим на сегодняшний день $7-8/м²/в месяц. Однако предложение таких объектов очень ограничено, что обусловлено высокой стоимостью заемного финансирования и низкими текущими ставками аренды, при которых процесс девелопмента становится практически нерентабельным.

Ставки капитализации в офисном, торговом и складском сегментах Украины в 2005-2011* годах
Ставки капитализации	2005	2006	2007	2008 (1-3кв)	2009 О	2010	2011П
Офисный сегмент	12,50%	10,00%	9,00-9,50%	9,00-9,50%	15,00-18,00%	13,00-15,00%	10,00-13,00%
Торговый сегмент	12,00%	11,00%	9,50-10,00%	10,00-11,00%	14,00-17,00%	12,00-14,00%	10,00-13,00%
Складской сегмент	-	-	10,50-11,00%	10,00-12,00%	17,00-19,00%	14,00-16,00%	10,00-13,00%

О – Ожидания покупателей
* — Прогноз Источник: Colliers International (Украина), декабрь 2010 Следует отметить активизацию девелоперов, готовых рассматривать строительство специализированных зданий «под ключ» (built-to-suit) при условии готовности арендаторов подписывать предварительные договора аренды до начала строительных работ. Такой подход может позволить девелоперам снизить риски, а также рассчитывать на увеличение доли заемного банковского финансирования».