Складская недвижимость Европы 2013: рынок останется стабильным

В 2012 году общий объем инвестиций в складской рынок EMEA достиг порядка 12 миллиардов евро ФОТО: IS Несмотря на стабилизацию промышленного производства в Европе к декабрю 2012 года, вполне вероятно, что в 2013 году ситуация будет оставаться достаточно напряженной вплоть до устойчивого восстановления всех макроэкономических показателей. Рост спроса на складские помещения в Европе отмечался со стороны операторов онлайн торговли, а складской рынок, в целом, поддерживался американскими инвесторами. Полное восстановление складского сегмента коммерческой недвижимости в значительной мере будет зависеть от того, насколько быстро решатся экономические проблемы Еврозоны и будут внедрены меры, ведущие к стабилизации. Эрик Барнекоу (Erik Barnekow), руководитель промышленно-складской группы EMEA в Colliers International, комментирует: «Эксперты ожидают, что 2013 год будет непростым для европейской экономики, но в то же время складской рынок останется стабильным. При недостаточном количестве доступного для рынка нового предложения складских объектов, ситуация по-прежнему характеризуется дисбалансом спроса и предложения. Предварительные договоры аренды и проекты built-to-suit (проекты для конкретного пользователя) будут составлять значительную долю рынка. Поскольку экономические условия остаются сложными, многие арендаторы рассчитывают на более гибкие условия при заключении договоров аренды. Следовательно, арендаторы, которые не готовы брать на себя долгосрочные арендные обязательства, могут отложить принятие решений или обратить внимание на второстепенные объекты складской недвижимости». Исследование складской недвижимости EMEA, проведенное экспертами Colliers International, также подтверждает, что инвесторы из США активно способствовали росту рынка. Общий объем инвестиций в складской рынок EMEA достиг порядка 12 миллиардов евро в 2012 году, что на 5% меньше, чем в 2011 году, и составил 11% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость региона. В период проведения данного исследования складскими объектами EMEA активно интересовались 16% европейских инвесторов, 24% – австралийских и 44% – американских. В 2012 году инвесторы из США внесли самый весомый вклад в европейский промышленно-складской сегмент коммерческой недвижимости, инвестировав более 3,5 миллиарда евро. Американский капитал фокусировался на объектах, расположенных в Великобритании. Благодаря этому островное государство на северо-западе Европы сохранило статус наиболее ликвидного рынка инвестиций в складскую недвижимость (43% от общего объема инвестиций в Европе).

Основные рынки складской недвижимости в Европе по объему инвестиционных трансакций в 2012 году

Источник: Colliers International УВЕЛИЧЕНИЕ СПРОСА СО СТОРОНЫ ИНТЕРНЕТ-РИТЕЙЛЕРОВ (E-TAILERS) В 2012 году онлайн торговля в регионе продолжала расти на фоне падения традиционных розничных продаж. В 2013 году эксперты Colliers International ожидают увеличения спроса со стороны многоканальных розничных операторов (multi-channel retailers) не только в странах со стабильно растущей онлайн торговлей, таких как Великобритания и Германия, но также на развивающихся рынках, например, в России, где также отмечается быстрый и уверенный рост объема онлайн продаж. Так, в России, например, крупные Интернет-ритейлеры, такие как Ozon.ru, уже играют значительную роль на локальном рынке. Интернет-ритейлеры Украины продолжают развиваться, где объемы онлайн торговли пока не достигли уровня Польши и России и тем более значительно отстают от показателей рынков Великобритании или Германии. В России, Польше и Турции значительный объем складских помещений находится на этапе строительства. Тем не менее, большая часть этих помещений уже сдана в аренду и, наряду со снижением уровня вакантности, в некоторых странах прогнозируется рост арендных ставок. ОГРАНИЧЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КАЧЕСТВЕННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Складской рынок региона EMEA по-прежнему характеризуется ограниченным предложением качественных функционирующих объектов и практически отсутствием проектов на стадии строительства. Следовательно, многие арендаторы имеют небольшой выбор новых объектов складской недвижимости. Относительно стабильный уровень спроса на складские объекты недвижимости отмечался в крупных городах Западной Европы. В то же время, в Восточной Европе основную долю поглощения складских помещений составляли рынки России и Польши. Неудивительно, что лидерами по объему поглощения складских помещений в России стали Москва (1,3 миллиона м²) и Санкт-Петербург (150 тысяч м²). Крупнейшие сделки аренды в Восточно-Европейском регионе были закрыты операторами розничной торговли Leroy Merlin (56 тысяч м², продление договора, Польша) и Adidas (65 тысяч м², предварительный договор аренды, Россия). Арендные ставки оставались в целом неизменными на большинстве рынков. Снижение арендных ставок произошло в Южной Европе, где спрос был ограничен ввиду отрицательных экономических показателей.

Арендные ставки на лучшие помещения класса А на ключевых рынках складскойнедвижимости в Eвропе и в Kиеве, ?/м2/месяц, 2012 год

Источник: Colliers International В 2012 году на фоне незначительного нового предложения складских помещений в столице Украины и киевском регионе (порядка 86 тысяч м²), а также стабильного спроса на такие помещения (более 200 тысяч м²), уровень вакантности снизился с 17% на начало 2012 года до 8-10% к его завершению. Столь высокий уровень спроса объясняется стремлением большинства игроков рынка оптимизировать свою бизнес-активность. В частности, улучшить качество занимаемых площадей и воспользоваться возможностями для их расширения. По сравнению с 2011 годом структура спроса в Киеве и регионе практически не изменилась: торговые операторы и логистические компании по-прежнему являлись основными потребителями складских помещений. Наиболее востребованными были небольшие и средние складские помещения площадью 2000-5000 м². Арендные ставки оставались стабильными на протяжении всего 2012 года. Новое предложение складских помещений в столице Украины в 2012 году сократилось на 39% по сравнению с объемом нового предложения 2011 года и составило порядка 86 тысяч м². К окончанию 2012 года совокупный объем складских помещений в Киеве приблизился к 1,4 миллиона м². В течение 2013-2014 годов ожидается незначительный объем нового предложения, по сравнению с предыдущими периодами. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период складских и логистических комплексов, а также возобновления строительства некоторых «замороженных» объектов, на рынок выйдет порядка 160 тысяч м² складских помещений. Эксперты Colliers International ожидают, что в 2013 году сохранится умеренный инвестиционный интерес к украинскому рынку коммерческой недвижимости. Интерес на функционирующие активы будет, в основном, сконцентрирован вокруг торгового и офисного сегментов; интерес к девелоперским возможностям будет проявляться по-прежнему к проектам торговой недвижимости.