Система ипотечного кредитования: в поисках конфигурации

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНТЕРЕС
Возросший в последние несколько лет интерес к институту ипотеки со стороны государственных структур, законодателей, операторов рынков банковских услуг, страхования и недвижимости не случаен. Помимо выполнения социальной функции – решения проблемы обеспечения жильем подавляющего большинства населения страны, которое в настоящее время неспособно самостоятельно приобрести жилье, ипотека призвана активизировать кредитование экономики, стабилизацию банковской сферы и рост фондового рынка. Исходя из того, что 75% объемов нововведенных объектов жилой недвижимости (первичного рынка жилья) сейчас приходятся на Киев, в то время как лишь 25% – на иные города Украины, несложно понять, насколько недонасыщенным остается национальный рынок жилой недвижимости. Принимая во внимание, что только 5-7% населения государства в ближайшее время или в определенной обозримой временной перспективе предполагает приобрести недвижимость полностью за счет собственных средств, становится понятным, что улучшение жилищных условий остальной массы населения возможно исключительно с помощью долгосрочного ипотечного кредитования. Вопреки расхожему мнению, что развитие ипотечного кредитования сомнительно в условиях существующего платежеспособного спроса на недвижимость, значительно превышающего предложение, необходимо принимать во внимание, что ипотека изначально направлена на иную целевую аудиторию – население, имеющее определенный уровень доходов, но не формирующее в настоящее время спрос. При этом данная группа населения имеет существенные задатки для его воплощения при наличии кредитной поддержки. С другой стороны, многие полагают, что ипотека вряд ли имеет перспективы из-за конъюнктуры рынка, когда в последние годы цены на недвижимость росли в несколько раз быстрее, чем доходность по банковским депозитам. Однако, по мнению ряда экспертов, столь быстрый рост цен на недвижимость, преимущественно жилую, уже в перспективе года-двух прекратится, и ежегодный прирост стоимости объектов окажется, возможно, на уровне банковских процентных ставок по депозитам, что может привести к оттоку средств с рынка недвижимости и притоку на рынок банковского капитала. Часть аналитиков оценивают нынешнее состояние рынка жилой недвижимости как полуспекулятивное – определенная часть объектов приобретается не по необходимости, а с целью вложения средств в расчете на больший уровень их доходности, чем в банковской сфере. Предположительно, с приобретением ипотекой все большей доступности для потребителей и, соответственно, с увеличением масштабов строительства новых объектов структура рынка недвижимости должна претерпеть ряд изменений. Причем в Украине вряд ли возможен вариант государств Балтии с их чрезвычайно ограниченными по объему рынками, где со становлением ипотечного рынка с годовыми процентными ставками до 6-8% цены на недвижимость за короткий период выросли вдвое. Судя по всему, прогнозируемое, хоть и затяжное, но необратимое становление рынка ипотеки и ипотечного кредитования в Украине окажет стабилизирующее влияние на рынок недвижимости и сделает его более прозрачным, открыв доступ на него для широких слоев населения.
По мнению Николая Азарова, министра финансов Украины, в настоящее время развитие ипотечного рынка происходит медленными темпами, не отвечающими требованиям национальной экономики, тем задачам, которые ставит правительство. Среди основных причин, тормозящих развитие этого рынка, Николай Азаров назвал отсутствие конечной концепции построения ипотечного рынка, краткосрочную и дорогую ресурсную базу банков, относительно низкую доходность ипотечных кредитов по сравнению с другими сферами банковской деятельности, а также недостаточно развитую законодательную и регуляторную базу. Однако в то же время министр финансов считает, что с развитием законодательной и нормативной базы и при всесторонней помощи со стороны государства в создании системы ипотечного рефинансирования второго уровня эти проблемы являются преодолимыми. Кроме того Николай Азаров отметил, что не исключены варианты совершенствования налогового регулирования рынка ипотеки, в частности размера государственной пошлины при нотариальном заверении и государственной регистрации договоров ипотеки, налогообложения доходов граждан по операциям с недвижимостью. Преимуществом ипотеки, повышающим ее привлекательность для физических лиц, уже сейчас можно назвать «налоговый кредит» – уменьшение налогооблагаемой базы совокупного дохода граждан на сумму выплат по ипотечному кредиту или предоставление льгот по налогообложению дохода от ипотечных ценных бумаг. Возможно, новый толчок в развитии ипотечный рынок получит с началом работы в Украине государственной ипотечной компании, которая со временем сможет взять на себя функции гаранта рынка; либо с законодательным урегулированием обращения ипотечных ценных бумаг, которые обеспечат банкам и иным финансовым учреждениям твердую основу для долгосрочного кредитования, в отличие от нынешних рисковых депозитов, которые в основной массе носят краткосрочный характер.

СОСТОЯНИЕ РЫНКА
В настоящее время портфель ипотечных кредитов в Украине по разным подсчетам составляет от 1% до 2% объема ВВП. Иными словами, его совокупный объем оценивается максимум в 840 миллионов долларов США (около 2% от объема ВВП Украины за 2003 год). Хотя, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, по итогам 2003 года совокупный портфель ипотечных кредитов в Украине составил лишь 350,5 миллиона долларов США, то есть менее 1% от национального ВВП. С другой стороны, в 2002 году он измерялся лишь суммой 170 миллионов долларов США. В общем же можно утверждать, что объем ипотечных кредитов и кредитов, предоставленных на финансирование строительства недвижимости, с начала 2002 года вырос в 4 раза и к 1 апреля 2004 года достиг 5,091 миллиарда гривен. Общий же объем жилищной ипотеки на 1 апреля 2004 года, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, составляет 1,458 миллиарда гривен. По мнению большинства экспертов, увеличение портфеля в несколько раз буквально за год – это только начало развития ипотечного кредитования в Украине. Однако будет ли оно в дальнейшем столь же бурным, покажет время.
Важно отметить, что в государствах Западной Европы емкость национальных портфелей ипотечных кредитов по отношению к ВВП существенно отличается от украинского, порой доходя до 70%. Принимая во внимание уровень ВВП в государствах Западной Европы в расчете на душу населения, который в десятки раз выше украинского показателя, становится понятно, сколь значимым удельным весом обладают ипотека и ипотечное кредитование в Европейском Союзе. Так, по данным «РайффайзенБанк Украина», в 2001 году объем портфеля ипотечного кредитования в Германии достиг 68% от ВВП (около 1 435 072 000 000 евро); в Нидерландах – 67% от ВВП (около 297 915 000 000 евро); в среднем по ЕС – 46% от суммарного ВВП Европейского Союза (4 218 392 000 000 евро). Несколько пассивными в отношении портфеля ипотечных кредитов в Европе выглядят Италия (21% от ВВП, около 264 253 000 000 евро) и Венгрия (5% от ВВП, около 3 495 000 000 евро). В Венгрии, к слову, по мнению специалистов, построение системы ипотеки и ипотечного кредитования можно использовать в качестве пособия о том, как не стоит создавать ипотечный рынок. В общем же объемы рынков ипотеки и ипотечного кредитования в странах Европейского Союза дают возможность составить общее впечатление о том, сколь важным является данный рынок.
Однако в Украине пока даже достижение венгерского показателя является пределом мечтаний. По оценкам Владимира Лавренчука, заместителя председателя правления «РайффайзенБанк Украина», сейчас в нашей стране основным блокирующим фактором развития рынка ипотечного кредитования является даже не столько уровень процентных ставок по кредитам, сколько низкий уровень капитализации банковской системы. По мнению эксперта, при росте объемов портфеля ипотечных кредитов в Украине до 5-7% от ВВП (3-4 миллиарда долларов США в ценах 2003 года), всей банковской системе Украины потребуется дополнительный капитал в объеме не менее $500 миллионов, а возможно и $1 миллиарда.
По мнению Сергея Волкова, исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации, перспективы рынка ипотеки и ипотечного кредитования в нашем государстве колоссальны. За период с 1991 по 1999 годы, ввиду грандиозного отставания уровня выведения на рынок строительных объемов жилой недвижимости от показателей ее поглощения, в Украине накопился огромный неудовлетворенный спрос на жилье. В итоге, в настоящее время в очереди на получение жилья стоит более 1,6 миллиона украинских семей, в 2000 же году в среднем по Киеву на 1000 жителей было построено всего 1,3 квартиры. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, сегодня не менее 95% всей жилой недвижимости в Украине составляют объекты, построенные до 1991 года; большинство из них не соответствуют современным нормам, выдвигаемым к жилью. В то же время, по словам Сергея Волкова, хотя сейчас лишь менее 10% населения Украины (2-3 миллиона человек) способны выполнять обязательства по ипотечным кредитам, именно они и являются той целевой аудиторией, которая наиболее интересна ипотечным кредиторам. И пусть в количественном отношении она относительно невелика, однако в качественном – это та прослойка населения, которая располагает не менее 40% доходов от суммарного показателя всего населения страны.
Если говорить о перспективах потенциального спроса на некоммерческую жилищную ипотеку на киевском рынке, то можно сослаться на результаты исследования рынка, проведенные компанией TouchPoll Ukraine в ноябре 2003 года и озвученные Стивеном Орлески, руководителем ипотечной программы Western NIS Enterprise Fund в Украине, реализуемой, в частности, через ProCredit Bank. Согласно результатам этого исследования, в период до 2006 года включительно основной спрос на ипотечные кредиты будет исходить от домохозяйств с чистым совокупным ежемесячным доходом не менее $400. 101 066 домохозяйств Киева (11% от всех домохозяйств столицы) с чистым совокупным ежемесячным доходом в $400 и более планируют в ближайшие три года взять ипотечный или потребительский кредит, из них 61 388 домохозяйств (6,68% от всех домохозяйств столицы) намерены взять ипотечные кредиты на приобретение жилой недвижимости. В ходе обработки итоги исследования дали ориентировочный объем потребности в ипотечном кредитном портфеле на ближайшие три года в размере 1 300 033 017 долларов США только для Киева и его окрестностей (коттеджная застройка в ареале до 25-километров от черты города), что составляет около 3% от ВВП Украины за 2003 год.

Общие объемы ипотечных и жилищных кредитов в Украине
Дата	Количество банков	Объем ипотечных кредитов и кредитов, выданных на финансирование строительства и покупку недвижимости
Дата	Количество банков	Всего, миллиардов гривен	Жилищные ипотечные кредиты, миллиардов гривен	Темпы роста жилищных ипотечных кредитов
01.01.2002	50	1,264 502	0,416049	–
01.01.2003	30	2,568 674	0,912069	119,2%
01.01.2004	35	4,569 158	1,400061	53,5%
01.04.2004	35	5,091 459	1,457984	4,14%

Источник: Украинская национальная ипотечная ассоциация

ПЕРСПЕКТИВЫ
Если результаты данного исследования подтвердятся на практике, это будет означать, что ныне активно работающим на рынке ипотечного кредитования 6-10 финансовым учреждениям и еще 10-15 банкам, планирующим в ближайшей перспективе выйти на этот рынок, придется решать целый ряд стратегически важных вопросов. Главными из них можно назвать поиск «длинных» денег, то есть долгосрочного финансирования на период не менее 10 лет (а столь долгосрочные условия не могут предоставить ни еврооблигации, ни синдицированные займы); выработку условий для привлечения долгосрочных депозитов физических и юридических лиц как минимум равным по продолжительности предоставленным ипотечным кредитам. Безусловно, банковские учреждения могут вести ипотечные программы и выдавать кредиты за счет собственного капитала, однако он очень ограничен и не сможет обеспечить уровень кредитного спроса в перспективе. Возможно, что дать надлежащий отзыв на потребности банковской системы Киева и Украины в ипотечном капитале сможет появление на рынке нескольких крупных банков с иностранным капиталом. Но, так или иначе, для дальнейшего финансирования ипотечных кредитов большинству банков придется решать проблему доступа к кредитному ресурсу. Для многих выходом из ситуации видится развитие фондового рынка в целом и рынка ипотечных ценных бумаг в частности.
С точки зрения операторов банковского рынка, дальнейшие перспективы ипотеки в Украине трудно предсказуемы, однако многообещающи. По словам Владимира Лавренчука, среди блокирующих факторов развития ипотеки в Украине можно выделить несовершенное законодательство с некоторыми несогласованными нормами и неурегулированной практикой внесения изменений в правовые акты, неразвитость институциональной инфраструктуры; ограниченный капитал банков, который не соответствует объемам потенциального рынка ипотеки; отсутствие ипотечных традиций, в частности, опыта обращения ипотечных облигаций как на бытовом уровне, так и среди институциональных инвесторов. При этом, среди мотивационных факторов развития ипотечного рынка Владимир Лавренчук выделил превышение платежеспособного спроса над предложением кредитов, процесс снижения процентной маржи в корпоративных кредитах в ближайшие годы с нынешних 5% до около 1,5% и возможность привлечения долгосрочных средств посредством выпуска ипотечных облигаций.
Еще один животрепещущий для финансовой и банковской системы Украины вопрос – это процентные ставки по ипотечным кредитам. В настоящее время жилищные ипотечные кредиты предоставляются в Украине по процентным ставкам в диапазоне 12-14% в долларах США и 20-22% в гривнах. В то же время на менее рисковых рынках Западной Европы – это 4-8% годовых, в США – 3-5% годовых, в соседних Польше и Венгрии – до 8% годовых, а в среднем – около 6-7%. Очевидно, что относительно высокие украинские ставки кредитования объясняются общей конъюнктурой рынка: высокими ставками по банковским депозитам, краткосрочностью размещенных в банковской системе депозитов и межбанковских заимствований, высокой рисковостью капиталовложений в экономике Украины. Стоит заметить, что недавно даже Президент Украины Леонид Кучма призвал Национальный Банк принять меры для снижения процентных ставок по кредитам коммерческих банков. По его словам, при учетной ставке НБУ на уровне 7%, кредитование коммерческими банками под процентную ставку 20% выглядит как минимум непонятным. В свою очередь, по мнению Сергея Тигипко, председателя НБУ, снижение ставок кредитования возможно, однако оно не может быть немедленным. По его словам, сначала необходимо обеспечить «дешевые длинные» деньги, когда уровень невозврата кредитов банкам достигнет минимума, и будут минимизированы риски кредитования. «Если начнет работать Закон «Об ипотеке», Закон «О собственности на землю» и другие, то ставки пойдут вниз», – отметил глава НБУ, подчеркнув, что пока риски неотлаженных механизмов правового поля банки вынуждены закладывать в цену кредитов. Согласно прогнозу Сергея Тигипко, уже к концу 2004 года процентные ставки коммерческих банков по гривневым кредитам должны снизиться до 15-16% годовых, а по долларовым – до 8-9% годовых (на начало 2004 года они, по данным НБУ, в среднем для коммерческих банков составляли 17,85% и 11,2% годовых соответственно; в настоящее время средняя процентная ставка по кредитам в национальной валюте составляет 17,1% годовых, в иностранной – 12,5% годовых; средняя процентная ставка по гривневым депозитам – 8,7% годовых, в том числе по срочным – 11,7% годовых, в иностранной – 6,6% годовых, в том числе по срочным – 7,8% годовых).
Аналогично, по мнению Владимира Лавренчука, процентные ставки в Украине недолго сохранятся на нынешнем уровне. «Причиной нынешних высоких ставок по кредитам являются ставки, по которым банки привлекают средства на депозиты. С их снижением произойдет и неизбежное понижение ставок банковского кредитования», – отметил представитель «РайффайзенБанк Украина». Важно понимать то, что с января 2002 года и по сегодняшний день в структуре ипотечных кредитов наблюдается существенный разрыв между кредитованием в гривне и иностранной валюте (преимущественно долларах США), что объясняется именно разницей в процентных ставках. Так, по состоянию на декабрь 2003 года, суммарное количество кредитов в гривне составляло около 1,9 миллиарда, а в иностранной валюте – эквивалент 2,5 миллиарда гривен. Как отметил Сергей Волков, «такая валютизация рынка хоть и минимизирует риски участников рынка кредитования, однако ее превалирование во внутреннем цикле национального рынка ипотеки является неразумной». Кроме того, по его мнению, негативно влияет на развитие ипотечной сферы и выдача кредитов с фиксированными процентными ставками, которые в перспективе не подлежат пересмотру. Эксперты считают негативной тенденцию, при которой на сегодняшний день ипотечные кредиты предоставляются только универсальными банковскими учреждениями, тогда как специализированные ипотечные учреждения в Украине отсутствуют. Хотя, по словам Владимира Лавренчука, такая форма ипотечных организаций как трасты (real estate investment trusts) доминирует на рынках ипотечных кредитов во многих государствах. Аналогично, сфера ипотеки пока мало интереса инвестиционным компаниям и кредитным союзам.
При создании национального рынка финансирования развития недвижимости возможно существование нескольких схем (условно называемых «дотационной», «корпоративной» и «банковской»). В «дотационной» схеме предусматривается льготное кредитование по ипотечному кредиту или же покрытие его части за счет бюджетных средств (из государственного или муниципального бюджета) благодаря программам молодежного жилищного строительства, обеспечения жильем военнослужащих, государственных служащих и прочее. В «корпоративной» схеме предполагается использование наработанных схем в рамках строительно-финансовых холдингов; в «банковской» – финансирование за счет ипотечных кредитов.
По мнению Сергея Волкова, «дотационная» схема опасна тем, что может создать конкуренцию рынку ипотечного кредитования с его сбалансированными условиями и практиками, и негативно влиять на него нерыночными методами, даже несмотря на субсидирование преимущественно социального жилищного строительства. Кроме того, в этой схеме существует ограниченность источников финансирования и отсутствуют гарантии их долгосрочности, а также невозможность применения фондовых финансовых инструментов для внедрения цикла рефинансирования ипотечных кредиторов. «Корпоративная» схема (непосредственное привлечение средств на финансирование строительства жилья, наиболее распространенная в Украине до последнего времени) имеет тот недостаток, что источники финансирования в значительной степени зависимы от краткосрочных колебаний рыночной конъюнктуры, риски инвесторов в строительство объектов чрезвычайно высоки и практически не защищены; невозможно достаточное стимулирование ответственности компаний по соблюдению условий инвестиционных соглашений в части сроков и качества строительства, а также невозможно массовое внедрение жилищного ипотечного кредитования. «Банковская» схема ипотечного кредитования предлагает неприемлемые для большинства потенциальных клиентов условия кредитования. Она характеризуется долгосрочным ипотечным кредитованием с помощью краткосрочных депозитных кредитных ресурсов, сложностью ситуации с определением в качестве предмета ипотеки объектов незавершенного строительства.
Однако, по словам Сергея Волкова, в настоящее время после долгих лет доминирования «корпоративной» схемы назрела насущная необходимость возвращения банков в сферу финансирования жилищного строительства. «Только банк или финансово-кредитное учреждение может минимизировать риски проектов, контролировать использование компанией-застройщиком средств частных инвесторов, расширить как для инвесторов, так и для застройщиков доступ к кредитным средствам. Кроме того, банки могут развернуть ипотечное кредитование и для объектов незавершенного строительства, которое станет возможным в случае ипотеки земельных ресурсов», – подчеркнул Сергей Волков. По его мнению, будущее ипотечного рынка нашего государства – за внедрением стандартных для всего рынка параметров ипотечных кредитов с применением гибких «плавающих» процентных ставок, рассчитанных на основании объективных и прогнозируемых рыночных факторов, эффективной системой регистрации прав и обременений на недвижимое имущество, законодательным обеспечением выпуска и обращения ипотечных облигаций, содействием в развитии финансирования со стороны инвесторов (страховых компаний, пенсионных фондов и инвестиционных компаний); финансированием строительства жилья посредством кредитования, предоставляемого под ипотеку объектов незавершенного строительства вместе с земельным участком.
Важно также и формирование открытого и прозрачного ипотечного рынка в Украине с доступностью для его участников информации и кредитных историй, независимостью риэлторов и оценщиков, защищенностью участников посредством лицензирования и определенного регулирования деятельности, и, возможно самое главное, с однозначностью законодательного регулирования.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА
В настоящий момент законодательная база ипотечного рынка в Украине определена вступившими в силу с 1 января 2004 года Законами «Об ипотеке» (от 5 июня 2003 года), «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным долгом и ипотечными сертификатами» (от 19 июня 2003 года), «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (от 19 июня 2003 года), а также, частично, Гражданским кодексом Украины в ст. 575 «Отдельные виды залога» и Хозяйственным кодексом Украины в ст. 347 «Формы и виды банковского кредита» (оба от 16 января 2003 года). Однако, по мнению экспертов и юристов, эта законодательная база далека от совершенства. К примеру, нормы Гражданского кодекса Украины и Закона «Об ипотеке» противоречат нормам Закона «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным долгом и ипотечными сертификатами» в части толкования возможности использования имущественных прав в качестве предмета ипотеки. Аналогично, Закон «Об ипотеке» и Закон «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным долгом и ипотечными сертификатами» по-разному определяют порядок оформления результатов реализации (продажи) предмета ипотеки.
Кроме того, в настоящее время на стадии рассмотрения в Верховной Раде Украины находятся еще несколько ипотечных законопроектов: «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество» и «Об обеспечении прав требований кредиторов и регистрации обременений». Сейчас тяжело сказать, смогут ли новые законодательные акты урегулировать уже существующие в ипотечном правовом поле конфликты, или же они породят ряд новых. В любом случае, если значительные противоречия между ипотечными законами не будут устранены, это негативно скажется на развитии рынка. В настоящее же время, несмотря на довольно широкие возможности, предоставленные законодательством банковским учреждениям, страховым компаниям, кредиторам и операторам рынка недвижимости, неурегулированные вопросы не только ипотечного законодательства, но и законодательства в области недвижимости, ипотечные практики начинают работать с большим трудом. Основной тормоз этого процесса – не столько отсутствие прописанных законодательно механизмов работы рынка, сколько несогласованность их друг с другом.
По мнению Екатерины Отченаш, директора Департамента надзора за финансовыми компаниями Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины, Кабинет Министров Украины в настоящее время хоть и создал довольно большое количество рабочих групп по организации ипотечного земельного банка и ипотечного учреждения второго уровня, однако все эти процессы имеют место при отсутствии целостной позиции государственной власти в отношении основополагающих концептуальных принципов развития национальной системы ипотечного кредитования.

ПРОЦЕСС ПОШЕЛ?
И все же практически для всех участников и экспертов рынка очевидно, что принципы функционирования рынка ипотечного кредитования в Украине должны демонстрировать рыночные подходы при минимизации вмешательства государства в ипотечный рынок. Международный опыт показывает, что оптимальной и наиболее эффективной для Украины может стать двухуровневая модель функционирования рынка ипотечного кредитования, предусматривающая наличие «первичного» и «вторичного» рынков ипотеки. «Первичный» рынок ипотечного кредитования характеризуется отношениями между ипотечным кредитором и заемщиком. Суть «вторичного» рынка сводится к рефинансированию деятельности ипотечных кредиторов (банков, трастов, инвестиционных фондов и т.д.) на «первичном» рынке путем выпуска ипотечных ценных бумаг, продажи ипотечных активов специализированным ипотечным учреждениям или передачи этих активов в залог для привлечения кредитов рефинансирования. Исходя из структуры, практик и состояния банковско-финансовой сферы Украины создание ипотечных институтов второго уровня выглядит резонным. Такие учреждения смогут исполнить роль финансовых посредников между ипотечными кредиторами первого уровня и потенциальными инвесторами: пенсионными фондами, страховыми компаниями и институтами совместного финансирования. Принципиальным здесь является то, чтобы все операторы «первичного» рынка ипотечного кредитования имели равные возможности и условия доступа к ипотечным учреждениям второго уровня по рефинансированию кредитов, что предусматривает наличие четких стандартов.
Возможно именно поэтому в конце апреля 2004 года Национальным Банком, Министерством финансов, Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, а также Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг была подписана резолюция о сотрудничестве в сфере развития ипотеки. Она дала утвердительный ответ на вопрос о необходимости создания в Украине ипотечной компании второго уровня. По словам Сергея Тигипко, источники финансирования такого учреждения уже найдены и подготовлена проектная документация. По мнению экспертов, объем финансирования, необходимого для создания ипотечной компании второго уровня, может достичь нескольких сотен миллионов долларов США.
Важным шагом на пути становления ипотечного рынка Украины стоит назвать принятие Верховной Радой Украины 21 апреля 2004 года в первом чтении законопроекта об организации, формировании и обороте кредитных историй. Разработанный Национальным Банком Украины документ предусматривает урегулирование создания юридических лиц, исключительной деятельностью которых будет сбор, хранение и использование информации, которая представляет кредитную историю (совокупность информации о юридическом или физическом лице, касающейся выполнения кредитного договора и идентификационные данные такого лица). Согласно законопроекту, Бюро кредитных историй может создаваться только в форме акционерного общества, а его учредителями могут выступать как юридические, так и физические лица. Законопроект также предлагает установить, что предметом деятельности Бюро будет исключительно ведение кредитных историй и предоставление услуг, связанных с обработкой и анализом информации, то есть кредитной истории. Кроме того, законопроект определил перечень информации, из которой должна и может состоять кредитная история, а также перечень информации, которая не может входить в кредитную историю и сбор которой запрещен. Согласно законопроекту, Бюро будет предоставлять сторонам договора соответствующую информацию без права ее передачи третьим лицам. Кроме того, предоставление такой информации на условиях, определенных в законопроекте, и на условиях договора между стороной и Бюро не будет считаться нарушением банковской или коммерческой тайны. Информация, переданная сторонами для формирования кредитной истории, будет храниться в Бюро в течение 10 лет.
Еще один фактор, который до недавнего времени тормозил развитие ипотечного рынка в Украине, также был устранен в середине апреля 2004 года. В отсутствие единого государственного регистра ипотек и со вступлением в силу с 1 января 2004 года нескольких ипотечных законов их функционирование во многом было невозможным. 31 марта 2004 года постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении временного порядка государственной регистрации ипотек» держателем регистра ипотек в Украине было определено Министерство юстиции в лице ДП «Информцентр Минюста». И уже через три недели регистр начал функционировать, устранив для финансово-кредитных учреждений проблему легитимности и государственной регистрации ипотек. Ведь согласно Закону «Об ипотеке» приоритет прав ипотечного кредитора на недвижимое имущество возникает только при наличии государственной регистрации ипотеки. Иными словами, без наличия системы государственной регистрации банковские и иные кредитные учреждения не могли работать на рынке ипотечного кредитования, поскольку в случае невыполнения заемщиком обязательств судебные инстанции гипотетически могли признать договоры ипотеки ничтожными ввиду отсутствия государственной регистрации. Сейчас этот серьезный риск для кредиторов устранен.
Ранее Верховная Рада ликвидировала еще один риск для банков – невозможность выселения ипотечных заемщиков с занимаемой ими площади в случае невозврата кредита. Можно надеяться, что в дальнейшем, с принятием и вступлением в силу нескольких новых ипотечных законов, созданием единого государственного регистра прав и обременений на земельные ресурсы и недвижимость, а также интеграцией уже существующих регистров, запретов отчуждения объектов недвижимости и залогов недвижимого имущества, рынок ипотеки и ипотечного кредитования получит более четкие и прозрачные правила игры.

Версия для печати