Инвестиции девелопера в отделку офисного центра являются сегодня необходимыми, поскольку помогут снизить показатель вакантности БЦ, обеспечат более высокий уровень арендных ставок, а также общую привлекательность офисного здания в долгосрочной перспективефото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОПри этом выбор собственниками схемы shell&core при сдаче площадей в аренду объяснялся не только и не столько желанием сэкономить на дополнительных затратах. В первую очередь, на рынке было небольшое количество арендаторов, готовых снимать помещения со стандартным ремонтом. К тому же выполненная по усмотрению владельца отделка могла не устроить по некоторым или большинству параметров арендатора, и в таком случае были бы необходимы дополнительные переделки, что чревато новыми затратами и сложностями. Это особенно критично для торговой недвижимости, поскольку требования у ритейл-операторов к площадям всегда строго индивидуальные, соответствующие концепции определенного брэнда.На сегодняшний день ситуация с shell&core прежде всего в офисном сегменте изменилась кардинально. Брокеры отмечают, что в целом сдавать площади в аренду сейчас достаточно сложно. При этом чуть ли не каждый запрос арендатора офисных площадей содержит обязательное условие – помещения должны быть с отделкой. Кроме того, значительное количество офисов сдается в данный момент уже с ремонтом и по приемлемой арендной ставке.ОФИСЫ: SHELL&CORE НЕ АКТУАЛЕНПомещения без отделки всегда будут интересны крупным компаниям, арендующим значительные по объему площади на длительный срок и имеющим специфические требования к отделке и оборудованию помещений, связанные прежде всего с определенным видом деятельностифото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОИзвестным является тот факт, что сегодня практически все компании на украинском рынке вынуждены экономить, и затраты на аренду офисных площадей, как правило, находятся в ряду приоритетных статей, которые урезаются. Кроме того, большинство потенциальных арендаторов в данный момент не располагают достаточным количеством средств на ремонтные работы, необходимые в помещениях в состоянии shell&core.Не удивительно, что площади с уже готовой отделкой представляют сегодня наибольший интерес для многих компаний. В первую очередь, арендатор экономит собственно денежные средства на отделку, которые, как правило, составляют значительную сумму, непосильную сегодня для большинства компаний. Кроме того, арендаторы, въезжая в готовый офис, экономят время, необходимое для проведения строительных работ, что также является весомым фактором. Таким образом, по словам Питера Хоней, главы украинского офиса Jones Lang LaSalle, «собственники помещений без отделки должны быть готовы к тому, что арендаторы будут требовать от них выполнения отделочных работ, хотя для многих арендаторов задержка во въезде в помещение вследствие проведения ремонтных работ будет неприемлема в любом случае».Однако стоит отметить, что помещения без отделки будут интересны во все времена, в том числе сегодня, крупным компаниям, арендующим значительные по объему площади на длительный срок и имеющим специфические требования к отделке и оборудованию помещений, связанные прежде всего с определенным видом деятельности.Конечно, арендаторы офисных площадей не могут не понимать изменившуюся ситуацию, когда рынок арендодателя за очень короткое время превратился в рынок арендатора. Поэтому большинство компаний ожидают сегодня от владельцев зданий значительных уступок касательно условий договоров аренды, включая существенные скидки в отношении арендной платы, привязку платежей к национальной валюте, арендные каникулы, а также осуществление отделки помещений за счет арендодателя. Когда арендатор принимает решение о переезде из более дорогого в более экономичное по затратам офисное помещение, отделка будет являться для него принципиальным вопросом. Если предлагаются площади с ремонтом, арендатор гораздо легче и быстрее примет решение в пользу такого офиса. Комментирует Евгения Разумная, руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина): «Поскольку вакантность в профессиональных офисных зданиях возросла до 20%, арендаторы зачастую отдают предпочтение тем вариантам, в которых владельцы готовы предлагать наиболее привлекательные коммерческие условия, включая максимальную степень готовности помещений по внутренней отделке».Кроме того, сегодня на рынке офисных помещений имеется достаточно большое предложение качественных площадей с отделкой. Это площади, которые покинули предыдущие арендаторы в связи с переездом (с целью экономии), предлагаются в субаренду или имеют базовую отделку, осуществленную собственником самостоятельно. По различным данным, доля офисных помещений с отделкой составляет в данный момент от 25% до 65% всех вакантных площадей Киева. Что касается непосредственно уровня вакантности на офисном рынке столицы, он, по данным компании Colliers International (Украина), составляет 21%; по данным Jones Lang LaSalle (для офисов класса А и В) – 18,5%.И хотя, без сомнения, арендаторам удобно снимать помещения с готовой отделкой, при этом, по словам Дарьи Рукиной, заместителя директора, руководителя отдела офисной недвижимости по представлению интересов арендаторов компании DTZ в Украине, «планировка помещения, уровень его отделки и сети, проложенные в соответствии с планировкой, должны удовлетворять потребностям арендатора. Зачастую же, особенно при длительной аренде, этого не происходит. Поэтому по-прежнему пользуются спросом помещения, в которых арендаторы могут реализовать свои корпоративные стандарты, что позволяют сделать прежде всего помещения в состоянии «open space» с базовой отделкой».ЕДВА ЛИ НЕ КАЖДЫЙ ЗАПРОС АРЕНДАТОРА ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ СОДЕРЖИТ ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ УСЛОВИЕ – ПОМЕЩЕНИЯ ДОЛЖНЫ БЫТЬ С ОТДЕЛКОЙКонечно, девелоперы не рады дополнительным расходам, которые они должны понести на отделку, однако данные инвестиции являются сегодня целесообразными и даже необходимыми, поскольку помогут снизить показатель вакантности бизнес-центра, обеспечат более высокий уровень арендных ставок, а также общую привлекательность офисного здания в долгосрочной перспективе. Особенно данный вопрос актуален для офисных помещений класса В и С.Многие владельцы бизнес-центров уже осознают специфику новой ситуации на рынке и со своей стороны готовы идти на уступки арендаторам, в том числе на осуществление внутренней отделки за собственный счет. В таком случае они, как правило, производят ремонтные роботы в соответствии со стандартной спецификацией и изначально обозначают ту определенную сумму, которую намереваются на это потратить. Могут быть случаи, когда арендодатель готов осуществить стандартную отделку за свой счет, а арендатор при этом хочет получить индивидуальные решения, к примеру, с целью соблюдения корпоративных стандартов. В таком варианте стоимость индивидуальной отделки, скорее всего, будет превышать ту, которую готов оплатить владелец. При данной ситуации обе стороны договариваются о том, какую часть предстоящих расходов готов покрыть арендодатель или наоборот – арендатор компенсировать разницу владельцу. По словам Евгении Разумной, «обычно обе стороны находят некий компромисс: разница в стоимости ремонта закладывается в арендную плату, либо арендатор выплачивает авансовый платеж, покрывающий соответствующую сумму, либо же стороны приходят к иному компромиссному решению».ДОЛЯ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ОТДЕЛКОЙ СОСТАВЛЯЕТ В ДАННЫЙ МОМЕНТ ОТ 25% ДО 65% ВСЕХ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ КИЕВАПри этом у некоторых владельцев бизнес-центров сегодня просто не будет другого выхода, как осуществлять отделку за собственный счет. В случае, если речь идет о новом здании, и офисный центр практически достроен, однако арендаторов нет, одним из дополнительных преимуществ для БЦ может стать как раз предоставление площадей с ремонтом. Поскольку девелопер вынужден оплачивать достаточно высокие текущие расходы по обслуживанию здания, а также во многих случаях и кредитные обязательства, ему проще понести дополнительные затраты, но получить денежный поток от аренды сейчас и сегодня. Брокеры со своей стороны отмечают, что в данный момент даже те помещения, которые были совсем недавно введены в эксплуатацию и обладают высококачественными характеристиками, не будут сдаваться легко в аренду без базовой отделки. Как долго продлится данная ситуация, зависит, в том числе, от того, насколько велико будет предложение на рынке вакантных качественных площадей с отделкой.ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: СТАВКА НА ИНДИВИДУАЛЬНОСТЬВ первой очереди ТЦ «Домосфера» в Киеве, которая открылась 16 мая, все помещения передавались исключительно под отделкуфото: «CP»Как уже говорилось выше, внутренняя отделка торговых помещений за счет и на усмотрение владельца ТЦ никогда не была и не является распространенной практикой. В качественном торговом объекте стандартная отделка является в принципе невозможной. Особенно это критично в случае с крупными сетевыми операторами, поскольку основными ремонтными работами у ритейлеров являются, как правило, коммуникации и технологические решения под конкретное оборудование, требования к которым у «сетевиков» всегда очень высокие. Кроме того, обычно у магазинов, принадлежащих к одной сети, в обязательном порядке должна быть индивидуальная, соответствующая общей концепции, отделка. При этом брэндовые магазины обязаны соблюдать международные стандарты, что строго контролируется материнскими компаниями.Тем не менее, в некоторых случаях владельцы могли покрывать расходы на отделку, которая осуществлялась при этом в соответствии с пожеланиями конкретного клиента. Владелец мог пойти на такие условия при заключении сделки с крупным арендатором, для которого производился индивидуальный ремонт, однако и арендная ставка в таком варианте была выше. Сегодня на подобные условия девелопер может также пойти в редких случаях и только с якорным арендатором, т.к., по словам Питера Хоней, «дополнительные инвестиции в ремонтные работы являются для девелопера зачастую непосильным бременем в условиях затрудненного доступа к финансированию». Крупные международные ритейлеры в свою очередь могут настаивать на частичном возмещении владельцем стоимости ремонта, на так называемой capital contribution. К примеру, по словам экспертов, такие операторы, как Inditex, MTI, Basa Limited, при обсуждении условий входа в проект могут настаивать на capital contribution или, по крайней мере, помещениях с полом.Эксперты подчеркивают, что очень многое в процессе переговоров между владельцем и арендатором зависит от самого торгового центра, его уровня и успешности, месторасположения. К примеру, уровень вакантности в профессиональных киевских торговых центрах сегодня, по данным Colliers International (Украина), не превышает 5-7%, а в региональных он гораздо выше. Соответственно, у владельцев столичных ТЦ в данный момент меньше повода для значительных уступок. Так, например, по словам Евгении Локтионовой, руководителя отдела аренды «Украинской Торговой Гильдии», «в первой очереди ТЦ «Домосфера» в Киеве, которая открылась 16 мая, все помещения передавались исключительно под отделку. В Одессе же проект ТЦ «6 элемент» предоставляется арендаторам с ремонтом».ТАКИЕ ОПЕРАТОРЫ, КАК INDITEX, MTI, BASA LIMITED, ПРИ ОБСУЖДЕНИИ УСЛОВИЙ ВХОДА В ПРОЕКТ МОГУТ НАСТАИВАТЬ НА CAPITAL CONTRIBUTIONСпециалисты отмечают, что в случае с торговыми помещениями готовая стандартная отделка может устроить, как правило, некрупных ритейлеров, не обладающих ярко выраженной концепцией. Кроме того, по словам Алексея Струлева, директора по коммерческой недвижимости «Панорама Груп», «отделка за счет арендодателя – это экономный вариант для тех арендаторов, которые не имеют возможности самостоятельно провести адаптацию. В таком случае арендатору предоставляется самая простая отделка, которая вписывается в общий интерьер торгового центра. Зачастую такая схема применяется временно, для стимулирования входа арендаторов в торговый центр».В случае, если речь идет о новом здании, и офисный центр практически достроен, однако арендаторов нет, одним из дополнительных преимуществ для БЦ может стать как раз предоставление площадей с ремонтомфото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОЕсли говорить о площадях с отделкой от прежних арендаторов, которые в значительном объеме предлагаются на офисном рынке и достаточно охотно снимаются новыми арендаторами, в торговом сегменте в подобных случаях существует своя специфика. Комментирует Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина): «Так как в торговом сегменте Киева вакантность не превышает 5-7%, то и предложение помещений с отделкой также невелико. Зачастую, после того как арендаторы покидают помещение, ремонт необходимо делать заново. Во-первых, так как отделка обычно уже амортизирована и заметно износилась. Во-вторых, арендаторы забирают оборудование, включая осветительные приборы, системы жизнеобеспечения, и помещение в таком виде непригодно для въезда нового арендатора. Плюс, как уже упоминалось, у каждого брэнда есть свои требования к отделке: укладке/цвету плитки, освещению, форме потолка и т.д.».Несомненно, с наступлением кризиса спрос на торговые помещения на украинском рынке значительно снизился. При этом относительно невысокий процент вакантности в киевских ТЦ можно объяснить, в том числе, вовремя предпринятыми мерами со стороны владельцев по удержанию арендаторов. Без сомнения, главенствующая роль на рынке торговой недвижимости смещается в пользу арендатора. В связи с этим владельцы ТЦ должны быть настроены на дальнейшие уступки. Степень готовности арендодателя идти на компромиссы в переговорном процессе с арендаторами зависит не только от проекта ТЦ и значимости арендатора, но и финансового состояния собственника. К примеру, владельцы ТЦ, которые не отягощены долговыми обязательствами, в наименьшей степени готовы нести дополнительные затраты на внутренний ремонт торговых помещений. Собственники торговых проектов, которые имеют большие долги, открыты для переговоров с арендаторами и компромисса в большей степени. Возможной схемой может быть отделка за счет владельца, а арендатор при этом покрывает все дополнительные затраты сверх стандартной сметы. Также собственник может использовать часть депозита для проведения ремонта помещений, а арендатор возмещает депозит после начала работы своего магазина в торговом центре. Возможны другие варианты взаимодействия арендодателя и арендатора и зависят они, как правило, от желания и умения обеих сторон договориться. Комментирует Елена Градовская, директор департамента коммерческой недвижимости компании SQM Experts: «Уже неоднократны случаи договоренностей между собственниками проектов и арендаторами о передаче помещения с ремонтом. Это нельзя назвать массовым явлением, а скорее политикой лояльности определенных собственников к определенным арендаторам и обеспечение им более легкого входа в проект. При этом договоренности между двумя сторонами в каждом отдельном случае различны».РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ: КТО, КАК, ПОЧЕМ?Владельцы ТЦ, которые не отягощены долговыми обязательствами, в наименьшей степени готовы нести дополнительные затраты на внутренний ремонт торговых помещений. Собственники торговых проектов, которые имеют большие долги, открыты для переговоров с арендаторами и компромисса в большей степенифото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОКак правило, к осуществлению отделки помещений, если она производится за счет владельца, девелопер привлекает те подрядные организации, с которыми у него уже был положительный опыт совместной работы при строительстве или реконструкции данного или других объектов. Кроме того, некоторые украинские девелоперы имеют в структуре своей компании собственную генподрядную организацию. В таком случае девелоперу, конечно же, выгоднее подключить к строительным работам собственных сотрудников или партнеров, чем компенсировать работы, проведенные арендатором на свое усмотрение. Это будет и дешевле, и проще с позиции закупки материалов, и облегчит контроль над процессом строительства и использованием средств на ремонт.В том случае, если арендатор требует соблюдения индивидуальных условий при выполнении отделки, и предъявляет смету, по стоимости значительно превышающую ту, которую запланировал выделить владелец, может быть осуществлено разделение расходов на определенные работы между обеими сторонами.Эксперты отмечают, что в целом, несмотря на повальную экономию, предпочтения среднестатистических арендаторов касательно вида отделки и используемых материалов хотя и изменились, однако не кардинальным образом. Это объясняется, прежде всего, тем, что стоимость как строительных материалов, так и работ значительно снизилась в последнее время. Эксперты отмечают, что, как правило, сегодня имеет место экономия в косметическом отношении. К примеру, зона ресепшн может оформляться более сдержанно, при этом для отделки используются менее дорогие материалы. Некоторые материалы заменяются такими, которые не уступают значительно по своим визуальным характеристикам, однако гораздо дешевле, например, керамика может заменить натуральный камень. Еще одним видом экономии становится использование краски вместо дорогих настенных покрытий, штукатурной плитки вместо дорогостоящего стекла.Если говорить о стоимости осуществления отделки в офисных и торговых помещениях, сложно приводить усредненные цифры, поскольку суммы могут значительно различаться в индивидуальных случаях, особенно в сегменте торговой недвижимости. По данным экспертов, в торговом сегменте стоимость ремонтных работ, включая оборудование, может составлять от $600 до $1500 за м2. В офисном, с учетом инженерии, – в среднем от $200 до $600 за квадратный метр. Зависит стоимость отделки от класса самого объекта, исходного состояния помещений, специфических особенностей и требований арендатора, используемых материалов.
