Необходимость внедрения сервитута в украинском праве была обусловлена экономическим развитием Украины и введением права частной собственности на землю. Впервые право земельного сервитута в Украине было закреплено в Земельном кодексе, вступившем в силу 1 января 2002 года. Принятие нового Земельного кодекса было также обусловлено необходимостью законодательного закрепления права частной собственности на землю. В соответствии с Земельным кодексом, право земельного сервитута – это право собственника или землепользователя на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком или участками. Понятие сервитута было расширено Гражданским кодексом Украины, вступившим в силу 1 января 2004 года. В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Украины под сервитутом понимается право пользования чужим имуществом, таким, как земельный участок, иные природные ресурсы (земельный сервитут), а также иным недвижимым имуществом для удовлетворения потребностей лиц, не являющихся собственниками этого имущества. При этом суть сервитута, в соответствии со статьей 403 Гражданского кодекса Украины, заключается в установлении объема прав пользования чужим имуществом. Однако важность такого вида имущественного права, как сервитут, заключается не только в том, что оно призвано установить объем прав одного лица в отношении пользования чужим имуществом. Сервитут должен обеспечивать справедливые возможности для всех пользователей или собственников земельных участков или иной недвижимости. К сожалению, на практике ситуация с применением права пользования чужим имуществом далека от совершенства. В законодательстве закреплены лишь общие понятия, нерешенной же осталась проблема непосредственной реализации права сервитута и проблему равноценной защиты прав и интересов субъектов права сервитута. Рассматривая право сервитута, следует отметить, что актуальным является не только защита прав и интересов лица – владельца сервитута, а также защита прав и законных интересов лица-собственника недвижимости, в отношении которой установлен сервитут. В соответствии с законодательством, право пользования чужим имуществом (сервитут) возникает лишь в том случае, если потребности лиц, в интересах которых устанавливается этот сервитут, не могут быть удовлетворены иным способом. Земельным кодексом установлено, что земельный сервитут осуществляется наименее отягощающим способом для собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут. В Земельном кодексе и Гражданском кодексе Украины определены следующие виды сервитутов: – право прохода или проезда на велосипеде через земельный участок, принадлежащий третьему лицу; – право проезда на транспортном средстве через земельный участок, принадлежащий третьему лицу, по существующему пути; – право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, иных линий коммуникаций; – право прокладки на свой земельный участок водопровода из чужого природного водоема или через чужой земельный участок; – право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок; – право забора воды из природного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прохода к природному водоему; – право поить свой скот из природного водоема, расположенного на соседнем участке, и право прогона скота к природному водоему; – право прогона скота по существующему пути; – право установления строительных конструкций и складирования строительных материалов с целью проведения ремонта зданий и сооружений. Приведенный перечень не является исчерпывающим, и, в случае необходимости, заинтересованное лицо вправе требовать установления иного сервитута. Такое право обуславливается также тем, что в Гражданском кодексе предусмотрено установление сервитута не только в отношении земельных участков, но и в отношении иного недвижимого имущества. Сервитут устанавливается на основании договора между лицом, требующим его установления, и собственником земельного участка (иного имущества), в отношении которого должен быть установлен сервитут на определенный срок или бессрочно. При этом законодательством предусматривается возможность установления сервитута по решению суда. Таким образом, лицо, заинтересованное в установлении сервитута, может требовать заключения договора с собственником земельного участка, в отношении которого такой сервитут должен быть установлен. При этом следует учитывать, что лицо, пользующееся сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда. В случае отказа собственника земельного участка от установления земельного сервитута лицо, заинтересованное в его установлении, имеет право на обращение в суд с требованием об установлении сервитута. В любом случае, наличие сервитута не лишает собственника имущества, в отношении которого установлен сервитут, права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Такое положение является также общей гарантией защиты прав собственника имущества, в отношении которого установлен сервитут. Как было отмечено, практическое применение сервитута осложнено отсутствием механизмов реализации своих прав субъектами правоотношений, вытекающих из сервитута, в связи с чем сервитут не получил пока широкого распространения на территории Украины. Андрей Карнаухов, адвокат, ассоциированный партнер адвокатского объединения «Василь Кисиль и Партнеры» фото: Олег Герасименко
На сегодняшний день практика показывает, что споры, связанные с установлением сервитута, возникают между субъектами этих правоотношений слишком часто и по различным причинам. В первую очередь, камнем преткновения является сам договор на установление сервитута. Инициатором заключения договора выступает лицо, заинтересованное в установлении сервитута, соответственно, это лицо должно вносить и предложения собственнику имущества в отношении порядка установления сервитута и иных условий договора. При этом волеизъявление собственника земли может проявляться лишь при согласовании условий установления сервитута, поскольку, исходя из сути закона, заключение договора на установление сервитута является обязанностью собственника земли. Положения действующего законодательства применимы лишь в том случае, если собственник земельного участка и лицо, заинтересованное в установлении сервитута, относятся добросовестно к реализации своих прав и обязанностей, связанных с установлением сервитута. Однако на практике собственник земельного участка стремится к максимальной защите своих прав, вследствие чего добровольное заключение договора об установлении сервитута происходит крайне редко. При этом лицо, заинтересованное в установлении сервитута, старается наиболее выгодным образом определить для себя условия пользования сервитутом, что также является причиной противоречий, возникающих в процессе установления сервитута. Нерешенным остается также вопрос определения условий установления сервитута. Как указывалось выше, право пользования чужим имуществом возникает у заинтересованного лица лишь в том случае, если удовлетворение его потребностей иным способом невозможно. По сути, этот принцип возлагает бремя доказательства необходимости установления сервитута на лицо, заинтересованное в его установлении. Однако нередко это бремя ложится именно на собственника имущества, в отношении которого устанавливается сервитут, поскольку владелец сервитута выбирает его как наиболее экономически выгодный способ обеспечения своих интересов. Законодательством определено, что пользователь сервитута обязан вносить плату за пользование имуществом. При этом, определение критериев, на основании которых должна устанавливаться плата за пользование сервитутом, оставлено на рассмотрение сторон договора. При определении размера оплаты за пользование чужим имуществом пострадавшей стороной нередко становится пользователь сервитута. Понимая неотвратимость установления сервитута, собственник имущества старается максимально завысить размер платы за пользование своим имуществом, что может привести к потере экономической целесообразности установления сервитута для его пользователя. При этом остается неясным положение законодательства относительно компенсации убытков собственнику имущества пользователем сервитута: должны ли такие убытки быть составляющей платы за пользование имуществом, либо обязательство возмещения убытков пользователем имущества должно дополнительно страховать собственника имущества? Другое дело, когда лицо, заинтересованное в установлении сервитута, имеет несколько вариантов удовлетворения своих потребностей, но выбирает сервитут как наиболее выгодный для себя способ решения данного вопроса. В таком случае плата за пользование чужим имуществом является вполне обоснованным требованием собственника этого имущества, а полученный доход – справедливым вознаграждением за ограничение его прав. При этом обязанность возмещения вреда пользователем сервитута вполне может существовать отдельно от платы за пользование имуществом как гарантия собственнику. Законодательство о сервитуте содержит также ряд других, менее существенных противоречий и неурегулированных вопросов, усложняющих применение сервитута, освещение которых заняло бы достаточно много времени. Может показаться, что проблемы, связанные с правом сервитута и механизмом его реализации, являются надуманными и могут быть улажены между сторонами в судебном порядке. Однако, как показывает практика, суды также расценивают недостаточной нормативную базу, регулирующую право сервитута, что усложняет рассмотрение споров между сторонами. В завершение хочется отметить, что многие специалисты, а также собственники недвижимого имущества, равно как и лица, заинтересованные в установлении сервитута, с нетерпением ожидают принятия Закона Украины «О земельных сервитутах». Его проект разрабатывается специалистами Госкомзема Украины. Надеемся, что принятие данного Закона урегулирует большинство вопросов, связанных с правом сервитута.
