Сергей Гипш: «Украина сегодня находится в уникальной фазе развития»

Сергей Гипш, управляющий партнер компании Colliers International (Россия и СНГ)
фото: Олег Герасименко

CP: На протяжении почти 10 лет Colliers International и DTZ являлись единственными международными консалтинговыми компаниями, работающими на украинском рынке коммерческой недвижимости. Что послужило толчком к выходу на рынок именно на этапе его зарождения? Какие сложности в связи с этим пришлось преодолевать?
Выход любой компании на рынок является процессом осмысленным. На киевский рынок мы вышли после того, как компания начала успешно работать на рынке России. Предпосылками для выхода был большой потенциал страны с 50-миллионным населением и очень удачным европейским расположением.
Не секрет, что компания, выходящая на рынок на самом раннем этапе, имеет определенные преимущества перед остальными игроками, которые приходят позже. Безусловно, вначале было довольно сложно и в компанию приходилось инвестировать значительные средства, поскольку несколько лет на рынке практически не было серьезных проектов, которые были бы интересными для консультантов и могли принести значительные доходы. Но, тем не менее, за эти годы мы смогли создать хорошую команду, изучить рынок, создать базу данных и на сегодняшний день у нас есть очень серьезные конкурентные преимущества перед теми, кто приходит на рынок только сейчас. Например, портфолио успешно реализованных в Украине проектов, которые стали первыми профессиональными проектами на рынке торговой недвижимости. Так, реализованный нами ТЦ «Глобус» положил начало развитию профессионального ритейла, а «Мандарин Плаза» и «Караван» стали дальнейшим продолжением развития в новых форматах.
CP: Ожидаются ли какие-либо изменения в политике деятельности компании в связи с выходом на украинский рынок Knight Frank и основного конкурента Colliers International в России – Jones Lang LaSalle? На каких сегментах будет сосредоточено ваше внимание?
Действительно, обе компании, которые сегодня вышли на украинский рынок, – довольно сильные конкуренты. Однако, политика развития нашей компании, которая выстраивается исходя из стратегических целей, в принципе меняться не будет. Конкуренция – полезная вещь, и мы не боимся ее. Зачастую на рынке, и в прессе в частности, можно наблюдать определенные заявления, но что действительно хотелось бы увидеть, так это реальные результаты. Я думаю, что и рынок ждет их, чтобы оценить. Именно поэтому наша главная задача осталась прежней – не останавливаясь на достигнутом, успешно реализовывать новые проекты.
Компаниям, которые только вышли на рынок, понадобится время, чтобы начать конкурировать с теми, кто находится здесь уже достаточно давно. Кроме международного брэнда и желания работать необходимо, прежде всего, иметь высококвалифицированных специалистов, знающих рынок Украины. Поэтому любой компании потребуется значительное время, чтобы собрать и обучить команду, создать портфолио проектов и т. д. А это непростая задача.
Со временем вышеперечисленные компании займут соответствующие позиции на рынке Украины. В частности, на российском рынке консалтинговых услуг сегодня работает много сильных игроков, в том числе 6 международных и множество российских компаний. Но, тем не менее, объемы рынка и темпы его развития достаточны для того, чтобы лидирующие компании чувствовали себя на нем комфортно и уверенно.
В этом плане похожая ситуация формируется и в Украине. Рынок пока небольшой, но быстрорастущий. В любом случае, сегодня мы видим значительное количество проектов различных направлений, возрастающий интерес к консалтинговым услугам, к оценке наилучшего использования земельных участков, объектов коммерческой недвижимости, и эта динамика будет только усиливаться. Мы считаем, что 4 международные консалтинговые компании на рынке такой большой страны, как Украина, создадут условия для здоровой конкуренции. Например, на рынке Великобритании представлено около 60 профессиональных компаний. Это говорит о том, что на рынках развитых стран могут успешно работать десятки профессиональных консалтинговых фирм. Я уверен, что на украинский рынок придут и другие сильные игроки.
Сегодня мы взяли курс на активное развитие, расширение команды, внедрение новых услуг, работу в регионах, в первую очередь, в крупных городах. Относительно сегментов рынка, в Киеве и, в первую очередь, в регионах мы будем продолжать оказывать услуги в области торговой недвижимости и логистических комплексов. На сегодняшний день у нас уже есть ряд как реализованных, так и находящихся на разных стадиях реализации (от проведения исследований рынка до сдачи в аренду) проектов. Их география широка: это Львов, Одесса, Николаев, Запорожье, Кривой Рог, Харьков, Днепропетровск, Донецк и Луганск. Помимо этого, наша компания ведет ряд логистических и складских проектов, расположенных в пригороде Киева.
CP: В России Colliers International имеет дочернюю компанию – Colliers International Facilities Management. Она была создана 12 лет назад. Уже тогда были настолько востребованы услуги по управлению объектами недвижимости, или компания создавалась, предвосхищая активный спрос? Есть ли планы по созданию подразделения Facilities Management в Украине?
В период, когда управляющая компания создавалась в России, на рынке было всего несколько профессиональных фирм, оказывающих услуги по управлению недвижимостью, и многие владельцы офисных зданий (профессионального ритейла тогда еще не было) предпочитали управлять своими объектами самостоятельно. Сегодня количество управляющих компаний значительно выросло, так как за последние 10 лет объем рынка коммерческой недвижимости увеличился во много раз. В России наша компания управляет большим количеством офисных зданий и несколькими торговыми объектами (например, сеть Castorama).
Это интересное направление деятельности, но для того, чтобы управляющая компания была прибыльной, проектов должно быть много. В Украине эта услуга начнет развиваться активнее, когда владельцы недвижимости поймут, что девелопмент и управление объектом, введенным в эксплуатацию, – это два разных бизнеса. Мы будем внимательно следить за рынком, и когда решим, что время пришло, в Украине появится подразделение Colliers International Facilities Management.
CP: В последние 2 года украинский рынок развивается довольно вяло – в эксплуатацию вводятся считанные проекты, реализация планов многих компаний переносится на неопределенный срок. В чем, по вашему мнению, причина сложившейся ситуации?
Во-первых, на определенном этапе свою роль сыграли политические риски, а в период политической неопределенности любой бизнес старается вести себя более осторожно. Многие компании предпочитают выжидать, делать предварительные расчеты, проводить маркетинговые исследования. Определенным образом это влияет и на поведение инвесторов.
Во-вторых, среднее звено власти, а именно чиновники на местах, которые непосредственно принимают решения, выделяют землю, подписывают согласования, либо меняются с пугающей регулярностью, либо не берут на себя ответственность за принятие серьезных решений. По этим причинам, а также из-за сложности процедуры получения разрешительных документов, поиска земельного участка и заемных средств многие проекты просто «зависают» на несколько лет.
CP: Насколько интересен украинский рынок недвижимости для компаний, работающих в России?
В России огромное количество компаний заявляет о своем интересе, давно и внимательно присматриваются к украинскому рынку, рассматривают проекты в разных сегментах. Но по уже упомянутой причине политической нестабильности для них характерна общая тенденция выжидания.
CP: Проведите, пожалуйста, параллели между сегодняшним состоянием рынка коммерческой недвижимости в Москве и Киеве. Имеет ли основания мнение, что киевский рынок отстает от московского лет на 5, или все же украинский рынок развивается по несколько иному сценарию?
Определенные параллели, конечно же, напрашиваются, так как два десятилетия назад мы были частью одной страны. Но разница между Москвой и Киевом сегодня довольно существенна. Вообще, Москву, как город с очень большой централизацией власти, денег и бизнеса, трудно сравнивать с любой из столиц бывшего СССР. В этом смысле ее можно сравнить скорее с Нью-Йорком. Население Москвы на сегодняшний день составляет порядка 15 миллионов человек, хотя официальная цифра – 11 миллионов. В Киеве официально около 2,7 миллионов, неофициально – около 3. Москва – огромный город, который притягивает финансы как магнит, поэтому недвижимость там стремительно развивается. Киев, на мой взгляд, как большой европейский город, более уместно сравнивать с Варшавой. К тому же, столица Польши сравнима с ним и по численности населения.
По поводу временного отставания от Москвы – опять же, сложно проводить аналогии, так как объемы рынков Киева и российской столицы значительно отличаются друг от друга. Так, на сегодняшний день в Москве более 4 миллионов м² качественных офисных и более 2 миллионов м² торговых площадей. В Киеве же около 350 тысяч м² офисных и 300 тысяч м² торговых площадей, в обоих сегментах пока очень мало профессиональных проектов. В Москве сегодня активно развиваются масштабные проекты, такие как «Москва Сити» общей площадью около 2 миллионов м² (коммерческих площадей), появляются новые форматы – бизнес-парки, ІT-парки, бизнес-инкубаторы для малого бизнеса, концептуальные торговые центры. Поэтому в целом сложно назвать тот временной промежуток, преодолев который Киев сможет выйти на московский уровень. Все зависит от того, какими темпами будет развиваться страна. Вполне возможно, что, если политическая нестабильность останется в прошлом, в Украину пойдут большие инвестиции как из России, так и из европейских стран, и существующая в настоящий момент разница будет очень быстро сокращаться.
С другой стороны, историческая близость Украины и России, а также отсутствие языковых барьеров могут через какое-то время обеспечить значительный приток в Украину российских капиталовложений. Если, к примеру, газовая проблема или другие сложности будут преодолены, страны начнут сотрудничать и создадут нормальный климат для инвестиций, то, в отличие от европейских государств, россияне смогут инвестировать в Украину значительные средства. И не только россияне, но и другие бывшие страны содружества, например, Казахстан.
CP: Как в целом вы можете оценить уровень девелопмента на украинском рынке недвижимости (возможно, в сравнении с московским), а также сферу консультационных услуг?
На сегодняшний день ситуация на рынке Украины очень быстро меняется в лучшую сторону, особенно в области профессионального девелопмента и консалтинговых услуг. Лучшие торговые и бизнес-центры еще не построены, но девелоперы с каждым годом, с каждым новым объектом делают все меньше ошибок, реализуют проекты по правильным схемам и, наконец, прибегают к услугам профессиональных архитекторов и консультантов. Все это повышает уровень проектов коммерческой недвижимости. Российский рынок тоже начинал с нуля, и подавляющее количество существующих на рынке объектов построено девелоперами, которые когда-то делали это первый раз. Полагаю, что через несколько лет уже не будет существовать большого различия между игроками украинского, европейского и российского рынков.
CP: Как вы можете охарактеризовать возможности украинского рынка коммерческой недвижимости и его потенциал?


По мнению Сергея Гипша, в Украине за сравнительно короткий временной промежуток могут произойти существенные качественные изменения
фото: Олег Герасименко

Потенциал украинского рынка коммерческой недвижимости огромен. Украина – большая страна как в географическом отношении, так и по численности населения, а рынок не развит во всех сегментах. Офисы, ритейл, склады и гостиницы сегодня очень далеки от насыщения, а какие-то сегменты, например, логистический и гостиничный, практически не начинали развиваться. С офисными проектами и ритейлом ситуация не столь драматична, но, тем не менее, и здесь есть свои трудности. Украина, как и Россия, очень централизованное государство, поэтому регионы развиваются со значительным отставанием от столиц.
Но в целом в Украине есть все для того, чтобы создать экономику, которая найдет отражение в развитии различных сегментов коммерческой недвижимости. Страна сегодня находится в той уникальной фазе развития, когда на смену постсоветским торговым, гостиничным и административным зданиям массово приходят новые проекты. Такого феномена не было ни в европейских странах, ни в США, где все развивалось достаточно равномерно и на протяжении длительного периода времени. Поэтому в Украине за сравнительно короткий временной промежуток могут произойти существенные качественные изменения. И нам, как активным игрокам рынка коммерческой недвижимости, это очень интересно.
CP: Анализируя российский рынок недвижимости, можно говорить о том, что на нем присутствуют 3 типа девелоперских структур: 1) отечественные компании, стоящие у истоков развития рынка; 2) иностранные девелоперские и строительные корпорации; 3) крупные промышленные холдинги, создающие в своих структурах подразделения по развитию проектов недвижимости. Насколько эти типы отличаются манерой ведения бизнеса в недвижимости и какие у них перспективы?
Да, действительно, можно говорить о существовании трех типов девелоперских компаний. Первый – это отечественные девелоперские структуры, которые начинали без больших ресурсов. Они стояли у истоков и стали девелоперами, даже не зная этого слова. Второй тип – это иностранные компании, такие как ENKA, HINES, которые также присутствовали на рынке с самого начала. И, наконец, третий тип, который появился не так давно, – это крупнейшие компании, заработавшие деньги в других отраслях и теперь вкладывающие их в недвижимость.
Исторически пока можно проследить развитие первых двух типов, и уже можно сказать, что те компании, которые профессионально занимаются девелопментом, преуспевают. Сегодня на рынке есть успешные примеры, когда совсем небольшие компании начинали без серьезной поддержки, но делали все правильно, не боялись и шли вперед. В частности, 10 лет назад в России начала свою деятельность компания Forum Properties. На сегодняшний день она является ведущим девелопером в офисном сегменте, имеет серьезную долю рынка и продолжает удерживать эту позицию. В целом, во всех сегментах можно назвать около 20 компаний, которые устойчиво развивают качественные проекты.
В то же время, значительную долю рынка удерживают крупные иностранные строительные корпорации, выступающие, в том числе, и в качестве девелоперов, например, ENKA или IKEA, которая в других странах не занималась девелопментом, а в России за короткий срок достигла в этом виде деятельности серьезных успехов.
Безусловно, компаниям с большими финансовыми возможностями и административным ресурсом развиваться легче. Но, поскольку девелопмент – занятие творческое и креативное, я считаю, что даже небольшие компании, которые рано начали работать в этой сфере, имеют абсолютно реальные шансы вырасти в крупные девелоперские структуры. Тем более, что если три года назад проекты зачастую строились на стопроцентном собственном финансировании и получить кредит было невозможно, то сегодня ситуация постепенно меняется. На первый план выходит профессионализм, и чем сильнее команда (консультанты, архитекторы и др.), тем больше шансов у компании получить банковское финансирование.
Сейчас в России, как и во всем мире, многие банки все охотнее кредитуют проекты коммерческой недвижимости. Чем проект грамотнее в архитектурном плане, чем лучше построена бизнес-модель, тем больше возможностей привлечь финансирование. Более того, сегодня банки начинают активней рассматривать возможности проектного финансирования. В этом смысле небольшие профессиональные компании могут успешно конкурировать с огромными холдингами, у которых есть возможность привлечь деньги, но нет грамотной команды, что может повлечь серьезные ошибки.
Таким образом, сегодня на рынке России появляются все новые и новые девелоперы, и многие качественные проекты в различных сегментах рынка построены отнюдь не глобальными структурами.