«Сенатор Апартментс»: Качественное жилье в аренду
CP: Каковы особенности формата реализованного вами проекта – сервисных апартаментов?
Основная цель «сервисных апартаментов» («апартаментов длительного проживания», или corporate housing) заключается в обеспечении клиентов, которым необходимо остановиться в новом городе на средний или продолжительный срок, высококлассными условиями проживания по приемлемым ценам на условиях аренды.
При этом ключевыми характеристиками сервисных апартаментов являются: расположение «под одной крышей»; наличие всех преимуществ, присущих элитной квартире (кухня, гостевая зона, удобная спальня, постирочная, пространство для работы и т.д.); полная меблировка и комплектация всем необходимым для долгосрочного проживания; обеспечение широкого спектра услуг, необходимых для комфортного проживания (централизованная охрана, консьерж, место для ожидания гостей, зоны общения и отдыха, собственный паркинг, регулярная уборка, замена белья, коммунальные услуги высокого уровня и т.д.); управление, осуществляемое независимой профессиональной компанией.
CP: В чем же заключаются принципиальные отличия данного формата от гостиничного?
Людям, которые останавливаются в чужом городе на длительный промежуток времени, не нужна помпезность и широкий перечень предлагаемых услуг высококлассных гостиниц, да и еще за столь высокую цену. При этом стоит отметить, что в гостинице клиент, нуждающийся в долговременном проживании, не может комфортно разместить у себя в номере большой объем личных вещей, приготовить в домашней обстановке свои любимые блюда или пригласить в гости большую компанию друзей. А именно такой постоялец является нашей целевой аудиторией.
С другой стороны, клиент, который во время своего короткого – на несколько дней – пребывания в чужом городе останавливается в комплексе сервисных апартаментов, может ожидать гостиничного уровня услуг, а не получив его, будет разочарован. Такому постояльцу не нужны современная кухня или стиральная машина с сушкой, если он не может заказать себе в номер парикмахера или бутылку шампанского со льдом.
Таким образом, гостиничный бизнес и функционирование профессиональных сервисных апартаментов в значительной степени отличаются. За рубежом это отличие уже четко прослеживается как в менталитете потребителя, так и на юридическом уровне.
Можно даже столкнуться с ситуацией, когда администратор гостиницы рекомендует клиенту, нуждающемуся по роду службы или бизнеса в проживании на продолжительный срок, комплекс профессиональных сервисных апартаментов. Можно сказать, что в условиях развитого рынка гостиницы и сервисные апартаменты – не конкуренты, а дополняющие друг друга сегменты.
CP: Однако на отечественном рынке у сервисных апартаментов есть еще один конкурент – квартиры, сдаваемые в аренду...
С точки зрения западного рынка, в Украине на сегодняшний день сложился определенный парадокс – именно непрофессиональные сервисные апартаменты конкурируют с гостиницами или восполняют их недостаток. Потенциальный иногородний или зарубежный клиент вынужден обращаться к услугам риэлторских компаний для краткосрочной аренды жилья посредственного качества по причине либо отсутствия свободных гостиничных номеров, либо желания сэкономить на проживании.
CP: Чем в таком случае вы можете объяснить тот факт, что в Украине до сих пор не было комплексов профессиональных сервисных апартаментов?
Ответ на этот вопрос на самом деле достаточно прост. По сравнению с другими сферами инвестирования в недвижимости и, в первую очередь, в гостиничном и жилом секторах уровень доходности сервисных апартаментов намного ниже, так как здесь необходимо не только до введения в эксплуатацию и в полном объеме финансировать строительство, но и потратить значительные средства на высококачественную отделку, закупку дорогостоящего оборудования, мебели, предметов интерьера, современных инженерных и телекоммуникационных систем и т.п. Сегодня на отечественном рынке есть возможность получать гораздо большие доходы, не обременяя себя такими проблемами.
CP: Чем же тогда обусловлен ваш интерес к этому варианту инвестирования?
Наше решение связано с приоритетами инвесторов. Так, основная задача данного проекта – достижение при минимальных рисках доходности на уровне 14% годовых. Не менее важным приоритетом является формирование и закрепление рыночных позиций, а также подготовка к конкуренции со стороны других мощных зарубежных инвесторов, которые в течение ближайших 4-5 лет придут на этот рынок.
CP: Какова целевая аудитория вашего проекта?
Ставка сделана на экспатриатов, иностранных граждан, западных и отечественных топ-менеджеров серьезных компаний. Стоит отметить, что если иностранец, привыкший к западным стандартам жилья, оценивает наш комплекс как норму достойных жилищных условий для респектабельного человека, то украинцы пока не избалованы подобными проектами и поэтому не привыкли к таким стандартам.
CP: Какие типы апартаментов представлены в вашем комплексе?
Сегментируя целевую аудиторию, мы создали разные типы апартаментов, соответствующих людям с различными потребностями. Например, тип «Комфорт» подойдет тем, кто предпочитает просторную гостиную, а также имеет довольно много вещей – этот тип апартаментов включает огромные встроенные объемы для их хранения. Другой тип – «Частые гости» – имеет, как минимум, два санузла на одни апартаменты и концептуально спроектирован таким образом, что гостевая часть отделена от жилой. Следующий тип – «Эгоист» – имеет достаточно кухню, так как целевой клиент – молодой зарубежный менеджер, который ею практически не пользуется. Но этот апартамент укомплектован большим плазменным телевизором, ванной «джакузи» и огромным гардеробом, способным вместить 10-15 деловых костюмов. Кроме того, у нас есть такие типы: «Семейные апартаменты», основное внимание в которых уделено кухням и детским комнатам; «Офисные апартаменты», позволяющие совместить как комфортабельную работу, деловые встречи (конференц-комната, оргтехника, рабочие столы), так и комфортное проживание (спальня, большой и удобный санузел).
Если в нашем первом комплексе большие апартаменты (140 м2) занимают лишь около 50% общей площади, то в новых проектах мы планируем не менее 80% площадей зарезервировать для апартаментов площадью 140-200 м2.
CP: Каковы ваши планы относительно развития сети апартаментов?
До конца 2007 года мы планируем открыть 4 комплекса в Киеве и по одному в городах-миллионниках Украины. Скорость реализации проектов будет зависеть от многих факторов, ключевыми среди которых я бы назвал политическую и экономическую ситуацию в стране, а также содействие местных властей в реализации проектов. Стоит отметить, что рост количества объектов – необходимое условие для рентабельной работы бизнеса сети сервисных апартаментов. Это обусловлено тем, что финансовые и интеллектуальные расходы, связанные с функционированием данного бизнес-проекта (содержание высококлассных специалистов, включая зарубежных, значительный маркетинговый бюджет и привлечение узкоспециализированных консультантов), могут компенсироваться только при достаточно большом объеме операционной деятельности.
СР: Каков объем инвестиций необходим для открытия одного объекта вашей сети?
Объем инвестиций зависит от размера и месторасположения объекта. Сумма же, необходимая для создания одного рентабельного комплекса профессиональных сервисных апартаментов, в среднем превышает $12 миллионов.
CP: Следующие проекты будут соответствовать тому же стандарту, что и первый объект, либо предусмотрены какие-либо отклонения?
Утвержденные стандарты по созданию и операционному функционированию комплексов сети «Сенатор Апартментс» будут применены для всех последующих проектов. Несмотря на это, каждый последующий проект будет учитывать те коррекции, которые необходимо делать с учетом социо-культурных и других особенностей нашей целевой аудитории.
CP: Предполагаете ли вы использовать механизм франчайзинга для экспансии?
В ближайшее время – нет. Это связано с миссией правильного формирования категории профессиональных сервисных апартаментов в менталитете потребителей на украинском рынке. Стандарты качества операций очень важны, и мы вряд ли доверим на данном этапе кому-либо другому поддерживать атрибуты, присущие «Сенатор Апартментс».
Технологии франчайзинга хороши для быстрого заработка, но могут оказаться губительными для долгосрочных перспектив экспансии качественного брэнда.
