Ожидалось, что проект Forum Aerostar превратит промышленный район Нижней Телички в современный офисно-торгово-гостиничный комплекс площадью около 500 000 м2, однако после прохождения проектом согласовательных процедур никакой официальной информации о его дальнейшей судьбе не появлялосьпроект: FORUM EVOLUTIONРынок недвижимости Украины, в частности Киева и его пригорода, последние годы был переполнен заявлениями девелоперов о намерениях реализовать масштабные проекты преимущественно в сегментах торговой и офисной недвижимости. Многие из них обещали стать не просто масштабными, а крупнейшими в своем сегменте на национальном уровне. Например, проект торгово-развлекательного центра Mall of Ukraine, девелопером которого является компания DEOL Partners, обещал стать крупнейшим в сегменте торговой недвижимости Киева. Проект Kiev City девелоперской компании Mos City Group предполагал строительство шести небоскребов многофункционального назначения общей площадью свыше 700 000 м2.Стоит ли упоминать, сколько масштабных презентаций проектов, как на местном рынке, так и на крупнейших международных форумах, имели место в течение последних года-двух, сколько PR-акций было проведено. Игроки рынка, потенциальные инвесторы, представители местных и областных администраций, а также многочисленные медиа не раз присутствовали на таких промоакциях, как «ограждение» зеленым забором земельного участка под строительство, «закладка» первого камня на месте будущего строительства, «забивание» первой сваи и т.д. А сколько переговоров было проведено с потенциальными арендаторами в будущих проектах? В офисах девелоперов мегапроектов трудился не один десяток менеджеров, убеждавших заинтересованных клиентов в уникальности проекта и «неизбежности» его реализации в заявленные сроки. Меблированные по последнему слову моды офисы по продаже и сдаче в аренду одним своим внешним видом вселяли уверенность потенциальным клиентам в том, что финансирование уже получено, а сам проект в скором будущем станет неотъемлемой частью рынка недвижимости Украины. Примером может послужить офис продаж компании MIRAX Group в Киеве. Крупнейшие проекты украинских девелоперов, такие как Mall of Ukraine (DEOL Partners), World City Center (KDD Group) и многие другие, не раз были представлены на международных выставках, посвященных недвижимости, прежде всего на MIPIM.В период безудержного развития рынка, перманентного роста арендных ставок и увеличения стоимости активов мало кто задумывался, что за громким названием «проект» зачастую стоит лишь земельный участок с концепцией, без надлежащей проектной документации, и строительные работы по нему не будут начаты в скором времени по причине отсутствия главного компонента – денег. Мало кто удосуживался подсчитать, что девелопером понесены затраты, как правило, исключительно на приобретение земельного участка (и очень часто далеко не по рыночной цене!) и разработку концепции. При этом большинство из заявленных мегапроектов не имели конкретных источников инвестирования. Напротив, широкомасштабные PR-кампании, а также участие в выставках как раз и проводились с целью привлечения инвестиций.В ПЕРИОД БЕЗУДЕРЖНОГО РАЗВИТИЯ РЫНКА,ПЕРМАНЕНТНОГО РОСТА АРЕНДНЫХ СТАВОК И УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ АКТИВОВ МАЛО КТО ЗАДУМЫВАЛСЯ, ЧТО ЗА ГРОМКИМ НАЗВАНИЕМ «ПРОЕКТ» ЗАЧАСТУЮ СТОИТ ЛИШЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК С КОНЦЕПЦИЕЙ, БЕЗ НАДЛЕЖАЩЕЙ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ, И СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ ПО НЕМУ НЕ БУДУТ НАЧАТЫ В СКОРОМ ВРЕМЕНИ ПО ПРИЧИНЕ ОТСУТСТВИЯ ГЛАВНОГО КОМПОНЕНТА – ДЕНЕГЧто же позволило игрокам рынка недвижимости строить чрезвычайно смелые планы и заявлять к реализации столь масштабные проекты? Состоянием на первую половину 2008 года украинский рынок недвижимости по всем ключевым показателям был далек от насыщения. Основными тенденциями предыдущих годов были рост арендных ставок, увеличение разрыва между спросом и предложением, низкий уровень вакантности и высокий уровень доходности сегмента коммерческой недвижимости. Именно вышеупомянутые факторы позволяли девелоперам с оптимизмом смотреть в будущее, а многие из заявленных мегапроектов вполне могли увидеть свет и стать успешными в своем сегменте, если бы не глобальный финансовый кризис. При этом стоит отметить, что, к сожалению, как раз крупные проекты, не подкрепленные изначально четкими схемами финансирования, стали первыми жертвами глобального кризиса и, соответственно, имеют наименьшие шансы в данный момент на возобновление развития, даже в перспективе нескольких лет.В нынешних условиях кризис для рынка недвижимости стал практически синонимом таких понятий, как отсутствие финансирования, низкий спрос, снижение арендных ставок и т.д. Очевидно, что финансовые показатели, которые были относительно прогнозируемы на протяжении последних 3-4 лет и применялись для расчета окупаемости проекта, сегодня не актуальны. Более того, в нынешних условиях просчитать доходность проекта любого объема после его реализации в таких стремительно меняющихся экономических условиях уже не представляется возможным даже для высококлассных профессионалов. Однако при условии, что девелопер все же произведет расчет будущей доходности объекта, в данный момент он не получит главного – финансовых средств. Поскольку на украинском рынке никогда не было местных нефтедолларовых инвесторов, способных вложить несколько сотен миллионов в мегапроекты недвижимости, девелоперы рассчитывали только на вливания со стороны иностранных инвесторов. Однако, как известно, ввиду глобального отсутствия денег на мировом рынке в ближайшие год-два не предвидится роста интереса к украинскому рынку недвижимости, разве что только к приобретению обесцененных активов (англ. – distressed assets). В связи с этим реализация крупнейших украинских проектов недвижимости, как, впрочем, и нефтедолларовых у наших северных соседей, находится сейчас под большим вопросом. Как девелоперы реагируют на текущую конъюнктуру рынка? Каким они видят будущее своих проектов?ДЕВЕЛОПЕРЫ ПРЕДПОЧИТАЮТ МОЛЧАТЬКомпания GLD Invest Ukraine, являющаяся девелопером проекта офисного комплекса GLD Tower по ул. Полевой, 12 в Киеве, сегодня испытывает затруднения в привлечении финансовых средств для его строительствапроект: GLD INVEST UKRAINEК великому сожалению, получить достоверную информацию о том, что происходит с компаниями-девелоперами в период кризиса и что ожидает их проекты в будущем, практически не представляется возможным. Не секрет, что сейчас девелоперы зачастую предпочитают отмалчиваться и не заявлять открыто о текущей ситуации по своим проектам. Даже в очевидных случаях, когда остановлено строительство, а телефоны офисов продаж не отвечают, девелоперы попросту игнорируют запросы СМИ и общественное мнение. Такая ситуация случилась с нашумевшим проектом МФК Mirax Plaza. Проект комплекса, принадлежащий российской компании MIRAX Group, обещал стать одним из самых высоких зданий в Киеве и одним из самых инновационных объектов с точки зрения строительных технологий. С началом кризиса этот проект одним из первых был заморожен, но официальных комментариев от собственника о дальнейшей судьбе строения рынок так и не услышал. В начале текущего года появились слухи о желании российского холдинга продать свой недострой за $90-95 миллионов, однако игроки рынка оценивали возможность продажи данного объекта при наиболее благоприятных условиях не более чем за $30 миллионов. В MIRAX Group опровергли информацию о выставлении на продажу проекта Mirax Plaza в Киеве: «Компания не собирается этого делать в ближайшем будущем. В то же время, если появятся потенциальные покупатели, готовые предложить адекватную цену, предложение будет рассмотрено», – отметили в пресс-службе корпорации.Компания DeVision в данный момент не предоставляет полную информацию о текущем состоянии дел по проекту гостиничного комплекса Riverside Plaza по ул. Набережно-Крещатицкой, 21, который планируется расположить на участке площадью 1,01 гектара. Общая площадь комплекса должна составить около 43 000 м2. Известно, что на площадке были проведены работы по демонтажу части имеющихся строений, а сейчас проект находится на стадии разработки рабочей документации.В компании DeVision лишь отметили, что проект не будет выставляться на продажу, и в который раз огласили известную информацию о намерениях сдать комплекс в эксплуатацию в IV квартале 2011 года и о том, что он должен войти в программу по подготовке к чемпионату Евро-2012.ПРОЕКТЫ НА СТАДИИ КОНЦЕПЦИИДо сих пор остается неясной судьба проекта многофункционального комплекса «Парк Горького» по ул. Горького (Антоновича), 54 в Киевепроект: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКОПроекты, по которым не начато строительство, с одной стороны, находятся в более выгодном положении по сравнению с уже строящимися, ведь собственник, как правило, потратил деньги только на приобретение участка и работу консультантов, проектировщиков и архитекторов. С другой стороны, привлечь инвестора в проект на стадии «П» достаточно сложно, а в данный момент практически невозможно.Так, проект ТРЦ Mall of Ukraine, девелопером которого выступает DEOL Partners, находится на этапе подготовки к эскизному проекту, однако инвестиции для развития проекта пока не найдены. В компании утверждают, что для реализации проекта Mall of Ukraine планируется привлекать различные источники финансирования, среди которых называются средства инвестиционного фонда Investrong, международных инвестиционных и финансовых организаций и других заинтересованных финансовых групп. Однако неоднократное участие проекта в международных форумах подтверждает, что девелопер все еще находится в активном поиске средств, а заинтересованных финансировать проект отнюдь не много, и вполне вероятно, что необходимое количество средств для реализации проекта в полном масштабе не будет привлечено. Официальную информацию касательно стадии развития проекта озвучила Марина Рымаренко, директор по стратегическому развитию DEOL Partners: «Сейчас дорабатываются все основные элементы концепции, которые в будущем повлияют на качество реализации проекта. Важным элементом девелопмента Mall of Ukraine является строительство транспортной развязки, проектированием который мы сейчас занимаемся. Изменение ситуации на рынке и последствия мирового финансового кризиса привели к корректировке планов по графику реализации проекта. Смещение графика позволит нам как компании-девелоперу еще больше времени уделить качественным характеристикам проекта Mall of Ukraine. Мы уверены, что восстановление спроса на качественные торговые площади произойдет уже через 1-1,5 года, что также предусмотрено в скорректированной стратегии развития нашего проекта».Современный вид участка, где планировалось строительство МФК «Парк Горького»фото: ИВАН РУДЮКНа этапе разработки проектной документации находится проект «Петровка Молл» компании «ТИКО-Констракшен» общей площадью 160 000 м2. Анна Скрипкина, директор департамента управления недвижимостью компании «ТИКО-Констракшен», следующим образом комментирует текущий этап реализации: «Сейчас немного усложнился процесс привлечения сильного финансового партнера в проект. Инвесторы, способные вложить столь значительную сумму заемного капитала, тщательно оценивают свои финансовые возможности и будущие перспективы страны и проекта. На данный момент разрабатывается проектно-сметная документация силами украинско-немецкой группы проектантов». В «ТИКО-Констракшен» утверждают, что проект не будет остановлен, поскольку является одним из приоритетных для компании. Получение разрешения на строительство планируется к концу текущего года.САМ ИНВЕСТИРОВАЛ – САМ И РАЗБИРАЙСЯРяд строящихся проектов был инициирован украинскими девелоперами за собственные средства в надежде привлечь финансирование в уже реализующийся проект, что обеспечивало бы меньшие риски для инвестора. В принципе, данный подход к девелопменту вполне оправдан при благоприятной экономической ситуации. К примеру, таким образом поступила компания KDD Group. «По проекту World Trade Center мы выполнили значительную часть фундаментных работ за счет собственных средств. Сейчас мы ведем переговоры с финансовыми организациями о дальнейшем финансировании строительства», – прокомментировал реализацию проекта Петр Радчук, вице-президент KDD Group. Стоит отметить, что первое официальное заявление компании о привлечении со-инвестора в проект было озвучено еще в апреле 2008 года, однако инвестор не найден и по сегодняшний день. Комментировать ситуацию по проекту Sky Towers общей площадью 215 400 м2 на участке площадью 0,74 гектара, расположенном возле территории Центрального ЗАГСа вдоль пр. Победы, в KDD Group отказались, а замершие строительные работы свидетельствуют о том, что проект вряд ли будет сдан в III квартале 2010 года, как планировалось девелопером изначально.До настоящего времени не найден инвестор для реализации проекта офисного центра World Trade Center, девелопером которого выступает компания KDD Groupпроект: KDD GROUPЕще одним проектом, обещавшим выровнять баланс спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости Киева, обещал стать Podol Business Park группы DCH. Возведение многофункционального комплекса Podol Business Park было запланировано на территории 8,24 гектара в районе улиц Фрунзе и Новоконстантиновской. План застройки предусматривал реализацию около 400 000 м2 полезных площадей. Предполагалось, что в состав МФК войдут офисный комплекс, торгово-развлекательный центр, а также офистель (офис+отель). Помимо этого, на Подоле компания планировала также построить офисный комплекс по ул. Межигорской, 85 общей площадью 138 000 м2. Ситуацию по проектам прокомментировала Надежда Лысенко, CEO, DCH RE: «В связи со сложной ситуацией на строительном рынке Украины, компания увеличивает сроки реализации проектов, однако, как уже ранее заявлялось, не планирует их замораживать. Работа над проектом Podol Business Park продолжается. Мы уменьшаем площади в проектах, что связано с решением о раздельной реализации данного проекта компаниями DCH и HCM, которое было принято в сентябре 2008 года и продиктовано настоящими рыночными условиями, усложняющими привлечение необходимого объема финансирования под столь масштабный проект. Разработка концепции является достаточно длительным процессом. Поэтому говорить о том, что работа над концепцией завершена, пока еще рано. Что касается проекта бизнес-центра по ул. Межигорской, 85, в связи с изменением ситуации на рынке был незначительно уменьшен объем площадей, что позволит разделить строительство объекта на две очереди. На наш взгляд, это более целесообразно с точки зрения риск-менеджмента и оптимально для графика финансирования. На сегодняшний день никакие переговоры о покупке или продаже объектов не ведутся. Мы готовы рассматривать интересные предложения, но пока таковых не поступало. Продажей объектов на спаде рынка мы не занимаемся».КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ, НЕ ПОДКРЕПЛЕННЫЕ ИЗНАЧАЛЬНО ЧЕТКИМИ СХЕМАМИ ФИНАНСИРОВАНИЯ, СТАЛИ ПЕРВЫМИ ЖЕРТВАМИ ГЛОБАЛЬНОГО КРИЗИСА И, СООТВЕТСТВЕННО, ИМЕЮТ НАИМЕНЬШИЕ ШАНСЫ В ДАННЫЙ МОМЕНТ НА ВОЗОБНОВЛЕНИЕ РАЗВИТИЯ, ДАЖЕ В ПЕРСПЕКТИВЕ НЕСКОЛЬКИХ ЛЕТНемалый резонанс в свое время вызвал проект Kiev City российской компании Mos City Group. Проектом предполагалось строительство около 762 тысяч м2 коммерческих площадей на территории Рыбальского острова, из которых 359 714 м2 должны составить офисные помещения, 70 000 м2 – торговые, 34 6461 м2 – жилые апартаменты и 15 759 м2 – гостиница. В компании опровергают слухи о заморозке проектов, которые активно распространяются на рынке и по большому счету не вызывают сомнений, учитывая одиозность и неоднозначность проекта даже в лучшие для рынка времена. Юлия Белова, директор по связям с общественностью и корпоративным коммуникациям Mos City Group, прокомментировала текущую ситуацию следующим образом: «На данный момент по Kiev City ведутся проектные работы, мы получаем технические условия. Планируется, что к концу 2009 – началу 2010 эта часть работ будет завершена. Сегодня на участке ведется демонтаж строений и работа над сетями на части территории. О более конкретных шагах компания будет готова говорить по окончании проектных работ».ПРОЕКТЫ, КАНУВШИЕ В ЛЕТУКомпания Forum Evolution, в свое время реализовавшая проекты бизнес-городка «Форум» по ул. Пимоненко и «Форум Парк Плаза» по Московскому проспекту, планировала продолжить практику редевелопмен-та промышленных территорий и активно вела работы по проекту Forum Aerostar, который должен был превратить промышленный район Нижней Телички в современный офисно-торгово-гостиничный комплекс площадью около 500 000 м2. Более того, градсовет Киева принял решение о преобразовании всего района Нижней Телички в зону гражданской застройки с выносом всех промышленных предприятий, большая часть из которых уже не функционирует. Предполагалось, что Forum Aerostar станет пионером на данной территории и задаст тон дальнейшему развитию района. Проект прошел согласование градсовета, был утвержден и передан на экспертизу еще в апреле 2008 года. Ожидалось, что вскоре после завершения всех формальных процедур девелопер приступит к строительным работам. Однако никакой официальной информации о дальнейшей судьбе проекта не появлялось. Представители Forum Evolution отказались комментировать текущее положение дел под предлогом отсутствия на рабочем месте лиц, уполномоченных информировать общественность, а компания Ucapital Partners, выступавшая консультантом и эксклюзивным агентом проекта, прекратила свою деятельность на территории Украины с начала 2009 года.ИНОСТРАННЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫТРЦ Mall of Ukraine, девелопером которого выступает DEOL Partners, находится на этапе подготовки к эскизному проекту, однако инвестиции для развития проекта пока не найденыпроект: DEOL PARTNERSВ отличие от отечественных, западные девелоперы никогда не замахивались в Украине на крупные проекты, трезво оценивая возможности их реализации, в том числе финансовые, а также девелоперские риски. Сейчас, невзирая на менее масштабные, нежели у локальных девелоперов, строительные объемы, иностранные компании также вынуждены корректировать свои планы вследствие дефицита финансирования.Компания DeVision все еще рассчитывает сдать свой проект гостиничного комплекса Riverside Plaza по ул. Набережно-Крещатицкой, 21 в Киеве в эксплуатацию в IV квартале 2011 годапроект: DEVISIONВ частности, компания GLD Invest Group, которая занимает сильные позиции на украинском рынке складского девелопмента, планировала реализовать проект офисного комплекса GLD Tower в Киеве по ул. Полевой, 12 (общая площадь – около 63 000 м2), однако сегодня не может привлечь финансовые средства для его строительства. По словам Клеменса Лера, генерального директора GLD Invest по СНГ, GLD Invest Ukraine, «проектирование GLD Tower уже завершено, получена вся разрешительная документация, но вследствие кризиса строительные работы не начинались. Дело в том, что для реализации этого проекта нам необходимо свыше 100 миллионов евро инвестиций. Сегодня ни один украинский, как и ни один европейский коммерческий банк не готов финансировать такой масштабный проект. До декабря 2008 года у нас были договоренности с банком-партнером о финансировании GLD Tower, однако в начале января 2009 года нам сообщили, что банк приостановил свою работу в Украине на неопределенный срок. Это значит, что проект не будет введен в эксплуатацию вовремя (в первом квартале 2011 года – ред.). В то же время хочу отметить, что подход GLD Invest всегда отличался консервативностью: все земельные участки мы приобретали за собственные средства, таким образом, сегодня мы спокойны, поскольку нет необходимости выплачивать проценты по кредиту. Решение о начале строительных работ зависит не только от экономической ситуации в Украине, но и масштабов влияния глобального кризиса на рынок недвижимости в целом. Мы понимаем, что рынок не в состоянии будет финансировать крупные проекты как в текущем, так и в начале следующего года. До тех пор пока глобальная банковская система страдает от кризиса, ни один крупный проект, как GLD Tower, не получит финансирование ни в Украине, ни в странах Восточной Европы. Поскольку в портфеле нашей компании находится несколько участков под реализацию проектов в разных сегментах коммерческой недвижимости (складской, офисной и гостиничной) в Киеве и регионах Украины, мы приняли решение пока сконцентрировать усилия на проектировании менее масштабных проектов площадью до 10 000 м2, которые значительно проще реализовать в нынешних условиях. К их реализации мы и приступим в 2010 году».«ТИКО-Констракшен», девелопер проекта «Петровка Молл», утверждает, что реализация проекта не будет остановлена, поскольку он является одним из приоритетных для компаниипроект: «ТИКО-КОНСТРАКШЕН»Единственный западный девелопер торговой недвижимости, оставшийся сегодня на украинском рынке, компания Multi Development в Украине, ранее заявляла о работе над тремя проектами торговых центров в регионах – ТЦ «Форум Харьков» и ТЦ Artem Park в Харькове, а также ТЦ «Форум Львов» во Львове и введении их в эксплуатацию в 2011 году. И хотя на данный момент в самой компании отказались комментировать планы относительно дальнейшего развития региональных проектов, партнер Multi Development в Украине – харьковская компания UCDC – утверждает, что, в частности, работы по проекту ТЦ Artem Park не остановлены.РОССИЙСКИЙ РЫНОК НЕ СТАЛ ИСКЛЮЧЕНИЕМС началом кризиса одним из первых замороженных проектов в Киеве стал МФК Mirax Plaza, принадлежащий российской компании MIRAX Groupфото: ИВАН РУДЮКНе минул стороной кризис и рынок коммерческой недвижимости наших соседей. Наиболее сильно пострадал от кризиса самый амбициозный московский проект ММДЦ «Москва-Сити». Стоит отметить, что сама идея развития «московского Манхэттена» возникла еще в начале 1990-х годов. Правительство Москвы активно поддерживало этот проект, и в 1992 году специально для его реализации было создано ОАО «Сити». Предполагалось, что на территории около 60 гектаров появится 20 высотных многофункциональных комплексов общей площадью около 4 миллионов м2. Активные работы по развитию московского бизнес-сити начали проводиться с 2003 года, когда у проекта появились инвесторы.Еще летом 2008 года на гигантской стройплощадке на набережной Москвы-реки кипели строительные работы, сейчас они замерли. Причина – отсутствие финансовых средств. Более того, по оценкам экспертов, очень больших затрат может стоить консервация уже начатых объектов. Остановлены строительные работы, в частности, по проекту «Федерация» компании MIRAX Group, в состав которого входят две башни – «Запад» (высота – 243 метра) и «Восток» (360 метров). Проекты «Башня Сити» (девелопер – ОАО «Сити»), МФК с Дворцом бракосочетания («Сити Палас»), здание правительства Москвы (Правительство Москвы), башня «Россия» (Russian Land) и «Меркурий Сити Тауэр» («Меркурий Сити Тауэр») представляют собой безжизненные котлованы. Таким образом, о 2010 годе как конечном сроке реализации проектов в рамках ММДЦ, озвучивавшемся ранее, не может быть и речи. Сейчас девелоперы и правительство Москвы называют 2016 год наиболее вероятным периодом завершения масштабного проекта «Москва-Сити».ЗАКРЫТОСТЬ РЫНКАСегодня становится совершенно очевидно, что даже компании, ранее заявлявшие о том, что кризис их не коснулся, и они смогли заранее подготовиться к предстоящим трудностям, недооценили масштабность и глубину кризиса. В результате мы становимся свидетелями громких и не всегда радостных событий на рынке, таких как заморозка строительства объектов, уменьшение масштабов реализуемых проектов. Не менее печальным является факт закрытости игроков украинского рынка и нежелание делиться достоверной информацией о настоящем положении дел. Вследствие этого создание целостной картины происходящего на рынке недвижимости Украины становится невозможным. Что заставляет девелоперов умалчивать истинные данные, и когда вырисуется цельная картинка будущего украинского рынка недвижимости, остается только догадываться.
