Самое высокое здание Европы: COMMERZBANK-HOCHHAUS

АРХИТЕКТУРНАЯ ИДЕЯ И ДИЗАЙН

Линия горизонта Франкфурта-на-Майне, доминантой которой является здание Commerzbank-Hochhaus
фото: Ральф Рихтер

Когда в 1989 году работы по планированию будущей штаб-квартиры Commerzbank набирали обороты, в распоряжении девелопера находился лишь земельный участок почти квадратной формы площадью 7800 м² в центре города. Изюминкой проекта было решено сделать треугольный сквозной прозрачный атриум, длина ребра которого составляет 17 метров. Необычность такого решения заключалась в том, что атриум общей высотой 158 метров «пронизывал» здание изнутри от 1 до 42 этажа. На некоторых этажах здания вертикальный атриум эволюционирует в горизонтальную плоскость: к нему примыкают четырехуровневые, эксцентрично расположенные зимние сады по 450 м² каждый. Всего таких зимних садов в Commerzbank-Hochhaus девять. В офисных зданиях крупного формата подобный элемент исключительно важен, если не сказать необходим, для обеспечения критерия «глубины этажа» и освещенности площадей (для зданий класса А этажная глубина – расстояние от окна до окна разных стен внешнего строительного объема здания – не может превышать 20 метров); более того, зимние сады являются неотъемлемым элементом формирования благоприятной атмосферы для пользователей здания и создания всех условий для максимально естественного освещения площадей. В зависимости от местоположения, определены разные виды зеленых насаждений: восточный фасад – сады азиатских растений, южный фасад – сады средиземноморских субтропических растений, западный фасад – сады североамериканских растений. Также предусмотрена возможность использования каждого из садов для проведения совещаний, конференций, торжественных событий. Исходя из этого, во всех садах подведены необходимые для подобной деятельности коммуникации.
В Commerzbank-Hochhaus такое решение было разработано архитектурным бюро «Foster and partners», эксперты которого заменили типичный для высотных построек начала 1990-х центральный строительный объем здания с минимальным количеством вертикальных проникновений атриумом, а все необходимые коммуникационные шахты, систему мусороудаления и лифтовые группы вынесли в угловые части здания. Горизонтальная проекция атриума сама по себе представляет равносторонний треугольник выпуклой формы с закругленными углами и общей длиной сторон 60 метров.

ФУНДАМЕНТ И НЕСУЩАЯ КОНСТРУКЦИЯ
Основой проектирования Commerzbank-Hochhaus послужил постулат о надежности здания и соответствии его всем нормам: фундамент здания был заложен на 111 буровых сваях. Они врезаются в каменистые слои франкфуртской извести, залегающей на глубине приблизительно 40 метров, причем все 111 свай достигают данной отметки в глубину. Основная система опор закладывалась в форме цельной «трубы» с наружной системой крепления и элементами строительных конструкций из стали. Они состоят из трех опорных столбов атриума и 6 мегаопор в угловых отсеках здания с шириной пролета 34 метра. Этажные перекрытия шириной 15,6 метра с комбинированным перекрытием толщиной 13 сантиметров из облегченного бетона крепятся на стальных балках. Чтобы оптимизировать качество, сроки и затраты, девелопер принял решение об использовании для каркаса здания многих конструктивных элементов, созданных промышленным путем.

ФАСАД, ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕ И ТЕХНОЛОГИИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Лицевая сторона здания представляет собой двухслойный климатический фасад с двойным остеклением, со встроенной защитой от солнца и открывающимися окнами. Управление фасадными системами осуществляется через главный диспетчерский пункт. Кроме того, в комплексе автоматизированного менеджмента создана система радиолокационного обнаружения воздушного транспорта во избежание терактов и для своевременного предотвращения возможных столкновений авиалайнеров со зданием. Среди наиболее важных ноу-хау Commerzbank-Hochhaus необходимо выделить такие:
– естественная аэрация и деаэрация всех офисных помещений при соответствующих метеорологических условиях;
– возможность охлаждения помещений через статические поверхности;
– механическая аэрация и деаэрация со 100% наружной вентиляцией;
– отопление помещений через статические электронагревательные поверхности в подоконных стенках фасада;
– пункты контроля состояния климата на каждом двенадцатом этаже, напрямую связанные с центральной системой управления зданием.

Commerzbank-Hochhaus
Сроки строительства	1994-1997 годы
Бюджет проекта	Около 300 миллионов EUR
Этажность	63 этажа
Высота	Без антенны – 259 метров; с антенной – 300 метров
Общая площадь здания	Около 90 000 м²
Площадь землеотвода под проект	7 800 м²
GLA офисных помещений	52 700 м²
Этажная экспликация	51-63 этажи – технические помещения; 49-50 этажи – рестораны и казино, офисные помещения; 7-48 этажи – офисные помещения; 4-5 этажи (2 крыла) – технические помещения; Наземный-6 этажи (восточное крыло) – 7-уровневый паркинг; Наземный-3 этажи – входная группа; Два подземных уровня – технические помещения
Расчет интенсивности заполнения офисных помещений	15 м² на человека
Площадь типового этажа (офисные помещения с 7 по 48 этажи)	Два крыла офисных помещений с учетом зоны зимнего сада – 1420 м²; Два крыла офисных помещений без учета зоны зимнего сада – 1100 м²
Зимние сады	9 зимних садов (по 3 выходящих на каждый из 3 фасадов). Каждый зимний сад расположен в зоне между стенами внешнего периметра и внутренним атриумом. Высота зимних садов – 15 метров (сопоставима с высотой 3 этажей), высота деревьев – до 9 метров. Площадь, занимаемая каждым зимним садом, – около 320 м²
Площадь центрального атриума	140 м²
Паркинг здания	7 уровней в одном из 3 крыльев здания c дополнительной пристройкой (сопоставим с высотой 6 этажей)
Вес строительной конструкции здания	180 000 тонн
Лифты	Лифты, обслуживающие здание, разделены на 3 лифтовые группы, размещенные в угловых частях строения, по 5 лифтов в каждой. Кроме того, каждая группа имеет дополнительный лифт: в 2 группах – противопожарный, в 1 – грузовой подъемник. Первая лифтовая группа обслуживает этажи с 1 по 21, вторая с наземного уровня – с 22 по 35, третья с наземного уровня – с 35 по 50

АВТОМАТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ:

фото: Ральф Рихтер

– естественной вентиляцией в нерабочее время (аккумулирующий эффект: сокращение потребности в общем охлаждении);
– окнами фасадных систем при соответствующих метеорологических условиях;
– отоплением помещений, охлаждающими поверхностями, аэрационным и деаэрационным оборудованием (выключение при естественной аэрации и деаэрации);
– количеством притока и оттока воздуха в каждом из этажных юнитов;
– индивидуальной системой кондиционирования помещений;
– естественным рассеиванием дыма в атриумах и механическим рассеиванием дыма по горизонтальным транспортным путям в случае пожара.
Мощность искусственного освещения площадей здания зависит от внешней интенсивности света и количества работающих людей. Средний расход энергии на основе компьютерного имитационного моделирования и коэффициента естественной вентиляции 60% вычисляется из расчета 15 м²/на человека, с учетом ежегодной нормы потребления 2750 часов.
Прогнозируемое энергопотребление в итоге было даже сокращено на 30% по сравнению с обычными зданиями, что стало результатом четкого определения геометрических размеров устройств по освещению и вентиляции и итогом их интеграции в общую автоматизированную систему управления и менеджмента.

СИСТЕМЫ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ
Устойчивость строительной конструкции в случае пожара составляет 120 минут. Кроме того, важными составляющими всей противопожарной системы Commerzbank-Hochhaus являются детекторы, которые реагируют на малейшее появление дыма, пожарная сигнализация, спринклерная система огнетушения и обширный спектр вентиляционной техники. Именно правильно сконструированная система вентилирования по рассеиванию дыма в случае пожара важна как дополняющий элемент, значительно облегчающий эвакуацию людей и работу пожарных в случае возникновения ЧП. Рассеивание дыма в офисных помещениях и на площадях общего пользования, в том числе на лестничных клетках, осуществляется как естественным (через окна), так и механическим путем.

ЗАТРАТЫ И РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ
Чтобы вложиться в бюджет 300 миллионов EUR, любые факторы, возникавшие по ходу развития проекта, которые так или иначе могли сказаться на издержках, подвергались строгому контролю и детальному изучению. Решающими для рентабельности здания являются не разовые издержки в то время, когда объект еще находится в состоянии «простоя», а затраты, которые появляются уже после ввода его в эксплуатацию. Тем не менее, сокращение или повышение затрат, связанных со строительством здания, в случае удорожания работ на 10%, отражается на уменьшении уровня капитализации по объекту как минимум на 1%. Однако, повышение качества строительного объекта целенаправленным улучшением инженерных систем или иными модификациями на стадии строительства на 10% может вызвать снижение всех ежегодных прямых и косвенных затрат по эксплуатации таких систем приблизительно на 5%. В случае с Commerzbank-Hochhaus девелопером неоднократно проводились ремодификации поставляемых инженерных систем для объекта, в условиях интенсивного имитационного моделирования просчитывались варианты формирования дополнительных сметных издержек одновременно с подсчетами их дальнейшей окупаемости посредством уменьшения уровня расходов по эксплуатации.

ТЕНДЕР И ПОДРЯДЫ НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
Передача заказов осуществлялась с целью достижения как можно более высокого уровня точности и качества. Чтобы достичь этого результата и избежать последующих претензий, девелопер разработал согласованный портфель заказов, который включал в себя прежде всего:
– детализированный перечень услуг (в зависимости от вида работ);
– функциональное описание услуг (в зависимости от вида работ);
– промышленный отчет;
– предварительные подсчеты подрядчика с отчетом;
– протокол о сдаче подрядов;
– индивидуальный договор, составленный на основе Кодекса законов о труде, с указанием прочих договорных условий (план-график, срок платежа);
– приложения (чертежи, расчеты, разрешения на строительство, лимиты, активы и т.д.).

FACILITY MANAGEMENT
После заключения договора о планировании и возведении здания размещается заказ на разработку FM-системы для операторов рынка фасилити-менеджмента в текущем режиме эксплуатации высотного здания на основе технического задания, которое охватывает минимальные требования к FM-системе в отношении следующих факторов:
– техническое обслуживание;
– составление бюджета;
– расчеты по площади;
– управление инвентарем;
– структурирование, планирование и учет помещений;
– интерфейс других систем обработки данных (SAP-GLT);
– управление кодами и доступом;
– телефонная сеть.
Сюда же относится создание модели функционирования типа CAD (уровни, группы, символы, атрибуты пользователя, связь с базой данных) и однозначная система идентификации и классификации данных. Причем, при размещении заказа и подписании контракта на разработку, поддержку и дальнейшее оперирование централизованной системой фасилити-менеджмента, практики Германии предусматривают однозначные права на управление и контроль с помощью системы только у заказчика, тогда как сама система управления с программным обеспечением как таковая является объектом интеллектуальной собственности разработчика и оператора.
В общем же, планирование и реализация проекта Commerzbank-Hochhaus показывают, что данная модель девелопмента зарекомендовала себя как успешная и в дальнейшем была комплексно или же частично продублирована во многих иных проектах развития высотной офисной недвижимости в Европе и США.

Версия для печати