ПОЧЕМУ ВЛАДЕНИЕ? Сделки по схеме sale&leaseback подразумевают продажу недвижимости с немедленным снятием этой недвижимости в аренду фото: Олег Герасименко
На ранних этапах становления украинской экономики, как и во многих случаях в нынешнее время, большое количество украинских компаний предпочитало приобретать недвижимость для собственного использования. Приобретение в собственность предполагало в подавляющем большинстве случаев покупку недвижимости, либо в отдельных случаях – строительство объекта собственными силами. Так или иначе, альтернативная возможность пользоваться недвижимостью, а именно – аренда, рассматривалась многими потребителями как менее привлекательный сценарий. Предпочтение сценария «владение», а не «аренда», на нашем рынке аргументировалось пользователями недвижимости следующими преимуществами: 1) Существенный прирост стоимости актива во времени Приобретать недвижимость в собственность на нашем рынке принято считать очень выгодным и разумным вложением финансовых средств, а для некоторых это стало целым бизнесом. Причина очень проста: с одной стороны, приобретение недвижимости всегда было одним из наиболее гарантированных видов капиталовложений с минимальным уровнем риска, а с другой – в течение продолжительного периода времени наблюдался постоянный значительный рост стоимости недвижимости. Так, по различным оценкам экспертов, рыночная стоимость коммерческой недвижимости на киевском рынке за последние 7 лет увеличилась в 6-9 раз. Таким образом, на украинском рынке возврат от инвестиций при приобретении недвижимости был в подавляющем большинстве случаев более высоким, чем возврат от вложенных инвестиций в основной профильный бизнес компаний. 2) «Экономия» на затратах на аренду Некоторые пользователи недвижимости воспринимали аренду как неразумные траты или даже как «выброшенные деньги». В таком подходе была определенная логика, поскольку арендные ставки на коммерческую недвижимость претерпели драматический рост за последние несколько лет, а альтернатива в виде приобретения недвижимости подразумевала капиталовложения с хорошим возвратом на инвестицию. При этом стоимость денег или выплата процентов по кредиту, который был потрачен на приобретение недвижимости, в большинстве случаев были не больше затрат в виде арендной платы за аналогичную недвижимость. 3) Гарантированность наличия необходимой недвижимости Еще совсем недавно в целом институт арендных отношений на украинском рынке недвижимости имел, за исключением редких случаев, крайне нецивилизованную форму с отсутствием базовых и нерушимых понятий, которые являются своеобразными постулатами на более развитых рынках. В частности, неразрывный (гарантированный) срок аренды часто не воспринимался обеими сторонами взаимоотношений как нечто жестко определенное и согласованное на длительный срок. Именно по этой причине в ряде случаев договор аренды недвижимости не воспринимался арендаторами как инструмент, обеспечивающий стопроцентную уверенность в неоспоримом праве пользования недвижимостью в течение установленного неразрывного срока аренды. С одной стороны, зачастую неразрывный срок аренды вообще не фигурировал в договорах аренды как категория, и арендодатель имел право расторгнуть договор практически в любой момент по своему усмотрению. С другой стороны, даже в случае предусмотрения неразрывного срока аренды нередко случалось, что с ростом арендных ставок и цен на недвижимость арендодатель, несмотря на условия договора, вынуждал арендатора принять «новую» арендную плату, а в отдельных случаях расторгал договор аренды, имея внезапное желание продать недвижимость. В итоге, аренда недвижимости воспринималась как право пользования с огромным количеством рисков для арендатора, которое расценивалось на рынке как труднопредсказуемое. Абсолютно очевидно, что такая непрогнозируемость развития ситуации применительно к квадратным метрам (будь то офисная, торговая или складская недвижимость), которые служат необходимым инструментом для ведения основного бизнеса, многими пользователями недвижимости воспринималась как не самый лучший сценарий.
ПОЧЕМУ АРЕНДА? Почему тогда на более развитых ранках аренда недвижимости воспринимается как формат пользования недвижимостью с широким рядом преимуществ и в большинстве случаев является более предпочтительным сценарием? Комментирует Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International (Украина): «Если отвлечься от реалий отечественного рынка недвижимости и истории его развития, то достаточно просто представить иной рынок, на котором: – рыночная стоимость недвижимости имеет умеренный или низкий темп роста, либо рост вовсе отсутствует или даже имеет отрицательный показатель, а профильный бизнес большинства пользователей недвижимости имеет более высокую доходность, нежели вложения в недвижимость; – рынок аренды недвижимости имеет цивилизованную форму, благонадежность арендодателя не поддается сомнению, и любой договор аренды недвижимости воспринимается как гарантированное и неоспоримое право арендатора пользоваться недвижимостью в течение того длительного срока и на тех условиях, которые разово были согласованы сторонами в договоре аренды; – в наличии достаточно широкое предложение недвижимости на рынке, а значит, существует конкуренция между арендодателями в стремлении получить арендатора. Вышеназванные условия являются традиционными для развитых рынков, и владение недвижимостью в целях собственного использования для большинства потребителей недвижимости является финансово нецелесообразным, болезненным с точки зрения отвлечения капитала из оборотных средств профильной деятельности и организационно неудобным решением».
ПОЧЕМУ SALE&LEASEBACK? Если рассматривать ситуацию на рынке, описанную в примере, в таком случае целесообразен отказ от владения недвижимостью в пользу аренды, что возможно посредством трансакций sale&leaseback. Сделки по схеме sale&leaseback подразумевают продажу недвижимости с немедленным снятием этой недвижимости в аренду. По сути, компания продает собственный объект и при этом в обязательном порядке остается арендатором данной недвижимости на правах долгосрочной аренды. Такая трансформация бывшего владельца в арендатора этих же помещений означает для него ряд преимуществ, а именно: – Высвобождение значительных финансовых ресурсов для профильного бизнеса Главным преимуществом сделок по схеме sale&leaseback для компании, продающей непрофильный актив в виде объекта недвижимости, является возможность максимально сосредоточить финансовые ресурсы на развитии основного бизнеса: расширение присутствия на рынке, внедрение новых технологий, развитие брэнда, усовершенствование системы логистики и т.д. Данные шаги позволяют компании, в первую очередь, существенно увеличить эффективность работы в основной сфере деятельности. Конечно же, подобная схема целесообразна в том случае, если экономический эффект от инвестиций в основной бизнес выше, чем от инвестиций в приобретение недвижимости. – Снятие непрофильных активов с баланса компании Помимо освобождения значительных финансовых средств для их дальнейшего инвестирования в основной бизнес, важным моментом для компании является также снятие дорогостоящих непрофильных активов с баланса при продаже объекта недвижимости, что, прежде всего, упрощает управление основным бизнесом. Как отмечает Виктория Войцицкая, начальник отдела рынки капитала, Cushman & Wakefield в Украине, «очень многие компании делают ставку на быстрый захват рынка и своей ниши, поэтому готовы рассматривать вариант привлечения инвесторов путем продажи определенной доли своего бизнеса через IPO либо частное размещение акций. Когда международный оператор заходит в украинскую торговую сеть, он готов платить за операционный бизнес, но не за объекты недвижимости. Исходя из этого, возникает дилемма: если под одной крышей находятся два бизнеса, то собственник недополучает реально существующую стоимость, материализованную в объектах недвижимости, поэтому очень важно четко разделить стоимость объектов недвижимости и самого операционного бизнеса. Основная проблема заключается в замораживании финансовых средств на балансе компании в виде объектов недвижимости. А трансакция sale&leaseback высвобождает и позволяет кристаллизировать стоимость объектов недвижимости, что делает подобные схемы довольно распространенными и успешными на рынках западной Европы». – Оптимизация налогообложения Помимо уже перечисленных преимуществ sale&leaseback, стоит также отметить оптимизацию налогообложения. Возможность отнесения арендных платежей на валовые затраты и как результат – уменьшение налогооблагаемой базы, а значит увеличение чистой прибыли компании, делают аренду более выгодной формой пользования недвижимостью. – Отсутствие «головной боли» с управлением и обслуживанием недвижимости Не стоит забывать также еще об одном преимуществе при переходе от владения к аренде. Очевидно, что любая недвижимость требует своевременного технического обслуживания, а поскольку является еще и активом, то нуждается также и в управлении. Поддержание недвижимости в исправном техническом состоянии, обеспечение охраны, уборки и даже самые базовые взаимоотношения с коммунальными службами города – это задачи, которые требуют наличие квалифицированного персонала для их эффективного выполнения. Комментирует Виктория Войцицкая: «к плюсам sale&leaseback можно отнести, в том числе, наличие профессионального управления объектом недвижимости, которое осуществляет либо новый собственник, либо аутсорсинговая компания, специализирующаяся в данном бизнесе».
КТО ПОКУПАЕТ? Безусловно, любая сделка невозможна без заинтересованности обеих сторон. Сделки sale&leaseback – не исключение. Кто и почему заинтересован в таких сделках помимо изначального владельца недвижимости, комментирует Александр Носаченко: «По большому счету сделки sale&leaseback можно охарактеризовать, помимо традиционного «продажа с целью снятия в аренду», еще и как «покупка с целью сдачи в аренду». Сами по себе подобные сделки не были бы возможны, если не существовало бы спроса со стороны покупателей. В роли покупателей в таких трансакциях, как правило, выступают инвестиционные фонды, которые и заинтересованы в подобных капиталовложениях. Инвестфонды как раз и приобретают недвижимость, которая генерирует постоянный и гарантированный в течение длительного времени денежный поток в виде арендной платы. Поскольку инвестфонды в основном заинтересованы в инвестициях с минимальными рисками, то в данном случае ключевыми словами для них являются: постоянный, гарантированный, в течение длительного времени. А такое приобретение недвижимости, подкрепленное длительным неразрывным сроком аренды, как раз гарантирует соответствие основным критериям. В данном случае обе стороны трансакции (как покупатель, так и продавец недвижимости) заинтересованы в длительных, неразрывных и гарантированных арендных взаимоотношениях. Как правило, вопросами, активно дискутируемыми сторонами, будут в основном стоимость продажи актива и уровень арендной платы в последующем договоре аренды. И стоимость актива, и уровень арендной платы напрямую зависят от желаемой ставки капитализации (показатель доходности от инвестиции), которую инвестиционный фонд определил для данной трансакции как целесообразную и желаемую». Крайне важным пунктом для арендатора при таких взаимоотношениях является благонадежность покупателя. Поскольку известные международные инвестфонды воспринимаются как заслуживающие доверия партнеры, у арендатора не возникает сомнения в выполнении всех условий договора аренды новым собственником недвижимости. Таким образом, обе стороны находят достаточно точек соприкосновения, поскольку такие сделки обоюдовыгодны, а значит, являются вполне реализуемыми.
ОБЪЕКТ СДЕЛКИ Какая недвижимость традиционно становится предметом сделок по схеме sale&leaseback? Эксперты утверждают, что с точки зрения сегмента коммерческой недвижимости принципиальной разницы не существует. При этом крайне важными критериями являются неразрывность и длительность договора аренды, достаточный уровень ликвидности приобретаемого фондом объекта недвижимости, благонадежность и качество арендатора.
АКТУАЛЬНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ ДЛЯ УКРАИНСКОГО РЫНКА Сама суть сделок по схеме sale&leaseback предполагает ряд предпосылок, которые свойственны в основном развитым и стабильным рынкам. В то же время, можно сказать, что украинский рынок находится на пути к более цивилизованной форме, темпы роста стоимости недвижимости со временем постепенно замедлятся, что в недалеком будущем может означать повышение интереса владельцев недвижимости к схемам, подобным sale&leaseback. В дополнение, повышается активность покупателей – иностранных инвестиционных фондов, которые также заинтересованы в подобных схемах. Таким образом, сделки по схеме sale&leaseback уже в относительно близкой перспективе могут получить распространение на украинском рынке недвижимости, что будет означать еще один шаг на пути его качественного развития.
