С серьезными намерениями. Raiffeisen Evolution

RADISSON SAS HOTEL KYIV
Компания Raiffeisen Evolution была основана тремя ведущими участниками рынка недвижимости Европы: Concorde Projekt и Raiffeisen Property Invest (девелоперские компании Raiffeisen Group), Strabag AG Project Development Division for Austria and Eastern Europe и UNIQA Versicherungen AG. В качестве стратегической цели своей деятельности компания обозначила закрепление за собой позиций одного из ведущих девелоперов не только Австрии, но и Европы. Такой результат будет достигнут, по словам руководства Raiffeisen Evolution, благодаря синергии опыта компаний-инвесторов.
Raiffeisen Evolution выступает в роли классического девелопера, воплощает в жизнь и занимается управлением различных проектов недвижимости (жилые дома, офисные центры, гостиницы, объекты торговой недвижимости). Кроме того, Raiffeisen Evolution может выступать в качестве project-management компании, оказывать полный комплекс услуг по техническому и бизнес-мониторингу прогресса в развитии проектов, осуществлять оперативное руководство строительными работами, распределение финансовых потоков. В распоряжении компании также есть эксперты, готовые предложить пул услуг по созданию концепций, дизайн-решений и прямому проектированию объектов.
Сейчас стратегической задачей компании является деятельность на национальных рынках стран Центрально-Восточной Европы и России. На сегодняшний день, помимо штаб-квартиры в Вене, компанией Raiffeisen Еvolution были открыты представительства в Венгрии, Польше, Хорватии, Румынии и Чехии. По предварительным оценкам, объем инвестиций в проекты на рынках Центрально-Восточной Европы, с которыми будет оперировать Raiffeisen Evolution при развитии объектов недвижимости, до конца 2006 года может составить 800 миллионов EUR. Руководство Raiffeisen Evolution осуществляют управляющие директора: Маркус Нойратер, Клеменс Брауниш, Хайнц Флетцбергер и Геральд Бек.




Геральд Бек, управляющий директор Raiffeisen Evolution
фото: Александр Гаврилов

CP: Ваша компания принимает участие в создании отеля Radisson SAS на ул. Ярославов Вал в Киеве. Строительство данного объекта ведется уже не первый год и имеет ряд сложностей. Считаете ли вы реальным ввести в эксплуатацию отель в заявляемый вами срок – август 2004 года?
Да, это однозначно сложный проект, потому что проектировщики и строители должны следовать строгим предписаниям по реконструкции памятника архитектуры. Поэтому наша работа часто требует дополнительных согласований и координационных действий. Тем не менее, сейчас нет никаких свидетельств того, что реализация проекта в указанные сроки, до августа 2004 года, может быть поставлена под сомнение. Мы считаем, что реализация проекта Radisson SAS в интересах всей Украины и, в особенности Киева. Она должна стать знаковым событием, поскольку в данном проекте имеет место привлечение прямых иностранных инвестиций. И от того, насколько удачным и успешным станет реализация, во многом будет зависеть инвестиционное будущее столицы Украины. Проект гостиницы Radisson SAS должен стать показателем готовности Киева работать с западными институциональными инвесторами, поэтому мы рассчитываем на всестороннюю поддержку киевских и украинских властей, которая также должна поспособствовать вводу объекта в эксплуатацию в соответствии с жесткими временными рамками.
CP: Какова сфера ответственности компании Raiffeisen Evolution по проекту Radisson SAS в Киеве?
Компания Raiffeisen Evolution работает как девелопер и project-management компания данного проекта. Мы продолжаем свою деятельность как управляющие строительством и следим за графиком работ, прогрессом во всех сопредельных сферах, осуществляем оценку уже выполненных работ.
CP: В результате строительных работ на объекте Radisson SAS в Киеве произошло частичное обрушение фасада. В данном случае речь идет о памятнике архитектуры, и, насколько известно, реакция общественности была довольно бурной...
Мы уважаем и соблюдаем нормативные акты по реконструкции, равно как четко следуем букве украинского законодательства. Тем более выдерживаем все предписания по строительству и реконструкции фасада памятника истории и архитектуры. Поэтому с чего бы вдруг мы говорили здесь о конфликте с властями или общественностью?
CP: Какую компанию вы привлекли в качестве генерального подрядчика по Radisson SAS?
В качестве генерального подрядчика работает итальянская компания Codest.
CP: Привлекали ли вы консультантов по развитию отельной недвижимости в данном проекте?
Да, мы сделали нашу «домашнюю работу» на отлично, проведя и продолжая осуществлять исследования гостиничного рынка Украины. Большую помощь в данной работе оказали непосредственно консультанты Radisson, кроме того, мы наняли еще и дополнительных экспертов.
CP: Заинтересована ли ваша компания в развитии новых проектов в Украине?
Мы заинтересованы в Украине. У вашей страны хорошие перспективы, уже сейчас наблюдается стабилизация экономической деятельности, эволюция и становление «правил игры» для различных рынков экономики. Тем более, что и общеэкономическая картина выглядит многообещающей. Но все же Украина пока только взрослеет, рынок коммерческой недвижимости еще находится на начальной стадии. Я считаю, что основные европейские инвесторы смогут прийти в Украину лишь через несколько лет.
В частности, у нашей компании уже есть команда, проводящая исследования в Украине. Их результаты показывают, что Raiffeisen Evolution уже через год-два может начать работу над несколькими новыми проектами, преимущественно в Киеве. Однако украинские регионы также интересны для нас, мы изучаем и их.
Судя по развитию польского рынка недвижимости, на нем сейчас сотни новых проектов, и с каждым годом их количество только растет. Невозможно себе представить, что девелоперов, которые сейчас занимаются развитием широкомасштабных проектов в Люблине и Кракове, не заинтересует, например, Львов. А если учесть, что рыночный потенциал Украины больше, чем Польши, то становится понятно, что в перспективе внимание Запада просто не сможет обойти Украину стороной.
С нашей точки зрения, просто отлично, что мы уже сейчас работаем над проектом Radisson SAS в Киеве, где мы можем приобрести ценный практический опыт project-management. Он будет чрезвычайно полезен при работе с новыми проектами в Украине и создаст нам преимущество перед конкурентами. В особенности этот опыт идеален с тех позиций, что мы научились преодолевать препятствия, изучили локальные требования и нормы по строительным работам, противопожарной безопасности, научились не бояться сложностей.
CP: Имеет ли ваша компания отношение к таким структурам, как Raiffeisen Investment или Raiffeisen Bank? Если да, то какое?
Raiffeisen Evolution тесно связана с этими структурами. Нашими акционерами являются Raiffeisen Zentralbank Austria, Raiffeisen Holding Niederösterreich Wien, Uniqa и строительный холдинг Strabag. Что касается украинского рынка, то от нашей компании на нем сейчас представлена лишь команда проекта Radisson SAS. Это украинская команда, в функции которой входит и разработка планов по новым проектам.
CP: Можете ли вы уже сейчас сообщить, что это за проекты?
Нет, сейчас давать такую информацию слишком рано. Можно лишь сказать, что у Raiffeisen Evolution в среднесрочной перспективе есть планы по нескольким проектам в разных сферах коммерческой недвижимости, по которым сейчас ведется предпроектная подготовка или же непосредственно проектирование. Развитие проектов нашей компании в Киеве будет идти в ногу с деятельностью в других городах Европы (в отношении видов объектов: отели, офисные проекты, проекты торговой недвижимости). Но в любом случае нам необходимо решение акционеров, чтобы непосредственно начать развитие любого из объектов в Киеве.



CP: Какова будет модель «project-management работы» у ваших новых украинских объектов? Намереваетесь ли вы привести с собой ваши «наработанные» в Польше либо Австрии команды партнеров с отточенными моделями сотрудничества?
Конечно, но это не означает, что мы намерены изолироваться от украинских партнеров. Для каждого из наших новых проектов будет проводиться открытый тендер. Поэтому мы уже сейчас хотели бы пригласить все заинтересованные украинские компании к участию в них. Пусть даже эти тендеры начнутся через какое-то время.
На данный момент у Raiffeisen Evolution есть «команды проектов», которые зарекомендовали себя с самой лучшей стороны в развитии объектов в государствах Центрально-Восточной Европы. Нам с ними легко работать, потому что их не нужно учить, как следовать заложенной project-management стратегии, как осуществлять финансирование работ. Но мы понимаем, что локальные компании лучше знают украинский рынок, его особенности. Мы открыты для украинских компаний, единственным требованием к ним с нашей стороны является полное соответствие их стандартов и качества работы наивысшим показателям. В особенности это применимо к генеральному подрядчику, потому что его работа – ключ к успеху в создании любого проекта.


Строительная площадка гостиницы Radisson SAS по ул. Ярославов Вал
фото: Олег Сидоренко

CP: Что бы вы назвали главной проблемой для иностранного девелопера в Украине, исходя не только из теории, но и из практики?
Я думаю, что это правовое поле: недоразвитая банковская система, неблагоприятный режим налогообложения, в особенности относительно НДС (или, по крайней мере, относительно инвесторов). Я много слышал от коллег, других девелоперов, исследовательских компаний, что правовое поле в Украине далеко от европейских стандартов. Но я думаю, что Украина ступила на правильный путь, выработав и приняв Закон «Об ипотеке», Земельный Кодекс, которые позволяют иностранным инвесторам приобретать землю, а не только рассчитывать на ее аренду.
Что также стоит особо подчеркнуть, – это целый ряд бюрократических процедур и проволочек, с которыми сопряжена деятельность в Украине. Они пока неизбежны и порой, к сожалению, даже непреодолимы. Во многом по этой причине европейские девелоперы не спешат в Украину, не чувствуя достаточных гарантий относительно своих инвестиций. Это сейчас четко понимается инвесторами, которые очень хотят инвестировать в Киев и Украину, но не могут из-за указанного фактора. Наиболее пугает перспектива, что инвестор или девелопер, начиная проект, даже не знает, будет ли итоговый результат достигнут вообще. Конкретно для нас на украинском рынке самыми сложными были первые шаги. Но теперь мы считаем себя знающей компанией в рамках украинских девелопмент-процессов.


    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    

НЕКОТОРЫЕ ПРОЕКТЫ RAIFFEISEN EVOLUTION
Название	Тип объекта	Общая площадь (м2)	Ввод в эксплуатацию
LIM Center Варшава	бизнес-центр	104 000	октябрь 1998
Grand Hotel Бухарест	гостиница	81 000	декабрь 2000
Triple A Centrum Вена	бизнес-центр	46 000	лето 2005
Tatra Centrum Братислава	бизнес-центр	19 100	декабрь 2001
ZRS Zentrum Rennweg Вена	бизнес-центр	16 400	февраль 2003
Akademia Bank Center Будапешт	бизнес-центр	13 000	август 2000
City Center Зальцбург	бизнес-центр	11 000	июнь 2001
Concorde Business Park Вена	бизнес-центр	около 44 000 с перспективой увеличения	–

CP: Что вы думаете об украинском рынке коммерческой недвижимости, в частности, что касается компаний, предлагающих консультационные услуги, компаний-девелоперов?
Я думаю, что небольшое количество таких компаний, работающих по наивысшим стандартам и имеющих необходимый опыт, – это самый четкий показатель того этапа, на котором находится рынок; индикатор той ступени эволюции коммерческой недвижимости, на которой находится Украина. Если говорить об украинских компаниях-девелоперах и консультантах, то в подавляющем большинстве у них нет международного опыта вообще. Ситуация в данной сфере изменится, когда в Украину придет новая волна консультантов по недвижимости. Это случится накануне либо одновременно с приходом в Украину крупных институциональных инвесторов и девелоперов из Европы и России.


Отделение банка по ул. Михайловской
фото: Олег Сидоренко

CP: На сегодняшний день на украинском рынке доминируют местные девелоперы, а инвестиции во многом изыскиваются из «внутренних резервов». Не кажется ли вам, что украинские игроки рынка создали некое «политическое лобби», не позволяющее иностранцам начать деятельность в нашем государстве?
Безусловно, те структуры, которые сейчас инвестируют в развитие недвижимости в Украине, равно как и лидеры рынков, могут опасаться «открытия» Украины для Запада и реагировать таким образом. Политическое лобби этих структур может позаботиться о создании законодательной базы или разрешительной системы, которые окажутся непреодолимыми для иностранных, транснациональных игроков, «отрезая» их от Украины. Но пока я не вижу свидетельств такого поведения или проявлений, которые бы однозначно говорили о наличии «политического лобби». Однако, если оно появится и будут созданы те преграды, о которых я уже упоминал, это станет большим минусом для Украины. Ведь не в интересах как большого украинского капитала, так и местных политиков перекрывать путь инвестициям, которые всегда и везде являются «идеальным лекарством экономики».
CP: Но в Украине побаиваются польского сценария, в особенности в области торговой недвижимости ...
Я не вижу в этом проблемы вообще. В Австрии на национальном рынке работают множество американских и немецких девелоперов, львиная доля инвестиционных средств приходит из Германии и США. Институциональные инвесторы из этих государств действуют только на пользу национальной экономике, вкладывая в нее сотни миллионов евро. И никто не говорит, что немцы или американцы угрожают Австрии или австрийскому бизнесу.
Проекты иностранных девелоперов осуществляются в нашем государстве и будут служить ему. Инвестор не сможет, образно выражаясь, «передислоцировать» офисный центр из Вены или же «увезти» его в Нью-Йорк: он останется в Вене при любых обстоятельствах. Поэтому инвестиционные связи и потоки только укрепляют сотрудничество между государствами, формируя общее пространство. И чем большее количество инвестиционных потоков находит место постоянной прописки в государстве, тем смелее можно говорить об интеграции в мировую экономическую систему. Поэтому активизация деятельности западных девелоперов и инвесторов на национальном рынке – только плюс для Украины.
CP: Вам, наверное, известна ситуация с конфликтом между одним из отделений Raiffeisen Bank в Киеве, по ул. Михайловской (Площадь Независимости) и украинской компанией «Мир». Можете ли вы его прокомментировать?
Конечно же, мы знаем об этом. Но, как нам сообщили, данный конфликт уже исчерпан. Не в нашей компетенции вмешиваться в украинскую разрешительную систему или выдвигать какие-то требования к киевским властям. Судя по всему, банк и компания «Мир» разрешили свой спор мировым соглашением, без судебных разбирательств. Это лучший путь решения данных вопросов, как мы считаем.


В июле 2003 года возник конфликт между Raiffeisen Bank и ОАО КУА ИСИ «Мир» относительно здания по ул. Михайловской, 2. В конце 2002 года в данном здании было открыто операционное отделение Raiffeisen Bank (по некоторым данным, эти помещения заняты отделением банка на правах аренды). В мае-июле 2003 года ОАО КУА ИСИ «Мир», по словам представителей этой компании, на основании имеющихся разрешений и документации, начала проводить в здании по ул. Михайловской, 2 строительные работы.
Судя по всему, в договоре аренды помещений банком не были учтены обязательства сервитута, а также целый ряд моментов относительно площадей общего пользования, что и привело в итоге к конфликту. Понять позицию банка можно: строительные работы осложнили функционирование отделения, особенно в свете необходимости активного доступа к нему клиентов и исходя из невозможности прекращения работы даже на день. В то же время, ОАО КУА ИСИ «Мир», по данным экспертов, четко следовала букве нормативных актов о проведении строительных работ по созданию в строении офиса финансово-консультационного центра.
По некоторым данным, конфликт удалось решить мировым соглашением на переговорах между председателем наблюдательного совета ОАО КУА ИСИ «Мир» Игорем Дидковским и председателем правления Raiffeisen Bank Украина Игорем Францкевичем. Итогом переговоров стало компромиссное решение, подробности которого не оглашаются.


RADISSON SAS HOTEL KYIV
Гостиница Radisson SAS Hotel Kyiv, которая, как планируется, будет иметь стандарт «четыре звезды плюс», должна быть открыта в 2004 году. По словам президента компании «Дубль W» Владимира Горащенко, отель может быть открыт в октябре-ноябре 2004 года. К настоящему времени построены два подземных этажа и каркас (конструктивная часть) шести наземных этажей гостиницы.
По данным «Дубль W», в качестве отельных консультантов в сфере project-management привлекались специалисты гостиничного холдинга Marriott, в который входят 12 брэндов гостиничных сетей. По словам Владимира Горащенко, «создание отеля в Киеве требует не только инвестиций в размере $55-58 миллионов, но и учета всех рыночных факторов».
Бюджет проекта гостиницы Radisson SAS Hotel Kyiv составляет 47 миллионов EUR. Около половины этих средств предоставили ЕБРР и Raiffeisen Bank. Компания «Дубль W», гостиничный оператор Radisson SAS, ЕБРР и Raiffeisen Bank являются учредителями СП «Дубль-W-Киев». Их доли в СП не разглашаются. Уставный фонд данного СП, по некоторым сведениям, составляет 20 миллионов EUR. Гостиница Radisson SAS Hotel Kyiv (общая площадь комплекса – 21 500 м²) рассчитана на 256 номеров, в том числе 31 «люкс» и «полулюкс», а также «президентский номер». В гостиничный комплекс войдут по два ресторана и бара, тренажерный зал и фитнесс-клуб, сауна, бизнес-центр. Конференц-зал займет площадь около 400 м². В отельном комплексе предусмотрен подземный паркинг на 57 машиномест, а также прачечная и химчистка.
Отельный оператор Radisson SAS входит в десятку лидеров мирового гостиничного бизнеса. С 1994 по 1998 годы Radisson SAS увеличил количество гостиниц с 29 до 148. В конце 1990-х Radisson SAS имел действующие гостиницы или проекты на разной стадии развития в Риге, Таллинне, Вильнюсе, Клайпеде, Москве, Сочи (2), Санкт-Петербурге, Баку, а также две гостиницы в республиках Средней Азии. В планах Radisson SAS до 2012 года: сконцентрировать под своим управлением и брэндом 700 гостиниц.