Рынок жилой недвижимости: в «мясорубке» кризиса

Очевидно, что без возобновления кредитования девелоперов и ипотеки рынок оживиться не сможет. И также ясно, что докризисные цены на жилую недвижимость вряд ли вернутся в скором времени. Застройщики заняли сегодня выжидательную позицию, заморозили стройки и из последних сил пытаются продержаться до так называемых «лучших времен». Конечные покупатели первичного жилья терпеливо ожидают продолжения строительства проинвестированных квадратных метров, а украинскому потребителю, как известно, терпения не занимать. Для частных инвесторов сегодня самый важный вопрос – не случится ли с ними то, что произошло с инвесторами проекта компании «Элита-Центр». А насколько задержится строительство, и в каком виде будут переданы квадратные метры – уже не столь важно. Грустным является тот факт, что кризис вряд ли глобальным образом повлияет на самый больной вопрос для украинской жилой недвижимости – качество, по крайней мере, в ближайшие два-три года. Поскольку очевидно, что со снижением стоимости жилья и ущербом, понесенным из-за замораживания проектов, девелоперы будут вынуждены максимально снижать себестоимость строительства, что автоматически исключает повышение качества. Идеальным развитием украинского рынка жилой недвижимости в восстановительный, посткризисный период был бы уход зубров-монополистов и мелких местечковых непрофессионалов, приход крупных иностранных девелоперских компаний, которые привнесут на рынок новые технологии и стандарты качества. Однако для этого нужны кардинальные изменения в политике городских властей разного уровня, связанной с выделением участков и лоббированием интересов узкого круга «приближенных» компаний, коррупцией при получении разрешительной документации, чрезвычайно повышающей стоимость девелопмента и т.д. Такие глобальные перемены, к сожалению, невозможны без изменений в глобальной политической обстановке страны и вряд ли вероятны в короткие сроки. Однако будем надеяться, что кризис, по крайней мере, станет толчком для возможных, таких долгожданных, перемен. Мы поинтересовались у представителей компаний-застройщиков, чего стоит ожидать на украинском рынке жилья в ближайшее время, будут ли новые случаи, подобные скандалу с «Элита-Центр», и кто из игроков выживет, пройдя через «мясорубку» кризиса. Сергей Король, начальник коммерческого управления компании «Недвижимость столицы» Сергей Король фото: «НЕДВИЖИМОСТЬ СТОЛИЦЫ» ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Компания «Недвижимость столицы» («НЕСТ») начала деятельность на украинском рынке недвижимости в 1997 году. Основными направлениями деятельности компании являются развитие и управление инвестиционными и девелоперскими проектами, строительство и реконструкция зданий, маркетинговые исследования и анализ рынка недвижимости, аренда и продажа объектов офисной и жилой недвижимости, а также агентские услуги. В портфеле «НЕСТ» имеются проекты жилой и коммерческой недвижимости. Регион деятельности – Киев. На данный момент компания развивает три проекта жилых комплексов общей площадью более 500 000 м². Это жилые комплексы «Изумрудный», «Времена года» и «Покровский Посад». В числе крупнейших проектов коммерческой недвижимости, реализованных компанией «НЕСТ», – бизнес-центры «Ренессанс» по ул. Воровского, 24 и «Айсберг» (на данный момент – «Евразия») по ул. Жилянской, 75. В 2007 году была заключена сделка по продаже БЦ «Айсберг» инвестиционно-промышленной группе «Евразия-Украина». Сумма сделки составила 104 миллиона евро. КОММЕНТАРИЙ «На сегодняшний день стоимость квартир, несмотря на значительное падение, по-прежнему находится на таком уровне, когда покупка жилья невозможна без привлечения заемных средств, которые в данный момент не доступны в принципе. Поэтому потенциальные покупатели до середины осени 2009 года будут занимать выжидательную позицию, а ценовое дно достигнуто не будет. В целом активизация спроса на украинскую жилую недвижимость возможна в 2010 году при условии отсутствия заострений в политической и экономической ситуации в стране. Стоит ожидать, что до осени 2009 года цены на жилую недвижимость будут скорректированы на уровне 60% по сравнению с докризисным периодом. Наличие отложенного спроса рано или поздно простимулирует развитие ипотеки, после чего жилье начнет дорожать. «АКТИВИЗАЦИЯ СПРОСА НА УКРАИНСКУЮ ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ВОЗМОЖНА В 2010 ГОДУ ПРИ УСЛОВИИ ОТСУТСТВИЯ ЗАОСТРЕНИЙ В ПОЛИТИЧЕСКОЙ И ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В СТРАНЕ» Результатом экономического кризиса, который начался с осени 2008 года, стало усугубление системных проблем при реализации проектов, нехватка финансовых средств привела к замораживанию ряда очень крупных или наоборот очень мелких проектов. Поэтому уход с рынка жилой недвижимости целого ряда девелоперов неизбежен. Однако сложившаяся ситуация открывает и ряд новых перспектив, в том числе для иностранных девелоперов. Причиной тому являются снижение конкуренции вследствие ухода с рынка компаний, которые не смогли решить проблемы с финансированием своих проектов, а также новые возможности приобретения земельных активов по сниженным ценам. Сегодня украинские девелоперы жилой недвижимости уже предлагают на продажу участки, полученные или приобретенные ими ранее под застройку. Недвижимость была, остается и будет высокорентабельным бизнесом, поэтому рынок недвижимости, и в частности украинский, всегда будет крайне привлекательным для западных компаний. Опыт последних нескольких лет показал, что иностранным девелоперам нелегко дается разработка и реализация проектов жилой недвижимости на украинском рынке фото: ИВАН РУДЮК Практически все потенциальные покупатели жилья сегодня ограничены в финансах из-за отсутствия ипотеки. Даже при наличии средств спекулятивные сделки являются в данный момент рискованными из-за возможного дальнейшего падения цен, пришедшего на смену постоянному росту, наблюдавшемуся последние несколько лет. В связи с этим те немногочисленные частные инвесторы, которые обладают денежными средствами для покупки жилой недвижимости, будут приобретать ее для собственного пользования, соответственно, уделяя при этом больше внимания качеству строительства. Пока не все застройщики понимают сложившуюся ситуацию, однако вскоре они будут вынуждены улучшать качество жилья путем использования строительных материалов европейских стандартов и высокопрофессиональных работ. Однако появления действительно качественного, сравнимого с европейским, жилья на украинском рынке не стоит ожидать ранее чем в 2012-2013 годах. Замедление либо приостановление строительства большинства объектов жилой недвижимости может вызвать недовольство со стороны инвесторов, что повлечет за собой, несомненно, многочисленные скандалы и проблемные ситуации. Однако они не будут такими громкими, как случай с компанией «Элита-Центр», поскольку возможное невыполнение некоторых обещаний будет развиваться на фоне мирового финансового и экономического кризиса. Выжить застройщикам сегодня помогут только продажи готового жилья, то есть девелоперы должны максимально снизить себестоимость, желательно, не в ущерб качеству, и стараться привлечь как можно более дешевый денежный ресурс, что, конечно, является чрезвычайно сложной задачей. Успешными будут те компании, которые сумеют привлечь клиентов за счет высокого уровня профессионализма, гибкости и прозрачности, сочетая инициативность в ценовой политике с внедрением стратегии лояльности. Содействие со стороны государства могло бы оживить рынок, но рассчитывать только лишь на государственную помощь не стоит, поскольку объектов незавершенного строительства достаточно много, соответственно, подготовка возможного механизма финансирования займет такое количество времени, которое будет не у всех застройщиков, так как многие сегодня буквально «держатся из последних сил». Виктор Выдренко, директор СКФ «Гранит» Виктор Выдренко фото: СКФ «ГРАНИТ» ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Строительно-коммерческая фирма «Гранит» была основана в 1991 году. «Гранит» осуществляет комплекс работ по возведению объектов жилой (жилые дома) и коммерческой недвижимости (офисные центры), а также объектов социально-культурного значения. Штат компании насчитывает более 600 специалистов. Строительно-коммерческая фирма «Гранит» одной из первых в Украине получила патент, который позволяет выполнять строительно-монтажные работы вдоль линий метрополитена. КОММЕНТАРИЙ «Если говорить об основных характеристиках, которые будут присущи рынку жилой недвижимости Украины в 2009-2010 годах, прежде всего, стоит назвать дефицит объектов жилой недвижимости на первичном рынке. Более того, увеличение его объемов в ближайшее время не предвидится, ведь 90% строек в Киеве заморожены! Из-за дефицита жилья однозначно будут расти цены на первичном рынке. Многие строительные компании, которые создавались для строительства одного-двух жилых комплексов, уйдут с рынка. Не исключено, что они станут объектом покупки со стороны более сильных организаций, которые таким образом будут укрупняться. Выживут и продолжат функционировать те компании, у которых есть свой финансовый ресурс, которые удержат цены на уже построенное жилье, сохранят трудовые коллективы, смогут выдержать паузу и не поддаться панике, возникшей в связи с ухудшением конъюнктуры рынка. К сожалению, в ближайшие годы на рынке возможны громкие случаи, связанные с прекращением строительства жилых объектов и невыполнением обещаний перед инвесторами. Также возможны ситуации, аналогичные скандалу с компанией «Элита-Центр». Не допустить повторения подобных случаев могло бы государство, предприняв соответствующие меры, вместо того, чтобы постфактум создавать комиссии по расследованию и т.д. «ЕСЛИ ЗАСТРОЙЩИК НЕ ПОЛУЧИТ ВОЗМОЖНОСТИ КРЕДИТОВАТЬСЯ, А ПОТРЕБИТЕЛЬ – ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИПОТЕКОЙ, СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК НЕ ЗАРАБОТАЕТ ДОЛЖНЫМ ОБРАЗОМ» Наряду с негативными факторами, назову такой позитивный момент как рост качества строительства. Постоянно улучшается уровень внутренней отделки, коммуникаций, комфортность жилья. В Украине уже есть примеры высококачественного жилья, которое не стыдно показать даже иностранцам. Многие украинские компании строят объекты жилой недвижимости по европейским технологиям, однако на рынке в принципе отсутствует постстроительный сервис, качественное обслуживание инженерно-технического оборудования, применяемого в строительстве жилья. Что касается уровня цен на первичном рынке жилой недвижимости в Украине, то их дальнейшее падение не предвидится. К осени 2009 года начнется незначительный, но стабильный рост (хотя бы с учетом индекса инфляции). Если начнутся изменения в привычных схемах купли-продажи жилья, люди запутаются и испугаются. Старые схемы еще продолжительное время будут работать наравне с возможными новыми. В докризисный период земельные участки на украинском рынке приобретались в основном со спекулятивной целью, которая сейчас просто не работает. Девелоперы не знают, что сегодня делать с этими участками: покупать их некому, а за «обслуживание» земли надо платить (налоги, арендная плата). Все выжидают. Предложений на рынке больше, чем желающих купить землю. Однако такой «застой» рынок все же преодолеет. В мире очень много свободных денег. И, конечно же, стоит ожидать их приход в Украину, в том числе в строительный сегмент. Сейчас рассматриваются многие реальные предложения по инвестированию иностранного капитала в украинские строительные проекты. Единственное, что сдерживает инвестирование, – это политическая нестабильность и недостаточные гарантии. Если застройщик не получит возможности кредитоваться, а потребитель – воспользоваться ипотекой, строительный рынок не заработает должным образом. Для полноценного функционирования рынка необходимо, чтобы заработала схема «кредит – ипотека», а в стране была политическая и экономическая стабильность. Конечно же, в современной непростой ситуации стоило бы ожидать помощи со стороны государства, которое, пока, к сожалению, безучастно в проблемах строительного рынка». Владислав Даточный, генеральный директор Delfin Development Владислав Даточный фото: DELFIN DEVELOPMENT ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Компания Delfin Development начала свою деятельность на украинском рынке в 2001 году. Компания специализируется на разработке проектов недвижимости различного масштаба и функционального назначения в Киеве и Киевской области. В ее портфеле имеются проекты жилой (жилые многоэтажные здания, коттеджный поселок), коммерческой (офисный центр) недвижимости, а также многофункциональные комплексы (офисно-ресторанный и торгово-логистический комплексы). КОММЕНТАРИЙ «Сегодня украинский рынок жилой недвижимости демонстрирует результаты отсутствия должного внимания основополагающим факторам профессионального рынка в докризисный период: надежности и опыту компаний-застройщиков, соответствию возможностей компаний их обещаниям, сбалансированности портфелей проектов, достаточной проработке и детализации проектов, их соответствию заявленному классу. Во втором полугодии 2008 года финансовая ситуация на мировых рынках изменилась, что отразилось и на локальном уровне. Рынки отреагировали изменением спроса и предложения, снизились объемы производства, уменьшилось количество сделок, были откорректированы схемы и сроки поставок. Не все компании смогли оперативно адаптироваться к новым условиям бизнеса в силу различных причин. Естественно, существует вероятность того, что некоторые компании покинут рынок. Прежде всего, украинский рынок недвижимости покинут те компании, которые имеют высокую долговую нагрузку и не сумеют своевременно ее погасить или рефинансировать. «В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ СТОИТ ОЖИДАТЬ НЕ ТОЛЬКО ИЗМЕНЕНИЯ СХЕМ СДЕЛОК НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ, НО И КОРРЕКТИРОВОК В ПРИВЫЧНЫХ СХЕМАХ РАБОТЫ ДЕВЕЛОПЕРОВ И ПОДРЯДНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ» В связи с тем, что большой процент строительства жилых объектов остановлен, уже имеется факт невыполнения обещаний перед инвесторами. К примеру, год назад в столице велось активное строительство порядка 215 объектов жилой недвижимости, тогда как сегодня этот показатель в 10 раз меньше. Возможно, громких скандалов на рынке жилой недвижимости удастся избежать в силу того, что невыполнение обязательств по сдаче объектов носит не единичный характер. Следует заметить, что иностранные девелоперы еще больше пострадали от сложившейся ситуации, чем их украинские коллеги. Некоторые крупнейшие российские компании покинули рынок недвижимости Украины еще в конце 2008 года. Опыт последних нескольких лет показал, что иностранным девелоперам нелегко дается разработка и реализация проектов жилой недвижимости на украинском рынке. Это связано как с особенностями жилой архитектуры, так и с различиями в потребительских предпочтениях разных стран/регионов. К тому же девелопмент коммерческой недвижимости привлекал зарубежных инвесторов всегда намного больше, чем жилого сегмента в силу его специфики. Застройщики заняли сегодня выжидательную позицию, заморозили стройки и из последних сил пытаются продержаться до так называемых «лучших времен» фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО В ближайшее время стоит ожидать не только изменения схем сделок на первичном рынке жилья, но и корректировок в привычных схемах работы девелоперов и подрядных организаций. Существенно сократится количество сделок по приобретению жилья на ранних стадиях строительства и незавершенного жилья. Не следует также забывать об особенностях ипотечного кредитования на сегодняшний день. Без сомнения, условия, в которых сейчас находятся все участники рынка, не могут не отразиться на технологиях продаж, коммуникациях с фактическими и потенциальными инвесторами объектов жилой недвижимости. Диалог и формат коммуникации продавца и покупателя изменились в корне. Сегодня рыночный спрос на объекты жилой недвижимости формируют столь немногочисленные покупатели, что говорить об изменении схем формирования стоимости крайне сложно. В докризисное время многие застройщики руководствовались исключительно собственными пожеланиями в формировании цены, тогда как сейчас рынок вынуждает учитывать прежде всего потребительские предпочтения и пожелания. Если говорить об основных факторах ценообразования, сегодня, к примеру, географическое положение объекта недвижимости и его инженерные характеристики по-прежнему играют ведущую роль. Однако, принимая во внимание сложившуюся ситуацию, не стоит забывать о критичных сроках продажи для некоторых продавцов, для которых сделка является не бизнес-процессом, а своего рода спасательным кругом. Безусловно, предложение участков под жилищное строительство на рынке присутствует и не исключено, что количество участков и проектов на ранней стадии развития, предложенных к продаже, будет со временем только увеличиваться. Я не предвижу стабилизацию рынка до конца текущего года. Предел падения цен прогнозировать достаточно сложно, но мы ожидаем снижение стоимости до 70% от заявленной в докризисный период. Также следует учитывать, что данный показатель будет различным в зависимости от класса, к которому относится объект недвижимости и его соответствия заявленному классу. В данной ситуации незаменимой будет помощь государства и содействие властей, правильные антикризисные мероприятия, организованные непосредственно застройщиками и другими участниками рынка».