Рынок жилой недвижимости Киева: стабильность или стагнация?

ТЕНДЕНЦИИ Михаил Ермоленко, генеральный директор Knight Frank LLC Ukraine Яркой тенденцией минувшего года стала конкуренция между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости. В докризисные годы первичный рынок привлекал большее внимание покупателей, в частности, благодаря возможности инвестировать на начальных этапах строительства дома, что позволяло, во-первых, сэкономить финансовые средства на быстрорастущем рынке, во-вторых, заработать на перепродаже квартиры на более продвинутой стадии строительства. Также квартиры в новостройках приобретались с целью получить определенное качество строительства, инфраструктуры и реализовать собственный дизайн-проект жилья. В настоящее время ситуация на первичном рынке жилья Киева кардинальным образом изменилась из-за возросшего риска перехода новостроек в разряд «долгостроев», а также отсутствия гарантий роста стоимости квартир, что исключает возможность выгодной перепродажи. ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ Проект жилого комплекса «Аристократ» по ул. Щорса, 34 в Киеве, позиционируемый девелопером, компанией «Пагода», в элит-классе проект: KNIGHT FRANK LLC UKRAINE За прошедший год на киевский рынок вышло 15 новых жилых объектов бизнес- (7 комплексов) и эконом-класса (8 комплексов), что свидетельствует о постепенной активизации жилищного строительства. Для сравнения: в 2009 году было заявлено о начале развития 17 проектов жилой недвижимости, однако реально было начато строительство всего 5 комплексов. Знаковыми проектами эконом-сегмента, выведенными в 2010 году, стали жилые комплексы «Комфорт Таун» по ул. Регенераторной, 4 (девелопер – «К.А.Н. Девелопмент») и «Парковые Озера» по ул. Воскресенской, 7 («Интергал-Буд»). Благодаря активной маркетинговой политике, а также высоким темпам строительства эти комплексы сконцентрируют основной объем спроса в 2011-2012 годах. Практически весь объем нового предложения, вышедшего в 2010 году в сегменте эконом-класса, сосредоточен в Левобережной части Киева – в Дарницком, Днепровском и Деснянском районах. При этом порядка 50% от общего объема нового предложения было выведено на рынок холдинговой компанией «Киевгорстрой». Посегментная структура предложения показывает, что строительство жилых объектов в сегменте бизнес-класса в 2010 году было более активным в сравнении с эконом-классом (Диаграмма 1). Так, среди всех новостроек бизнес-класса на 66% объектов велись строительные работы, замороженными оставались 23% объектов. В эконом-классе оставались замороженными около трети всех строек. На темпы восстановления строительства в эконом-классе в значительной степени влияет ситуация с ипотечным кредитованием – до кризиса большая часть квартир в новостройках эконом-класса приобреталась с помощью ипотеки. Сегодня покупатели, которые располагают собственными средствами для приобретения недвижимости, в первую очередь рассматривают проекты бизнес-класса, которые, обладая улучшенными качественными, инфраструктурными и локационными характеристиками, после кризиса стали гораздо доступнее по цене. Переориентация покупательского спроса обусловила более динамичное восстановление рынка первичной недвижимости бизнес-класса по сравнению с сегментом эконом-класса. Анализ характеристик нового предложения позволяет проследить четкую тенденцию к укрупнению жилых объектов, в частности, в эконом-классе, что, несмотря на все еще ограниченный доступ к финансовым ресурсам, имеет плюсы для девелоперов: – стоимость реализации второй и последующих очередей менее затратна, чем развитие нескольких отдельно стоящих домов; – оптимизация затрат на рекламу в процессе реализации квартир во второй и последующих очередях комплекса в связи со сформированным положительным имиджем объекта в процессе продаж квартир первой очереди; – более предсказуемый и стабильный спрос на объекты последующих очередей: если первая очередь комплекса реализована успешно и в срок, то для покупателей это является свидетельством того, что последующие очереди будут достроены в соответствии с заявленными датами; – дополнительным конкурентным преимуществом при реализации квартир в масштабных проектах является развитая инфраструктура, наличие общей обустроенной территории, паркинга, др. В 2010 году произошла активизация строительства объектов элит-класса. Так, было заявлено о реализации 7 новых проектов элит-класса, большинство из которых перешло в фазу строительства. Наиболее знаковые проекты – жилые комплексы «Аристократ» по ул. Щорса, 34 (девелопер – компания «Пагода»), Diamond Hill по ул. Ивана Мазепы, 11-б («К.А.Н. Девелопмент»), H-Tower на бульваре Т. Шевченко (St. Sophia Homes), а также II очередь жилого комплекса с деловым и культурным центром по ул. Грушевского, 9-а. В марте 2010 года возобновилось строительство ЖК Pechersk Towers по ул. Красноармейской (Большой Васильковской), 91. Развитие объекта было приостановлено в 2009 году из-за отсутствия спроса на объекты с низкой стадией строительной готовности.

Диаграмма 1. Структура предложения на первичном рынке жилой недвижимости Киева в зависимости от стадии готовности объекта в 2010 году, в % от общего количества объектов

Источник: Knight Frank Research ХАРАКТЕРИСТИКИ СПРОСА Проект комплекса H-Tower по бульвару Т. Шевченко в Киеве проект: KNIGHT FRANK LLC UKRAINE Основной объем спроса в 2009-2010 годах концентрировался преимущественно в сегменте готовых квартир, что связано, как уже было отмечено выше, с потерей доверия покупателей к первичному рынку жилья. Объем сделок на первичном рынке Киева снизился в несколько раз: если в 2008 году было продано свыше 10 000-12 000 квартир, то в 2010 году реализовано порядка 3000-4000 квартир. На первичном рынке жилой недвижимости Киева спрос в основном локализован в сегменте квартир бизнес-класса, что связано с высокой стадией строительной готовности большинства объектов и приемлемой ценовой политикой девелоперов. Основная доля запросов в этом сегменте приходится на квартиры в ценовом диапазоне $2000-3000/м², наиболее часто запрашиваемые площади квартир – 80-120 м². В 2010 году спрос на объекты элитного жилья Киева оставался достаточно низким в сравнении с докризисными 2007-2008 годами. Весной и осенью традиционно отмечалась сезонная активизация спроса, однако роста объемов поглощенных рынком площадей в 2010 году не произошло. Это связано как с ценовыми ожиданиями покупателей, так и с особенностями предложения в элитных новостройках Киева. Текущее предложение в сегменте представляет собой в основном квартиры большой площади – свыше 300-400 м², в то время как активный спрос сосредоточен в сегменте квартир площадью 130-200 м², представленных только в двух элитных комплексах Киева. В 2010 году спрос концентрировался преимущественно на объектах для собственных нужд, при этом доля желающих приобрести элитную квартиру в целях инвестиций сократилась. ДИНАМИКА ЦЕН В конце 2008 года под влиянием кризиса спрос на жилье резко снизился и рост стоимости квартир в Киеве, наблюдавшийся в последние несколько лет, остановился. В IV квартале 2008 года цены на первичном рынке эконом-класса упали на 26%, бизнес-класса – на 22%. Элитная недвижимость оказалась более устойчивой – снижение цен осенью 2008 года не превысило 1%. В 2009 году на рынке царила неопределенность: резко сократился интерес к проектам на начальных стадиях строительства, девелоперы замораживали один за другим проекты, с рынка ушел спекулятивный капитал. Первые признаки стабилизации наметились только к концу 2009 года: началось незначительное восстановление спроса, цены в эконом- и бизнес-классе прекратили падение.

Диаграмма 2. Ранжирование основных рисков рынка жилья Киева всех классов

Ключ: Общие категории рисков расположены в порядке возрастания от 0 до 10, где 0 означает «без рисков», 5 – «умеренный риск» и 10 – «значительный риск» Источник: Knight Frank Research, 2011 Сегмент элит-класса на первичном рынке жилой недвижимости Киева проявил большую устойчивость к кризисным явлениям в сравнении с бизнес- и эконом-классами. Так, с момента начала кризиса элитная недвижимость в Киеве подешевела в среднем на 23% (IV квартал 2010 года относительно III квартала 2008 года), тогда как снижение цен в бизнес- и эконом-классе за тот же период составило около 38%. К тому же, в начале 2010 года на столичный рынок был выведен ряд элитных объектов с низкой степенью готовности, по ценам ниже среднерыночных. Цены же на готовые и находящиеся на завершающих стадиях строительства объекты, начиная с весны 2010 года, планомерно повышались. Средние ценовые ожидания потенциальных покупателей в 2010 году для первичного рынка элит-класса находились в пределах $3500-4500/м², что в абсолютном выражении составляет порядка $500-900 тысяч за объект. В связи с тем, что средние цены в сегменте намного выше указанного диапазона, большинство покупателей переориентировались на вторичный рынок, где цена предложения более привлекательная.

Диаграмма 3. Структура предложения на первичном рынке жилой недвижимости Киева по классам в 2010 году, в % от общего количества квартир в строящихся жилых комплексах

Источник: Knight Frank Research Из всех высококлассных сегментов жилой недвижимости Киева наибольшее снижение цен в кризисный период продемонстрировал бизнес-класс. Максимальное снижение цен в этом сегменте было зафиксировано во II квартале 2009 года – - 44% от пиковых значений. Но уже в 2010 году в большинстве новостроек бизнес-класса прошло повышение цен, что по итогам года отразилось в 15-процентном росте. Рост цен на новостройки бизнес-класса связан с активизацией строительства в сегменте. Увеличение среднего ценового показателя также обусловлено уходом с рынка наиболее дешевых предложений.

Диаграмма 4. Динамика изменения цен на первичном рынке жилой недвижимости Киева, $/м2

Источник: Knight Frank Research, 2011 В эконом-классе присутствует иная специфика ценообразования: чтобы стимулировать продажи, девелоперы вынуждены удерживать цены на максимально низком уровне. В связи с этим в 2010 году цены на новостройки в данном классе существенно не менялись. По нашим прогнозам, цены в эконом-классе начнут расти, когда станет более доступным ипотечное кредитование. На данный момент реальные ставки по ипотечным кредитам варьируются от 18% до 27% в гривне.

Ценовая динамика на первичном рынке жилой недвижимости Киева
Класс жилой недвижимости	Средняя цена, $/м2	Изменение, %
	IV квартал 2010 года	IV квартал 2010 года в сравнении с III кварталом 2010 года	2010 год в сравнении с 2009 годом	Изменение с начала кризиса (IV квартал 2010 года по сравнению с III кварталом 2008 года)
Элит-класс	7460	-0,4%	-5,4%	-23,5%
Бизнес-класс	2198	0,2%	15,4%	-38,3%
Эконом-класс	1341	-0,1%	-0,3%	-38,1%

Источник: Knight Frank Research, 2011 ПРОГНОЗЫ Яркой тенденцией 2010 года стала конкуренция между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости за внимание покупателей (на фото: ЖК «Новопечерские Липки», Киев) фото: UDP Многие игроки рынка недвижимости Киева возлагали большие надежды на 2010 год, однако каких-либо значительных сдвигов не произошло. Современную ситуацию на киевском рынке жилой недвижимости оптимист назвал бы стабильностью, а пессимист - стагнацией. Очевидно, что на рынок постепенно выходит отложенный спрос, объемы продаж по сравнению с 2009 годом выросли, но незначительно. Квартиры в настоящее время приобретаются преимущественно для собственного пользования, инвестиционные сделки составляют не более 2-5% в зависимости от сегмента. В 2011 году динамика цен будет существенно отличаться в зависимости от класса объекта. В сегменте эконом-класса, по нашим прогнозам, в течение первой половины 2011 года цены будут относительно стабильными, либо произойдет небольшая коррекция в сторону понижения в пределах 1-3%. На цены в данном случае оказывает влияние выход большого числа новых объектов на начальных стадиях строительства. В сегменте бизнес-класса прогнозируется повышение цены квадратного метра в пределах 3-5%. Большинство девелоперов только что запущенных в реализацию проектов элит-класса планируют открывать продажи лишь на завершающих стадиях строительства, то есть не раньше конца 2011 – начала 2012 годов. Таким образом, в 2011 году на первичном рынке элитного жилья сохранится ограниченный объем предложения. Уровень цен на элитные новостройки в 2011 году, вероятнее всего, не претерпит существенных изменений.