Рынок жилой недвижимости: экзамен на прочность

Константин Браво,коммерческий директор «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») КОММЕНТАРИЙ Константин Браво фото: «НЕСТ» «Для людей, приобретающих квартиры элит-класса, основным фактором в процессе принятия решения касательно покупки являются технические и качественные характеристики жилого дома. Преимущественное большинство застройщиков, понимая, что первоочередная цель таких покупателей – приобрести высококачественное жилье, а не сэкономить на сделке, продолжают строительство объектов высокой ценовой категории. Однако в кризисный период девелоперы все-таки были вынуждены прибегнуть к уменьшению себестоимости строительных работ в связи с существенным снижением стоимости жилья и, соответственно, рентабельности. Помимо этого, многие девелоперы приостановили реализацию жилых проектов. Вероятнее всего, это приведет к дефициту жилья в определенных рыночных нишах в 2012-2013 годах, что, вопреки существующим на сегодняшний день страновым рискам, может послужить хорошим стимулом для зарубежных инвесторов в отношении выхода на украинский рынок. В кризисный период на рынке элитной недвижимости Украины произошло изменение требований покупателей к площади жилья: если раньше наблюдался повышенный интерес к жилью площадью до 400 м2, то сейчас более востребованы 1-комнатные квартиры площадью до 70 м2 и 2-3-комнатные квартиры площадью от 80 до 130 м2. На квартиры увеличенной площади (140-180 м2) и пентхаусы (до 250 м2) наблюдается меньший, но все же стабильный спрос. Помимо этого, клиенты стали менее требовательны к разнообразию объектов инфраструктуры в составе жилых комплексов – покупатель уже не готов переплачивать за второстепенные выгоды. Эти изменения в предпочтениях клиентов девелоперы уже начали учитывать при разработке проектов будущих домов. «МНОГИЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ ПРИОСТАНОВИЛИ РЕАЛИЗАЦИЮ ЖИЛЫХ ПРОЕКТОВ В КРИЗИСНЫЙ ПЕРИОД, ЧТО, ВЕРОЯТНЕЕ ВСЕГО, ПРИВЕДЕТ К ДЕФИЦИТУ ЖИЛЬЯ В ОПРЕДЕЛЕННЫХ РЫНОЧНЫХ НИШАХ В 2012-2013 ГОДАХ» ЖК «Времена года», Киев фото: «НЕСТ» В конце 2010 года диапазон цен в конкурентных проектах элитной жилой недвижимости находился в пределах $3200-$8000/м2. При этом средняя по рынку стоимость квадратного метра снизилась с $6000/м2 в начале 2009 года до $5000/м2 в конце 2010 года. По нашим прогнозам, в 2011 году стоит ожидать стабилизации цен на первичном рынке элитной недвижимости с незначительным ростом на 5-10% на качественные объекты с высокой степенью готовности. В 2010 году наша компания полностью завершила строительство и ввела в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Изумрудный» в Киеве. Вскоре также будет введена вторая очередь. Сейчас мы концентрируем свои усилия на завершении строительства комплекса бизнес-класса «Покровский Посад» и работаем над проектом жилого комплекса элит-класса в центральной части Киева, строительство которого планируем начать в 2012 году». Евгений Чернецкий, директор «Контакт-Инвест» КОММЕНТАРИЙ Евгений Чернецкий фото: «КОНТАКТ-ИНВЕСТ» «Рынок элитной жилой недвижимости в 2010 году уверенно стоял на месте. Устойчивыми тенденциями минувшего года стали, во-первых, рост предложения квартир, которые предлагались в аренду, во-вторых, полное отсутствие отвода новых земельных участков под возведение элитного жилья. Состав застройщиков в сегменте жилья элит-класса в 2010 году не менялся. В этом вопросе определяющим стал 2009 год, когда прекратили деятельность все игроки, кому это суждено было сделать. Как показывает практика, реанимировать строительную площадку, за редким исключением, достаточно сложно не только в связи с технологическими вопросами, но и, как правило, накопившимся «багажом» кредиторов – исками, штрафными санкциями, арестами имущества и т.п. Я уверен, что кризис существенно увеличит качество возводимых жилых элитных объектов. Однако эффект мы ощутим лишь спустя несколько лет. Ведь для того, чтобы построить объект в соответствии с новыми требованиями, необходимо его запроектировать и согласовать в установленном порядке. Качество проявляется не только в стоимости отделочных материалов и профессионализме работ. Все больше внимания покупатель уделяет архитектуре, внутренней инфраструктуре, планировочным решениям не только квартир, но и мест общего пользования. Спрос на жилье в целом определяется не столько отсутствием кредитования, сколько нежеланием покупателей кредитоваться. В связи с этим основной спрос в 2010 году сконцентрировался на квартирах стоимостью до $150 тысяч. Что касается нашей компании, мы не пересматривали схему купли-продажи жилья в построенном нами объекте – ЖК «Виктория» в Киеве. Первый взнос составляет не менее 60% от стоимости квартиры. Остальная часть суммы может выплачиваться поэтапно в соответствии с индивидуальным графиком расчетов. Такого рода рассрочка предоставляется платно. Но стоимость обслуживания долга для нашего клиента существенно дешевле по сравнению с банковским кредитом. Следует отметить, что в кризисный период как вид практически исчез спекулятивный покупатель, который до кризиса был не очень разборчивым в своем выборе, особенно в вопросе деталей. Конечный потребитель, подбирая жилье под себя, всегда имеет массу пожеланий, которые часто бывают исключительно индивидуальными. Как правило, он выбирает квартиру из расчета минимальной необходимой для жизни площади. Причем это правило прослеживается во всех сегментах жилой недвижимости и связано не только с кризисом, но и с повышением коммунальных тарифов. «ЕСТЬ РЯД ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ, КОТОРЫЕ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ В УКРАИНСКОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ» Есть ряд иностранных инвесторов, которые заинтересованы в украинском рынке жилья. Они интересуются, как правило, элитной застройкой. Но стоимость земельных участков под эти цели на данный момент зашкаливает. Вопреки экономической теории, соотношение спрос-предложение не определяет цену земельных участков. Кроме того, пока не ясны правила игры для застройщиков. Несмотря на то, что новое градостроительное законодательство принято Верховной Радой и подписано Президентом Украины, еще неизвестно, как городские чиновники будут его применять на практике. Также существует масса налоговых вопросов: объект строится, как правило, 2-3 года, и неясно, как переносить налоговый кредит на следующие периоды. Я не ожидаю существенных изменений на рынке в 2011 году. Даже если произойдет рост спроса, он не сможет существенно поднять цены на квадратный метр жилой недвижимости, даже несмотря на четко просматривающийся на горизонте дефицит жилья. Цена начнет расти только вместе с ростом потребительской уверенности. Но с учетом плана реформ, навязываемого правительству Международным Валютным Фондом, это невозможно. Что касается нашей компании, то мы очень хотим работать, но анализ целесообразности и элементарный риск-менеджмент вынуждают нас занимать выжидательную позицию». Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Т.М.М.» КОММЕНТАРИЙ Алексей Говорун фото: «Т.М.М.» «Начиная с III квартала 2009 и в течение всего 2010 года на украинском рынке жилой недвижимости проявлялись тенденции структурирования и некоторой стабилизации. Однако для строительной отрасли этот период был все еще кризисным, и говорить о ее выздоровлении пока рано. В 2010 году в эксплуатацию вводились в основном те объекты, строительство которых началось до кризиса, и их сдача задержалась вследствие негативных финансово-экономических тенденций на рынке. Текущее предложение в строящихся и недавно завершенных домах снижается по мере продаж, а строительство объектов жилой недвижимости, формирующих новое предложение, в должном объеме не начинается. По итогам двух последних лет, с учетом низких объемов ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, на рынке будет формироваться дефицит готового нового жилья. Что касается «Т.М.М.», то в 2010 году компания ввела в эксплуатацию шесть объектов жилой недвижимости общей площадью более 120 000 м2, среди которых первая очередь жилого комплекса «Сонячна брама» и жилой комплекс «Авиатор» (оба – Киев), жилые комплексы «Эдельвейс» и «Карат», первые очереди жилых комплексов «Каскад» и Green Town (все четыре – Харьков). Спекулятивного капитала на данный момент на рынке практически нет. Сегодня покупатель приобретает жилье исключительно для себя и своей семьи, и в основном это либо первая квартира, либо покупка с целью улучшить жилищные условия (увеличить площадь квартиры или продать жилье в старом доме с тем, чтобы купить квартиру в новостройке). На первичном рынке пользуются спросом как самые дешевые предложения в сегменте социального жилья, так и объекты бизнес-класса. В течение 2010 года цены на первичном рынке жилой недвижимости Украины были стабильными с незначительными колебаниями до 5%, однако при этом стоимость увеличивалась по мере строительства и завершения объектов. Незначительным было и изменение объемов продаж первичного жилья (независимо от класса), связано оно было в основном с сезонными колебаниями (например, новогодние или майские праздники). В 2011 году общий тренд в целом по рынку будет положительным. Объемы продаж и цены на «первичке» сохранятся на уровне 2010 года, однако при дальнейшем росте цен на строительные материалы, металл и энергоносители может наблюдаться увеличение стоимости строящегося жилья. «НА ДАННЫЙ МОМЕНТ КЛАСС ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НЕ МАРКЕТИНГОВЫМИ УСИЛИЯМИ ДЕВЕЛОПЕРОВ, А ПОКУПАТЕЛЕМ» В высотном строительстве самый емкий сегмент – это социальное жилье, где требования и подходы сохранились на минимально допустимом строительными нормами уровне. В объектах бизнес- и премиум-класса, которые находятся в процессе строительства, применение материалов и оборудования высокого уровня заложено архитектурно-планировочными решениями еще на этапе разработки проекта, и для столичных объектов находится на достаточно высоком уровне. ЖК «Карат», Харьков фото: «Т.М.М.» На данный момент класс объекта жилой недвижимости на украинском рынке определяется не маркетинговыми усилиями девелоперов, а покупателем, который оценивает соответствие объекта заявленному классу. Помимо цены и месторасположения, основным критерием, по которому осуществляется выбор недвижимости любого класса, является степень готовности и темпы строительства объекта. Массового прихода иностранных девелоперов в Украину в ближайшее время ожидать не стоит. Их останавливает состояние отечественного строительного рынка и рынка недвижимости, недостаточно высокая покупательная способность населения и отсутствие доступной ипотеки, что ограничивает спрос, а также комплекс вопросов, связанных с экономической и политической ситуацией в стране (недостаточная прозрачность и сложность ведения бизнеса в Украине и т.д.). В силу этого у зарубежных девелоперов по отношению к Украине по-прежнему будет сохраняться выжидательная позиция». Эмиль Соловьев, генеральный директор компании «К.А.Н. Девелопмент» КОММЕНТАРИЙ Эмиль Соловьев фото: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ» «Говорить о каких-либо серьезных изменениях на украинском рынке жилой недвижимости в 2010 году не приходится. Данный сегмент переживал последствия кризиса, которые в первую очередь проявились в небольшом количестве новых проектов. В 2010 году не было начато строительство ни одного объекта, который можно было бы отнести к премиум-классу. Развитие проектов этого класса, который, казалось бы, наименее восприимчив к кризису, существенно замедлили сложности с привлечением проектного финансирования. 2010 год кардинально не повлиял на состав застройщиков в сегменте элитной жилой недвижимости столицы. Новичков в этом сегменте не наблюдалось. Вероятность выхода на отечественный рынок новых иностранных девелоперов сравнительно низкая, потому как риски на нем по-прежнему высоки, несмотря на определенную стабилизацию экономической ситуации. Важными событиями минувшего года стало анонсирование группой KDD получения кредита в размере 467 миллионов гривен на строительство жилого комплекса PecherSKY по ул. Сергея Струтинского, 2 в Киеве, а также неопределенность относительно скандального проекта Fresco Sofia по ул. Гончара. Если придерживаться логики, то кризис должен был научить девелоперов реализовать максимально качественные проекты, которые будут наиболее востребованы рынком в сложный период. Соответственно, концепции проектов в это время приобретали свои отличительные черты, те изюминки, благодаря которым они будут бороться за клиента. Это можно отчетливо видеть в позиционировании премиум-проектов, в частности, ЖК Diamond Hill. В целом, среди небольшого количества проектов на стадии строительства в премиум-сегменте, можно отметить плавную эволюцию по направлению к максимальному удовлетворению запросов целевой аудитории. «ВЕРОЯТНОСТЬ ВЫХОДА НА ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ РЫНОК НОВЫХ ИНОСТРАННЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ СРАВНИТЕЛЬНО НИЗКАЯ» Динамика цен на первичном рынке жилья Киева в целом перестала носить негативный тренд. Во второй половине 2010 года цена квадратного метра в некоторых проектах бизнес-класса начала даже подыматься, хотя и незначительно. В целом, ситуация в экономике страны в 2010 году более-менее стабилизировалась, не наблюдалось значительного снижения покупательной способности. Эти факторы стали основанием для закрепления цены и ее минимального роста. Минимальная положительная динамика будет характерна для рынка и в 2011 году, в случае сохранения общеэкономической стабильности. Возможен незначительный рост стоимости на уровне 7-10%. Что касается 2011-2012 годов, вполне вероятно, что процесс развития жилого сегмента немного активизируется. В это время могут быть введены в эксплуатацию несколько комплексов апартаментов премиум-класса, среди которых необходимо выделить ЖК Diamond Hill по ул. Ивана Мазепы, 11-б в Киеве, девелопером которого является наша компания. Ввод в эксплуатацию ЖК намечен на конец 2011 года. Впервые в Киеве будет реализован проект, сочетающий уровень обслуживания 5-звездочной гостиницы с комплексом собственной инфраструктуры. На данный момент компания «К.А.Н. Девелопмент» в партнерстве с инвестиционной группой UDP реализует вторую очередь жилого комплекса бизнес-класса «Паркове місто» (ул. Вышгородской, 45, Киев). Во второй очереди проекта уже продано порядка 60% квартир, что свидетельствует о его высокой успешности. Следует отметить, что первая очередь ЖК «Паркове місто» названа «Лучшим жилым комплексом 2009 года» по оценке Минрегионстроя. Еще один крупный проект «К.А.Н. Девелопмент» – это ЖК «Комфорт Таун» (ул. Регенераторная, 4, Киев). В этом жилом комплексе мы также сделали акцент на широкую инфраструктуру, в особенности для детей. По нашему мнению, ЖК «Комфорт Таун» – это наиболее оригинальная и концептуальная новостройка Киева. Сейчас ведется строительство первой очереди объекта». Сергей Мельничук, директор по строительству компании «Укрбудконтракт» КОММЕНТАРИЙ Сергей Мельничук фото: «УКРБУДКОНТРАКТ» «2010 год стал своеобразным трамплином для строителей: для кого-то он обернулся прыжком вверх, для кого-то – катастрофическим падением. Упал как потребительский спрос на жилье всех сегментов, так и качественное предложение на рынке первичной недвижимости. Цены на жилье, по сути, достигли дна. Для многих компаний продолжать строительство стало просто нерентабельно. 2010 год был намного более опасным для застройщиков, чем даже суровые кризисные времена: по моим оценкам, активными остались всего 20-30% игроков рынка. На рынке недвижимости действуют те же законы, что и в природе – выживает сильнейший. Начало 2011 года дарит надежду на скорейшее оживление строительного рынка в сегменте жилой недвижимости. Уже сегодня мы с уверенностью можем говорить о том, что растет спрос на жилую недвижимость. Как следствие, «подтянется» и предложение: на данный момент возобновляются строительно-монтажные работы, например, в киевских недостроях. Это говорит о том, что часть застройщиков изыскала средства для продолжения работы над объектами, а значит, уже к концу этого года те, кто остался на рынке, развернут деятельность по-максимуму. Пожалуй, самым важным аспектом выживания в сложившихся условиях и для девелоперов, и для генподрядчиков является вопрос изыскания финансовых средств. Жизнь нынешних застройщиков во многом зависит от того, смогут ли они найти общий язык с финансово-банковскими учреждениями. В разрезе деятельности генподрядных компаний могу с уверенностью сказать, что залог успеха в этом году – хороший портфель надежных заказчиков и партнеров. В текущем году задача генподрядчиков — не только сохранить хорошие отношения с постоянными клиентами, но и привлечь к сотрудничеству новых инвесторов, чьи подрядчики ушли с рынка. «ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТОРЫ В СЕГМЕНТЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ БЫЛИ И БУДУТ» С моей точки зрения, некорректно ухудшать качество жилья. Сегодня возросла стоимость строительства квадратного метра жилой недвижимости, но это никаким образом не должно отражаться на ее качестве. Я не могу судить о позиции других компаний по этому вопросу, но в «Укрбудконтракте» всегда очень щепетильно относились к качеству продукции. Мы используем только те технологии и решения, которые дают однозначно высококачественный результат. Наши критерии оценки качества всегда были и будут высокими. Да, сегодня создание качественного продукта обходится дороже – растет стоимость материалов, электроэнергии, бензина и, как следствие, транспортных услуг. Все дорожает, но далеко не каждый инвестор готов на повышение стоимости строительства. В нынешних условиях лишнее финансовое бремя может лишь отпугнуть заказчика. Поэтому подрядным компаниям и застройщикам необходимо проявлять максимальную тактичность и дипломатию: искать компромисс с заказчиком, предлагать новые технологические решения, которые могут, например, сократить сроки работ или исключить какие-то последующие виды работ. Лакмусовой бумажкой честности строительной компании сегодня может быть уровень индивидуальности подхода к своим проектам: на одном объекте удорожание может составить 10%, а на другом – всего 5%. Иностранные инвесторы в сегменте жилой недвижимости на украинском рынке были и будут, вопрос, скорее, в их количественном и качественном составе. Например, страны ЕС вкладывают больше инвестиций в экономику Украины в целом и в строительный сегмент в частности. Растет интерес со стороны стран СНГ. Но, в принципе, сейчас мы получили полную картину инвестиционной заинтересованности в Украине: до 2008 года в рынок вкладывали деньги в основном из-за быстрой окупаемости проектов. В Европе, например, возврат инвестиций от местной недвижимости занимал в два, а то и в три раза больше времени, чем в Украине. Это было самым решающим фактором в деле инвестиций, и вкладчики попросту не обращали внимания на существующие проблемы в отрасли. Но кризис все изменил, и основной стимул для инвестиций пропал. Сегодня, когда рынок оживает, можно рассчитывать на повышение интереса инвесторов к украинской недвижимости. Искренне радует, что в Украине улучшается внутренний финансовый климат. Да и международные показатели инвестиционной привлекательности Украины как страны, где можно строить, растут. Но нельзя забывать, что в 2011 году наше законодательство претерпело очень серьезные изменения, в частности, произошла принципиальная строительная реформа. Сейчас мы, находясь в Украине и живя ее реалиями, еще не до конца понимаем, как и что будет функционировать в будущем: нормативно-правовые акты очертили общую схему взаимодействия, в то время как большого количества документов, конкретизирующих многие вопросы деятельности, еще нет. Что говорить в такой ситуации об иностранных инвесторах? До окончания формирования прозрачной системы, регулирующей строительную отрасль Украины, ожидать прихода большого числа новых иностранных вкладчиков не имеет смысла. В то же время сейчас Украина является объектом пристального внимания фактически всего мира: грядущее мероприятие – Евро-2012 – может стать отправной точкой для подъема страны и новой волны иностранных вкладов. Если законодатель уделит внимание вопросам регуляции в отрасли в ближайшее время, то уже к концу текущего – началу следующего года можно ожидать новой волны инвестиций из-за рубежа. Жилая недвижимость в крупных городах, и особенно в Киеве, очень разнородная. Сейчас основные ценовые баталии происходят в эконом-сегменте: этот вид жилья пользуется наибольшим спросом и потому он первым начал подъем. Запуск государственных программ поддержки строительства жилья, строительство доступного жилья также играют немаловажную роль в вопросе регуляции цен: если программы будут развернуты на полную силу, в соответствии с запланированными темпами, то и застройщикам не имеет смысла завышать стоимость квадратного метра. Конечно, цены на жилье эконом-класса не обвалятся, особенно в Киеве: можно сказать, что сейчас они достигли дна, но на небольшое удешевление стоит рассчитывать. Аналогичная тенденция, проявляющаяся в чуть меньшей мере, наблюдается и в сегменте жилья бизнес-класса. Удивительно, но даже сегмент элитной недвижимости в 2010 – начале 2011 года изменился в цене. Обычно этот вид жилья стабилен: у него очень специфический конечный потребитель, что само по себе диктует ценовую политику. В текущем году я не вижу предпосылок для того, чтобы элитная недвижимость существенно менялась в цене». Светлана Дедерко, руководитель департамента жилой недвижимости компании SK Development КОММЕНТАРИЙ Светлана Дедерко фото: SK DEVELOPMENT «В предыдущие годы застройщики, пользуясь ажиотажным спросом, имели возможность строить и реализовывать по высокой цене объекты сомнительного качества. Позже под влиянием событий на международном финансовом рынке в украинской экономике все кардинально изменилось: население стало некредитоспособным, а все объекты, которые создавались, ориентируясь только на неразборчивый спрос, в итоге остались невостребованными и сегодня заморожены. Теперь правила диктует покупатель, который останавливает свой выбор на качественном объекте, оставляя вне своего внимания низкокачественные проекты «времен ажиотажа». За последние 1,5-2 года кризис внес кардинальные изменения в потребительские возможности большинства украинцев, в результате чего резко изменилась структура спроса на недвижимость: сегодня уже сложно найти покупателя на однокомнатную квартиру площадью 55-57 м2 или двухкомнатную площадью 78-85 м2, которые большинство застройщиков «заложили» в проекты до кризиса. В данный момент покупатель обращает внимание, в первую очередь, на качество помещения: если есть выбор между однокомнатной квартирой площадью 55 м2 или двухкомнатной площадью 57 м2, то покупатель отдаст предпочтение последнему варианту, а это значит, что пришло время грамотных планировочных решений. Таким образом, единственный путь сегодня привести цены квартир в объектах эконом- и бизнес-класса в соответствие с возможностями покупателей – это уменьшить их метраж. Во-вторых, покупатель обращает больше внимания на комфортную и качественную окружающую среду: жилой дом, утопающий в зелени, с детскими площадками и двором, не заставленным машинами, будет более предпочтителен, нежели дом в центре, рядом с метро, расположенный на клочке голой земли, которую тут же превратят в автостоянку. Таким образом, в 2011 году, скорее всего, продолжится реализация тех из остановленных объектов, которые будут переформатированы под новые реалии, соответственно, застройщики вместе с архитекторами должны предложить инвесторам новый интересный продукт. Еще один значимый посткризисный тренд в жилищном строительстве – это объединение функций. До сих пор в однокомнатных квартирах площадью 36-40 м2 комната совмещала в себе функции гостиной и спальни, которые являются совершенно разными по своей сути. Сейчас же архитекторы предлагают альтернативный вариант – объединенную гостевую зону и изолированную отдельную спальню. Таким образом, благодаря совмещению близких функций в одном пространстве (кухня-гостиная), однокомнатная квартира превращается фактически в двухкомнатную (кухня-гостиная-спальня). Отдельно необходимо отметить и появление в проектах нового для нас типа квартир-студий минимальной площади – порядка 30 м2 (и, соответственно, минимальной стоимости), в которых все функции (кухня-гостиная-спальня) совмещены в единственной комнате. Как правило, такого типа квартиры ориентированы на молодежь или персональное проживание. Все вышеперечисленные трансформации касаются как домов эконом-класса, так и новостроек среднего ценового сегмента. Поскольку разделение на классы в Украине относительное, то бизнес-класс отличается от эконом-класса, скорее, только качеством инфраструктуры и комфортностью проживания жильцов. Что касается планировочных предпочтений и площадей запрашиваемых квартир, то они в объектах обоих классов аналогичны. Как показывает практика, покупателям сегодня интересны квартиры в домах эконом-класса стоимостью около 8000 гри-вен/м2, бизнес-класса – 12 000-14 000 гривен/м2, премиум-класса – свыше $3000/м2. В целом, такая ценовая ситуация останется до тех пор, пока банки не возобновят потребительское кредитование с адекватными процентными ставками. Но говорить о том, что люди снова начнут скупать все, что есть на рынке, нельзя: покупатель уже научился выбирать. Стоит отметить, что если застройщик предлагает жилье стоимостью выше названной, он должен убедить покупателя в том, что его проект значительно лучше других. Такими аргументами может быть развитая инфраструктура дома и района, большая зеленая зона и зона отдыха, расположение объекта в непосредственной близости от транспортных развязок. «ЕДИНСТВЕННЫЙ ПУТЬ СЕГОДНЯ ПРИВЕСТИ ЦЕНЫ КВАРТИР В ОБЪЕКТАХ ЭКОНОМ- И БИЗНЕС-КЛАССА В СООТВЕТСТВИЕ С ВОЗМОЖНОСТЯМИ ПОКУПАТЕЛЕЙ – ЭТО УМЕНЬШИТЬ ИХ МЕТРАЖ» В 2010 году со стороны правительства Украины были предприняты шаги к упрощению разрешительных процедур, созданию программы доступного жилья, подготовке Градостроительного кодекса Украины, нового Жилищного кодекса и других законодательных преобразований, обеспечивающих позитивные условия развития рынка недвижимости, в том числе сегмента жилищного строительства. Учитывая, что реформирование законодательного регулирования градостроительной деятельности находится на начальной стадии, основные результаты проводимых преобразований еще впереди. Инвестиционная привлекательность украинского рынка недвижимости для многих иностранных инвесторов остается на низком уровне, наиболее пессимистические прогнозы связаны с сегментом жилой недвижимости. Это объясняется, прежде всего, низким платежеспособным спросом со стороны конечных покупателей и ограниченным доступом к ипотечному кредитованию. Среди базовых требований, которые будут выдвигаться к инициаторам проектов в Украине с учетом текущей ситуации, инвестиционные компании отмечают наличие безупречной проектной, разрешительной и правоустанавливающей документации, а также финансовое участие девелопера в проекте на уровне не менее 15-25%. Что касается еще не реализованных объектов недвижимости, инвесторы будут входить, прежде всего, в проекты, которые имеют готовые пакеты разрешительной документации или в которых выполнены определенные строительные работы. При этом, скорее всего, они будут претендовать на 50% проекта и более. Если же говорить о размерах инвестиций в проекты недвижимости, то эти суммы существенно меньше докризисных и составляют несколько десятков миллионов долларов». Валерий Кодецкий, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners КОММЕНТАРИЙ Валерий Кодецкий фото: UKRAINIAN DEVELOPMENT PARTNERS «В Украине кризис в строительной области привел к тому, что некоторые застройщики заморозили свои проекты до «лучших» времен, а многие, успешные в докризисные времена, пропали с рынка. Среди причин такой ситуации – нехватка либо нецелевое использование финансов, предназначенных для продолжения строительства, развитие нескольких проектов, неподкрепленных «реальными» средствами. В большинстве случаев о своих проблемах девелоперы и застройщики предпочитали не говорить, а искали возможности обеспечения финансирования реализуемых проектов, однако найти капитал удалось не всем. В более выгодном положении оказались компании, которые открыли кредитные линии до начала кризиса и получали для ведения строительства необходимые транши либо смогли привлечь денежные средства из других отраслей бизнеса. Неплохая ситуация сложилась и у компаний, которые провели диверсификацию своих средств и грамотно оценили, какие именно активы являются более рентабельными. После анализа строительных площадок и реализуемых объектов наименее интересные и привлекательные из них замораживались, а освобожденные финансовые ресурсы направлялись в рентабельные проекты. «КРИЗИС ПОЛОЖИТЕЛЬНО ПОВЛИЯЛ НА КАЧЕСТВО ВОЗВОДИМОГО ЖИЛЬЯ И СМОГ ВЫЯВИТЬ СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОМПАНИИ, КОТОРЫЕ ВЫПОЛНЯЛИ РАБОТЫ НЕДОСТАТОЧНО КАЧЕСТВЕННО» На сегодняшний день можно утверждать, что кризис оказался своего рода испытанием, которое прошли наиболее эффективные компании, способные смотреть в будущее и правильно ставить акценты в своем бизнесе. В частности, кризис смогли преодолеть только те застройщики/девелоперы, у которых был доступ к заемным средствам либо имелись собственные финансовые резервы, проектный портфель был правильно диверсифицирован и включал конкурентоспособные в будущем объекты недвижимости. «Обратная» сторона кризиса заключается в том, что он положительно повлиял на качество возводимого жилья и смог выявить строительные компании, которые выполняли работы недостаточно качественно. Поскольку во время кризиса покупатели стали более внимательно относится к будущей покупке жилья, обращая внимание не только на этапы и временные рамки строительства, цену метра квадратного, но и на то, что входит в эту стоимость (используемые при строительстве материалы, качество выполняемых работ, в каком виде сдаются квартиры и т.д.), добросовестные девелоперы/застройщики, в свою очередь, стали пересматривать работу со строительными бригадами/подрядчиками, выбирая тех, кто мог бы предоставить более качественные работы. На сегодняшний день объекты жилой недвижимости конкурируют между собой не только в отношении цены, но и развитой инфраструктуры. В частности, данная тенденция очень явно прослеживалась в минувшем году: именно развитая инфраструктура, наличие необходимых для полноценной и качественной жизни социальных объектов являлись одними из решающих факторов при выборе покупателем того или иного жилого комплекса. В новостройках еще одним фактором в пользу определенного объекта являлось количество реально строящихся этажей, репутация застройщика, реализующего проект. В результате кризиса изменения коснулись и предпочтений касательно размера квартир: покупатели переросли этап «гигантомании» в жилых пристрастиях, который наблюдался еще несколько лет назад, и теперь присматриваются к средним жилым площадям. «Комфортный метраж» для объектов бизнес-класса составляет: 1-комнатные квартиры – 45-50 м2; двухкомнатные – 75-85 м2; трехкомнатные – 100-120 м2. Изменения в сторону уменьшения метража коснулись также и сегментов премиум- и эконом-классов. К примеру, в эконом-классе спросом пользуются 1-комнатные квартиры площадью до 40 м2, двух- и трехкомнатные – от 70 м2. Если говорить о рынке элитной недвижимости Киева, то 2010 год был для него стабильным: три объекта были введены в эксплуатацию, продолжалось строительство еще 10-12 домов, покупательная активность была на достаточно высоком уровне, что отображалось в стабильной средней стоимости квадратных метров. Элитная недвижимость – именно тот сегмент, который менее всего зависим от различных колебаний, кризисов или экономических потрясений: спрос со стороны покупателей неизменно стабилен, а проектов, действительно отвечающих всем критериям класса элит, не так уж много. Стабильность поддерживается и тем, что приобретают такой класс жилья для собственного проживания, а не с целью инвестирования или дальнейшей продажи (для инвестирования в 2010 году покупатели выбирали жилье бизнес-класса, которое с момента начала кризиса показало хорошие инвестиционные результаты). Незначительные колебания в цене, характерные классу элитной недвижимости, связаны с тем, что на рынок вышли несколько новых проектов, в которых стоимость квадратного метра была существенно ниже, чем в готовых и достраиваемых объектах. За счет появления новых проектов средняя стоимость на рынке элитного жилья была несколько снижена, однако уже с весны цена квадратного метра увеличивалась ежемесячно в среднем на 0,5-2% за счет повышения стоимости во введенных в эксплуатацию домах. По прогнозам аналитиков компании Ukrainian Development Partners, снижение стоимости жилой недвижимости Киева в 2011 году не произойдет(на фото: ЖК «Новопечерские Липки», Киев) фото: UKRAINIAN DEVELOPMENT PARTNERS Характерной чертой сегмента элитной недвижимости в 2010 году являлся спрос на построенное жилье, поскольку в строящихся объектах многими девелоперами было принято решение открывать продажи только на этапе ввода в эксплуатацию. Если говорить о будущем этого сегмента, то глобальных изменений ожидать не стоит: по-нашему мнению, в 2011-2012 годах данному рынку будет присуща стабильность как в ценовой политике, так и в спросе. Отечественный рынок жилой недвижимости отреагировал на кризис сокращением спроса и снижением цен во многих объектах, уменьшением сделок купли-продажи недвижимости. Основными потребителями в 2009 году были люди, приобретавшие жилье для улучшения собственных жилищных условий, а не с целью инвестирования. Покупались помещения преимущественно в готовых домах или находящихся на финальных этапах строительства. Однако в жилых домах, которые активно продолжали строиться вопреки кризису, стоимость не снижалась. Если говорить конкретно на примере нашего объекта, спрос на квартиры в жилом квартале «Новопечерские Липки», пусть и не на докризисном уровне, но сохранялся. В 2010 году рынок ожил, спрос на квартиры увеличился. В частности, в «Новопечерских Липках» с января по апрель 2010 года в среднем ежемесячно продавалось порядка 20-26 квартир, с мая число сделок значительно увеличилось и до конца года продавалось уже от 25 до 40 квартир. Связано это было не только с общей активизацией рынка недвижимости (кстати, нехарактерной летнему периоду), но и официальным открытием первой очереди квартала, состоявшимся в конце мая 2010 года. Начало 2011 года можно также назвать положительным – интерес со стороны покупателей к «Новопечерским Липкам» держится на стабильном уровне. В частности, только за полтора месяца нового года было продано 23 квартиры во второй очереди «Новопечерских Липок», что является хорошим показателем, учитывая сезонный фактор. С января по декабрь 2009 года минимальная цена в ЖК «Новопечерские Липки» выросла с 14 500 до 17 680 гривен/ м2. На протяжении 2010 года стоимость квадратного метра менялась пропорционально готовности объекта и наличию квартир в объекте: в январе минимальная стоимость составляла 17 680 гривен/м2, в мае, после официального открытия квартала, минимальная стоимость составляла уже 19 800 гривен/м2, а по состоянию на декабрь 2010 года минимальная стоимость равнялась 21 465 гривен/м2. По состоянию на март 2011 года минимальная стоимость в жилом квартале «Новопечерские Липки» составляет 22 400 гривен/м2. По прогнозам аналитиков инвестиционно-девелоперской компании Ukrainian Development Partners, снижение стоимости жилой недвижимости Киева в текущем году не произойдет. Объясняется это следующими факторами: – присутствием на рынке отложенного спроса на жилье; – недополучением рынком определенного количества жилых площадей, необходимых для удовлетворения существующего спроса, ввиду запоздалого ввода объектов в эксплуатацию (многие объекты, которые должны были быть введены в эксплуатацию в 2010-2011 годах, только начали строиться – после «разморозки» или как новые проекты); – ограниченным количеством готовых объектов, которые бы удовлетворяли потенциальных покупателей. В большинстве подобных объектов квартиры практически распроданы; – опасениями покупателей касательно приобретения квартир в домах, находящихся на стадии строительства. В 2011 году в крупных проектах, особенно с высокой степенью готовности, цена квадратного метра будет стабильной, однако возможен незначительный рост во втором полугодии. К примеру, уже к концу весны текущего года мы планируем увеличить стоимость квадратного метра в строящейся второй очереди ЖК «Новопечерские Липки», что связано с возрастающей готовностью объекта. В жилом квартале «Новопечерские Липки» есть две схемы приобретения жилья: заключение договора купли-продажи (если объект введен в эксплуатацию и на квартиры имеются документы на право собственности); приобретение именных целевых облигаций (в строящейся очереди комплекса). Отмечу, что с момента возникновения кризиса схема купли-продажи жилья в нашем квартале дополнилась одним пунктом, а именно, мы ввели рассрочку от застройщика. Несмотря на стабилизацию отечественного рынка недвижимости, иностранные инвесторы по-прежнему довольно прохладно относятся к развитию в Украине жилых проектов. Возможно, в будущем иностранные инвестиционные фонды заинтересуются развитием жилой недвижимости в нашей стране, однако при условии, что продаваться будет готовое жилье, а не имущественные права».