Рынок земли: положительные изменения

Владимир Мысак, старший агент отдела инвестиций и операций с земельными участками компании DTZ в Украине В 2011 году некоторые владельцы земельных участков в границах столицы получили давно ожидаемую ликвидность. Особым спросом в этот период пользовались площадки под строительство торговых объектов. В первом полугодии 2011 на рынке было осуществлено не менее 5 сделок по продаже-покупке земельных участков суммарной площадью около 20 гектаров. Среди основных причин такой активности со стороны покупателей следует выделить следующие: – собственники осознали, что они переоценивали стоимость своих участков, и приблизились в ожиданиях к предложению покупателя; – покупатели, со своей стороны, прочувствовали «дно рынка» и активизировались. ПРЕДЛОЖЕНИЕ Сегодня на рынке земли Киева и Киевской области выставлены на продажу участки, пригодные для реализации проектов практически во всех сегментах недвижимости, и при желании девелопер может выбирать. Общий объем предложения не изменился в сравнении с 2010 годом. Основных продавцов можно условно выделить в такие категории: – Иностранные девелоперы, которые купили проекты на пике рынка в 2007-2008 годах. Как правило, эти сделки совершались по очень высоким ценам в отношении не очень качественных объектов. С наступлением кризиса владельцы были вынуждены переоценить стоимость своих активов, а также конъюнктуру рынка, и некоторые из них пришли к пониманию, что развивать проекты недвижимости в данный момент для них не является выгодным. Такие предложения характеризуются гибкостью в ценообразовании – владельцы готовы продавать с хорошим дисконтом. – Украинские девелоперские компании, которые до кризиса активно развивались с помощью заемного финансирования, однако сейчас, не имея возможности привлечь финансовые средства, вынуждены выставлять проекты на продажу. Данные компании неохотно идут на снижение цены, и объекты находятся в длительном процессе продажи. – Компании, которые спекулировали на рынке земли. Большинство из них работало с украинским капиталом. Целью таких компаний было купить дешевле и продать дороже, не вкладывая денег непосредственно в девелопмент проекта. Данные игроки уже осознали коррекцию цен на рынке и готовы с дисконтной ценой осуществлять продажу участков. СПРОС В 2010 году наиболее востребованными были земельные участки под развитие торговых объектов. В 2011 году эта тенденция сохранилась. При этом в течение текущего года игроки рынка были настроены на покупку намного серьезней, чем в прошлом. И как результат мы увидели несколько сделок в Киеве и Киевской области. Повышенным спросом сегодня пользуются площадки под строительство ТРЦ в Киеве и городах с населением от 1 миллиона жителей. При этом диапазон цен достаточно широк. К примеру, участок площадью 3-5 гектаров в центральной части Киева обойдется девелоперу в $600-1000 за 1 м2. Если же девелопер преследует цель купить площадку в нецентральных густонаселенных районах столицы, то здесь цена за участок от 3 до 10 гектаров будет на уровне $200-$600 за 1 м2. Участки размером от 3 гектаров на окружной дороге или на выездных магистральных улицах предлагаются по цене от $100 до $250 за 1 м2. Наиболее востребованными после участков под ТРЦ являются площадки под развитие гостиниц. География спроса – Киев и города с населением от 1 миллиона человек. Повышенным спросом пользуются участки в таких городах как Одесса, Львов, Харьков и Донецк. Стоимость земли в Киеве значительно выше таковой в региональных центрах. К примеру, участок в центральной части Киева размером 20-30 соток будет стоить от $1000 до $4000 за 1 м2. При этом участок в центральной части Львова можно рассматривать по цене $800 за 1 м2. Участки под офисную застройку сегодня пользуются спросом только в центральном деловом районе Киева. Низкая вакантность (7,2%) и популярность CBD города (ликвидность) поддерживают спрос. Если говорить о площадках под развитие складских объектов, предложение земли в данном сегменте осталось на уровне 2010 года. Ликвидность участков под логистические и промышленные объекты очень низкая. Как результат, некоторые владельцы готовы продавать землю с большим дисконтом (более 50%). К примеру, в III квартале 2011 года к нам поступило предложение по продаже площадки под логистическую недвижимость размером 30 гектаров с коммерческим назначением по цене $10 за 1 м2 при условии покупки всего участка. В среднем же, цены на участки под развитие складов в округе Киева (до 40 километров от КПП) на сегодняшний день следующие: около $20-30/м2 за участки размером от 10 гектаров с коммерческим целевым назначением в собственности. На участки меньших размеров цены находятся на уровне от $30/м2. В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2011 НА РЫНКЕ КИЕВА БЫЛО ОСУЩЕСТВЛЕНО НЕ МЕНЕЕ 5 СДЕЛОК ПО ПРОДАЖЕ-ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СУММАРНОЙ ПЛОЩАДЬЮ ОКОЛО 20 ГЕКТАРОВ Приведем несколько портретов покупателей, с которыми нам довелось работать в 2011 году: – Новые украинские девелоперские компании. Сохранив ликвидность в кризисный период и нарастив собственный капитал в других отраслях, некоторые акционеры крупных компаний обратили свои взгляды на недвижимость и ее потенциал. Такие компании решились на покупку участков и сейчас активно занимаются девелопментом. – Торговые сети. Хотя девелопмент недвижимости и не является профильным бизнесом торговых сетей, дефицит качественных торговых площадей, а также планы в отношении публичных размещений акций вынуждают их инвестировать в недвижимость. – Поставщики материалов. Имея возможность арендовать по низкой цене качественные площади в логистических комплексах, некоторые поставщики все же приняли решение инвестировать в будущее, принимая во внимания низкие цены на землю под промышленные объекты и логистическую недвижимость. – Производители. Производители в таких секторах как фармацевтика и продукты питания прошли кризис относительно легко, поэтому приняли решение покупать и развивать участки для расширения складских и расфасовочных линий. – Иностранные девелоперы. Компании, которые присматривались к рынку земли в 2008 году, увидели для себя большую выгоду при покупке в 2011 году. Участки с проектной документацией В данный момент на рынке киевского региона немного предложений по продаже участков с проектной документацией, и стоит отметить, что они пользуются достаточно высоким спросом у покупателей. Девелопер/инвестор всегда хочет максимально уйти от рисков, связанных с процессом девелопмента, поэтому готов платить более высокую цену за качественные предложения. Также стоить отметить, что владельцы таких объектов имеют высокие ожидания и неохотно идут на снижение цены. Тем не менее, даже если проект уже имеет достаточно «продвинутый» статус в отношении согласований, покупатель всегда смотрит на локацию и другие конкурентные преимущества проекта, и окончательное решение принимается только на основании всех вместе взятых факторов. В 2010-2011 годах на рынке были осуществлены несколько сделок по продаже земельных участков с проектной документацией. Мы знаем о двух таких сделках, но из-за условий конфиденциальности не можем о них говорить. В случаях, когда проектная документация была нерелевантной или же отсутствовала, покупатель и владелец подписывали договор купли-продажи с отлагательными условиями. Одним из условий было согласование проектной документации владельцем для покупателя за дополнительную плату. Земля под коттеджную застройку В сегменте земли под строительство коттеджных городков сегодня наблюдается профицит предложения, что является продолжением тенденций 2010 года. Ликвидность больших наделов земли под коттеджную застройку в данный момент низкая. В то же время продажа участков под индивидуальное строительство идет успешно, при условии качественного расположения и близости к Киеву. Запрашиваемые цены очень разнятся и зависят от престижности месторасположения и класса будущего жилья. Так, например, в радиусе 10-30 километров от Киева участки под жилую застройку размером от 10 до 25 соток предлагаются по цене от $2000 до $5000 за сотку. В особо престижных районах, таких как Конча-Заспа, Лесники, цена выше. ПОВЫШЕННЫМ СПРОСОМ НА ДАННЫЙ МОМЕНТ ПОЛЬЗУЮТСЯ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ В КИЕВЕ И ГОРОДАХ С НАСЕЛЕНИЕМ ОТ 1 МИЛЛИОНА ЖИТЕЛЕЙ Спекулятивный спрос На данный момент основной целью покупки участков является последующее развитие проектов. Если говорить о портрете покупателя, то сегодня это, в первую очередь, девелопер, который обладает собственным капиталом или имеет возможность привлечь заемное финансирование. Таких покупателей немного, и, соответственно, рынок земли сейчас является «рынком покупателя». Спекулятивный же спрос на участки практически отсутствует. Это объясняется следующими факторами: – На рынке существует профицит предложения участков практически во всех сегментах (мы сейчас не говорим о качестве этого предложения). – Пока невозможно четко спрогнозировать рост/ падение стоимости земельных участков как в кратко-, так и долгосрочной перспективе. – Низкая ликвидность. Увы, пока земельные участки не демонстрируют высокую ликвидность. В 2006-2008 годах на украинском рынке присутствовало много компаний, которые спекулятивно инвестировали деньги в земельные участки наряду с компаниями, которые специализировались на land development. Предпосылок для таких инвестиций было много. Среди основных следует назвать следующие: – рост спроса на качественные участки со стороны иностранных девелоперов; – возможность привлекать долговое финансирование под залог участков; – общий рост рынка коммерческой недвижимости. ЦЕНА ВОПРОСА Как было сказано выше, в 2011 году собственники снизили свои ожидания в отношении цен на участки, что дало толчок осуществленным трансакциям. Хотя участки под торговые объекты и были наиболее востребованными, однако и при их продаже можно было наблюдать реальный торг. Приведем некоторые примеры снижения цен владельцами при заключении сделок купли-продажи земельных участков. Пример 1 В 2010 году на рынке был выставлен на продажу участок площадью порядка 3 гектаров, находящийся в аренде на 10 лет, с целевым назначением под застройку торговыми объектами, офисной и жилой недвижимостью. Данный участок предлагался по цене около $1000/м2. В 2011 году данный участок был продан по цене около 650-750/м2. Дисконт в данном случае составил порядка 25%. Пример 2 Некая компания выставила на продажу участок размером около 3 гектаров, который по своему месторасположению и стоимости наиболее подходил под строительный гипермаркет. Участок находится в долгосрочной аренде. Запрашиваемая цена находилась на уровне $200/м2. В процессе переговоров стороны договорились о стоимости $160/м2. Дисконт – около 20%. Пример 3 Владелец выставил на продажу участок размером около 0,25 гектара с проектом офисного центра по цене $1000/м2. Участок находится в долгосрочной аренде с коммерческим назначением. В процессе переговоров была достигнута цена на уровне $700/м2. Дисконт составил порядка 30%. Другие примеры Кроме этих показательных случаев, мы являемся также свидетелями и других ситуаций, когда в процессе переговоров по купле-продаже участков имело место снижение цены на 10-20% от изначально запрашиваемой. ПРОГНОЗЫ В целом развитие рынка земли в Киеве и Киевской области в 2012 году будет происходить в соответствии с тенденциями 2011. Мы считаем, что до конца текущего года сохранится высокий спрос на земельные участки под развитие торговых центров, а в 2012 году мы увидим больше сделок в этом сегменте. В то же время, в следующем году вырастет спрос на площадки в центре Киева и под другие объекты. Покупателями будут девелоперы со специализацией в офисной и гостиничной недвижимости. Однако мы предполагаем, что спрос не будет настолько высоким, чтобы спровоцировать рост стоимости земельных участков.