Рынок торговой недвижимости Киева: и не догоним, и не перегоним…

ИТОГИ 2008 ГОДА
Рынок торговой недвижимости Киева в 2008 году не оправдал оптимистических прогнозов экспертов, сделанных годом ранее. Уже во втором квартале, когда ситуация на украинском рынке становилась все более напряженной, стало ясно, что результаты 2008 года незначительно превысят показатели 2007, когда на рынок торговой недвижимости Киева было выведено около 50 000 м² новых площадей.
По данным компании Colliers International (Украина), по результатам 11 месяцев 2008 года на рынок Киева было выведено около 77 000 м² торговых площадей, что позволило увеличить суммарную полезную площадь киевских ТЦ до порядка 430 тысяч м².
По данным компании DTZ, на сегодняшний день на 1000 жителей столицы приходится 224 м² торговых площадей в современных ТЦ Киева. В свою очередь, компания «Украинская Торговая Гильдия» приводит другие данные: 165 м² на 1000 жителей.
По результатам 11 месяцев 2008 года на столичный рынок было выведено три новых объекта торговой недвижимости. В марте 2008 года был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Квадрат» по бульвару Перова, 36. Девелопером проекта является компания «XXI Век». Центр включает три уровня общей площадью 41 000 м², 19 100 м² из которых – торговая площадь. Якорными арендаторами ТРЦ выступают супермаркет российской сети «Перекресток» общей площадью около 4000 м² и 4-зальный кинотеатр «Одесса-Кино», открытие которого еще не состоялось.
По адресу Днепровская Набережная, 10-а был введен в эксплуатацию ТРЦ «Материк». Его общая площадь составляет 28 000 м², торговая – 18 400 м². Девелопер проекта – торгово-промышленная компания Rainford (Днепропетровск).
Группа «А.Д.С.» продолжает развитие торгово-развлекательного центра «Большевик» по ул. Гетьмана, 6. В 2008 году состоялось открытие III очереди объекта общей площадью 15 000 м².
Группа компаний «Караван» ввела в эксплуатацию IV очередь ТРЦ «Караван» по ул. Луговой, 12, торговая площадь которой составляет 2000 м².
В сентябре состоялось открытие развлекательно-торгового центра «Блокбастер» по проспекту Московскому, 34-в. Изначально объект планировалось ввести в эксплуатацию еще в 2007 году, однако по ряду причин открытие откладывалось. Общая площадь РТЦ составляет 33 000 м², общая арендуемая площадь (GLA) – 25 500 м². Площадь развлекательного сегмента составляет 21 100 м², торгового – 4287 м². Развлекательная зона представлена 12-зальным кинотеатром (9000 м²), а также первым в Киеве 3D-кинотеатром сети IMAX, роллердромом, боулингом, бильярдным клубом, детским развлекательным комплексом «Витамин 4» и т.д. На территории РТЦ расположен паркинг на 1500 машиномест. Девелопером проекта является компания «Укрзернопром».
Следует также отметить еще ряд важных событий 2008 года, имевших место на столичном рынке. В частности, в марте по Московскому проспекту, 15-а состоялось открытие первого в Украине гипермаркета крупнейшего европейского ритейлера – французской сети Auchan. Торговая площадь гипермаркета составляет около 15 тысяч м². О своих дальнейших планах по развитию в Украине группа пока не сообщает.
Также на украинский рынок вышел испанский оператор Inditex Group и его брэнд Zara, открытие магазина которого состоялось в начале мая по ул. Крещатик, 23.
Среди негативных событий, которые, без сомнения, повлияют на привлекательность украинского рынка для мировой общественности, однозначно можно назвать уход с рынка на неопределенное время компании ECE, крупнейшего европейского девелопера торговых площадей. Данный факт станет для многих международных инвесторов, девелоперов, а также, несомненно, ритейл-операторов, сигналом того, что украинский рынок пока не стоит включать в ближайшие планы по экспансии. 17-я позиция Украины в рейтинге A.T.Kearney 2008 также может оказать значительное негативное влияние на планы по выходу представителей мирового ритейла на украинский рынок.
 


    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    

Торговые центры, открытые в 2008 году в Киеве
Объект	Расположение	Общая площадь, м2	GLA, м2	Девелопер
ТРЦ «Квадрат»	Бульвар Перова, 36	41 000	19 100	«XXI Век»
ТЦ «Материк»	Днепровская Набережная, 10-а	28 000	18 400	ТПК Rainford
ТРЦ «Большевик» (III очередь)	Ул. Гетьмана, 6	15 000	6000	«А.Д.С.»
РТЦ «Блокбастер»	Проспект Московский, 34-в	33 000	25 500	«Укрзернопром»
ТРЦ «Караван» (IV очередь)	Ул. Луговая, 12	–	2000	Группа компаний «Караван»

Источник: Colliers International


ТЕНДЕНЦИИ
В числе основных тенденций развития торговой недвижимости столичного региона в первом полугодии 2008 года эксперты называли следующие:
– увеличение разрыва между спросом и предложением;
– рост арендных ставок;
– сохранение низкого уровня вакантности: не более 1% в успешных торговых центрах и до 3% – в непрофессиональных торговых центрах;
– введение объектов в эксплуатацию с опозданием от заявленных сроков.
С сентября ситуация в сегменте торговой недвижимости начала стремительно меняться в связи с волной негативных последствий мирового кризиса ликвидности, проявившихся на украинском рынке. Влияние кризисной ситуации быстро распространилось на все сегменты коммерческой недвижимости. Основными тенденциями рынка торговой недвижимости этого периода эксперты называют:
– рост стоимости и ужесточение условий проектного финансирования, ограничения по кредитованию, введенные Нацбанком;
– замедление активности всех игроков рынка торговой недвижимости, в первую очередь, девелоперов;
– перенос сроков реализации и замораживание проектов.
– снижение темпов роста розничного товарооборота;
– снижение темпов роста спроса на торговые помещения.


АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
В первой половине 2008 года в сегменте торговой недвижимости наблюдался рост арендных ставок. По данным компании Jones Lang LaSalle, он составил около 10-15%. «Таким образом, средний уровень арендных ставок в ТЦ/ТРЦ Киева составил порядка $90-120/м²/в месяц (без учета НДС) для мелкоформатных арендаторов (около 100 м²), – отмечает Анна Чуботина, старший консультант отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle.
Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), в свою очередь, приводит такие цифры: «В наиболее успешных ТЦ, расположенных на главных торговых улицах города, арендные ставки декларировали рост в размере 20-40% в первом полугодии 2008 года на секции размером 100-300 м², достигнув отметки $150-$200/м² (без учета НДС)».


Источник: Colliers International

Во второй половине года рост арендных ставок впервые за несколько лет приостановился, что эксперты связывают с общей неблагоприятной экономической ситуацией в стране, снижением активности ряда розничных операторов, а также падением уровня розничного товарооборота. «Население стало тратить меньше, переориентируясь на товары первой необходимости, что неизбежно влияет на доходы арендаторов торгового сектора, – комментирует ситуацию Наталья Кравец. – При падающих доходах и увеличивающихся расходах у арендаторов может не хватить сил для поглощения новых площадей по растущим ценам, равно как и выдержать существующие ставки. Как следствие, может произойти временная стабилизация ставок на текущем уровне, в частных случаях возможен пересмотр условий аренды в сторону уменьшения».
Более того – по данным Марты Костюк, заместителя директора, руководителя департамента аналитики компании DTZ в Украине, «в течение 9 месяцев 2008 года розничный товарооборот в Украине вырос на 25,1% по сравнению с соответствующим периодом 2007 года. Очевидно, что в связи с ухудшением макроэкономической ситуации в Украине и снижением покупательной способности населения, в 2008-2009 годах этот показатель снизится».


РТЦ «Блокбастер», открывшийся в сентябре 2008 года по проспекту Московскому, 34-в, Киев
фото: Иван Рудюк

Арендодатели заняли выжидательную позицию, дав арендаторам возможность адаптироваться к новым условиям бизнеса, вызванным снижением расходов населения. По словам Оксаны Кульчицкой, маркетолога-аналитика компании «Украинская Торговая Гильдия», «арендные ставки сегодня зафиксировались в диапазоне $70-300/м²/в месяц (без учета НДС) на галерейные магазины, в зависимости от площади, товарной группы, места расположения ТЦ и качества торговых площадей».


    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    


    
    
    
    
    

Проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к введению в эксплуатацию в 2009-2010 годах в Киеве
Название проекта	Расположение	Девелопер	Общая площадь, м2	Планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию
ТРЦ «Домосфера» (I очередь)	Столичное шоссе	DeVision	129 000	2009
ТРЦ Sky Mall (II очередь)	Проспект Генерала Ватутина, 2	«Панорама Групп»	52 000 (GLA)	2009
ТРЦ	Ул. Коллекторная	VK Development	140 000	Осень 2009 года
ТРЦ	Ул. Чернобыльская	VK Development	40 000	Осень 2009 года
ТРЦ Dream Town	Оболонский проспект	Корпорация «Столица»	167 000	2009
ТРЦ в составе МФК «Континенталь»	Спортивная площадь, 1	«ТРИ О»	29 500	2010
ТЦ «Материк» (II очередь)	Ул. Борщаговская, 154	ТПК Rainford	–	2010
ТРК «Магелан» (I и II очереди)	Проспект Глушкова, 13-б	«Край Проперти»	15 100 (I и II очереди)	I очередь – II квартал 2010 года, II очередь – I квартал 2011 года

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ


ТРЦ «Большевик» по ул. Гетьмана, 6, Киев
фото: Иван Рудюк

Инвестиционные сделки имели место на рынке торговых площадей только в первой половине 2008 года. В марте компания DTZ объявила о завершении сделки по продаже торгово-развлекательного центра «Аладдин». Покупателем стал британский инвестиционный фонд Meyer Bergman European Retail Partners. Сумма сделки составила более $60 миллионов. Ставка капитализации – чуть более 10%. Компания DTZ в данной сделке выступила консультантом инвестиционного фонда. ТРЦ «Аладдин» общей площадью 16 000 м² расположен по ул. Гришко, 3-а. Первая очередь объекта была введена в эксплуатацию в 2004 году, вторая – в апреле 2005 года.
В мае состоялась сделка по приобретению ТЦ «Альта Центр». Покупателем выступила материнская компания VK Development – Davento Plc (Никосия, Кипр). В ноябре компания Colliers International (Украина) заключила агентский договор с ТЦ «Альта Центр» (Киев), согласно которому будет произведена оптимизация концепции и замена некоторых арендаторов в торговом центре.
«Инвестиционные продажи, имевшие место в первом полугодии 2008 года, произошли при ставке капитализации близкой к 9,5%, – рассказывает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина). – Важно упомянуть, что переговоры по приобретению названных объектов были начаты в последнем квартале 2007 года, и, как следствие, цены соответствовали рыночным ожиданиям того времени».
Во второй половине года информация о заключенных инвестиционных сделках на рынке не появлялась, что обусловлено резким снижением активности инвесторов, а также отсутствием качественных объектов торговой недвижимости, которые могли бы стать объектом сделки. По мнению Анны Чуботиной, «наиболее вероятным кандидатом на продажу в данный момент является ТРЦ «Квадрат» по бульвару Перова. Среди положительных характеристик данного объекта инвесторы отмечают его удачное месторасположение и хороший дизайн, поэтому готовы вести переговоры о покупке. Сдерживающим фактором является ситуация на рынке, когда значительный рост ставок капитализации в Европе и ухудшение условий кредитования заставляет инвесторов сильно корректировать свои ценовые предложения».


ПРОГНОЗЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
По прогнозам компании Colliers International (Украина), при условии ввода в эксплуатацию объектов, заявленных на 2009 год, площадь торговых помещений в Киеве на конец 2009 года увеличится на 186 тысяч м² (GLA), а по результатам 2010 года – еще на 182 тысяч м² (GLA).
Развитие рынка торговой недвижимости на данный момент происходит в условиях неопределенности, что не позволяет экспертам давать какие-либо прогнозы даже на ближайшую перспективу. По словам Владимира Никитенко, старшего консультанта департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, «мнения экспертов стали напоминать больше результат гадания, нежели прогнозы, основанные на понимании процессов. Сегодня же каждый эксперт имеет сугубо личное мнение. Проще говоря – никто не может сказать, каким рынок будет завтра, а значит, прислушиваться к подобным прогнозам сейчас – сродни игре в рулетку».
Большинство игроков рынка склонно считать, что ситуация прояснится не ранее весны 2009 года, когда, как ожидается, произойдет стабилизация мирового финансового рынка. Однако гарантировать этого не может никто.
Тем не менее, на основании имеющихся данных, а также потребностей украинского рынка в торговых площадях, некоторые прогнозы на ближайшую перспективу сделать все же можно. В частности, основными тенденциями рынка, как ожидается, станут:
– сохранение разрыва между спросом и предложением;
– перенос ввода в эксплуатацию многих объектов на более поздние сроки;
– перераспределение долей на украинском рынке девелопмента торговых площадей в пользу более сильных игроков, что в свою очередь позитивно скажется на качестве проектов;
– выставление на продажу украинскими девелоперами большого количества проектов, в основном до начала их реализации;
– поиск украинскими игроками западных партнеров для реализации совместных проектов;
– возможно снижение арендных ставок в краткосрочном периоде.


ТРЦ «Квадрат» по бульвару Перова, 36, Киев
фото: Олег Герасименко

Свое видение изменений, которых следует ожидать в ближайшей перспективе на рынке торговой недвижимости Киева, дает Владимир Никитенко: «В течение последних пяти лет на рынок ежегодно вводилось в эксплуатацию 5-10% от всех заявленных проектов. В связи с замораживанием некоторых торговых центров будет вводиться и того меньше. Современные события являются прекрасным «отрезвляющим» фактором: настало время многим девелоперам и ритейлерам подумать об имеющихся проектах и объектах. Инвестиционной привлекательностью будут пользоваться только качественные проекты с хорошим месторасположением и грамотной концепцией. Меняется ситуация на земельном рынке, который станет менее спекулятивным».
Неопределенность прогнозов, которая внесла смятение в действия многих компаний на украинском рынке, по мнению экспертов, существенно не повлияет на профессиональных игроков, изначально ориентированных на развитие качественных проектов недвижимости. Рассказывает Марта Костюк: «Несмотря на то, что конец 2008 и 2009 год, скорее всего, будут тяжелыми для страны, одним из первых сегментов, который, по нашему мнению, возобновит свое интенсивное развитие в стране, станет сегмент торговли. Вопрос качества строящихся объектов будет все больше определять успешность проектов. Сегодня очевидно, что обдуманный и профессиональный подход к выбору участка в структуре города, разработке концепции объекта и его продуманное поэтапное строительство (с учетом тех торговых операторов, которые представлены на украинском рынке или только планируют свой выход) – это факторы успеха торгового центра в долгосрочной перспективе и его дальнейшей инвестиционной привлекательности».