Рынок складской недвижимости: падение показателей

Commercial Property №1 (137-138) январь-февраль 2015

ФАКТОРОМ ВЛИЯНИЯ НА ВСЕ СЕГМЕНТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ В 2014 ГОДУ СТАЛО СУЩЕСТВЕННОЕ СОКРАЩЕНИЕ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ. В СЕГМЕНТЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА И ОБЛАСТИ ОН ПРОЯВИЛСЯ В ОТСУТСТВИИ НОВОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ ДЛЯ ОТКРЫТОГО РЫНКА, СНИЖЕНИИ СПРОСА, А ТАКЖЕ СОКРАЩЕНИИ ОБЪЕМОВ ЗАНИМАЕМЫХ ПЛОЩАДЕЙ НЕКОТОРЫМИ АРЕНДАТОРАМИ. 

 

По итогам 2014 года на рынок киевского региона было выведено 110 000 ² новых складских площадей (GLA) (на фото: складской комплекс компании «Raben Украина» в пгт Большая Дымерка, Киевская область) 

ФОТО: IS 

Важную роль в состоянии сегмента складской недвижимости Украины в минувшем году сыграл военный конфликт на Юго-Востоке страны. Ведение боевых действий остановило бизнес в данном регионе. Многие компании, такие как «КОНТИ», «АВК», др., складские площади которых находились на территории Донецкой и Луганской областей, были вынуждены переместить их в другие области, в частности, в Днепропетровск и днепропетровский регион, а также в Киев и Киевскую область. 

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ

По данным компании Colliers International (Украина), по итогам 2014 года на рынок киевского региона было выведено 110 000 м² новых складских площадей (GLA). В целом, общее предложение низкотемпературных складов в Киеве и киевском регионе было сформировано примерно 20 объектами и составило около 220 000 м². Рынок низкотемпературных складов, в отличие от универсальных складских помещений, является достаточно узким целевым сегментом, поскольку конечными пользователями (арендаторами) являются производители продуктов питания, розничные продуктовые операторы, логистические компании, ресторанные сети питания, а также, в более редких случаях, косметические и фармацевтические компании.

Основные объекты складской недвижимости, введенные в эксплуатацию в 2014 году в киевском регионе
Название	Месторасположение	Класс	Девелопер	GLA, м2
Мультитемпературный складской комплекс RLC	С. Димитрово, Броварской район	А	«Техэнерготрейд»	63 000
Складской комплекс компании «Raben Украина» (для собственного пользования)	Пгт Большая Дымерка, Броварской район	А	Raben	20 000
Складской комплекс FM Logistic (для собственного пользования)	С. Дударков, Бориспольский район	А	FM Logistic	14 000
Логистический комплекс SAN factory (II очередь)	Ул. Семьи Сосниных, 7, Киев	А	«Скайлайн девелопмент»	7000
Складской комплекс «Эталон» (II очередь)	Вишневое, Киево-Святошинский район	А	«Эталон»	6000

Источник: Colliers International (Украина) 

ИГРОКИ РЫНКА 

«Проанализировав рынок введенных в эксплуатацию складских комплексов в 2011-2014 годах, мы пришли к выводу, что 90% строительства приходится на локальных игроков, которые все еще могли получить доступные финансы для инвестиций, даже при не высокой окупаемости проектов», – отметил Федор Арбузов, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости, DTZ в Украине. 

В числе активных игроков рынка складской недвижимости киевского региона 2014 года следует назвать компании «Техэнерготрейд» (складской комплекс «Техэнерготрейд» площадью около 100 000 м², мультитемпературный складской комплекс RLC площадью 63 000 м²), Amtel Properties (логистический комплекс Amtel – I и II очереди общей площадью около 104 000 м²) и «Скайлайн девелопмент» (SAN factory – I и II очереди общей площадью 17 000 м²). 

СПРОС

В 2014 году в киевском регионе наблюдалось существенное снижение спроса на складские площади. «Поглощение классифицируемых складских помещений в минувшем году снизилось на 50% по сравнению с показателем по состоянию на конец 2013 года и составило порядка 120 000 м², – комментирует Александр Носаченко, управляющий директор, Colliers International (Украина). – Большинство сделок было заключено в результате отложенного спроса с 2013 года, переезда в более дешевые складские помещения, перемещения складских помещений арендаторов из зоны АТО, а также как результат сужения/расширения бизнеса арендаторов. Расширение арендаторов зачастую относилось к фармацевтическим компаниям и логистическим операторам». 

В 2014 году определяющим в спросе на складские площади было ценовое предложение от собственников складских объектов, их готовность идти навстречу потенциальному арендатору. 

По данным компании DTZ в Украине, в 2014 году спрос на логистические и складские помещения в Киевской области, прежде всего, формировали предприятия, которые работают в сферах логистики и перевозок, производства и дистрибуции товаров повседневного спроса и продуктовой розницы, а также фармацевтики. Кумулятивная доля этих компаний составила более 60% от общего объема помещений, сданных в аренду в сегменте в 2014 году;

Динамика объема сданных в аренду складских площадей в Киевской области,I квартал 2009 – IV квартал 2014 года, м2

Источник: DTZ Research 

Среди классифицированных помещений наиболее востребованными были средние и большие складские помещения площадью порядка 5000 м². 

По данным экспертов компании DTZ в Украине, в аренде складских помещений были заинтересованы преимущественно компании, которые намеревались улучшить качество занимаемых площадей, переехав в новые объекты, и/ или воспользоваться возможностями для расширения в условиях невысокой вакантности и возможного повышения арендных ставок в сегменте. 

По данным экспертов, крупнейшие сделки аренды на рынке складской недвижимости Киева и области были заключены кондитерской компанией «АВК», арендовавшей 11 000 м² в мультитемпературном складском комплексе RLC; логистической компанией Zammler («Логистический парк Красиловка», 10 000 м²); ритейл-оператором обуви Kari Ukraine («БФ Терминал», 10 000 м²); фармацевтической компанией «Фармак» (9400 м²); логистической компанией «Эколь» (складской комплекс WWM Center, 9100 м²); продуктовым ритейл-оператором Fozzy Group (мультитемпературный складской комплекс RLC, 6780 м²). 

 

Поглощение классифицируемых складских помещений в 2014 году составило порядка 120 000 м² (на фото: II очередь логистического комплекса SAN factory по ул. Семьи Сосниных, 7, Киев) 

ФОТО: IS

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В 2014 году одной из основных проблем для сегмента складской недвижимости стала стремительная девальвация национальной валюты, что в свою очередь существенно повлияло на фиксированные затраты по аренде, так как практически все ставки аренды «привязаны» к курсу доллара или евро. «Девелоперы, чтобы удержать или переманить арендаторов, прибегали к фиксации арендной ставки в национальной валюте, на индивидуальный, ограниченный срок (от 3 до 35 месяцев) или с коридором с привязкой к курсовой разнице», – отметил Федор Арбузов. 

В сложившейся ситуации арендодатели были вынуждены изменять подходы по установлению размера арендной платы. «Примечательно, что арендные ставки по некоторым действующим договорам аренды и договорам, заключенным в течение первого полугодия 2014, были зафиксированы в национальной валюте на краткий период времени – от нескольких месяцев до конца 2014 года, – рассказывает Александр Носаченко. – Во втором полугодии 2014 арендные ставки преимущественно анонсировались в гривне либо с привязкой к «плавающему» курсу, большей частью в промежутке 11-14 гривен/$». 

По состоянию на конец 2014 года в наиболее качественных складских объектах арендные ставки составляли $4-5,5/м²/месяц (на конец 2013 года – $5,5-7/м²/месяц) (без учета НДС и эксплуатационных расходов), в классе В – $2,5-3,5/м²/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Средние арендные ставки на холодильные склады в 2014 году колебались в диапазоне от 100 до 150 гривен/м²/месяц (без учета НДС), на морозильные склады – от 125 до 150 гривен/м²/месяц (без учета НДС). В отличие от универсальных складских объектов, в подавляющем большинстве низкотемпературных складских объектов коммунальные расходы (электроэнергия) уже учтены в цене аренды. 

Перспективы развития ситуации в вопросе уровня арендных ставок на рынке складской недвижимости Киева и области комментирует Федор Арбузов: «В 2015 году арендная ставка может быть скорректирована между сторонами арендных договоров как в меньшую сторону, чтобы удержать арендатора, так и в большую, согласно ранним договоренностям. Как и в 2014 году, в текущем году «вакантные девелоперы» будут готовы идти на компромиссы и подписывать договоры в национальной валюте и без «жесткой» привязки к зарубежной валюте». 

В целом, изменение арендных ставок будет зависеть от политических и экономических событий в Украине, в том числе и ситуации на валютном рынке страны. 

ВАКАНТНОСТЬ

По данным компании Colliers International (Украина), ввод крупных складских объектов в 2013-2014 годах, а также падение спроса на складские площади способствовали увеличению вакантности с 3,4% (конец 2013 года) до 7% по состоянию на конец 2014 года. «Существует еще один показатель – так называемая «внутренняя вакантность», которая кроме общих вакантных площадей объектов учитывает внутренние свободные площади арендаторов, доступные для субаренды, по которым платится ставка собственнику склада, – рассказывает Александр Носаченко. – С учетом «внутренней вакантности» на рынке складской недвижимости Киевской области, в 2014 году фактическая доля свободных помещений составляла 9-11%. Отметим, что в складском сегменте сегодня наблюдается наименьшая вакантность по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости».

Основные объекты складской недвижимости, запланированные ко вводу в эксплуатацию в 2015 году в киевском регионе
Название	Месторасположение	Класс	Девелопер	GBA, м2
Складской комплекс «Эпицентр»	M-05, E95	А	«Эпицентр»	40 000
Складской комплекс Biocon (III очередь)	М-03, E40	А	Biocon Group	25 000
FM Logistic	С. Дударков, Бориспольский район, Киевская область	А	FM Logistic	14 000
Складской комплекс компании Imperial Tobacco	Киев, M-04	А	Imperial Tobacco	7700

Источник: «Commercial Property»


ПЕРСПЕКТИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ 

На 2015 год не заявлен ввод в эксплуатацию новых складских площадей для открытого рынка. Тем не менее, ожидается реализация ряда складских площадей по схеме built-to-suit. 

ПРОГНОЗЫ

По прогнозам экспертов, в 2015 году основной спрос на складские площади продолжат формировать фармацевтические и логистические компании. Также возможен спрос на холодные склады со стороны торговых операторов, производителей и импортеров, который будет формироваться в результате их перемещения в более качественные склады в связи с незначительным отличием арендных ставок в низкотемпературных объектах складской недвижимости классов А и В. 

«Учитывая достаточно непростую ситуацию на рынке складской недвижимости, в кратко- и среднесрочной перспективе рынку будут необходимы качественные складские комплексы, которые будут вводиться в эксплуатацию небольшими площадями и могут быть поглощены арендаторами на протяжении года, – отметил Александр Носаченко. – Отмечу, что в IV квартале 2014 года мы были свидетелями определенной положительной динамики, когда некоторые крупные инвесторы начали интересоваться рынком Украины и складскими помещениями в частности. В 2015 году может состояться ряд сделок по приобретению сухих складов общей площадью до 20-30 тысяч м², а также приобретение игроками фармацевтического рынка нескольких объектов под фармацевтические складские комплексы». 

Эксперты связывают формирование тенденций на рынке складской недвижимости в 2015 году с развитием событий на Юго-Востоке страны, а также экономической ситуацией. На данный момент эксперты не видят позитивных изменений в данном направлении, однако отмечают, что при воплощении в жизнь позитивного сценария развития событий, рынок складской недвижимости страны достаточно быстро отреагирует основными показателями на эти изменения.