Рынок складской недвижимости Киева: начало большого пути
1. Недостаток свободных земельных участков, подходящих для развития крупных логистических и складских комплексов. Рынок земли в Киеве в настоящее время находится на начальной стадии своего развития, что выражается в достаточно ограниченном предложении соответствующих земельных участков (несельскохозяйственного назначения). 2. Усложненность и длительность процедуры оформления аренды земельного участка, а также традиционная для всего рынка коммерческой недвижимости непрозрачность первичного рынка земли. 3. Большинство девелоперов коммерческой недвижимости Киева продолжает рассматривать рынок складской недвижимости как менее привлекательный (более рисковый и менее рентабельный), чем рынки офисной и торговой недвижимости. 4. Отсутствие успешно реализованных логистических и складских комплексов, которые могли бы послужить примером. 5. Недостаток крупных потребителей складской недвижимости (в основном логистических компаний), которые были бы готовы арендовать помещения на условиях built-to-suit. По мнению Александра Носаченко, старшего консультанта отдела офисной и промышленной недвижимости «Colliers International Украина», если на первые два фактора неразвитости рынка складской недвижимости девелоперы фактически не в состоянии оказать какое-либо ощутимое влияние, то три последние причины обусловлены поведением самих девелоперов. «Складская недвижимость в развитых рынках традиционно является очень привлекательным сегментом как для девелоперов, так и инвесторов. Отечественные же девелоперы, не имея опыта развития таких проектов, попросту опасаются инвестировать немалые средства в абсолютно новое и неизведанное для них направление. Их интерес по-прежнему сосредоточен на сегментах офисной и торговой недвижимости. Эти сегменты, с одной стороны, уже имеют определенную историю развития и значительное количество успешно реализованных проектов, а значит, оцениваются как предсказуемые и высокорентабельные. С другой стороны, в этих сегментах пока отсутствует жесткая конкуренция между проектами, поскольку рынок еще очень далек от первой волны перенасыщения, а, значит, девелоперы спокойны и не торопятся осваивать новые возможности. Западные же девелоперы, осознавая всю привлекательность сектора складской недвижимости, пока только начинают присматриваться и изучать украинский рынок. Хотя стоит отметить, что именно за последнее время интерес со стороны западных игроков к украинскому рынку складской недвижимости значительно возрос, что проявляется в более пристальном внимании и детальном изучении данного рынка. Ощутимым толчком в развитии складских проектов на отечественном рынке могли бы послужить взаимоотношения между девелоперами и арендаторами на основе built-to-suit, которая имеет широкое применение на развитых рынках. При такой схеме риски при реализации проекта для девелопера сводятся к минимуму, поскольку сама суть подобных взаимоотношений базируется на том, что арендатор складских площадей определен еще до начала строительства. Однако такие схемы можно реализовать только при наличии высокого кредита доверия арендатора к девелоперу и четкого понимания девелопером всех нюансов самой схемы взаимоотношений. К сожалению, сегодня наличие и первого, и второго условия – крайне редкое явление на украинском рынке», – отмечает Александр Носаченко.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ В целом, по оценкам компании «Colliers International Украина», предложение на рынке складских помещений Киева на сегодняшний день составляет порядка 120 тысяч м2, увеличившись за 2004 год не более чем на 20 тысяч м2. Для сравнения: общий объем предложения складских помещений на рынке Москвы, по данным компании «Jones Lang LaSalle Россия», составил на начало 2005 года порядка 900 тысяч м2 (рост за год – 60 тысяч м2). Таким образом, в Киеве на тысячу населения приходится около 40 м2 складских помещений, в Москве же – около 100 м2. В настоящее время рынок складских помещений Киева может быть разделен на три категории. Первая, наименьшая, включает профессиональные складские и логистические комплексы. Помещения в этой категории обладают набором определенных характеристик, которые обычно требуются в высококачественных складах (плоские и водонепроницаемые полы со свойствами анти-пыли, адекватная конфигурация помещения, современные инженерные системы, надлежащая безопасность, противопожарные системы, развитая транспортная инфраструктура, а также профессиональное управление). Доля помещений такого уровня составляет не более 10% в общей структуре предложения на рынке складской недвижимости Киева (в Москве – 30%). Вторая категория (около 20% всего предложения) включает реконструированные склады, которые ранее обслуживали исключительно отдельные промышленные предприятия и были расположены на их территории, либо бывшие производственные помещения, назначение которых было изменено на складские помещения посредством тотальной реконструкции. И, наконец, третья категория (самая многочисленная – 70%) представлена складами низкого качества в пределах существующих и устарелых индустриальных зон. Помещения такого типа не соответствуют современным складским требованиям и не имеют характеристик, типичных для первой и второй категорий. По оценкам компании DTZ, лишь около 20% арендаторов складских помещений в Киеве удовлетворены их качеством. Источник: DTZ графика: СР
В течение 2004 года объем предложения на рынке увеличился лишь на 20%, при этом в основном за счет завершения строительства складских комплексов крупными логистическими компании для собственных нужд. Так, Kuehne & Nagel вывела на рынок индустриальный комплекс общей площадью 6700 м2 (из них 1600 м2 – офисные помещения) в Гостомеле. Согласно оценкам «Colliers International Украина», уже сейчас в аспекте предложения можно выделить две положительные тенденции, свидетельствующие о том, что рынок имеет достаточно обнадеживающие перспективы. Источник: «Jones Lang LaSalle Россия» графика: СР
Во-первых, несколько местных девелоперов, специализирующихся в сфере торговой и офисной недвижимости, заявляют о своих намерениях реализовывать такого рода проекты. Во-вторых, ряд авторитетных международных девелоперов складской недвижимости планируют выходить на рынок Украины. В подтверждение этой тенденции компания «Colliers International Украина» называет начало строительства компанией FIM Consulting складского комплекса площадью 20 тысяч м2 в районе аэродрома «Чайка». Сегодня все помещения комплекса, завершение строительства которого запланировано на конец 2005 года, сданы в аренду. Этот факт подтверждает высокий уровень востребованности профессиональных складских помещений на рынке Киева и наличие значительного неудовлетворенного спроса.
СПРОС 2004 год был отмечен существенным ростом спроса на профессиональные складские помещения. По оценкам экспертов, совокупный неудовлетворенный спрос на профессиональные и полупрофессиональные складские помещения на рынке Киева превосходит 100 тысяч м2. В целом, рост спроса на рынке складских помещений определяется следующими факторами: – расширение Европейского Союза, который приближается к границам Украины. В результате, многонациональные компании, привлеченные дешевой рабочей силой и относительно недорогой землей, перемещают свои производственные мощности в Украину или страны, граничащие с ней. А, как известно, новое производство требует дополнительных средств хранения; – улучшение экономического и инвестиционного климата Украины, что обуславливает расширение производства украинскими и международными компаниями, увеличение импорта и снижение инвестиционных рисков; – рост профессионализма компаний, которые, являясь конечными потребителями складских и логистических услуг, вместо собственной организации всех соответствующих процессов предпочитают нанимать специализированные компании, которые, в свою очередь, ориентируются исключительно на профессиональные складские и логистические центры. В целом, пользователи складских помещений могут быть разделены на три категории: – профессиональные логистические компании, а также крупные производители и импортеры. FM Logistics, Interdean.Interconex и другие – среди самых больших международных логистических компаний, работающих в Украине. фото: Олег Герасименко
Эта категория пользователей складских помещений предпочитает арендовать помещения высокого качества площадью от 1 до 10 тысяч м2 или приобретать в собственность помещения площадью от 3 тысяч м2, расположенные в непосредственной близости от пределов города или на его окраинах; – международные и украинские компании, имеющие сложную сеть распределения своей продукции. Эти компании предпочитают арендовать или приобретать полупрофессиональные или непрофессиональные складские помещения площадью от 500 м2 до 4 тысяч м2; – мелкие и средние предприятия, ориентирующиеся на аренду/покупку небольших складских помещений площадью до 1 тысячи м2, как правило, непрофессиональных. Непрерывное развитие производства, увеличение объемов внешней торговли обуславливают рост спроса на профессиональные складские помещения. Главным образом спрос на данном рынке формируется со стороны логистических компаний. По оценкам компании «Colliers International Украина», в наибольшей мере спросом для аренды или приобретения складских помещений пользуются правобережные районы Киева, Кольцевая дорога, проспект Академика Палладина и проспект Академика Заболотного, которые входят в Окружную дорогу. Также пользуются спросом складские помещения, расположенные в зонах, которые находятся поблизости Житомирского (Шоссе M-06), Одесского (Шоссе M-05) и Ковельского шоссе (Шоссе M-07). На популярность этих районов не влияет даже тот факт, что расстояние от них до международного аэропорта Борисполь достаточно существенно. Главным ограничением районов, расположенных вдоль Бориспольского шоссе, с точки зрения их привлекательности для складского девелопмента, является значительная транспортная загрузка и вследствие этого частые пробки на мостах, соединяющих Левый и Правый берег Киева. Строительство дополнительных мостов могло бы решить проблемы движения и сделать Бориспольское шоссе более привлекательным для разработчиков и пользователей складских комплексов.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ Ставки арендной платы для складских помещений на рынке Киева оставались на том же уровне, что и в 2003-м году. По оценкам компании «Colliers International Украина», в среднем аренда 1 м2 профессиональных складских помещений обходится в $6-$9 в месяц плюс стоимость услуг (от $1 до $1,5 за 1 м2 в месяц) со средним сроком аренды 3-4 года (в отдельных случаях возможны и более длительные сроки). По информации компании DTZ, средняя арендная ставка на складские помещения в пределах Киева колеблется от $4 до $10 за 1 м2 в месяц в зависимости от месторасположения комплекса, сроков хранения, типа хранимой продукции и специальных условий хранения. Аренда помещений в профессиональных складских комплексах, расположенных в пределах 35-километровой зоны вокруг Киева, с разумным транспортным доступом стоит от $7 до $10 за 1 м2 в месяц. Низкокачественные складские помещения, по данным «Colliers International Украина», сдаются в аренду по ставке от $2 до $5 за 1 м2 при среднем для Киева сроке аренды в 1-2 года.
ПРОГНОЗ Согласно оценкам экспертов, ожидается, что в 2005-2006 годах спрос на профессиональные складские помещения будет и далее возрастать. В то же время, спрос на складские помещения низкого качества останется стабильным или уменьшится. В 2005 году средние ставки арендной платы на складские помещения, скорее всего, останутся на том же уровне, что и в 2004 году. Однако, возможно, складской рынок ожидает повышение арендных ставок в случае, если спрос будет расти более высокими темпами. Активный рост арендных ставок и повышение спроса в свою очередь сможет подтолкнуть девелоперов к более решительным шагам в направлении реализации значительных проектов в складском сегменте. Кроме того, насыщение рынков офисной и торговой недвижимости Киева в 2006-2007 годах может определить повышение интереса к проектам в сфере складской недвижимости со стороны инвесторов и девелоперов. По оценкам международных экспертов, рынок складской недвижимости Украины и, в первую очередь, Киева будет активно развиваться. Столь благоприятный прогноз обусловлен продолжающимся экономическим ростом и повышением спроса со стороны крупных международных промышленных и торговых предприятий, расширяющих свое присутствие в Украине. Однако, в целом эти прогнозы касаются средне- и долгосрочной перспективы, поскольку срок реализации проектов складских и логистических комплексов достаточно продолжителен, а строительство масштабных проектов такого рода на сегодняшний день не ведется.
