Рынок складских площадей: тенденции развития и основные игроки

ЕМКОСТЬ РЫНКА

До конца 2007 года общий объем высококлассных складских площадей в Киеве и области составит чуть более 400 тысяч м²
фото: «DSV-УКРАИНА»

Напомним, что в начале 2007 года объем профессиональных складских площадей А и В класса, выведенных на открытый рынок в Киеве и области, составлял, по различным оценкам, от 225 до 250 тысяч м². Тогда же были озвучены прогнозы по вводу в эксплуатацию до конца 2007 года еще как минимум 180-200 тысяч м². По данным на октябрь, в этом году в эксплуатацию уже введено около 90 тысяч м² складских площадей. Среди введенных в эксплуатацию объектов эксперты называют логистический комплекс East Gate Logistic компании GLD Invest, расположенный по Бориспольской трассе (объект площадью 40 000 м² сдан международному логистическому оператору Fiege, а также российской торговой компании «Спортмастер»); логистический терминал в Красиловке (комплекс арендной площадью 18 000 м² полностью сдан компании «УВК»); складской комплекс в районе Софиевской Борщаговки (арендатором всех 10 000 м² стал логистический оператор Asstra Logistic), а также специализированный склад-холодильник «Андакта» (5200 м² комплекса полностью арендовала компания Danone).

Логистический парк «Комодор», Житомирская трасса
фото: Наталия Лисняк

Сейчас на завершающей стадии строительства находится целый ряд масштабных логистических комплексов, запланированных к пофазному вводу в эксплуатацию в конце 2007 – 1-2 квартале 2008 года. В четвертом квартале 2007 года предложение на открытый рынок увеличится еще практически на 100 тысяч м², что, по предварительным оценкам компании Colliers International (Украина), даст общим итогом к концу 2007 года около 410 тысяч м² высококлассных складских площадей.
В целом, как отмечают эксперты, реальная востребованность складских площадей А и В класса в Киевском регионе на сегодняшний день составляет около полумиллиона м².

Основные проекты, введенные и запланированные к вводу в эксплуатацию в 2007 – первой половине 2008 года
№	Название	Расположение	Девелопер	Площадь, м²	Арендаторы	Ввод в эксплуатацию
Существующие логистические комплексы
1	Логистический комплекс «Андакта»	Гостомель, Ковельская трасса	Украинский девелопер	5200	Danone	1 квартал 2007 г.
2	East Gate Logistic	Бориспольская трасса	GLD Invest (австрийский девелопер)	40 000	Fiege, «Спортмастер»	1-3 квартал 2007 г.
3	Логистический терминал	Красиловка	Украинский девелопер	18 000	«УВК»	2 квартал 2007 г.
4	Логистический комплекс	Cофиевская Борщаговка (Окружная дорога)	Украинский девелопер	10 000	Asstra Logistic	3 квартал 2007 г.
5	Логистический комплекс «Омега»	Бровары	Украинский девелопер	15 000	«Комора-С»	3 квартал 2007 г.
Строящиеся логистические комплексы
6	Логистический парк «Комодор»	Калиновка, Житомирская трасса	Giffels	65 000	–	4 квартал 2007 г.
7	Складской комплекс «КМП»	Калиновка,	Украинский девелопер	9000	–	3 квартал 2007 г.
8	Логистический комплекс	Счастливое	Украинский девелопер	15 000	–	1 квартал 2008 г.
9	«МЛП-Чайка» (первая очередь)	Чайка, Житомирская трасса	«МЛП» (российский девелопер)	26 000	«Фордон»	1 квартал 2008 г.
10	Логистический парк «Копылов»	Копылов, Житомирская трасса	Международный девелопер	27 000	–	1 квартал 2008 г.
11	Складской парк	Копылов, Житомирская трасса	Международный девелопер	22 000	–	2 квартал 2008 г.
12	«МЛП-Чайка» (вторая и третья очереди)	Чайка, Житомирская трасса	«МЛП»	72 000	–	2 квартал 2008 г.
13	West Gate Logistic	Стоянка, Житомирская трасса	GLD Invest	78 000	Mary Kay	2 квартал 2008 г.

Источник: Colliers International (Украина)

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА
В 2007 году продолжали развиваться тенденции минувших лет, причем как позитивные, так и негативные. Среди позитивных Ирина Зализенко, начальник департамента промышленной и логистической недвижимости компании DTZ, отмечает «улучшение качества проектов, связанное с присутствием и активной деятельностью в данном сегменте крупных иностранных девелоперов, принесших на украинский рынок положительный опыт и международную практику. Также существенно увеличился срок договоров аренды. Если раньше, – отмечает эксперт, – договора аренды на складские площади заключались на период до трех лет, то сегодня все больше девелоперов предпочитают заключать их на пять-семь лет и даже больше. В практике украинского рынка имеется также договор, подписанный напрямую между владельцем и арендатором на 10 лет, но это, скорее, исключение из правила».

Источник: Colliers International (Украина)
* – Прогноз

Что касается объемов арендуемых площадей, то, по данным компании DTZ, около 70% процентов поступающих запросов приходится на площади 1000-2000 м². В то же время некоторые крупные девелоперские компании, реализующие масштабные проекты площадью до 100 тысяч м², например, «МЛП», готовы подписывать договора аренды только с крупными арендаторами, которых интересует не менее 10 тысяч м².
Крупнейшей сделкой по аренде складских площадей на сегодняшний день является аренда логистической компанией «Фордон» 30 тысяч м² в комплексе «МЛП-Чайка» (сделку сопровождала компания Colliers International). По словам Александра Носаченко, управляющего директора компании Colliers International (Украина), «данная сделка, наряду с другими, является индикатором наличия значительного спроса на качественные складские помещения. В целом, в первом полугодии было сдано в аренду более 100 000 м² высококлассных складов».
По мнению Виталия Розарёнова, консультанта компании Knight Frank, «2007 год на рынке складской недвижимости Киева можно охарактеризовать как период становления цивилизованного спроса. 87% спроса на складские помещения классов А и В генерирует около 40% компаний, которые изначально задумываются не только о цене за квадратный метр, но и о технических характеристиках складов, их месторасположении. Поэтому девелоперские компании, реализующие проекты складских комплексов, с конца 2006 года отвечают на такое поведение рынка анонсированием и строительством объектов исключительно А класса. Хотя в неофициальных заявлениях крупных девелоперов появлялась информация о возможности реализации масштабных проектов класса B как в Киеве, так и в регионах. Однако, ожидать скорого появления таких проектов не стоит».

Источник: Colliers International (Украина)

Среди негативных факторов, мешающих более активному развитию рынка, можно назвать все земельные и законодательные проблемы, которые были свойственны минувшим годам, и, скорее всего, будут характерны для последующих:
– продление моратория на продажу земель сельхозназначения, к которому в 2007 году добавился еще запрет на их перевод в другую категорию. Все это автоматически усилило проблемы с поиском земельных участков (которые особенно на себе ощутили иностранные компании), подходящих для реализации объектов складской недвижимости (промышленное назначение, расположение в 30-километровой зоне Киева вдоль основных транспортных магистралей) по разумной цене, соответствующей экономике строительства склада;
– сложности с изменением целевого назначения земель и со сбором необходимой документации;
– коррупция и жесткий контроль со стороны местных властей.
Эксперты отмечают, что эти, никак не решаемые на уровне государства проблемы, мешают раскрыться потенциалу рынка, который растет пропорционально темпам производства и розничной торговли, выходу крупных иностранных логистических компаний и активному развитию украинских.
Среди основных показателей, характеризующих развитие рынка складской недвижимости в 2007 году, необходимо назвать:
– существенное укрупнение реализующихся и заявленных проектов (от 20 тысяч м² в 2005 году – до 100 тысяч в 2007-м);
– увеличение сроков договоров аренды, которые теперь в среднем составляют 5-7 лет;
– заключение первых инвестиционных сделок;
– стабилизацию арендных ставок с закреплением на очень высоком по европейским показателям уровне;
– вывод на рынок аренды первых проектов крупных иностранных компаний;
– выход на рынок новых международных игроков;
– возросшую активность отечественных девелоперов;
– существенный рост стоимости земли под строительство складов (до 35%), а также стоимости строительства (до 20%).

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
По данным консалтинговых компаний, в 2007 году никаких изменений по арендным ставкам в складском сегменте не произошло. В результате ставки на складские площади в Киевском регионе находились на уровне 2006 года – $8-11/м²/в месяц без учета НДС и операционных расходов, и около $16/м²/в месяц на складские помещения, расположенные в черте города. Эксперты подчеркивают, что уровень арендных ставок на складские площади в Украине существенно превышает показатели многих развитых и развивающихся европейских рынков, в частности Польши, Чехии, Венгрии, Франции, Германии и ряда других стран. Это обусловлено высоким неудовлетворенным спросом на качественные складские помещения, практически отсутствием вакантных площадей, постоянно увеличивающейся стоимостью земли и себестоимостью строительства, а также уже ставшими традиционными в нашей стране задержками со вводом в эксплуатацию заявленных проектов.
В то же время эксперты прогнозируют, что этот уровень арендных ставок, вероятно, достигший на данном этапе развития рынка своего максимума, останется стабильным и в 2008 году (хотя Knight Frank отмечает возможность роста ставок в следующем году на 5%). По словам Александра Носаченко, «в долгосрочной перспективе ставки могут иметь тенденцию к снижению, которая будет зависеть от большого количества факторов. Тем не менее, есть достаточно предпосылок, вследствие которых уровень арендных ставок даже в долгосрочной перспективе будет превышать показатели соседних центрально-европейских рынков».

НАПРАВЛЕНИЯ
По данным экспертов, больше всего проектов развивается сегодня в Житомирском направлении (трасса Е-40/М-06). В то же время, как отмечает Виталий Розаренов, «количество реализованных и находящихся на завершающей стадии реализации проектов в районе села Чайка, и 35-километровой зоне по Житомирской трассе, делают это направление уже не столь привлекательным для девелоперов. Постепенно акцент начинает смещаться в сторону Одесского направления и Левого берега Днепра». По словам Александра Носаченко, «сегодня можно говорить о значительном увеличении количества проектов, заявленных вдоль трасс Е-40/М-03 (Харьковское) и Е-95/М-01 (Черниговское направление). Из проектов, запланированных к реализации в 2007-2008 годах, порядка 30% складских помещений расположено вдоль восточных транспортных коридоров (Левобережная часть Киевской области)».

ОСНОВНЫЕ УЧАСТНИКИ РЫНКА
Сегодня на украинском рынке складских площадей активную деятельность ведут украинские, международные и российские девелоперские компании. Несмотря на то, что в количественном отношении иностранные компании уступают отечественным, на счету первых находится большая часть высококлассных складских площадей, уже выведенных на рынок в этом году, и запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2007 – в первой половине 2008 года. Именно иностранные компании, такие как GLD Invest, «Международное Логистическое Партнерство» («МЛП»), Giffels первыми в Украине начали реализовывать крупные логистические комплексы площадью от 50 до 100 тысяч м². В 2007 году реализацию своего первого складского проекта в Украине смогла начать компания Ghelamco, которая несколько лет безуспешно пыталась найти в Украине подходящий земельный участок. По мнению Александра Носаченко, «многие зарубежные девелоперы стремятся закрепиться на молодом многообещающем украинском рынке складских помещений, на котором, до сегодняшнего дня, доминировали украинские компании. Основными локальными игроками данного сегмента рынка в прошлом в большинстве своем являлись компании, не располагающие достаточным профессиональным опытом, и для многих из них недвижимость не являлась основной сферой деятельности. Поэтому, скорее всего, более глубокое понимание международной практики в ближайшем будущем изменит ситуацию в пользу иностранных девелоперов. Доля зарубежных компаний (включая российские) в складских проектах, заявленных к реализации в 2007-2008 годах, может достигнуть 75%».

Источник: Colliers International (Украина)
* – Прогноз

Вместе с тем, несмотря на возрастающие объемы выводимых на рынок аренды площадей, предложение пока существенно не успевает удовлетворять запросы основных потребителей – логистических операторов, производителей и дистрибьюторов продукции, тем более что из года в год в Украине увеличивается товарооборот, объемы производства и другие факторы, непосредственно влияющие на востребованность в складировании и логистике грузов. Поэтому в Украине продолжает развиваться практика строительства складов крупными логистическими операторами и производителями, как отечественными, так и иностранными, под собственные нужды. При этом они не упускают возможность арендовать площади в строящихся проектах. Среди таких операторов Виталий Розаренов называет Kuehne+Nagel, Raben, «Комора-С», «Фордон Логистик», Lux Logistic Service и др.
Как отмечает Александр Носаченко, «большинство логистических операторов в Украине старается не отходить от мировой практики аренды помещений ввиду ряда причин. Прежде всего, это гибкость, позволяющая оператору по мере роста бизнеса более оперативно решать вопросы расширения, не задумываясь о том, как избавиться от объекта, которым он уже владеет в данный момент. Во-вторых, логистический бизнес требует, чтобы максимальное количество денежных средств было в обороте, а строительство собственного комплекса означает заморозку финансов, которые могут быть пущены на развитие бизнеса».

Арендаторы все больше внимания уделяют качеству складских площадей
фото: Олег Герасименко

Что касается практики строительства девелоперами логистических комплексов по схеме built-to-suit, то на данный момент в Киеве, по словам Александра Носаченко, «нет объектов, которые на 100% являются built-to-suit, то есть построенными строго под нужды определенного арендатора. Есть ряд объектов, реализованных на основе уже подписанных договоров аренды, которые учитывали определенные требования арендаторов, но в целом не отходили от средних параметров для рынка. Основная причина нераспространенности практики строительства проектов built-to-suit заключается в том, что в основе такого соглашения между девелопером и арендатором ключевым является наличие неразрывного договора аренды на длительный срок (7 лет и более), так как такой объект становится менее универсальным и, следовательно, имеет меньшую рыночную привлекательность в случае вывода на открытый рынок после окончания срока аренды. Пока довольно небольшое количество арендаторов готово заключать договора на срок более 7 лет, поскольку не имеют уверенности в плане развития своего бизнеса в долгосрочной перспективе, которое можно было бы подкрепить финансовыми обязательствами по выплате арендной платы в течение длительного периода времени вне зависимости от изменений на рынке. Кроме того, многие арендаторы все еще не готовы рассматривать проекты, которые не имеют всех необходимых документов для начала строительства, а, следовательно, подвержены рискам задержки ввода в эксплуатацию».
Вместе с тем, эксперты выражают уверенность в том, что число проектов built-to-suit будет увеличиваться с каждым годом. Так, например, по данным компании DTZ, уже сегодня по схеме built-to-suit реализуется проект Kyiv Logistics Park I (51 400 м²), планируемый к сдаче в эксплуатацию в 2008 году и принадлежащий компании Immo Industry Group.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ И СДЕЛКИ
Эксперты отмечают довольно большой интерес западных инвестиционных фондов к складскому рынку Украины, причем как к покупке уже функционирующих объектов, так и на более рисковом этапе девелопмента, в том числе по схеме форвардного финансирования. По словам Виталия Розаренова, «фаза роста, в которой находится украинский рынок складской недвижимости, является привлекательной для зарубежных инвестиционных фондов, поскольку характеризуется низким уровнем вакантности (порядка 2,9%), поглощением предлагаемых в аренду площадей за 4-8 месяцев до сдачи в эксплуатацию, показателями доходности, которые в 1,5-2 раза превышают данные по Евросоюзу. В то же время дефицит подходящих земельных участков и очень высокая стоимость тех, которые расположены в непосредственной близости от Киева – $7000/сотка и выше – изначально формирует такие затраты, которые экономика складской недвижимости не выдерживает. Кроме того, многие участки не переведены под промышленную застройку, что также сдерживает инвесторов».
В то же время – это не единственный проблемный ряд вопросов, сдерживающий крупный иностранный капитал от активных вложений в сегмент складской недвижимости Украины. Так, например, по словам Ирины Зализенко, «зарубежные фонды были очень заинтересованы в инвестировании в девелопмент проектов складской недвижимости Украины еще 1-1,5 года назад. Однако на сегодняшний день их интерес сдерживает неопределенность относительно дальнейшего изменения уровня арендных ставок и развития рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Рассчитывая сегодня на определенную доходность при покупке объекта, инвестор даже приблизительно не может предположить, какой уровень арендных ставок будет на этом рынке через 5 лет. Более того, учитывая активное развитие рынка, через 5-7 лет арендаторы вообще могут покинуть его комплекс в пользу более качественного объекта и на более выгодных условиях аренды».
Со своей стороны Александр Носаченко отмечает, что «интерес инвестиционных фондов к складскому рынку Украины предполагает достаточно большое количество требований к качеству продукта. Под качеством продукта подразумевается достаточно большой перечень критериев, начиная от физических характеристик склада, заканчивая оценкой коммерческой составляющей, что позволяет спрогнозировать успешность функционирования объекта недвижимости (актива) в долгосрочной перспективе с учетом существующей и будущей конкуренции, а также рыночных колебаний. Именно из-за отсутствия качественного продукта, который предлагался бы сегодня на рынке для продажи, большая часть интереса со стороны инвестиционных фондов пока остается нереализованной. Тем не менее, в ближайшие несколько лет ситуация на рынке изменится существенным образом, поскольку большая часть из заявленных к реализации проектов имеет достаточно высокий уровень качества».
В то же время 2007 год ознаменовался первой анонсированной инвестиционной сделкой на рынке складской недвижимости – продажей складского комплекса «Андакта» (общая арендуемая площадь – 5,2 тысячи м²). По словам Александра Носаченко, «данный объект был приобретен западным инвестором, который учел его специфику и уникальность (комплекс является первым полноценным спекулятивным складом-холодильником), и тот факт, что он был сдан в аренду на достаточно длительный срок ведущему западному логистическому оператору, что обеспечивает высокий уровень надежности данной инвестиции».

РЕГИОНЫ
Развитие рынка складской недвижимости постепенно выходит за рамки столицы. По данным Colliers International, «одним из первых профессиональных проектов на региональном рынке является складской комплекс в Днепропетровске площадью 7000 м², реализуемый локальным девелопером, а также складской комплекс на 160 000 м² в Одессе, девелопером которого выступает международная компания GLD Invest. Ввод в эксплуатацию данных проектов запланирован на 2007 и 2008 годы соответственно. Помимо этих проектов, интерес к региональным рынкам проявляет довольно значительное количество девелоперов, и мы ожидаем начало активного развития профессионального складского рынка в регионах в течение следующих двух лет».
Привлекательность Одесского и Днепропетровского регионов для развития проектов складской недвижимости комментирует Виталий Розаренов: «Одесский регион в первую очередь привлекателен в силу своего территориального расположения и наличия одного из крупнейших в Украине морских портов. Днепропетровск интересен как город, вблизи которого необходимы и востребованы региональные распределительные склады. Сегодня в Одесском регионе анонсировано несколько складских проектов общей площадью около 500 тысяч м². Однако, ввод в эксплуатацию всего заявленного количества в следующем году представляется очень сомнительным. В лучшем случае, будет реализована треть заявленного объема. В Днепропетровске сегодня работают над реализацией складских проектов 3 компании, при этом планы на следующий год не превышают 70 тысяч м²».
По словам Виталия Кащенко, генерального директора компании «МЛП», «безусловно регионы представляют интерес для девелоперов складской недвижимости. Однако, пока складывается ситуация, при которой более выгодно инвестировать в строительство складов в Киевской области, где, казалось бы, выше уровень конкуренции среди девелоперов, но в то же время существенно выше спрос. Также во многих регионах Украины переоценена земля (особенно в Одессе), и нет достаточного уровня потребления складских помещений, который формируется крупными ритейл-операторами и логистическими компаниями.
В то же время, на рынке происходят изменения, которые влияют на региональный сегмент складов – именно в регионах активно развивается торговля (в частности, IKEA, OBI и Auchan уже имеют площадки в регионах), а также бизнес логистических операторов. Следует еще учесть, что региональные власти не настолько «избалованы» крупными инвесторами, поэтому, как показывает практика, зачастую в регионах легче развиваться».

Типовые условия договора аренды
Рыночная практика	Арендная ставка без учета НДС и эксплуатационных расходов (triple net)
Продолжительность договора аренды	Договора аренды обычно заключаются на 5 лет. Однако, в последнее время появилась тенденция заключения договоров аренды на более длительный период
Единица исчисления размера арендной платы	$/м²/в месяц
Арендная плата, вносимая авансом	Ежеквартально
Страховой депозит/Банковская гарантия	Арендная плата за 3 месяца
Эксплуатационные расходы	$1,5-2/м²/в месяц
Состояние помещений на момент сдачи (работы арендодателя)	Оснащенное помещение с открытой планировкой (нагрузка на пол 5 т/м², 1 ворота на 1000 м², температурный контроль)
Налоговые обязательства арендатора, отчисляемые как % от суммы арендной платы	НДС в размере 20%
Метод измерения помещений	Арендодателями профессиональных складских комплексов используются стандарты BOMA

Источник: Colliers International (Украина)

ПРОГНОЗЫ

Карта Киевской области с существующими, строящимися и запланированными к реализации складскими комплексами
Карта и пояснения к ней предоставлены компанией Colliers International (Украина)

По прогнозам компании Colliers International (Украина), «в последующие несколько лет в сегменте складской недвижимости активность девелоперов будет как никогда высокой:
– ожидаемое увеличение объема профессиональных складских помещений в 2007-2008 годах приведет к появлению значительного количества инвестиционных сделок;
– по мере роста уверенности девелоперов в способности рынка поглощать значительные объемы площадей, будут расти масштабы реализующихся проектов;
– продление моратория на продажу и изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель обусловит задержки нового предложения;
– несмотря на то, что основное внимание девелоперов будет сконцентрировано на Киеве, в течение 2-3 лет начнут появляться крупные проекты и в других городах, таких как Харьков, Одесса, Днепропетровск и Донецк;
– идеи по созданию крупных промышленных парков, которые подогреваются повышающимся интересом международных производителей к размещению производства на территории Украины, привлекают все больший интерес девелоперов. Данное направление является вероятным этапом последующего развития рынка промышленной недвижимости».

Объекты 2006 года
Обозначение		Название объекта	Площадь, м²	Тип использования
●	1	«Мираж 1»	15 000, класс В	На открытый рынок
●	2	FIM Center	23 000, класс А	Built-to-suit
●	3	L-town	10 000, класс В	На открытый рынок
●	4	«Обухов-II»	10 000, класс В	На открытый рынок
●	5	«Меркс-Бровары»	15 000, класс В, вторая фаза 40 000, класс А после 2008 г.	На открытый рынок

■	1	Kuehne + Nagel	17 000, класс А	Собственное пользование
■	2	Raben	10 000, класс А	Собственное пользование
■	3	«Комора-С»	10 000, класс А	Собственное пользование

Объекты 2007 года
Обозначение		Название объекта	Площадь, м²	Тип использования
●	1	Логистический парк «Комодор»	65 000, класс А	На открытый рынок
●	2	Складской комплекс «КМП» (фаза 1)	9000, класс В+	На открытый рынок
●	3	«Проммаш-Бровары» (фаза 1)	4600, класс А	На открытый рынок
●	4	Логистический комплекс	10 000, класс A	На открытый рынок
●	5	Логистический комплекс «Омега»	15 000, класс А	На открытый рынок
●	6	Логистический терминал	18 000, класс А	На открытый рынок
●	7	East Gate Logistic	40 000, класс А	На открытый рынок
●	8	Логистический копмлекс «Андакта»	5200, класс А	На открытый рынок
●	9	«Мираж-2»	15 000, класс В	На открытый рынок
●	10	Складской комплекс	5000, класс В	На открытый рынок
●	11	Складской комплекс	3000, класс А	На открытый рынок
●	12	ICT	8500, класс В	На открытый рынок

■	1	Складской комплекс	10 000, класс А	Собственное пользование
■	2	«Квиза» (фаза 1)	10 000, класс А	Собственное пользование

Объекты 2008 года
Обозначение		Название объекта	Площадь, м²	Тип использования
●	1	West Gate Logistic	78 000, класс А	На открытый рынок
●	2	Складской комплекс (фаза 2)	10 000, класс В	На открытый рынок
●	3	«Проммаш-Бровары» (фаза 2)	9000, класс В	На открытый рынок
●	4	BLP	46 000, класс А	На открытый рынок
●	5	Kiev Logistics Park	51 000, класс А	На открытый рынок
●	6	Складской комплекс (фаза 1)	Всего 125 000, класс А	На открытый рынок
●	7	«МЛП-Нестеровка» (фаза 1)	30 000	На открытый рынок
●	8	Складской комплекс	100 000 класс А	На открытый рынок
●	9	Складской комплекс	20 000, класс А	На открытый рынок
●	10	Складской комплекс	75 000, класс А	На открытый рынок
●	12	Складской комплекс (фаза 1)	50 000, класс А	На открытый рынок
●	13	Складской комплекс	60 000, класс А	На открытый рынок
●	14	Delin Development (фаза 1)	95 000	На открытый рынок
●	15	Складской комплекс	50 000, класс А	На открытый рынок
●	16	Складской комплекс	50 000, класс А	На открытый рынок
●	17	Складской комплекс	37 000, класс А	На открытый рынок
●	18	Складской комплекс	25 000, класс А	На открытый рынок
●	19	Складской комплекс	120 000, класс А	На открытый рынок
●	20	«Квиза» (фаза 2)	190 000	На открытый рынок
●	21	«Мираж-3» (Гостомель)	10 000, класс В	На открытый рынок
●	22	Складской комплекс	148 000	На открытый рынок
●	23	«МЛП-Чайка»	98 000, класс А	На открытый рынок
●	24	Логистический парк «Копылов»	27 000, класс А	На открытый рынок
●	25	Логистический парк	22 000, класс А	На открытый рынок
●	26	Складской комплекс	6 000, класс А	На открытый рынок
●	27	Складской комплекс	15 000, класс А	На открытый рынок
●	28	Alacor CBP	18 000, класс А	На открытый рынок
●	29	Складской комплекс	9 000, класс А	На открытый рынок

■	1	«Альфа Девелопмент»	11 000, класс А	Собственное пользование

Объекты после 2008 года
Обозначение		Название объекта	Площадь, м²	Тип использования
●	1	Складской комплекс	160 000, класс А	На открытый рынок
●	2	Складской комплекс	110 000, класс А	На открытый рынок
●	3	Складской комплекс	40 000, класс А	На открытый рынок
●	4	Складской комплекс	35 000, класс А	Собственные нужды
●	5	Складской комплекс	40 000, класс А	На открытый рынок
●	6	Складской комплекс (фаза 3 и далее)	120 000	На открытый рынок
●	7	«МЛП-Нестеровка» (фаза 2)	70 000, класс А	На открытый рынок
●	8	Складской комплекс (фаза 2)	150 000, класс А	На открытый рынок
●	9	Складской комплекс (фаза 2)	60 000, класс А	На открытый рынок
●	10	Складской комплекс	75 000, класс А	На открытый рынок
●	11	Складской комплекс (фаза 2 и далее)	150 000, класс А	На открытый рынок
●	12	Складской комплекс (фаза 2, 3)	100 000, класс А	На открытый рынок
●	13	Складской комплекс (фаза 2)	80 000, класс А	На открытый рынок
●	14	Складской комплекс (фаза 2)	120 000, класс А	На открытый рынок

ИНТЕРВЬЮ
На украинском рынке складской недвижимости уже несколько лет довольно активно работает ряд крупных иностранных девелоперских компаний, реализующих на сегодняшний день несколько масштабных проектов высококлассных логистических комплексов. Мы предлагаем вашему вниманию четыре интервью с руководителями компаний Ghelamco, Giffels, GLD Invest и «МЛП», в которых они ответили на следующие вопросы:
1. Когда ваша компания приняла решение о развитии на украинском рынке проектов в сегменте складской недвижимости?
2. На каком уровне находится рынок складской недвижимости в Украине?
3. С какими сложностями вы столкнулись в процессе работы на украинском рынке?
4. Как долго, по вашему мнению, в Киеве еще будет ощущаться острый дефицит складских площадей и держаться столь высокие арендные ставки?
5. Как вы решаете земельный вопрос?
6. Какие проекты компания уже реализовала в Украине? Кто является вашими арендаторами? Кого вы привлекаете к сдаче площадей в аренду?
7. Ваша компания нацелена на долгосрочное владение этими объектами, или продажу их стратегическому инвестору?
8. Какие проекты вашей компании находятся сегодня на стадии реализации?
9. Есть ли в планах компании реализация проектов в регионах Украины?

РОБЕРТ ВАН ДЕР ХЕЛЬМ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ GHELAMCO UKRAINE:

фото: Ghelamco Ukraine

1. Компания Ghelamco приняла решение о расширении географии своей деятельности и выходе на рынки Украины и России в 2005 году. В 2006 открылся офис в Киеве. Основным направлением деятельности нашей компании в Украине является девелопмент объектов офисной, торговой и складской недвижимости.
2. На сегодняшний день сегмент складских площадей в Киеве представлен объектами различного уровня – от бывших заводов до современных логистических центров. Ощутима острая нехватка современных складских помещений. Именно поэтому данный сегмент имеет большой потенциал развития, реализация которого зависит от экономического роста и расширения торгового сектора.
3. В Украине мы сталкиваемся с проблемами, типичными для нового рынка. Очевидно, что некоторые из них решаются здесь труднее или дольше, чем на развитых рынках (например, в Бельгии и Нидерландах). 16 лет назад Ghelamco вышла на развивающийся польский рынок. Сейчас компания использует этот опыт в России и Украине.
4. Трудно предположить, как долго еще в Киевском регионе просуществует дефицит качественных складских площадей. Однако, мы ожидаем, что спрос со стороны как локальных, так и международных игроков, по крайней мере на протяжении еще какого-то времени будет стабильным. Сегодня уровень арендных ставок в Украине равен показателям многих европейских развитых рынков.
5. Земельные участки в Украине мы приобретаем по предложению агентов, третьих сторон, а также путем участия в тендерах.
6. Сейчас по Житомирской трассе строится наш первый объект в Украине. В Европе мы построили уже более 1 000 000 м² складских площадей. В настоящее время площади нашего украинского проекта еще не сданы в аренду, но мы ведем переговоры с некоторыми национальными и международными арендаторами, заинтересованными в высококачественных складских помещениях. Сдача объекта в аренду запланирована до конца текущего года. Строительные работы будут завершены в феврале 2008, после чего мы начнем вторую фазу реализации проекта.
7. Как правило, после сдачи объекта в аренду мы продаем его институциональному инвестору.
8. На сегодняшний день готовится к строительству несколько офисных и складских проектов. Работы над вторым складским комплексом общей площадью 23 тысячи м², расположенном по Житомирской трассе, недалеко от нашего первого проекта, начнутся в конце 2007 года.
9. В данный момент мы анализируем и выбираем возможные варианты будущих инвестиций в других городах Украины. Естественно, 5 крупнейших региональных центров страны возглавляют список. В других городах мы рассматриваем возможность развития не только складских, но и торговых проектов. Реализацию первого проекта за пределами Киева мы планируем начать уже в следующем году.

ДАГ ЙОХАНСОН, ВИЦЕ-ПРЕЗИДЕНТ КОМПАНИИ GIFFELS MANAGEMENT UKRAINE:

фото: Giffels Management Ukraine

1. Компания Giffels наблюдает за развитием сегмента складской недвижимости в Украине уже несколько лет. Мы уверены, что потребность в более продуктивных площадях растет, поскольку современные логистические услуги востребованы многими ритейлерами и производителями. Количество логистических площадей в Киеве занимает лишь малую долю объемов, существующих в других городах индустриального мира.
2. На рынке складских площадей в Украине преобладают объекты В и С класса. Сегмент класса А ограничивается несколькими проектами, которые только недавно начали появляться на рынке. Однако, объем площадей этого класса будет расти, так как поставщики и ритейлеры оценивают и анализируют конкурентные преимущества, обеспечивающие более эффективное хранение и логистику своей продукции. Нехватка складских площадей – временное явление, связанное с дисбалансом спроса и предложения. Если рынок нуждается в новых площадях, они обязательно появятся.
3. В процессе работы девелоперы сталкиваются с проблемами и препятствиями, типичными для развивающегося рынка: получение разрешений, вопросы транспортной доступности и т.д. С финансированием проектов у нас проблем нет, хотя многим девелоперам такие трудности знакомы.
4. Дефицит складских площадей является результатом временного дисбаланса между спросом и предложением. Эти площади востребованы на рынке, и они будут появляться. В то же время, из-за задержек со строительством и вводом в эксплуатацию выведенный на рынок объем не совпадает с ожиданиями потребителей. Для того чтобы удовлетворить существующий спрос, новым девелоперским компаниям необходимо закрепиться на рынке, а для этого им, как и основным потребителям складских площадей, необходимо время.
5. Для приобретения земельных участков мы используем целый ряд источников, включая брокерские услуги. Это может быть как покупка, так и аренда.
6. В настоящее время наша компания заканчивает работу над логистическим комплексом класса А Komodor Logistics Park площадью 70 000 м², расположенном по Житомирской трассе. На сегодняшний день ведутся переговоры с рядом крупных арендаторов; эксклюзивным агентом выступает компания Colliers International.
7. Решение о продаже данного проекта еще не принято, хотя это логичный путь для подобных активов.
9. На сегодняшний день компания Giffels еще не разработала программу развития проектов складской недвижимости в регионах Украины. Все будет зависеть от условий рынка, а также объемов спроса на складские помещения класса А.

КЛЕМЕНС ЛЕР, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ GLD INVEST UKRAINE:

фото: Олег Герасименко

1. Решение о развитии проектов в сегменте складской недвижимости Украины было принято сразу после выхода на рынок в 2005 году. Тогда же был куплен первый земельный участок. Это решение обосновано тем, что в то время на украинском рынке практически отсутствовала конкуренция в складском сегменте. Помимо этого, складская недвижимость привлекает меньшими строительными рисками и небольшим периодом разработки проекта и строительства (по сравнению с офисными и торговыми объектами), возможностью покупки земельных участков за пределами центральной части Киева или других крупных городов.
2. В настоящее время на стадии строительства в киевском регионе находится несколько сот тысяч м² складских площадей. Рост предложения и готовность инвесторов покупать проекты с пониженной ставкой капитализации (ее размеры в 2007 году снизились с 15% до 11%) могут негативно повлиять на ценообразование (т.е., повлечь за собой понижение арендных ставок). С другой стороны, увеличение расходов на строительство (ежегодно почти на 20%) затягивает процесс, а рост цен на землю приводит к скачку арендных ставок.
3. Одной из основных проблем является, несомненно, земельное законодательство и мораторий на продажу сельскохозяйственных земель и земель категории ОСГ, что приводит к активному росту цен. Кроме того, существует острая нехватка участков промышленного назначения за пределами городов. После приобретения земли невероятно сложно получить все необходимые разрешения. Нехватка опытных строительных компаний, а также качественных материалов делает процесс строительства гораздо более сложным, чем в Западной Европе.
4. Я считаю, что арендные ставки в Киеве очень высокие (в 1,5-2 раза выше, чем в Венгрии, Польше, Австрии). Однако, по сравнению с киевскими ценами в офисном сегменте, этот уровень довольно умерен (арендные ставки на офисные помещения Киева в 3-5 раз превышают цены Будапешта, Вены, Варшавы). Думаю, эти показатели еще увеличатся в течение года, затем стабилизируются (2-3 года), а в долгосрочной перспективе снизятся (4-5 лет).
5. Для решения земельных вопросов мы используем несколько методов, но я не хотел бы сообщать о них моим конкурентам.
6. В 2007 году наша компания сдала в эксплуатацию логистический комплекс East Gate Logistic (50 000 м²) в районе международного аэропорта «Борисполь». В марте 2007 немецкая мультинациональная корпорация Fiege International арендовала первую фазу комплекса, летом того же года вторая фаза была арендована компанией, представляющей российского ритейлера спортивных товаров «Спортмастер». В настоящее время ведутся строительные работы по проекту West Gate Logistic по Житомирской трассе (сдача запланирована на 2007 год), первая фаза которого уже сдана в аренду компании «Мэри Кей». Кроме того, приобретены земельные участки в Одессе и Запорожье, где работы начнутся в 2007 и 2008 годах. Мы работаем с несколькими брокерскими фирмами, но успешные сделки были заключены компаниями Colliers International («Мэри Кей») и DTZ («Спортмастер»).
7. Как правило, мы работаем в качестве девелопера, а не оператора, поэтому продаем реализованные объекты международным фондам недвижимости.
8-9. Сегодня компания реализует логистические комплексы West Gate Logistic (95 000 м²; сдача первой фазы – конец 2007 года, второй – май-июнь 2008 года), Odessa Logistic Park (160 000 м²; срок сдачи первой фазы площадью 60 000 м² – август 2008 года), Zaporoshje Logistic Park (60 000 м²; срок сдачи первой фазы площадью 30 000 м² запланирован на конец 2008 года).

ВИТАЛИЙ КАЩЕНКО, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «МЛП»:

фото: «МЛП»

1. Решение о строительстве в Украине логистических комплексов класса А было принято с момента создания международного девелоперского проекта «МЛП» («Международное Логистическое Партнерство») по реализации высококлассных складов на территории России и Украины. Проекту чуть больше трех лет, и он предполагает строительство 1,5 миллиона м² складских площадей в этих двух странах.
2. За последние полгода кардинальных изменений на рынке не произошло, при этом потребность в складских комплексах класса А оценивается консультантами в 500 000 м². Если внутренний потребительский спрос, доходы населения и объемы розничной торговли будут расти теми же темпами, что и в 2004-2006 годах, на рынок выйдут операторы розничной торговли со своими партнерами – логистическими компаниями, которые обычно работают со складами класса А и В.
3. Главная трудность, с которой наша компания столкнулась при выходе на рынок Украины – это отсутствие на тот момент (2005 год) политической стабильности. В остальном была ситуация, очень схожая с российской, поэтому, начиная свою деятельность в Украине, мы понимали, на что идем.
4. Такое положение вещей просуществует еще как минимум 6 лет. Поэтому в данном сегменте заинтересованы как иностранные игроки («МЛП», Raven Russia, GLD Invest, «Евразия Логистик»), так и крупные украинские девелоперы (FIM Group, «XXI Век», «Т.М.М.»). На рынок складской недвижимости Украины посредством покупки готового бизнеса выходят и крупные западные фонды. До конца года возможно незначительное увеличение арендных ставок, что объясняется, с одной стороны, неудовлетворенным спросом и увеличением конкуренции среди потребителей, с другой – непрекращающимся ростом стоимости земли и затрат на строительство.
Появились первые склады, которые можно отнести к классу А (логистический центр компании FIM Group в районе Петропавловской Борщаговки, East Gate Logistic компании GLD Invest по Бориспольской трассе), поэтому уровень годовых арендных ставок поднялся до $120/м². Более высокий уровень аренды отвечает увеличившейся стоимости строительно-монтажных работ и земли, но при этом процедуры изменения функционального назначения, согласования проекта и получения разрешений не упростились. Однако, новые ставки обоснованы качественно другим уровнем складских помещений и улучшением сервиса.
5. Ваша аудитория достаточно подготовлена, чтобы представить себе комплекс проблем, которые нужно преодолеть, чтобы найти и приобрести удобно расположенный участок площадью более 20 гектаров. Большая часть земельных участков, пригодных по своему месторасположению для строительства складских комплексов, имеет сельскохозяйственное назначение. И хотя нелогично продолжать выращивать фрукты и овощи вдоль окружных дорог областных центров, в настоящее время цивилизованный рынок земли и прозрачный механизм изменения целевого назначения земли попросту отсутствуют.
Существует ряд критериев, которые оказывают влияние на принятие решения относительно приобретения земельного участка:
– мы приобретаем только те участки, месторасположение которых соответствует классу А;
– покупаем землю, предназначенную для размещения исключительно складской недвижимости – наша компания не занимается изменением функционального назначения участка;
– естественно, очень важен вопрос цены – мы хорошо понимаем девелопмент складской недвижимости, поэтому никогда не согласимся на завышенную цену.
Помимо этого, оценивается ситуация с внешними сетями.
6. На данный момент «МЛП» реализует два проекта в Украине. Первый – это «МЛП-Чайка», где планируется создать 100 тысяч м² складских помещений класса А. Второй предусматривает строительство аналогичного по размерам логистического центра в районе Борисполя. У нас уже есть земельный участок под этот проект, и в нынешнем году мы намерены начать его освоение.
Хотя сдача в эксплуатацию «МЛП-Чайка» произойдет не ранее, чем через полгода (первую очередь строительства – склад площадью 26,5 тысячи м² – планируется сдать в конце текущего года; вторая – склад площадью около 65 тысяч м² – будет завершена в первом квартале 2008-го), у нас уже заключен ряд договоров аренды. Первым арендатором будущего комплекса стала логистическая компания «Фордон», подписавшая договор на аренду более 30 тысяч м² складских и офисных помещений в «МЛП-Чайка». На сегодняшний день это крупнейшая сделка на отечественном рынке. Отмечу, что своими потенциальными клиентами «МЛП» видит только крупные украинские и международные компании.
8. Помимо находящегося на завершающей стадии проекта «МЛП-Чайка», в скором времени мы приступим к строительству нового комплекса общей площадью 100 000 м². Он расположится в непосредственной близости от Борисполя, на окружной дороге «Борисполь-Бровары». Инвестиции в проект оцениваются примерно в $80 миллионов.

Редакция «СР» выражает благодарность Colliers International (Украина) за помощь в проведении интервью с руководителями компаний Ghelamco, GLD Invest и Giffels.

Версия для печати