Александр Носаченко, директор департамента офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина» фото: Олег Герасименко
CP: Какие изменения претерпел рынок офисных помещений Киева за последнее время? В первую очередь, я бы отметил кардинальные изменения уровня арендных ставок, которые произошли за последние 10 месяцев. Базовые арендные ставки на офисные помещения класса А выросли до $40-45 за м2 в месяц. В некоторых проектах, находящихся в самом центре города, заявленные арендные ставки фигурируют на уровне $45-55 за м2 в месяц. При этом еще в начале прошлого года ставка в размере $30-32 за м2 рассматривались как очень выгодное условие аренды для собственников бизнес-центров класса А. Абсолютно очевидно, что такая динамика роста арендных ставок, а именно – порядка 30%, по сути, является не просто изменением, а настоящим бумом. CP: Каковы причины такого существенного роста арендных ставок? Причин этому несколько. Но если обобщить и сделать некий вывод, то, конечно же, основная причина – рыночная, а именно – существенный дисбаланс между спросом и предложением, который длится уже более года. Уровень вакантности на рынке офисных помещениях Киева не превышает 2% и остается в этих пределах уже довольно продолжительное время. Для сравнения, на соседних рынках Варшавы, Праги и Будапешта этот показатель находится в пределах 10-14%. В международной практике принято считать, что вакантность менее 10% характеризует рынок как рынок арендодателя. Таким образом, существующий уровень вакантности на киевском рынке можно классифицировать как абсолютный рынок арендодателя. Если анализировать сторону спроса, то такая ситуация вызвана, в первую очередь, тем, что вывод на рынок новых офисных площадей является сегодня абсолютно недостаточным для покрытия существующего спроса. Три года назад в самых смелых прогнозах развития рынка не предполагалось, что ежегодный объем потребления офисных помещений всего лишь за два года (с 2003 по 2005) удвоится. Для сравнения, в 2003 году он составил около 60 000 м2, и 2005 – более 110 000 м2. При этом потребление в 110 000 м2 в 2005 году было ограничено недостаточным предложением офисных помещений. То есть в случае наличия в прошлом году достаточного предложения, потребление могло быть значительно выше и потенциально достигнуть уровня 130 000 м2 и более. Причина такого интенсивного роста спроса на офисные помещения – значительный и при этом постоянный рост деловой активности в Киеве последние два-три года. Более трети всего спроса в прошлом году, а это значительная часть, исходило от новых компаний, выходящих на украинский рынок и представляющих ту или иную сферу деятельности. Очень много новых компаний приходит из России, также довольно активно пытаются выходить на украинский рынок и западные компании. Кроме того, расширение бизнеса, а, значит, и увеличение числа персонала наблюдается среди компаний, уже присутствующих в Украине и, в большинстве случаев, имеющих офисы в бизнес-центрах Киева. Помимо этого, активными потребителями профессиональных офисных помещений становятся украинские компании, у которых стремительно развивается бизнес, а также меняется представление о качественном офисном пространстве. По результатам прошлого года, доля потребления офисных помещений украинскими компаниями составила почти 20%. Если говорить об уровне предложения на рынке, то ситуация с дисбалансом между спросом и предложением усугубилась по следующим причинам. Прежде всего, необходимо учесть, что в 2001-2002 годах никто из основных игроков рынка офисной недвижимости совершенно не предполагал, что спрос и потребление вырастут до такого уровня. Соответственно, при изучении будущей конкуренции каждый из девелоперов учитывал те скромные показатели потребления и спроса, которые фигурировали в прогнозах. При этом всех девелоперов настораживало будущее предложение новых проектов офисной недвижимости, которые были заявлены к реализации. Так, проекты в 30-45 тысяч м2 в то время воспринимались как шокирующие рынок, поскольку в таких пределах было ежегодное годовое потребление офисных помещений всех классов (А, В и С). К примеру, проект офисного центра «Парус» арендуемой площадью в 45 000 м2 по-настоящему будоражил сознание большинства девелоперов. Этот проект из-за своего объема воспринимался в то время как угроза для рынка высококлассных объектов и даже предполагалось, что его ввод в эксплуатацию может потенциально повлечь кратковременное снижение арендных ставок. Сегодня абсолютно очевидно, что подобный масштабный проект будет поглощен достаточно быстро, и он существенно не повлияет на соотношение спроса и предложения, а также уровень арендных ставок на офисном рынке. фото: С-Р Бизнес-центр «Айсберг»
Кроме того, большинство девелоперов помнили о кризисе 1998 года и его влиянии на рынок офисных помещений. В результате, мало кто из них в 2001-2002 годах принимал решения о развитии проектов в таком зависимом от состояния экономики секторе как офисная недвижимость, и лишь некоторые брались за реализацию крупных проектов. Все это привело к тому, что в то время решение о развитии крупных проектов офисной недвижимости было принято лишь по очень ограниченному, по сегодняшним меркам, объему проектов. Если учесть, что при новом строительстве процесс девеломпента офисного центра объемом более 20 тысяч м2 занимает, с учетом местных реалий, не менее трех-четырех лет с момента принятия положительного решения о начале развития проекта до ввода здания в эксплуатацию, то чтобы проект вышел на рынок в 2005-2006 годах, его развитие необходимо было начинать уже в 2001-2002 годах. В итоге сегодня на рынке имеется именно то ограниченное предложение высококлассных объектов, которое основано на депрессивном настроении девелоперов 2001-2002 годов. В дополнение к указанным выше причинам, ситуация с предложением на сегодняшний день усугублена еще и тем, что часть из даже того незначительного количества новых проектов, завершение которых было запланировано еще на 2005 и первую половину 2006 года, имеет значительную задержку с выходом на рынок. Все это в совокупности и привело к такой значительной разнице между спросом и предложением, и как результату – кардинальному росту арендных ставок. CP: По итогам 2005 года новое предложение офисных площадей составило порядка 120 тысяч м2. Насколько этот объем может удовлетворить существующий спрос на офисные помещения и привести рынок к состоянию равновесия? Прежде всего, стоит отметить, что все предложение, которое вышло на рынок в 2005-м, было поглощено в том же году. Практически все проекты были заполнены арендаторами до их ввода в эксплуатацию. Таким образом, выведенный в прошлом году объем в 120 тысяч м2, и запланированный к выходу в 2006-м чуть больший объем, является абсолютно недостаточным для того, чтобы рынок насытился и возник определенный излишек предложения. CP: Когда следует ожидать вывода значительного количества офисных проектов на рынок и увеличения уровня вакантности? Когда, по вашему, закончится «эра арендодателя»? С учетом развития рынка и его особенностей я не вижу сегодня реальных предпосылок для того, чтобы ситуация кардинально изменилась в ближайшие три года, и наступил рынок арендатора, о котором все так долго говорили. Я говорю о трехлетнем периоде как о минимальном. Более того, я бы даже предположил, что такой период продлится еще не менее четырех-пяти лет. Конечно же, этот прогноз сделан с учетом того, что нашу страну не постигнет за этот промежуток времени серьезный экономический кризис. При этом вероятность такого кризиса в указанный период времени я бы оценил как минимальную. Далее четырех-пяти лет прогнозы строить очень сложно, поскольку многое будет зависеть, прежде всего, от активности западных и, немного в меньшей степени, российских девелоперов. На сегодняшний день некоторые из известных западных девелоперских структур уже заявили о выходе на украинский рынок и открыли здесь свои офисы. Но, во-первых, они сталкиваются с традиционными для нашего рынка сложностями, что автоматически откладывает в будущем с их стороны вывод какого-либо предложения помещений. Во-вторых, эти компании – лишь первые «птахи», основная же часть западных девелоперов, которым потенциально интересен наш рынок, и появление которых может означать вывод значительного объема офисных площадей, начнут свою деятельность на киевском рынке еще не скоро. Что касается завершения «эры арендодателя», то для профессиональных девелоперов эти времена наступят не завтра, и даже не послезавтра. В любом случае, они ощутят это последними. Все дело в том, что из заявленных сегодня к реализации проектов неграмотно выполнена доминирующая их часть. Проекты, имеющие значительные недочеты в концепции, существенно пострадают от первой волны сильной конкуренции, которая, опять же, возникнет еще не скоро. CP: С какими традиционными для нашего рынка сложностями сталкиваются западные девелоперы? Во-первых, все из них без исключения сталкиваются с самой распространенной проблемой – отсутствием подходящих земельных участков, пригодных для девелопмента, которые бы предлагались на рынке за разумные деньги. Во-вторых, учитывая, что сама процедура получения согласовательной документации крайне осложнена и, в ряде случаев, может стать для них непреодолимой преградой, многие из зарубежных девелоперов рассматривают покупку пустого земельного участка без пакета разрешительной документации как значительный риск. В результате, они предпочитают покупку готового проекта, то есть приобретение юридического лица, на которое оформлен земельный участок, а также согласованного проекта с вожделенным документом – разрешением на строительство. К слову, такие предложения довольно распространены на украинском рынке, поскольку являются хорошим бизнесом для местных игроков. Схема достаточно простая: предприимчивый местный игрок учреждает юридическое лицо, получает права на земельный участок (как правило, договор аренды), разрабатывает и согласовывает проектную документацию, получает разрешение на строительство, а затем продает юридическое лицо за довольно значительную сумму. При этом западные компании, которые понимают всю сложность бюрократической машины в нашей стране, готовы платить действительно немалые деньги за такой продукт. Однако сложности, как правило, ожидают зарубежного девелопера и здесь. В большинстве случаев, существующие на рынке подобные проекты, имеют в лучшем случае один, а, как правило, два недопустимых дефекта. Первый и самый распространенный – проект разработан крайне непрофессионально, а именно – не соответствует рыночным требованиям, не учитывает существующий на рынке опыт реализации объектов такого формата, их дальнейшего управления и обслуживания. Как правило, это происходит по причине того, что проект разрабатывался отечественным архитектурным бюро без привлечения иностранного архитектора, имеющего соответствующий опыт, без привлечения профессионального консультанта, который бы имел необходимый опыт и знания о рынке. Безусловно, при наличии подобной проблемы ни один западный девелопер в здравом уме не рискнет купить подобный проект, поскольку его придется переделывать, а значит проходить весь процесс согласования заново. Второй дефект, который также препятствует принятию девелопером положительного решения о покупке – юридический, который присутствует в оформлении прав на землю либо согласовании проектной документации. Фактически, наличие такого дефекта означает риск признания прав на землю, либо пакета согласовательной документации недействительными. Для западного девелопера это самый неприемлемый риск. Наличие на рынке предложений по продаже готовых проектов, в которых бы отсутвовали оба из указанных ранее дефектов, крайне ограничено. CP: Что могло бы изменить эту негативную для рынка тенденцию отсутствия подходящих по цене и качеству земельных участков или проектов? В идеале – ликвидация или ослабление коррупции и бюрократии в этом секторе. Хотя, по моему мнению, это маловероятно. Коррупция и бюрократия в той или иной форме присутствуют в каждой стране, тем не менее девелоперы развивают свои проекты. Хотя в Украине все это имеет более удручающие масштабы. Мне кажется, что немного расшевелить те структуры, которые правдами и неправдами получили права на земельные участки с целью их дальнейшей перепродажи, а фактически – спекуляции, сможет существенное увеличение городскими властями арендной платы за землю. Нынешняя ситуация очень выгодна для спекулянтов на рынке земли. У них есть действующие договора аренды на земельные участки со смехотворно низкой арендной платой. Учитывая, что цены на землю в условиях ажиотажа продолжают расти, они совсем не торопятся что-либо с ними делать, поскольку по карману эти платежи сильно не бьют, и они спокойно ждут дальнейшего увеличения стоимости земли. В результате, очень многие хорошие земельные участки в Киеве простаивают. Существенное увеличение арендной платы привело бы к движению на рынке, поскольку большинство таких структур были бы вынуждены продавать свои земельные участки, права на которые они получили за копейки. А продавец, у которого есть острая необходимость продать свой товар, – это сговорчивый продавец. От увеличения арендной платы в итоге выиграли бы все – город, девелоперы, арендаторы. Городские власти вкладывали бы часть полученных средств в развитие инфраструктуры города, девелоперы получили бы больше возможностей для развития проектов, арендаторы – необходимые им для работы квадратные метры офисной недвижимости. Это, в свою очередь, могло бы создать конкуренцию между продавцами земельных участков, что привело бы к более адекватному подходу к разработке концепции и проектной документации, а значит, – к повышению качества предлагаемых проектов. Помимо этого, существенным фактором, препятствующим развитию офисного сегмента рынка, является серьезная конкуренция со стороны девелопмента жилой недвижимости. Особенности развития рынка жилой недвижимости в целом привели к тому, что девелопмент жилья стал самым рентабельным видом девелопмента. Во-первых, именно рынок жилой недвижимости вот уже несколько лет демонстрирует значительный рост цен. При этом сегодня стоимость продажи одного квадратного метра качественного жилья и офисной площади находятся приблизительно на одном уровне, себестоимость же строительства жилой недвижимости – существенно ниже. Во-вторых, развитие жилого проекта в Киеве обеспечивало продажу почти всей или как минимум значительной части проекта задолго до завершения строительства, что означало отсутствие потребности в «длинных» деньгах, в то время как именно «длинные» деньги являются абсолютно необходимым условием для девеломпента офисной недвижимости, которая предполагает сдачу помещений в аренду. В-третьих, достаточно низкий уровень требований со стороны потребителей жилой недвижимости привел к тому, что допустимая рынком интенсивность застройки земли находится на чрезмерно высоком уровне. Мало кто из покупателей квартир заботится о высотности жилья, наличии достаточного количества сопутствующих помещений в жилом комплексе, а также необходимого количества парковочных мест. В итоге на одном и том же участке земли можно, развивая жилой проект, построить гораздо больше квадратных метров, нежели при развитии офисного, соответственно, увеличив свою прибыль. фото: Олег Герасименко
В результате, с жилой недвижимостью в плане рентабельности не мог конкурировать ни один другой тип недвижимости, включая офисную. Поэтому за один и тот же земельный участок девелопер жилой недвижимости потенциально был готов платить большие деньги, чем девелопер офисной. Эта тенденция была неизменной в течение нескольких лет, но в последнее время значительный рост спроса и цен на офисную недвижимость и замедление роста цен на жилую может некоторым образом изменить расстановку сил. По крайней мере, конкуренция со стороны жилой недвижимости постепенно перестает носить непреодолимый характер. CP: Какова структура существующего предложения офисных помещений в Киеве? Насколько она изменилась за последние два-три года, и что можно ожидать в ближайшей перспективе? В сравнении с предшествующим периодом сегодня можно говорить об увеличении доли помещений более высокого класса. Структура предложения за 2005 год была следующей: класс А – 4%, класс В – 54%, класс С – 42%. Уже в 2006 году в общей структуре предложения доля А класса должна вырасти до 15%, В класса – до 60-65%. В 2007 году на рынок выйдет несколько относительно крупных высококлассных проектов, и предположительно доля А класса может достичь 30-35%. Абсолютно очевидно, что доля высококлассных помещений будет с каждым годом увеличиваться, а низкого класса – уменьшаться. Это закономерный процесс, через который проходит любой развивающийся рынок. CP: Какова структура спроса, и каких изменений стоит ожидать в будущем? Результаты 2005 года были следующими: около 60% от всего потребления профессиональных офисных помещений составляли международные компании, оставшиеся 40% практически в равных пропорциях делили российские и отечественные компании, с незначительным перевесом в пользу последних. В будущем стоит ожидать увеличения доли потребления профессиональных офисных помещений со стороны украинских компаний, что будет свидетельствовать об укреплении позиций отечественного бизнеса. CP: Насколько киевский рынок офисной недвижимости сегодня интересен для развития новых проектов? Очень интересен. Я считаю, что офисный рынок Киева является одним из наиболее перспективных в восточной Европе. Киев – город с населением в 3 миллиона и столица страны с населением в 48 миллионов жителей, имеющий выгодное географическое месторасположение – потенциально громадный рынок потребления офисных помещений. Сегодня офисный рынок Киева насчитывает около полумиллиона м2. При этом Варшава с населением в 2,5 миллиона жителей и столица 38-ми миллионного государства имела по состоянию на конец 2005 года более 2,5 миллиона квадратных метров офисных помещений, то есть в пять раз больше. Я думаю, что это достаточно показательное сравнение при определении потенциала столицы Украины. CP: Какие проекты офисных центров будут введены в эксплуатацию в ближайшее время? Насколько велико будет их влияние на рыночную ситуацию? В ближайшее время в эксплуатацию будет введено несколько весомых для рынка проектов бизнес-центров: «Айсберг» (ул. Жилянская, 73-79, 21 000 м2), «Ренессанс» (ул. Воровского 24, 16 000 м2), – строительство обоих уже фактически завершено; «Horizon Park» (ул. Н.Гринченко, 4, 16 000 м2), «Парус» (ул. Мечникова 2, 45 000 м2), «NTBC-II» (Жилянская 48-50, 10 000 м2). Значительного влияния на существующий дисбаланс спроса и предложения эти проекты не окажут. При этом рынок проглотит каждый из этих проектов в довольно сжатые сроки. CP: Какие районы города наиболее перспективны с точки зрения реализация новых проектов офисной недвижимости? По-прежнему, самой привлекательной зоной для девеломпента остается центральный деловой район. Не менее привлекательна центральная часть Подола, а именно, район от станции метро «Почтовая площадь» до улиц Верхний и Нижний Вал, даже несмотря на то, что он не включен в рамки CBD.Также имеют значительный потенциал районы, прилегающие к центру города, находящиеся вдоль основных транспортных артерий, имеющие удобную транспортную развязку и линию метро. Так, перспективными зонами являются проспект Победы вплоть до станции метро «Шулявская», часть Подола в районе улиц Новоконстантиновская и Межигорская, район улиц Б.Васильковская и Антоновича вплоть до станции метро «Лыбидская», бульвар Дружбы Народов до Московской площади. Также крепнет мнение о перспективности части Левого берега, а именно Днепровской набережной и проспекта Бажана. CP: Какие новые сделки были заключены на киевском рынке инвестиционных продаж в сфере офисной недвижимости с начала этого года? Насколько активен интерес инвесторов к этому рынку? В первой половине 2006 года ирландская компания Quinn Group приобрела офисный центр «Леонардо». Можно долго говорить об удачности/неудачности приобретения, но факт есть факт – здание приобретено. В 2006 году это пока единственный пример завершившейся инвестиционной продажи. На самом деле спрос на покупку заполненных проектов офисной недвижимости в Киеве очень велик, о чем говорят ведущиеся сегодня переговоры по продаже нескольких офисных зданий. Но, с одной стороны, на сегодняшний день в Киеве в наличии есть очень ограниченное количество высококлассных проектов инвестиционного уровня, которые представляют интерес для крупных инвесторов, а с другой – запрашиваемые их владельцами цены пока существенно отличаются от тех, которые готовы заплатить покупатели (инвесторы). Предлагаемый продавцами уровень доходности в 10% пока рассматривается инвесторами как слишком низкий (то есть заявлена очень высокая цена продажи), поскольку их ожидания с учетом всех существующих рисков находятся на уровне 13-14%. Тем не менее, я думаю, что именно покупатели будут вынуждены опуститься в своих ожиданиях до уровня 11%, на котором, скорее всего, и будут совершаться сделки. CP: Возможно ли ожидать в этом году, что озвученный на многих выставках и конференциях интерес иностранных компаний к украинскму рынку недвижимости воплотится в конкретных проектах зарубежных девелоперов? Интерес со стороны зарубежных девелоперов к украинскому рынку есть, и он достаточно ощутимый. Но если ранее это заканчивалось только разговорами, то уже сегодня мы видим конкретные действия со стороны некоторых первопроходцев. Они уже открыли офисы и приступили к поиску подходящих земельных участков под развитие проектов. Однако это – только первые робкие шаги. Массовый же приход крупных международных групп – пока в будущем.
