Рынок офисной недвижимости Киева: особенности развития


ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС. СТРУКТУРА СПРОСА
По словам Ника Коттона, регионального директора компании DTZ, «офисный рынок Киева в 2006 году, исходя из прогнозов 2005 года, развивался вполне предсказуемо. Если отличительной чертой 2003, 2004 и 2005 годов было несоблюдение сроков реализации заявленных ранее проектов, то в 2006 году многие из этих проектов уже были введены в эксплуатацию. Думаю, что в 2007-2008 годах в плане соблюдения сроков рынок достигнет большего, поскольку уже в 2006 – многими девелоперами в этом направлении были сделаны конкретные шаги».
Несмотря на то, что говорить об итогах года пока рано, и более точная информация о результатах развития рынка офисной недвижимости в 2006 году появится только в начале 2007-го, в целом, по данным компании Colliers International (Украина), к концу текущего года на рынок будет выведено порядка 180 тысяч м2 офисных площадей.


Объем офисных площадей многофункционального комплекса «Европа Плаза» составляет 30 тысяч м2
фото: Олег Герасименко

По словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), «точный показатель можно будет констатировать как факт только к концу года, поскольку ряд зданий находится еще на стадии строительства, а значит, потенциально завершение строительных работ может быть задержано, и небольшая часть объемов может быть зачислена уже в 2007 год. Тем не менее, указанные данные с достаточно высокой степенью вероятности показывают реальный объем нового предложения, выведенный в 2006 году. Таким образом, общее совокупное наличие офисных помещений Киева к концу 2006 года будет находиться в пределах 610 тысяч м2».
В целом, объем нового предложения в 2006 году на 60 тысяч м2 превышает показатели 2005 года, когда на рынок было выведено около 120 тысяч м2 офисных площадей. Однако, ни прошлогодний, ни нынешний объемы не являются достаточными для удовлетворения значительного спроса на профессиональные офисные площади, существующего сегодня на киевском рынке, который еще несколько лет назад ни девелоперы, ни консультанты не могли предсказать даже в самых смелых прогнозах.
По словам Александра Носаченко, одной из основных причин интенсивного роста спроса на офисные помещения является значительный и постоянный рост деловой активности в Киеве: «Так, по данным 2005 года, более трети всего спроса исходило от новых компаний, выходящих на украинский рынок. Значительно увеличился спрос на офисные площади в Киеве от российских и западных компаний.
Помимо этого, активными потребителями профессиональных офисных помещений становятся украинские организации, у которых стремительно развивается бизнес, а также меняется представление о качественном офисном пространстве.
По результатам 2005 года, доля потребления офисных помещений украинскими компаниями составила почти 20%. Приблизительно столько же – на счету российских. Львиную долю – 60% – удерживают международные компании.
В будущем стоит ожидать увеличения доли потребления профессиональных офисных помещений со стороны украинских компаний, что будет свидетельствовать об укреплении позиций отечественного бизнеса».


КРУПНЕЙШИЕ ПРОЕКТЫ 2006 ГОДА
Во второй половине 2006 года на киевский рынок аренды было выведено несколько весомых офисных проектов: «Айсберг» (ул. Жилянская, 73-79, офисная площадь 25 000 м2), «Ренессанс» (ул. Воровского, 24, 14 500 м2), – строительство обоих уже завершено; Horizon Park (ул. Н. Гринченко, 4, 14 500 м2) – работы по реконструкции комплекса должны завершиться до конца года. По словам Александра Носаченко, «Horizon Park, еще не будучи полностью выведенным на рынок (завершена реконструкция первого здания, второе здание планируется завершить в течение двух месяцев), уже через месяц-два достигнет 100-процентной заполняемости. «Ренессанс» имеет текущую заполняемость порядка 80%, и, скорее всего, будет заполнен на 100% в ближайшие два-три месяца. «Айсберг» пока имеет достаточно высокий уровень вакантных площадей».


Источник: Colliers International (Украина)
графика: СР



АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ
Уровень вакантности в профессиональных офисных проектах Киева в 2006 году составил около 2%. Этот показатель говорит о том, что сегодня арендатор находится в абсолютной зависимости от воли арендодателя, что проявилось в текущем году в существенном повышении уровня арендной ставки. Так, если в 2005 году ставка на офисные площади класса А находилась на уровне $30-32/м2/в месяц, то в 2006 году ее уровень подскочил до $45, то есть более чем на 30%. По словам Александра Носаченко, «рост арендных ставок предполагали многие, но такого существенного прыжка вряд ли ожидала основная часть профессиональных игроков на рынке».
Что касается ставки аренды на офисные площади класса В, то сегодня она находится на уровне $30-35/м2/в месяц, то есть прошлогоднего показателя для площадей А класса. При этом необходимо отметить, что указанные ставки не учитывают эксплуатационные расходы и НДС.
По мнению Ника Коттона, «ставка в $45/м2/в месяц является неким психологическим барьером для арендаторов, который ни отечественные, ни международные компании пока не готовы перешагнуть».
Говоря об уровне вакантности на рынке офисных площадей в целом, которая, как уже было отмечено, загоняет потенциальных арендаторов в очень жесткие рамки, нельзя не отметить существующие сегодня в Киеве примеры простаивания площадей в новых высококлассных проектах, выведенных на рынок аренды/продажи в 2005-2006 годах. О возможных причинах подобной, казалось бы, парадоксальной ситуации в условиях рынка арендодателя, мы уже писали в предыдущем номере «СР» (№9 (37) 2006) в статье «Агент на рынке арендодателя: специфика взаимоотношений». Поэтому здесь мы перечислим только основные: технические проблемы здания (начиная от неудачной планировки, заканчивая недостаточным уровнем машиномест в паркинге); неадекватные условия аренды (срок аренды и завышенный уровень арендной ставки/стоимости продажи площадей); неэффективная работа агента или команды-собственника проекта.


УРОВЕНЬ И КАЧЕСТВО СУЩЕСТВУЮЩИХ НА РЫНКЕ ПРОЕКТОВ
Одной из проблем развития рынка, по мнению многих экспертов, является невысокое качество существующих и выводимых на рынок проектов, а также несоответствие ряда объектов заявляемому классу. В первую очередь, это относится к проектам, позиционируемым их владельцами на рынке в классе А, хотя в большинстве случаев по своим основным характеристикам они относятся к классу В+. Так, например, по словам Ника Коттона, «отечественным девелоперам еще не удалось создать объект, отвечающий всем критериям объекта класса А. В сущности, проекты, претендующие на право представлять этот класс, на самом деле являются проектами класса В».
В то же время Ник Коттон отмечает, что «сегодня рынок находится на некоем переходном этапе от созданных «на скорую руку» путем реконструкции в 2002-2003 годах офисных объектов, когда никто из девелоперов особо не интересовался вопросами анализа и бизнес-планирования, к более грамотным и продуманным. На данном этапе развития рынка девелоперы все больше уделяют внимания эффективному использованию пространства, внутренней планировке, техническому оснащению здания. В целом, в недалеком будущем, рынок имеет все шансы перейти на иной, более высокий уровень девелопмента офисной недвижимости».


ОФИСНЫЕ ОБЪЕКТЫ КАК ПРЕДМЕТ ИНВЕСТИЦИОННЫХ СДЕЛОК
Как известно, за всю историю развития офисного рынка Киева на нем было заключено всего 2 инвестиционные сделки по покупке уже реализованных и введенных в эксплуатацию проектов. Первая – продажа бизнес-центра «Артем» (ул. Глубочицкая, 4) – состоялась еще в 2003 году. Вторая сделка – покупка бизнес-центра «Леонардо» (ул. Богдана Хмельницкого, 17/52-а) ирландской компанией Quinn Group – была завершена в начале 2006 года.
Столь малое количество сделок в условиях активной заинтересованности крупных международных институциональных инвесторов в киевском рынке недвижимости, по мнению экспертов, говорит о том, что в столице очень мало объектов институционального уровня. Как уже было отмечено, многие офисные проекты имеют ряд существенных недостатков. По словам Александра Носаченко, «первый и самый распространенный – проект разработан крайне непрофессионально, а именно – не соответствует рыночным требованиям, не учитывает существующий на рынке опыт реализации объектов такого формата, их дальнейшего управления и обслуживания. Второй – проблемы юридического характера в вопросах оформления прав на землю либо согласовании проектной документации».


В структуре нового предложения на рынке офисных площадей Киева наметилась тенденция увеличения доли объектов класса А
фото: Олег Герасименко

Еще одной причиной столь медленного развития инвестиционного рынка в Киеве являются существенные расхождения в представлениях нынешних владельцев недвижимости и потенциальных покупателей о реальной стоимости объектов как инвестиционного продукта. В этом случае отношения продавец-покупатель практически в точности развиваются по существующей сегодня в Киеве схеме отношений между арендодателями и арендаторами. В условиях отсутствия конкуренции между высококлассными заполненными объектами, генерирующими стабильный доход, владельцы этих офисных центров в процессе переговоров с потенциальными покупателями чувствуют себя довольно комфортно и не сбавляют заявленную изначально стоимость.
Как результат, по словам Александра Носаченко, «предлагаемый сегодня продавцами уровень доходности в 10%, воспринимаемый ранее покупателями как неприемлемый, сейчас, в условиях практически полного отсутствия предложения качественных проектов, воспринимается уже как адекватный».
Известно, что на сегодняшний день в Киеве ведутся переговоры о покупке нескольких бизнес-центров. В частности, по словам Ника Коттона, «на стадии подписания контракта находится сделка по продаже офисного центра «Подол Плаза».
Этот объект – один из немногих в Киеве, отвечающий требованиям институционального инвестора. Остальные бизнес-центры, представленные сегодня на рынке, либо слишком малы, либо имеют ряд технических и юридических недостатков.
Огромную роль при определении стоимости проекта как инвестиционного продукта играет уровень и качество арендаторов здания, включая их благонадежность, а также срок заключения договоров аренды. Поэтому, если объект интересен многим компаниям, а владелец объекта сдает его на год какому-нибудь неизвестному частному предпринимателю, он просто уничтожает инвестиционную стоимость здания. В конечном итоге дело не в том, как выглядит здание и в каком оно состоянии, а в том, как контролируется процесс его наполнения и эксплуатации с юридической точки зрения».


    


    
    
    
    
    


    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    
    


    
    
    
    
    

Основные проекты в сфере офисной недвижимости Киева, введенные и запланированные к вводу в эксплуатацию в 2006 году
Название бизнес-центраКласс зданияОфисная площадьФормат девелопментаСостояние объекта
Для арендыДля продажи
«Айсберг», ул. Жилянская, 73-79A-25 000 Новое строительствоСтроительство завершено
Всего класс А 25 000   
«Европа Плаза», угол бульвара Т. Шевченко и ул. СаксаганскогоB+ 30 000Новое строительствоСтроительство завершено
«Ренессанс», ул. Воровского, 24B+14 500 РеконструкцияСтроительство завершено
Старонаводницкая, 19B3700 Новое строительствоСтроительство завершено
Владимирская, 4B3200 Новое строительствоСтроительство завершено
Horizon Park, ул. Н. Гринченко, 4B16 000 РеконструкцияЗавершена первая очередь
Ул. Артема, 17B 14 000Новое строительствоСтроительство завершено
Ул. Владимирская, 38B2800 Новое строительствоВедутся строительные работы
Ул. Владимирская, 101B6000 РеконструкцияСтроительство завершено
Ул. Верхний Вал, 72B3500 Новое строительствоСтроительство завершено
Ул. Почайнинская, 42-44B 10 000Новое строительствоВедутся строительные работы
«Арена Сити»,
ул. Б. Васильковская, 5
B10 000 Новое строительствоСтроительство завершено
Всего класс B 61 20054 000  
Ул. Автозаводская, 54/19C5000 РеконструкцияСтроительство завершено
Ул. Дегтяревская, 23C6000 РеконструкцияСтроительство завершено
Проспект БажанаC 18 000Новое строительствоСтроительство завершено
Ул. Заболотного, 150C 7500Новое строительствоВедутся строительные работы
Ул. Магнитогорская, 1C2500 РеконструкцияСтроительство завершено
Всего класс C 13 50025 500  
Общий объем 99 70079 500  
  179 200  

Источник: данные экспертов


ПЕРСПЕКТИВЫ И НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОФИСНОГО РЫНКА КИЕВА В 2007 ГОДУ. ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТЫ
По данным компании Colliers International (Украина), в 2007 году на киевский рынок планируется вывод нескольких значимых проектов, таких как «Парус» (ул. Мечникова, 2, 45 000 м2), «NTBC-II» (ул. Жилянская, 48-50, 10 000 м2), вторая очередь бизнес-центра «Ласточка» (ул. Ильинская), а также, возможно будет закончено строительство бизнес-центра по ул. Михайловской, 12 (12 000 м2). По словам Александра Носаченко, «значительного влияния на существующий дисбаланс спроса и предложения эти проекты вряд ли окажут, поскольку по-прежнему новое предложение не поспевает за ежегодно растущим спросом на рынке. Соответственно о каком-либо снижении арендных ставок речь идти не может».
Что касается улиц и районов, которые уже сегодня формируются как будущие новые центры деловой активности города, то, по мнению Ника Коттона, «потенциальным центром бизнес-деятельности может стать северная часть Подола. Вскоре там появится новая линия метро, будет проложена новая автотранспортная инфраструктура. Еще одной потенциальной зоной развития офисной недвижимости являются отдаленные от центра города, расположенные вдоль крупных транспортных магистралей территории, на которых запланировано развитие объектов нового для рынка формата бизнес-парка. Сейчас эти объекты находятся на стадии предварительного планирования, но, вполне возможно, что первые из них появятся уже через 3-4 года».
По словам Александра Носаченко, «по-прежнему, самой привлекательной зоной для девеломпента остается центральный деловой район, а также центральная часть Подола (территория от станции метро «Почтовая площадь» до улиц Верхний и Нижний Вал, даже несмотря на то, что она не включена в рамки CBD). Значительный потенциал имеют районы, прилегающие к центру города, находящиеся вдоль основных транспортных артерий, имеющие удобную транспортную развязку и линию метро. Так, перспективными зонами являются проспект Победы вплоть до станции метро «Шулявская», часть Подола в районе улиц Новоконстантиновская и Межигорская, район улиц Б. Васильковская и Антоновича вплоть до станции метро «Лыбидская», бульвар Дружбы Народов до Московской площади. Также крепнет мнение о перспективности части Левого берега, а именно Днепровской набережной и проспекта Бажана».
Относительно изменений в сегментации рынка, то, по данным компании Colliers International (Украина), в последние годы отчетливо наметилась тенденция увеличения доли высококлассных помещений в структуре нового предложения и, соответственно, уменьшения низкоклассных. Так, если в 2005 году доля офисных центров класса А в общем объеме выведенных на рынок площадей составляла только 4%, в 2006 – 15%, то, по прогнозам, в 2007 она может значительно превысить порог в 30%.
В целом, эксперты прогнозируют активизацию деятельности на киевском рынке российских и международных девелоперских и инвестиционных компаний, которые пока занимаются изучением рынка и поиском подходящих земельных участков.
Столичный рынок медленно, но верно развивается по пути улучшения качества запланированных и реализованных проектов, основанном на осознании ряда отечественных девелоперов необходимости закладывать в свои проекты важнейшие технические и бизнес-параметры, обеспечивающие проекту конкурентоспособность на протяжении длительного периода времени. А это особенно важно уже сегодня, поскольку ужесточение конкуренции среди отечественных девелоперов и выход новых крупных иностранных игроков – всего лишь вопрос времени.