Рынок офисной недвижимости Киева: объемы растут

По итогам первых трех кварталов 2012 года на рынке офисной недвижимости Киева было введено в эксплуатацию порядка 200 тысяч м2 новых офисных площадей (на фото: МФК «Торонто-Киев», Киев) Фото: «CP» По итогам первых трех кварталов 2012 года на рынке офисной недвижимости Киева было введено в эксплуатацию порядка 200 тысяч м2 новых офисных площадей. Большую часть нового предложения составили бизнес-центры класса А. Так, в этом классе в эксплуатацию были введены бизнес-центр «101 Tower» по ул. Льва Толстого, 57, бизнес-центр в структуре многофункционального комплекса Gulliver на Спортивной площади, 1 и бизнес-центр «Торонто-Киев» в структуре одноименного МФК. Однако стоит отметить, что на момент официальной сдачи в эксплуатацию ни один из указанных объектов не был готов физически принимать арендаторов. «101 Tower» в данное время уже успешно функционирует, а другие два бизнес-центра будут технически полностью готовы в конце 2012 – начале 2013 годов. Бизнес-центр «101 Tower» класса А входит в портфель девелоперской компании «К.А.Н. Девелопмент». Этажность объекта составляет 27 этажей. Офисные помещения располагаются с 8 по 27 этажи. В инфраструктуру объекта входят фитнес-центр общей площадью 3020 м2, конференц-комплекс, рестораны Toscana и «Трапезная», эко-кафе Green City, салон красоты Milk & Shake, отделение банка City Commerce Bank, многоуровневый паркинг на 300 машиномест, гостевая стоянка, др. Офисная составляющая многофункционального комплекса Gulliver представлена двумя башнями. Этажность башни А составляет 22 этажа (общая арендуемая площадь – 47 850 м2), башни Б – 6 этажей (общая арендуемая площадь – 7020 м2). Высота башни А составляет 141,2 метра и, таким образом, данный БЦ является самым высоким офисным объектом в Киеве. Бизнес-центр «Торонто-Киев» класса А входит в состав многофункционального комплекса «Торонто-Киев». Общая площадь офисной составляющей комплекса – около 40 000 м2. Девелопером проекта МФК выступает украинско-канадское совместное предприятие «Торонто-Киев». Эксперты отмечают значительное улучшение качества офисных объектов, которые были введены в эксплуатацию в 2012 году. Улучшения касаются не только конструктивных характеристик объекта, но и стандартов эксплуатации.
Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в январе-сентябре 2012 года*
Название Месторасположение Класс Арендуемая площадь, м2 Девелопер
БЦ в структуре МФК Gulliver Площадь Спортивная, 1 А 54 800 «Три О»
БЦ «101 Tower» Ул. Льва Толстого, 57 А 46 400 «К.А.Н. Девелопмент»
БЦ «Tоронто-Киев» Ул. Красноармейская, 100 А 30 000 «Торонто-Киев»
БЦ «Европа» Столичное шоссе, 103 В 19 000 DeVision
Офисное здание по ул. Дегтяревской Ул. Дегтяревская, 9-л В 10 000 МТН
БЦ «Кристалл» Харьковское Шоссе, 175-177 В 10 000 «Первая Днепровская Инвестиционная Компания»
БЦ «Форум Виктория Парк» Переулок Ахтырский, 7 В 7700 Forum Management Group
БЦ «Воздвиженский» Ул. Воздвиженская, 45-49 В 5000 «Киевгорстрой-1»
БЦ «Каньон» (фаза 2) Ул. Ярославская, 56 В 5000 «Астарта»
*Указаны объекты арендуемой площадью более 5000 м2
Источник: Jones Lang LaSalle Ukraine
СПРОС По данным компании DTZ в Украине, общий объем офисных помещений, сданных в аренду в Киеве в течение первых трех кварталов 2012 года, составил около 58 100 м2, что на 51% ниже показателя аналогичного периода 2011 года. Снижение данного показателя эксперты объясняют тем, что многие арендаторы сегодня очень осторожны в вопросах аренды и заняли выжидательную позицию, которая объясняется, во-первых, нестабильной экономической и политической ситуацией в Украине, во-вторых, ожиданием улучшения условий аренды для потенциальных арендаторов ввиду роста показателя вакантности и значительного объема офисных площадей, запланированных ко вводу в эксплуатацию в Киеве в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Существующее и новое предложение офисных помещений в Киеве в 2007-2012 годах
*Прогноз
Источник: Colliers International (Украина)
Согласно данным Colliers International (Украина), по количеству арендованных площадей в 2012 году лидировали компании, которые хотели улучшить условия размещения, а также подписать договоры на более выгодных условиях (69%). Доля компаний, которые арендовали дополнительные помещения с целью расширения присутствия на украинском рынке, составила 30%. Доля компаний, которые впервые вышли на рынок Украины, не превысила 1%. По типу деятельности арендаторов, лидерами в потреблении офисных помещений стали IT-компании (48%), производители продуктов питания (11%), а также некоммерческие организации (10%). По данным компании DTZ в Украине, срок действия многих договоров аренды, которые были подписаны или пролонгированы в 2008-2010 годах на выгодных для арендаторов условиях, заканчивается через один-два года, что может привести к увеличению спроса на офисные помещения при условии благоприятной макроэкономической ситуации в стране. Отдельно следует остановиться на сделке аренды, которая имело место в БЦ «101 Tower» в июне 2012 года и стала крупнейшей сделкой аренды на рынке офисной недвижимости Украины. Мировой лидер в сфере производства телекоммуникационного и цифрового медиа-оборудования, компания Samsung, арендовала 15 700 м2 в БЦ «101 Tower» с опцией дальнейшего расширения площади до порядка 22 000 м2. Договор аренды с компанией Samsung был заключен сроком на 5 лет. Интересы арендодателя – компании «К.А.Н. Девелопмент» – в данной сделке представляла компания Colliers International (Украина). (Более подробно о сделке читайте в «Commercial Property» №6(107), июль 2012, стр. 23).
Крупные сделки аренды офисных помещений в Киеве в течение первых трех кварталов 2012 года
Арендатор GLA, м2 Профиль арендатора Объект Месторасположение
Samsung 15 700 Электроника БЦ «101 Tower» Ул. Льва Толстого, 57
Представительство ЕС в Украине 4586 Государственный сектор БЦ по ул. Владимирской Ул. Владимирская, 101
«Центрэнерго» 4137 Энергетика ОЦ по ул. Воровского Ул. Воровского, 5
Ebay 3885 Информационно-коммуникационные технологии БЦ Rialto Ул. Новоконстантиновская, 18
Конфиденциально 3683 Бизнес-услуги БЦ Eleven
(фаза 2)
Ул. Большая Васильковская, 9/2
Watsons 1634 Торговля БЦ «Форум Виктория Парк» Переулок Ахтырский, 7
Software Outsourcing Team 1140 Информационно-коммуникационные технологии БЦ по ул. Гайдара Ул. Гайдара, 50
Monsanto 1121 Сельское хозяйство БЦ по ул. Владимирской Ул. Владимирская, 101
EniS.p.A 793 Энергетика БЦ «Подол Плаза» Ул. Спасская, 30
Porsche Leasing Ukraine 662 Финансы, страхование, недвижимость БЦ «Миком Палас» Ул. Дегтяревская, 27
KPMG 515 Бизнес-услуги БЦ «Барок» Ул. Михайловская, 11
Источник: DTZ Research Сегодняшние предпочтения арендаторов при выборе офиса комментирует Андрей Жамкин, заместитель директора, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle Ukraine: «Предпочтения международных арендаторов с устоявшимися корпоративными стандартами остаются неизменными касательно характеристик арендуемых площадей. Что касается локальных арендаторов, то сегодня прослеживается тенденция увеличения интереса к планировке open space. Местные компании следуют опыту иностранных коллег и стремятся наиболее эффективно использовать арендуемое пространство, и, следовательно, снижать затраты на аренду».
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Фото: «ФИНЛИФТ-К» Алексей Клетченков, директор компании «ФинЛифт-К» ЛИФТОВЫЕ СИСТЕМЫ В ОФИСНЫХ ЦЕНТРАХ Наиболее ценный ресурс в любом бизнесе – это время. Долгое ожидание в холле, очередь перед лифтом, выход оборудования из строя, остановка с пассажирами в кабине, – если речь идет о функционировании офисного здания, то это уже не мелкая бытовая неприятность, а серьезная проблема на пути к успешному бизнесу, которая в конечном итоге отражается на уровне арендных ставок и сроке окупаемости объекта. В условиях высоких арендных ставок и ужесточившейся конкуренции между арендодателями победить может та компания, которая сможет применить наиболее удачные решения как с технической, так и с коммерческой точки зрения. Правильный расчет пассажиропотоков в здании, произведенный компанией, поставляющей оборудование, обеспечит отсутствие очередей перед лифтами. Понимание задач, требований, ограничений и пожеланий клиента позволит предложить оборудование с оптимальным соотношением «цена-качество». Правильно организованный сервис даст возможность избежать простоев. Распределение лифтовых шахт связано с конструктивными особенностями зданий, прокладкой коммуникаций, пожарными требованиями, поэтому уже на начальной стадии проектирования объекта следует рассчитать необходимое и достаточное количество лифтов с учетом следующих характеристик: – номинальное время передвижения кабины: этот показатель дает представление о максимальном времени перемещения в кабине с самого нижнего на самый верхний этаж; – средний показатель интервала показывает среднюю частоту отправлений кабины лифта с посадочного этажа (холла) в течение периода максимальной нагрузки; – пропускная способность показывает, какое количество пассажиров может переместить имеющаяся группа лифтов в течение 5 минут, как правило, в период максимальной нагрузки. Пропускная способность выражается в процентах от общего запланированного количества людей в здании. При выборе оборудования необходимо помнить, что даже работа с известными производителями лифтовых установок не всегда страхует от промахов. Поэтому важно не только получить перечень объектов, участие в реализации которых принимала компания, и оценить уровень предлагаемого оборудования, но и услышать отзывы тех, кто уже имел опыт сотрудничества с данной компанией в качестве заказчика. Необходимо также знать, как решаются вопросы с проектирующими организациями, монтажом, гарантией, организацией сервиса. Стоит обратить внимание не только на само изделие, но и на срок работы на рынке компании, которая его предлагает, и сопутствующее техническое сопровождение (имеются примеры, когда компания готова организовать поставку, но не готова обеспечить дальнейшее сопровождение поставленного оборудования). ООО «ФинЛифт-К» реализует проекты по установке вертикального транспорта в зданиях «под ключ». Компания предоставляет помощь в выборе оборудования, проектировании, поставке, подготовке строительной части, осуществляет монтаж, введение в эксплуатацию и обеспечивает весь дальнейший цикл жизнедеятельности оборудования. Мы работаем только с лучшими поставщиками оборудования и находим оптимальные технические решения для каждого здания. ВАКАНТНОСТЬ По состоянию на конец III квартала 2012 года уровень вакантности в сегменте офисной недвижимости в Киеве составил более 16,5%. При этом данный показатель немного снизился по сравнению со II кварталом нынешнего года, когда уровень вакантности составлял около 17%. По словам Андрея Жамкина, «этот процесс обусловлен существенным сокращением доли свободных площадей класса В, в то время как в классе А, напротив, наблюдался ее рост, связанный с выходом на рынок большого количества нового предложения». АРЕНДНЫЕ СТАВКИ По данным экспертов, в период с января по сентябрь 2012 года в существующих офисных помещениях Киева класса А, В и С арендные ставки оставались без изменений. Так, по данным компании DTZ в Украине, в конце июня 2012 года арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве находились на уровне $37-43/м2/месяц, в то время как для помещений классов В и С – на уровне $23-35 и $8-25/м2/месяц соответственно. «В текущей ситуации мы видим инициативу удержания заявляемых коммерческих условий со стороны арендодателей», – комментирует Андрей Жамкин.
Распределение спроса на офисные площади по основным бизнес-секторам, %
Источник: Colliers International (Украина) По мнению экспертов Colliers International (Украина), при условии выхода на рынок Киева всех запланированных объектов до конца 2012 года, а также при дальнейшем замедлении экономической активности на внешних рынках и, как следствие, на внутреннем рынке, арендные ставки на офисные площади Киева могут либо стабилизироваться, либо показать несущественное снижение. Вакантность может временно повыситься. При этом арендные ставки в новых договорах аренды для первых якорных арендаторов могут показать несущественное снижение во всех трех классах офисных помещений. В случае несвоевременного выхода на рынок всех запланированных объектов до конца года, а также стабильной экономической ситуации, арендные ставки могут остаться на прежнем уровне ввиду низкой вакантности.
Базовые арендные ставки на офисные помещения Киева за период со II полугодия 2009 по I полугодие 2012 года, $/м2/месяц
Класс II полугодие 2009 I полугодие 2010 II полугодие 2010 I полугодие 2011 II полугодие 2011 I полугодие 2012
А 28-35 30-38 32-38 32-38 33-38 30-40
В 13-20 15-26 17-26 19-26 19-26 17-26
С 8-13 8-15 10-15 12-16 10-16 12-15
Источник: Colliers International (Украина) По прогнозам DTZ в Украине, в среднесрочной перспективе динамика арендных ставок на офисные помещения в Киеве будет зависеть от общей макроэкономической ситуации в Украине и в мире, а также ценовой стратегии, применяемой владельцами в таких крупных новых бизнес-центрах как Gulliver, «101 Tower» и «Торонто-Киев». «Если стоимость аренды в этих бизнес-центрах будет завышена, это может привести к стабилизации среднерыночных арендных ставок на офисные помещения в Киеве, – комментируют эксперты DTZ в Украине. – В то же время применение в этих объектах конкурентной ценовой стратегии, скорее всего, станет причиной дальнейшего снижения среднерыночных арендных ставок в сегменте офисной недвижимости в украинской столице. Учитывая ожидаемое усиление конкуренции к концу 2012 года и в течение 2013 года на рынке офисной недвижимости в Киеве, арендодатели могут повысить привлекательность своих объектов для арендаторов путем сдачи помещений с более высоким уровнем отделки и/или предлагая другие альтернативные варианты снижения капитальных затрат будущих арендаторов».
ПРОГНОЗ Большую часть нового предложения офисной недвижимости Киева в 2012 году составили бизнес-центры класса А (на фото: МФК Gulliver на Спортивной площади, 1 в Киеве) Фото: «CP» До конца 2012 года и в 2013 году в Киеве планируется ввод в эксплуатацию достаточно большого объема новых офисных помещений, что, скорее всего, будет сочетаться с относительно неизменным спросом арендаторов и нестабильной экономической ситуацией в Украине и за рубежом. Однако, несмотря на убедительные заявления девелоперов касательно намерений своевременного ввода в эксплуатацию офисных центров в Киеве, вероятной остается тенденция прошлых лет, когда происходил перенос даты открытия некоторых офисных центров на более поздние сроки. По словам Марты Костюк, заместителя директора, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании DTZ в Украине, «объем нового предложения офисных помещений в Киеве к концу 2012 года может превысить спрос в сегменте и привести в краткосрочной перспективе к повышению вакантности и некоторому снижению арендных ставок. Однако, по оценкам компании DTZ в Украине, рынок офисной недвижимости в украинской столице остается волатильным и структурно ненасыщенным с точки зрения его общего объема, разнообразия форматов и качества существующих помещений, особенно по сравнению с рынками офисной недвижимости в столицах других стран Центральной и Восточной Европы».
Основные объекты офисной недвижимости, которые планируются ко вводу в эксплуатацию в Киеве до конца 2012 – в 2013 годах
Название Месторасположение Класс Арендуемая площадь, м2 Девелопер
БЦ «Сенатор» Улицы Московская/Резницкая, 2/32-34 А 42 000 «К.А.Н. Девелопмент»
БЦ IQ Ул. С. Струтинского, 13-15 А 38 000 «К.А.Н. Девелопмент»
БЦ Silver Breeze Днепровская набережная, 1 В 26 000 SvitLand Ukraine
БЦ SP Hall Проспект Московский, 28-а В 23 000 LINKORN
БЦ «Сигма» Бульвар Лепсе, 6 В 19 500 Midland Development Ukraine
БЦ на пересечении улиц Васильковской и Глушкова Пересечение улиц Васильковской и Глушкова В 17 500 «Реле»
Источник: Colliers International (Украина)