Рынок офисной недвижимости: итоги и прогнозы

На фоне позитивной экономической динамики в течение длительного периода на киевском рынке офисной недвижимости сохранялся дефицит качественных помещений, и до последнего времени предпосылок для краткосрочного насыщения данного сегмента не было фото: ИВАН РУДЮК Гай Ламберт, директор, руководитель отдела агентских услуг компании DTZ, Украина, отмечает: «На фоне позитивной экономической динамики в течение длительного периода на киевском рынке офисной недвижимости сохранялся дефицит качественных помещений, и до последнего времени предпосылок для краткосрочного насыщения данного сегмента не было. Поэтому многие компании существенно увеличили площадь занимаемых офисных помещений. При этом большинство из них учитывали не только текущие потребности, но и перспективное развитие своего бизнеса, которое, в том числе, было связано с увеличением штата сотрудников и, как результат, расширением занимаемой площади. Таким образом, в январе-сентябре 2008 года спрос на офисную недвижимость в Киеве был высоким, и в первых трех кварталах рынком было поглощено около 140 000 м² офисных помещений». Стоит отметить, что за аналогичный период 2009 года киевский рынок поглотил практически в два раза меньше офисных площадей. В результате общегосударственных негативных явлений, вызванных финансовым кризисом, начиная с конца 2008 года в Украине значительно замедлилась деловая активность во всех сферах бизнеса. В связи с ухудшением экономической ситуации в Украине практически все компании были вынуждены экономить, и затраты на аренду офисных площадей находились в ряду приоритетных статей, которые урезались. Многие фирмы сократили персонал, отменили планы по развитию, а значит, существенно уменьшилась потребность в офисных площадях. В октябре-декабре 2008 года среди украинских компаний наблюдалась настоящая паника, которая выразилась в безудержной экономии буквально на всем. Компаниям в резко изменившихся условиях было сложно планировать свой бизнес на 2009 и 2010 годы. Эксперты отмечают, что к концу 2009 года наметилась тенденция к возобновлению стандартного планирования по развитию деятельности и фиксации будущих затрат на аренду офисных помещений. Однако активность бизнеса в целом еще остается на достаточно низком уровне.

Рынок офисной недвижимости в Киеве

Источник: DTZ В 2009 году рынок арендатора пришел на смену рынка арендодателя. Арендаторы стали требовать от собственников офисных зданий уступок касательно условий договоров аренды, в том числе значительные скидки в отношении арендной платы, арендные каникулы, привязку платежей к национальной валюте. Однако тенденция фиксации договоров аренды в национальной валюте не приобрела массовый характер и, по данным экспертов, коснулась в первую очередь помещений класса С. Если ранее на киевском рынке офисных помещений площади предлагались в аренду исключительно в состоянии shell&core, то есть без отделки, то с наступлением кризиса ситуация изменилась. Большинство арендаторов офисных площадей с начала 2009 года предъявляли владельцам бизнес-центров обязательное условие – помещения должны быть с отделкой. В том числе нередкими стали случаи компенсации части расходов на отделку владельцем здания, если арендатор выполняет ее самостоятельно. В целом значительно повысились требования арендаторов к качеству офисных центров. Если говорить о вакантности в киевских БЦ, то существенная доля вакантных помещений приходилась в 2009 году на офисы класса С. При этом класс А и В пострадали в этом отношении незначительно. Качественные БЦ высокого класса с центральным расположением практически на 100% заполнены, при этом стабильными и солидными арендаторами.

Структура рынка офисных помещений Киева по классам, общее предложение, 2003-2009 годы

Источник: Colliers International (Украина) В результате вышеуказанных кризисных проявлений девелопмент офисных площадей на рынке киевского региона значительно замедлился в 2009 году, более того, он практически остановился. Большинство офисных проектов, заявленных девелоперами к реализации в 2008 году, были заморожены. В связи с тем, что возобновление проектного финансирования в Украине в достаточных объемах и по приемлемым условиям ожидается не ранее 2011 года, можно предположить, что новое предложение офисных помещений в 2010-2012 годах будет минимальным. СПРОС

Дальнейшее развитие рынка офисных помещений Киева будет всецело зависеть от того, как скоро наше государство выйдет из экономической рецессии, начнет расти деловая активность, возобновится кредитование фото: ИВАН РУДЮК По данным экспертов, в 2009 году спрос на аренду офисных помещений в Киеве был достаточно низким. К примеру, со стороны компаний финансового сектора он был минимальным. В других отраслях наблюдалась активность на более высоком уровне, особенно это касается фармацевтических, телекоммуникационных, торговых и промышленных компаний. При этом в течение 2009 года новые компании практически не выходили на украинский рынок, соответственно, не было дополнительного спроса со стороны таких арендаторов. Если говорить об офисных площадях класса А и В, то их поглощение в 2009 году в основном происходило за счет компаний, которые предпочли переехать в помещения более высокого класса по снизившимся, приемлемым для себя арендным ставкам. По данным компании DTZ, за первые три квартала 2009 года киевский рынок поглотил в общей сложности около 68 000 м² офисных площадей. НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ По данным компании Colliers International (Украина), в 2009 году в Киеве было введено в эксплуатацию около 105 тысяч м² офисных помещений. При этом совокупный объем профессиональных офисных площадей столицы на конец 2009 года составляет порядка 1 080 000 м². Кроме того, новое предложение на киевском рынке было сформировано также за счет помещений, сдаваемых компаниями в субаренду, поскольку многие из них, значительно сократив персонал, стали нуждаться в меньшем количестве арендуемых площадей.

Основные объекты офисной недвижимости, введенные в эксплуатацию в Киеве в 2009 году
Объект	Расположение	GLA, м²	Девелопер
БП «Протасов»	Ул. Гринченко, 2/1	20 300	Фабрика «Роза»
БЦ «ИРВА» (II очередь)	Ул. Радищева, 10/14	11 300	«ИРВА»
БЦ Capital Hall	Ул. Жилянская, 31	7000	СК «Горжилстрой»
БЦ «Левобережный»	Ул. М. Расковой, 2	6000	СНС
БЦ «Кияновский»	Переулок Кияновский, 7	3600	Украинский девелопер
Horizon Park Business Center II (I очередь)	Ул. Амосова, 12	14 850	ISA Prime Developments
БЦ по ул. Магнитогорской	Ул. Магнитогорская, 1	8663	FIM Group
Офисно-жилой комплекс «Времена года»	Ул. Кудряшова, 16	7060	«НЕСТ»
БЦ «Прага»	Ул. Сосюры, 6	8500	Украинский девелопер
БЦ по ул. Гайдара	Ул. Гайдара, 50-б	6250	Украинский девелопер
БЦ по ул. Полевой (III очередь)	Ул. Полевая, 24	5500	Украинский девелопер
БЦ по ул. Туровской	Ул. Туровская, 19-б	2814	Midland Development Ukraine
ТОЦ «Дарница»	Проспект Мира, 1	2350	Украинский девелопер
БЦ River Plaza (I очередь)	Ул. Набережно-Крещатицкая, 9	1380	ISA Prime Developments
Всего		105 567

Источник: Colliers International (Украина) АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И УРОВЕНЬ ВАКАНТНОСТИ Ставки аренды на офисные помещения Киева начали снижаться в конце 2008 года. По данным компании Colliers International (Украина), базовые арендные ставки (без учета НДС и операционных расходов) уменьшились за прошедший год по сравнению с сентябрем 2008 года, когда наблюдались пиковые значения арендных ставок, в бизнес-центрах класса А – на 60%, до $25-35 (с $70-85); класса В – на 69%, до $15-22 (с $55-65); класса С – на 64%, до $8-12 (с $25-30). По словам Mаксима Tкаленко, руководителя отдела агентских услуг Colliers International (Украина), «арендные ставки в бизнес-центрах класса А являются наиболее устойчивыми по сравнению с объектами классов В и С, поскольку в ближайшее время может наблюдаться дефицит помещений класса А, особенно для крупных арендаторов (порядка 2000-4000 м²)».

Уровень вакантности и арендные ставки на наилучшие офисные помещения в Киеве

Источник: DTZ Во второй половине 2009 года ставки аренды на офисные помещения стабилизировались. Комментирует Mаксим Tкаленко: «К концу 2009 года существующий уровень арендных ставок как для арендаторов, так и для арендодателей достиг некого психологического барьера, ниже которого пока сделки не происходят. Кроме того, мы наблюдаем даже ситуации отказа арендодателей от продолжения переговоров с арендаторами по причине появления альтернативных арендаторов, предлагающих более высокую арендную ставку. Этого не произошло бы еще 4-6 месяцев назад, и это еще раз говорит об относительной стабилизации рынка офисной недвижимости. Насколько долго будет продолжаться такая стабилизация и когда она вновь перейдет в рост – всецело зависит от общей политической и экономической ситуации в стране. Делать долгосрочные прогнозы в недвижимости без понимания экономических перспектив не представляется возможным». Если в первой половине 2008 года на фоне высокого спроса на офисные помещения ва-кантность в данном сегменте не превышала 2%, то с осени 2008 года ее уровень начал стремительно расти и, по данным компании DTZ, по состоянию на конец сентября 2009 года достиг 16,9% (первичная вакантность, без учета субаренды). ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ Поскольку, как и в других сегментах коммерческой недвижимости, в 2009 году на рынке офисных помещений отсутствовали инвестиционные сделки, о ставках капитализации можно судить условно. По данным компании Jones Lang LaSalle, учитывая пожелания продавцов и покупателей, а также общерыночную ситуацию, ставки капитализации для офисного сектора составляют сегодня 14,5-15%. Однако большинство объектов, которые сейчас предлагаются к продаже, заинтересуют потенциальных покупателей только в том случае, если ставки капитализации по ним будут находиться в районе 18-25%, в зависимости от качества объектов, их месторасположения, состава арендаторов и прочих факторов. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА В целом эксперты прогнозируют, что ситуация на рынке офисной недвижимости Киева в 2010 году глобальным образом не изменится. Значительный рост спроса наблюдаться не будет и, соответственно, возобновление девелоперской активности также. Однако, вероятно, несколько снизится уровень вакантности. Мария Шкарпетина, аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, Украина, следующим образом комментирует перспективы дальнейшего развития сегмента офисной недвижимости Киева: «Мы ожидаем, что строящиеся объекты будут завершены, хотя возможны задержки с выводом. Начало реализации большинства проектов, находящихся на стадии планирования, будет отложено на 2012 год и позднее. Принимая во внимание, что коммерческая недвижимость следует тенденциям развития экономики с некоторым лагом, восстановления активного развития офисного сегмента стоит ожидать в начале 2011 года. Поскольку все строящиеся объекты будут достроены в 2012 году, объем нового предложения в 2012-2013 годах будет низким. Соответственно, на фоне повышенного спроса уменьшится доля свободных площадей, и это будет стимулировать рост арендных ставок». Безусловно, дальнейшее развитие рынка офисных помещений Киева будет всецело зависеть от того, как скоро наше государство выйдет из экономической рецессии, начнет расти деловая активность, возобновится кредитование. По мнению экспертов компании DTZ, киевский рынок офисной недвижимости остается ненасыщенным и значительно отстает от других стран Центральной и Восточной Европы по показателям общего объема офисных площадей и объема на душу населения. Соответственно, замораживание строительства и перенос развития большинства проектов БЦ на неопределенный срок приведут к тому, что рынок в ближайшие несколько лет останется ненасыщенным. Дефицит будет особенно наблюдаться в отношении качественных помещений высокого класса в центральных и нецентральных районах Киева. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виталий Процюк, начальник отдела продаж компании Reynaers фото: REYNAERS Реализация любого проекта недвижимости является завершающей стадией длительного процесса планирования, проектирования, подготовительных к строительству работ и пр. От начала составления технического задания на проектирование до начала реализации объекта проходит около года. Поэтому объекты, реализация которых осуществлялась в 2009 году, были спроектированы в докризисный период, согласно тенденциям активно растущего рынка. В нынешнем году сложности наблюдались практически у всех объектов, поскольку финансирование их строительства предполагалось на основе привлеченных крупных банковских кредитов. Компания Reynaers присутствует практически во всем мире. Грамотная интернациональная политика позволяет нам компенсировать временные экономические трудности в том или ином регионе мира, где представлена компания. Если нервно реагировать на каждую политическую и экономическую ситуацию, можно утратить статус стабильного партнера в глазах клиентов. Ведь именно стабильность является той чертой, которая ценится клиентами, особенно в период кризиса. Наша миссия – это улучшение архитектурной ценности, жилищной и рабочей среды зданий и сооружений. Технические и качественные характеристики нашей продукции всегда остаются высокими, совершенствуясь из года в год. Именно благодаря стабильно высокому качеству мы вышли на первое место по объему продаж в Украине по итогам 2009 года. В нынешнем году компания Reynaers претерпела значительные качественные изменения в Украине: были построены новый логистический и офисный комплексы, складские помещения площадью около 7000 м², одна из самых современных в Европе линий порошковой покраски профилей, участок изоляции профилей.

Офисный центр «Авилон Плаза» (Москва, Россия), в сооружении которого применены системы Reynaers фото: REYNAERS Требования к качеству наших систем одинаковы во всех регионах Украины. Это константа. Другое дело, что нам приходится работать с различными техническими требованиями к системам ограждений. Сейчас в Украине очень мало объектов, где качество строительных материалов не играло бы главенствующей роли. Дело в том, что современные строительные нормы и правила довольно жесткие, и они не терпят возражений, поскольку находятся в поле зрения контролирующих органов. Поэтому даже на малобюджетных объектах невозможно применять некачественные материалы, так как объект попросту не будет принят в эксплуатацию. В процессе реализации проектов высоких категорий давно применяются материалы наивысшего качества, придающие статус, который влияет на стоимость объекта. В целом хочу отметить, что решения касательно выбора места под офисный центр, архитектурно-планировочных решений, применения строительных материалов становятся намного более продуманными по сравнению с прошлыми годами. По нашему мнению, строительный рынок и сегмент офисной недвижимости Украины в частности находятся сейчас примерно на уровне 2006 года, поэтому впереди предстоит много работы. Мои рекомендации компаниям, работающим на рынке офисной недвижимости, – быть профессионалами, ведь профессионалы всегда найдут возможность поступательного и планомерного развития.

Версия для печати