Рынок недвижимости Запорожья: отложенное развитие

Начавшееся несколько лет назад стремительное развитие рынка коммерческой недвижимости Запорожья сегодня приостановилось под влиянием кризисных факторов, схожих для всех регионов Украины. Поэтому 2009 год не обещает быть плодотворным в отношении вывода на рынок новых площадей – по крайней мере в первом полугодии в Запорожье не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта коммерческой недвижимости.
CP#72 / Регионы / Regional Explorer / стр. 54-58

С началом кризиса изменились акценты в девелоперской деятельности локальных, национальных и зарубежных компаний, которые до недавнего времени активно осваивали все сегменты недвижимости Запорожья, борясь за лучшие земельные участки. На данный момент основными игроками рынка города являются локальные компании, реализующие небольшие по площади проекты недвижимости, которые, по оценкам экспертов, к сожалению, не всегда можно назвать профессиональными. При этом практически все национальные девелоперские компании (группа компаний «Караван», «Панорама Груп» (обе – Киев)) и зарубежные девелоперы (Africa Israel Investments Ltd.) в связи с финансовым кризисом заморозили реализацию ранее заявленных проектов, сместив даты ввода в эксплуатацию на более поздние периоды. В целом, девелоперский бизнес в Запорожье утратил привлекательность для многих игроков этого рынка. 



Торговый центр Palladium Palace по ул. Правды, 40, Запорожье
Фото: ГК «АРСЕНАЛ»

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: ОСТРАЯ РЕАКЦИЯ НА КРИЗИС
По данным группы компаний «Арсенал» (Запорожье), в 2008 году в Запорожье не было введено в эксплуатацию ни одного масштабного проекта торговой недвижимости, который по оценкам экспертов, можно было бы квалифицировать как профессиональный. Тем не менее, состоялось открытие ряда небольших по площади торговых объектов, девелоперами которых являются локальные компании. В первой половине 2009 года на рынке не появилось ни одного нового торгового объекта.
В январе 2008 года состоялось открытие торгового центра «Афина Palaсe» по проспекту Металлургов, 8-б. Общая площадь торгового центра составляет 3525 м2. Арендаторами ТЦ выступают продовольственный супермаркет «Сільпо», магазин сети «DЦ», отделение «ПриватБанк», магазины сувениров WОW Shop и «Алиса», магазин ювелирных изделий «Афина Gold» и др. Возле центра располагается наземный паркинг на 18 машиномест.
По ул. 40 лет Советской Украины, 57-в был введен в эксплуатацию торгово-офисный центр общей площадью 7573 м2 (4500 м2 – торговая, 1200 м2 – офисная). ТОЦ имеет выгодное месторасположение – в 100 метрах от центральной городской магистрали проспекта Ленина. Якорным арендатором ТОЦ является супермаркет «Технополис». Центр имеет 4 наземных уровня и подвальное помещение. Возле здания центра оборудован паркинг на 120 машиномест.
В октябре 2008 года открылся торговый центр Palladium Palace по ул. Правды, 40. Общая площадь 4-уровневого ТЦ, девелопером которого выступает компания «Интер-Строй Плюс», составляет 3188 м2. Торговый центр имеет паркинг на 16 машиномест.
Одним из последних событий на рынке торговой недвижимости Запорожья в 2008 году стало открытие торгового центра «Фортуна» по проспекту Ленина, 177. Общая площадь объекта составляет 2150 м2.
Торговые центры Запорожья, введенные в эксплуатацию в 2008 году
Название Расположение Девелопер Общая площадь, м2 Ввод в эксплуатацию
ТЦ «Афина Palaсe» Проспект Металлургов, 8-б Локальный девелопер 3525 Январь
2008 года
ТОЦ по ул. 40 лет Советской Украины Ул. 40 лет Советской Украины, 57-в Локальный девелопер 7573 Весна
2008 года
ТЦ Palladium Palace Ул. Правды, 40 «Интер-Строй Плюс» 3188 Октябрь
2008 года
ТЦ «Фортуна» Проспект Ленина, 177 «Фортуна-Сервис» 2150 Декабрь
2008 года
Источник: Группа компаний «Арсенал» 



В первой половине 2009 года на рынке Запорожья не появилось ни одного нового торгового объекта
Фото: «CP»

Реализующиеся проекты ТЦ/ТРЦ
Согласно заявлениям девелоперов, в течение 2009 и 2010 годов на рынок Запорожья будет выведено несколько объектов торговой недвижимости. Так, в ноябре 2009 года ожидается открытие торгового центра «Гагарин», собственником и девелопером которого является компания «КИТ-Инвест». Проект реализуется по ул. Сытова, 10. Общая площадь ТЦ составит 6762 м2.
На Хортицком шоссе компания VK Development намерена реализовать проект ТРЦ «Экватор» общей площадью 39 000 м2. Планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию – III квартал 2010 года.
По проспекту Ленина группа компаний «Арсенал» реализует проект торгово-развлекательного центра «Свобода». Общая площадь 4-этажного центра составит около 3476 м2. ТРЦ ориентирован на жителей Запорожья со средним уровнем дохода. По данным ГК «Арсенал», потенциальными арендаторами ТРЦ станут супермаркет товаров для дома, магазин парфюмерии, аптечный, детский и книжный супермаркеты, магазины цифровой техники, одежды, мультимедиа, а также кафе с летней площадкой, которая разместится на 4 этаже. Начало строительных работ по проекту запланировано на сентябрь 2009 года. Девелопер намерен ввести объект в эксплуатацию в IV квартале 2010 года.
Проекты ТЦ/ТРЦ, запланированные к вводу в эксплуатацию в Запорожье
в 2009-2010 годах
Название Расположение Девелопер Общая
площадь, м2
Ввод в эксплуатацию
ТЦ «Гагарин» Ул. Сытова, 10 «КИТ-Инвест» 6762 IV квартал 2009 года
ТРЦ «Флагман»
(II и III очереди)
Ул. Запорожская,
1-б
«Панорама Груп» 85 000 II очередь – III квартал
2009 года,
III очередь – III квартал
2010 года
ТРЦ «Экватор» Хортицкое
шоссе
VK Development 39 000 III квартал 2010 года
ТРЦ Apollo Ореховское
шоссе, 10
«Болеслав» 58 000 IV квартал 2010 года
ТРЦ «Свобода» Проспект
Ленина
ГК «Арсенал» 3476 IV квартал 2010 года
ТЦ Intrade Ул. Ленина, 53 DEPOT
Development
Group
14 400 2010 год
ТРЦ «Караван» Ул. Победы ГК «Караван» 110 000 НД
Источник: Группа компаний «Арсенал»

На стадии проектных работ находится торгово-развлекательный центр Apollo (общая площадь – около 58 000 м2) на Ореховском шоссе, 10. В планах девелопера – компании «Болеслав» – ввод объекта в эксплуатацию в IV квартале 2010 года.
Следует отметить, что реализация ряда масштабных проектов торговой недвижимости была заморожена. Так, на стадии фундаментных работ заморожен проект торгово-развлекательного центра «ПОРТ Planet», входящий в портфель компании Vesta Trade (Луцк). Площадь земельного участка, на котором возводился центр (пересечение улиц Автозаводской и Нагнибеды), составляет 7,34 гектара. Общая площадь ТРЦ должна составить около 106 300 м2.

Бизнес-центры Запорожья, введенные в эксплуатацию в 2008 году
Название Расположение Класс, заявленный девелопером Девелопер Общая площадь,
м2
Ввод в эксплуатацию
БЦ Alexander-Hall Проспект Ленина, 63 В «Компания «Александр» 3600 Май 2008 года
БЦ «Престиж» Проспект Металлургов, 2 НД НД 2650 Май 2008 года
БЦ по проспекту Ленина Проспект Ленина, 65 В НД 5000 2008 год
Источник: Группа компаний «Арсенал»

Заморожен на стадии проектирования специализированный торговый центр «Муравей» по ул. Брянской, 12. Девелопер проекта – компания «Маркет-Сити». Общая площадь ТЦ планировалась в объеме 22 500 м2.
Заморожена реализация масштабного проекта ТРЦ «Караван» (общая площадь – 110 000 м2) по ул. Победы. Девелопером проекта выступает группа компаний «Караван». Пересмотрены даты ввода в эксплуатацию ТРЦ «Флагман» (общая площадь – 85 000 м2) по ул. Запорожской. По данным девелопера проекта, компании «Панорама Груп», вторая очередь ТРЦ будет введена в эксплуатацию в III квартале 2009 года, III очередь – в III квартале 2010 года.

Проекты бизнес-центров, запланированные к вводу в эксплуатацию в Запорожье
в 2009-2011 годах
Название Расположение Класс, заявленный девелопером Девелопер Общая площадь,
м2
Ввод в эксплуатацию
БЦ BAYDA BUSINESS HALL Проспект Ленина,
160-162
А GILYONER,
«КРП Запорожстар»
18 840 IV квартал
2009 года
БЦ Energy Standard Plaza Ул. Немировича-Данченко, 64 А Q-tec 13 000 IV квартал
2009 года
БЦ «Гамма» Пересечение проспекта Маяковского
и ул. Победы
НД «Гамма» 7000 2009 год
БЦ «Призма» Пересечение проспекта Металлургов
и ул. Верхней
В+ ГК «Арсенал» 8575 IV квартал
2011 года
МФК Victoria Tower Пересечение улиц Победы
и Каменогорской
В+ «МС-Инвест» 20 098 НД
ОЦ Khortitsa Palace На берегу Днепра, вблизи острова Хортица А Realdi 12 500 НД
Источник: Группа компаний «Арсенал»

Заморожен один из самых масштабных проектов Запорожья – многофункциональный комплекс, принадлежащий компании Africa Israel Investments Ltd., подконтрольной бизнесмену Льву Леваеву. Общая площадь МФК запланирована в объеме 150 тысяч м2. Ввод в эксплуатацию МФК был заявлен на 2010 год. При этом представители компании Africa Israel Investments Ltd. утверждают, что остановка реализации проекта связана никак не с кризисом, а с пересмотром проекта комплекса, в частности с дополнительным землеотводом, который позволит увеличить площадь МФК. 

Арендные ставки в торговом сегменте
По данным группы компаний «Арсенал», арендные ставки на торговые площади в Запорожье сегодня находятся в пределах $12-22/м2/в месяц (без учета НДС), снизившись более чем на 40% в сравнении со второй половиной 2008 года. К примеру, арендные ставки в ТЦ «Афина Palaсe» по состоянию на июль 2009 года составляли $15-22/м2/в месяц (без учета НДС), а в средине 2008 года – $35-50/м2/в месяц (без учета НДС); в торговом центре «Фортуна» в июле 2009 года арендные ставки составляли $11-18/м2/в месяц (без учета НДС), в средине 2008 года – $30-45/ м2/в месяц (без учета НДС).
 
 
Торговый центр «Фортуна» по проспекту Ленина, 177, Запорожье
Фото: ГК «АРСЕНАЛ»

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: СЕГМЕНТ В БЕЗДЕЙСТВИИ 
Как и в сегменте торговой недвижимости, развитие офисной недвижимости Запорожья практически остановилось в первой половине 2009 года. Ввод в эксплуатацию офисных центров, заявленный на этот период, перенесен на более поздние даты.
В мае 2008 года в Запорожье состоялось открытие сразу двух объектов офисной недвижимости – БЦ Alexander-Hall по проспекту Ленина, 63 и БЦ «Престиж» по проспекту Металлургов, 2. Общая площадь БЦ Alexander-Hall составляет 3600 м2. В инфраструктуру бизнес-центра входит кафе, фитнес-центр, конференц-зал, отделения банков, паркинг. По мнению экспертов группы компаний «Арсенал», данный бизнес-центр является одним из наиболее профессиональных объектов офисной недвижимости в Запорожье на данный момент. Еще одним реализованным проектом офисной недвижимости в 2008 году стал бизнес-центр по проспекту Ленина, 65 общей площадью 5000 м2. 

БЦ Alexander-Hall по проспекту Ленина, 63, Запорожье
Фото: «CP»

Планируемые к реализации проекты БЦ
В декабре 2009 года ожидается открытие бизнес-центра BAYDA BUSINESS HALL по проспекту Ленина, 160-162. Введение объекта в эксплуатацию было перенесено практически на год (с декабря 2008 года). Общая площадь БЦ составит 18 840 м2.
На стадии развития находится проект бизнес-центра Energy Standard Plaza по ул. Немировича-Данченко, 64. Инвестор проекта – Energy Standard Group, девелопер и генеральный подрядчик – компания Q-tec (Россия). Открытие бизнес-центра заявлено на IV квартал 2009 года. Общая площадь бизнес-центра составит около 13 000 м2. Этажность здания – от 6 до 10 этажей. Проект реализуется на участке площадью 4,2 гектара. Генплан и архитектуру БЦ разработало архитектурное бюро Aedas (Великобритания). Инфраструктура бизнес-центра включает конференц-зал, бутик канцелярских принадлежностей, ресторан, кафе, бар, аптеку, прачечную, магазин цветов, салон красоты, продуктовый магазин. БЦ будет располагать наземным паркингом на 100 машиномест.
На пересечении проспекта Маяковского и ул. Победы планируется реализация проекта бизнес-центра «Гамма». Девелопер проекта – компания «Гамма». Общая площадь БЦ составит около 7000 м2. Открытие бизнесцентра запланировано на осень 2009 года.
На стадии проектирования находится бизнес-центр «Призма», реализация которого планируется на пересечении проспекта Металлургов и ул. Верхней. Общая площадь БЦ составит около 8575 м2. Проектом предусмотрен паркинг на 50 машиномест. Введение объекта в эксплуатацию планируется в IV квартале 2011 года.
На стадии проектных работ заморожен проект 16-этажного многофункционального комплекса Victoria Tower компании «МС-Инвест» (Запорожье). Проект общей площадью 20 098 м2 планировалось реализовать на пересечении улиц Победы и Каменогорской.
На берегу Днепра, вблизи острова Хортица, компания Realdi планировала строительство офисного центра Khortitsa Palace общей площадью 12 500 м2. На данный момент проект заморожен. Изначально планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию – III квартал 2010 года.

Арендные ставки в офисном сегменте
По данным группы компаний «Арсенал», в сравнении с максимальными значениями, зафиксированными в середине 2008 года, арендные ставки на офисные площади в Запорожье в 2009 году упали более чем на 40%, а в отдельных случая и на 50% (до $7-20/м2/в месяц (без учета НДС)). К примеру, в июле 2009 года арендные ставки в БЦ Alexander-Hall находились в диапазоне $10-15/м2/в месяц (без учета НДС), в то время как во второй половине 2008 года составляли около $35/м2/в месяц (без учета НДС). 

ЧТО ОЖИДАЕТ ГОСТИНИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗАПОРОЖЬЯ?
На гостиничный рынок Запорожья намерен выйти международный гостиничный оператор The Rezidor Hotel Group, планирующий взять в управление гостиницу, строительство которой будет проводиться по ул. Немировича-Данченко, 64. Гостиница Radisson категории 4 звезды будет насчитывать 172 номера. Ее общая площадь составит около 16 000 м2. Строительство гостиницы будет осуществляться в рамках проекта бизнес-центра Energy Standard Plaza, о котором шла речь ранее. Девелопером проекта выступает компания Q-tec. Планируемая дата ввода гостиницы в эксплуатацию – 2011 год.
В апреле 2009 года гостиничный оператор Clubhouse Group Holdings (Британские Виргинские острова), развивающий в Украине сеть гостиниц «7 дней», объявил о намерении инвестировать около $10 миллионов в реконструкцию приобретенной им в 2008 году гостиницы «Днепр» в Запорожье. Проведение реконструкции предусмотрено в два этапа. Первый этап работ (реконструкция ресторана и около 30% существующего номерного фонда) компания планирует завершить уже в 2009 году. Второй этап реконструкции будет проведен в 2010-2011 годах. Речь идет о расширении номерного фонда, строительстве SPA-центра, фитнес-клуба, конференц-зала, нового ресторана. В результате реконструкции номерной фонд гостиницы увеличится до 150 номеров. 

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: РЕАЛИИ РЫНКА
По данным группы компаний «Арсенал», на данный момент в Запорожье отсутствует предложение качественной складской недвижимости. Для целей хранения используются преимущественно складские помещения, построенные в советские времена, а также переоборудованные под цели хранения промышленные объекты. При этом большинство таких складов оборудуются под конкретного заказчика, а не для сдачи в аренду на открытом рынке.
Наиболее популярным месторасположением для складских помещений являются промышленные зоны (территории заводов «Запорожсталь», «Днепроспецсталь», «Коксохим», Запорожский завод ферросплавов, Запорожский производственный алюминиевый комбинат, «Мотор Сич», Запорожский трансформаторный завод и др.). Наибольшее количество складских помещений сосредоточено в поселке Леваневского в непосредственной близости от Запорожья, преимуществом которого является наличие железнодорожной ветки. Второй «складской район» города – трасса «Москва–Симферополь», где с советских времен сохранилось несколько комплексов площадью от 5 до 15 тысяч м2 каждый. Уровень вакантности в этих складских помещениях приближается к нулю.
Тем не менее, в ближайшие годы в Запорожье ожидается появление первых современных, профессиональных логистических комплексов. Так, в 2008 году компания GLD Invest Ukraine приступила к строительству логистического комплекса Zaporizhzhya Logistic Park общей площадью около 72 000 м2, который расположится в 5 километрах от Запорожья (Солнечное шоссе, 45). Дату завершения строительства комплекса девелопер пока не называет.

Редакция «СР» выражает благодарность группе компаний «Арсенал» (Запорожье), предоставившей информацию для создания данной статьи.