Рынок недвижимости Украины: под влиянием политического кризиса

Commercial Property №2 (126) февраль 2014

СОБЫТИЯ ПОСЛЕДНИХ МЕСЯЦЕВ В УКРАИНЕ ВСКОЛЫХНУЛИ ВЕСЬ МИР, ГЛУБОКИЙ ПОЛИТИЧЕСКИЙ И ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КРИЗИС ПЕРЕРОС В ОТКРЫТОЕ ПРОТИВОСТОЯНИЕ С РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИЕЙ, КОТОРОЕ МОЖЕТ ПРИВЕСТИ ДАЖЕ К ВОЕННЫМ ДЕЙСТВИЯМ. В СВЕТЕ ДАННЫХ СОБЫТИЙ, ИСХОД КОТОРЫХ ВСЕ ЕЩЕ НЕИЗВЕСТЕН, БИЗНЕС, КАК И МОЖНО БЫЛО ПРОГНОЗИРОВАТЬ, ЗАНЯЛ ВЫЖИДАТЕЛЬНУЮ ПОЗИЦИЮ. ВМЕСТЕ С ТЕМ, НАСТРОЕНИЯ ИГРОКОВ РЫНКА ДОСТАТОЧНО ОПТИМИСТИЧНЫЕ – ВСЕ ОНИ ОЖИДАЮТ ПРОВЕДЕНИЯ В СТРАНЕ РЕФОРМ, И, СООТВЕТСТВЕННО, УЛУЧШЕНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА, В ТОМ ЧИСЛЕ В СЕГМЕНТЕ НЕДВИЖИМОСТИ. В ДАННОМ МАТЕРИАЛЕ ПРЕДЛАГАЕМ ИНФОРМАЦИЮ О ТОМ, КАК СОБЫТИЯ В СТРАНЕ ПОВЛИЯЛИ НА РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, А ТАКЖЕ КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ – ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ И КОНСАЛТИНГОВЫХ КОМПАНИЙ, А ТАКЖЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ.

Текст: Татьяна Антонюк

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок торговой недвижимости первым реагирует на любые изменения в политической и экономической обстановке в стране, так как напрямую зависит от настроений потребителей и розничного товарооборота. Значительные валютные колебания вынуждают ритейлеров пересматривать цены на товары, что также не добавляет энтузиазма потребителям и негативно влияет на товарооборот. «В такой ситуации ритейлеры, прежде всего, пытаются оптимизировать свой бизнес, одной из значительных затратных статей которого является оплата аренды помещений. А поскольку все арендные ставки привязаны к валюте – эта затратная статья возрастает вместе с ростом валюты», – комментирует Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости, Colliers International (Украина).

По ее словам, сегодня арендаторы, как минимум, стремятся хотя бы на ограниченный срок договориться с арендодателями о фиксации арендной ставки по «старому» курсу доллара на уровне 7,99 гривны с целью частичной компенсации падения оборотов в своей сети. Как максимум, арендаторы хотят отказаться от фиксированной арендной платы и рассчитывать ее размер как процент от товарооборота (подобные инициативы были и в 2008-2009 годах, но на практике применялись в единичных случаях). «Часть арендодателей принимает такие условия на непродолжительный срок, другие не готовы к этому, так как в основной массе они вынуждены оплачивать валютные кредиты по текущему курсу», – отметила Наталья Кравец.

По прогнозам эксперта, в случае нестабильной экономической ситуации, но без форс-мажора (военных действий, санкций, дефолта и т.д.) в краткосрочной перспективе (ближайшие 3-6 месяцев) арендаторы и арендодатели будут искать компромиссы. «Скорее всего, избирательно развиваться будут только ритейлеры, представляющие товары первой необходимости и товары в ценовом сегменте «средний минус», а также иностранные компании, имеющие согласованные ранее планы развития на этот год, – отметила Наталья Кравец. – Касательно долгосрочной перспективы, для любых позитивных изменений на рынке торговой недвижимости необходима политическая и экономическая стабильность, которая будет предпосылкой для инвестирования в нашу страну как для существующих игроков, так и новых. На вопрос, когда наступит эта стабильность, вряд ли сегодня кто-то сможет дать точный ответ».

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

«Сейчас очень сложно говорить о непосредственном влиянии последних социально-политических событий в стране, включая незаконный ввод российских войск в Украину, на рынок коммерческой недвижимости. Еще сложнее делать какие-либо прогнозы на будущее, – комментирует Елена Чекмезова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга, Colliers International (Украина). – Не следует забывать, что украинская экономика продолжает оставаться очень слабой. Поэтому будущее рынка коммерческой недвижимости Украины во многом будет зависеть от того, насколько быстро решатся политические вопросы, насколько быстро экономика Украины сможет выйти из кризиса и насколько привлекательным будет инвестиционный климат в Украине».

По мнению эксперта, в краткосрочной перспективе последние события в стране будут иметь негативное влияние на рынок недвижимости. В частности, в сегменте офисной недвижимости это проявится, в первую очередь, в изменении планов по развитию компаний. Так, уже сейчас многие компании начали пересматривать свои планы по развитию/расширению на 2014 год и, соответственно, планы по переезду. По данным компании Colliers International (Украина), большая часть трансакций в офисном сегменте в 2013 году произошла именно в результате переезда. В конце года на долю таких сделок приходилось порядка 70% общего объема арендуемых или купленных офисных помещений. Потребление со стороны компаний, которые впервые вышли на рынок Украины, в 2013 году, как и в предыдущие годы, приближалось к 0% от общего объема поглощенных площадей. «Таким образом, основная негативная тенденция заключается в возможном сокращении спроса на офисные помещения в 2014 году вследствие изменения планов присутствующих в Украине компаний, не говоря уже о выходе новых компаний на украинский рынок», – отметила Елена Чекмезова.

В 2014 году возможно сокращение спроса на офисные помещения (на фото: БЦ «101 Tower», Киев). ФОТО: «К.А.Н. ДЕВЕЛОПМЕНТ»

Вторая тенденция, которая будет иметь место на рынке офисной недвижимости вследствие политико-экономической ситуации, – влияние курса гривны на ставки аренды. Поскольку на сегодняшний день большая часть договоров аренды привязана к курсу гривна/доллар НБУ, а бюджетирование большинства арендаторов производилось в гривневом эквиваленте (причем в некоторых договорах ситуация резкого изменения курса прописана, а в некоторых – нет), поэтому курсовые колебания более чем на 10-15%, что имеет место быть сейчас (18%), вызывают понятное желание у арендаторов вернуться в свои бюджетные рамки посредством дополнительных договоренностей с арендодателями и попыткой удержать арендные ставки на прежнем уровне. При уровне вакантности в офисном сегменте в 15,1% на конец 2013 года (19,6% – в сегменте офисов класса А) арендодатели, вероятнее всего, будут вынуждены идти на компромиссные решения.

По прогнозам эксперта, в долгосрочной перспективе, принимая во внимания решение внутреннего политического конфликта (назначены выборы Президента Украины, сформированы новые органы власти), активные попытки власти не предпринимать никаких силовых действий в Крыму, активные действия нового правительства Украины по привлечению финансирования, а также, в целом, курс страны на демократическое развитие, можно говорить об улучшении инвестиционного климата Украины и повышении спроса на офисную недвижимость.

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

«Социально-политическая нестабильность в Украине негативно отразилась в отельном сегменте. Особенно сильно просели показатели операционной деятельности гостиниц Киева», – комментирует Наталья Чистякова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга, Colliers International (Украина). Так, по данным компании, уровень заполняемости гостиниц в Киеве с центральным месторасположением в феврале 2014 года не превышал 25%, тогда как обычно данный показатель составляет не менее 50% для сезона бизнес-активности. С начала года существенно сократилось количество поездок посетителей отелей как из-за рубежа, так и внутри страны. В среднем заявленная стоимость номера в отелях снизилась на 10%, однако отельеры, в дополнение к этому, предоставляют большие скидки на проживание.

Уровень заполняемости гостиниц в Киеве с центральным месторасположением в феврале 2014 года не превышал 25% (на фото: отель Radisson Blu Hotel, Kyiv Podil, Киев). ФОТО: IS

Наибольшее количество иностранных посетителей приезжает из Российской Федерации. Их доля составляет около 30% всех иностранцев, проживающих в отелях Киева. По прогнозам Натальи Чистяковой, затяжная экономическая война с Россией снизит бизнес-активность между странами, что приведет к уменьшению количества посетителей из России, а это, в свою очередь, повлияет на уровень заполняемости в отелях Украины. «Вместе с тем, существует вероятность, что в результате восстановления отношений с Европой увеличится количество бизнес-поездок с Запада. Поэтому делать однозначный прогноз на данный момент сложно», – отметила Наталья Чистякова.

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

По словам Натальи Сокирко, старшего консультанта департамента оценки и консалтинга, Colliers International (Украина), рынок коммерческой недвижимости реагирует на события социально-политического характера уменьшением как спроса на новые складские помещения, так и количеством фактических сделок по аренде.

Также на рынке складских помещений отразилось колебание курса доллара. Поскольку ставки аренды по договорам по складским помещениям указаны большею частью в долларах, следовательно, ослабление курса национальной валюты увеличило размеры выплат в гривне по договорам аренды. На сегодняшний день арендаторы находятся в процессе переговоров с собственниками складских комплексов о возможном смягчении условий аренды и поиска компромиссных решений, пытаясь частично переложить курсовую разницу на арендодателя.

По прогнозам Натальи Сокирко, в складском сегменте стоит ожидать снижение бизнес-активности компаний, работающих в сфере импортно-экспортных операций с российскими партнерами, а именно – компаний-производителей и торговых операторов.

Ярема Ковалив, исполняющий обязанности генерального директора Arricano Real Estate

Несмотря на напряженный период в жизни нашей страны, события последних месяцев не отобразились негативным образом на деятельности нашей компании и функционировании объектов. Более того, в последнее время мы отметили рост количества покупателей в наших торговых центрах.

В то же время, мы подготовились к разному развитию событий. Например, более тщательно подошли к вопросу обеспечения безопасности посетителей торговых центров. Также ввиду событий в Крыму мы внесли изменения в программу открытия ТРЦ «Южная Галерея» в Симферополе, которое состоялось 27 февраля. Так, мы не стали проводить «громкие» праздничные мероприятия в день открытия и перенесли их на конец марта.

Все события, которые происходят в Украине, отражаются на покупателях – их действиях и ожиданиях. К примеру, рост курса иностранных валют провоцирует население конвертировать обесценивающуюся национальную валюту в более устойчивую или стимулирует к совершению незапланированных покупок. Подчеркну, что это кратковременное явление, которое распространяется не на все группы товаров. В сложный период люди начинают откладывать совершение покупок, которые они делали в спокойное время. Например, мы наблюдаем ситуацию, когда покупатели не заходят в привычные для них магазины fashion-группы, зато массово покупают бытовую технику. Люди вернутся к обычным покупкам, как только ситуация в стране улучшится.

На данный момент Arricano внимательно следит за тем, что происходит с экономикой Украины. Ситуация с изменением курса вызывает озабоченность. Мы активно отслеживаем изменения на финансовом рынке и обсуждаем возможные корректировки в подходах к формированию арендных ставок. В то же время, мы считаем, что резкие изменения курса в перспективе не будут иметь существенного влияния на финансовые показатели компании.

Ситуация в стране не изменила стратегию Arricano. Как и было заявлено, в 2014 году Arricano планирует открытие торгово-развлекательного центра «Проспект» в Киеве. Однако наши краткосрочные планы, конечно, поддаются незначительным корректировкам, которые в большинстве своем не связаны с событиями в стране.

Мы ожидаем, что ситуация в стране стабилизируется и уже через два-три месяца в Украину придет внешнее финансирование, которое позитивно повлияет на кредитную активность украинских банков. В свою очередь, это поможет Arricano эффективнее привлекать новые кредиты под развитие проектов компании и делать это на более выгодных условиях.

С другой стороны, мы не можем полностью исключать, что стабилизация ситуации займет больше времени, чем хотелось бы игрокам рынка. Как следствие – темпы работы многих девелоперов замедлятся. По опыту 2008-2009 кризисных годов можно сказать, что сроки открытия проектов будут смещаться – ТРЦ все-равно будут открываться, но позже, чем было заявлено девелоперами.

Дмитрий Сенниченко, глава офиса JLL в Украине

На данный момент мы наблюдаем следующую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Украины: практически все переговоры по крупным сделкам заморожены, но не отменены. Все стороны занимают выжидательную позицию, наблюдая за текущими событиями. Тем не менее, никаких радикальных последствий в виде прекращения сотрудничества, расторжения договоров и т.п. мы не зафиксировали. Что касается менее масштабных проектов, то работа над ними продолжается, идет процесс брокериджа, подписание договоров, закрытие сделок.

При благоприятном развитии событий, то есть, если политическая и экономическая обстановка начнет улучшаться, перед Украиной откроются обширные возможности привлечения прямых зарубежных инвестиций. Страна обладает значительным потенциалом развития всех секторов недвижимости, однако на протяжении последних двух-трех лет находилась в жестких рамках с точки зрения ведения бизнеса – эта сфера была непрозрачной и сильно зависимой от государственной власти. Если в Украине будут проведены необходимые реформы и реализованы все меры по восстановлению экономической и политической стабильности, то в перспективе от одного года мы можем ожидать инвестиционных вливаний в различные секторы экономики, в том числе в недвижимость.

Ник Коттон, управляющий директор DTZ (Украина)

Социально-политическая ситуация в стране привела к незамедлительным краткосрочным негативным последствиям. К примеру, в данный момент большое количество операций с капиталом, так же, как и крупные сделки по аренде офисной недвижимости, были приостановлены. Но это, как я уже сказал, краткосрочные последствия. Наиболее вероятные результаты сегодняшних событий, которые можно ожидать в среднесрочной и долгосрочной перспективах, в случае, если Украина будет двигаться в сторону подписания ассоциации с ЕС, – будут позитивными. Мы увидим рост в секторе услуг, зарубежного производства и, в конечном счете, увеличение капитализации украинской банковской системы за счет иностранных финансовых влияний, которые «проложат дорогу» к дальнейшему экономическому росту и притоку инвестиций.

Экономическая война с Россией негативно скажется на украинском рынке недвижимости, и это продлится до тех пор, пока отношения между странами не изменятся. Влияние будет ощущаться на рынке недвижимости всей страны, однако наиболее ощутимым оно будет в тех регионах, которые имеют наиболее тесные торговые связи с Россией. В зависимости от сложности и длительности торговой войны, в контексте рынка коммерческой недвижимости останется только наблюдать, перевесят ли негативные тенденции рост и потенциал в тех регионах государства, где будут наблюдаться улучшения, причиной которых станет движение к европейским ценностям и интеграции.

При условии, что отношения с Россией стабилизируются, а Украина проведет необходимую экономическую и политическую реструктуризацию, снизит уровень коррупции и бюрократии, – все это, конечно, будет иметь положительный эффект. Он проявится в развитии объектов офисной недвижимости и увеличении количества сделок аренды (причиной чему станут расширение сектора услуг и IT-сегмента), в развитии логистической и промышленной недвижимости, поскольку увеличится приток международных производителей, ищущих новые рынки для деятельности, и в налаживании новых торговых связей с Европой.

Также можно ожидать рост в сегменте торговой недвижимости, поскольку большее количество ритейл-операторов найдут доступ к украинскому рынку ввиду снятия торговых барьеров. Однако ритейл все еще будет зависеть от колебания курса валют и долгосрочного эффекта от падения экономии, в частности, в индустриальных регионах страны.

Помимо вышеперечисленного, важный эффект заключается в том, что с появлением зарубежного финансирования (при условии снижения уровня коррупции и бюрократии, усовершенствования законодательства о налогообложении и принятия законов, способствующих развитию бизнеса) в среднесрочной перспективе ожидается рост доступности проектного и заемного финансирования, а также чувства уверенности в целом. Это приведет к развитию рынка недвижимости и увеличению ликвидности рынков капитала. Вначале эти тенденции будут генерироваться существующими игроками рынка. Однако со временем можно ожидать выход в Украину международных девелоперов и инвесторов, что произойдет, как только экономика начнет демонстрировать мировому рынку позитивные изменения и готовность к проведению необходимых структурных реформ, отсутствие которых так долго «отравляло» страну.

Дмитрий Безпалов, генеральный директор EASTGATE DEVELOPMENT

Рынок недвижимости, конечно, реагирует на изменения в социально-политической сфере. В ситуации неопределенности, колебаний курса доллара и прочих факторов он переходит в режим «отложенного спроса». Но это отнюдь не означает стагнацию – период временных трудностей проходит, и работа по проектам возобновляется. К сожалению, наиболее острый вопрос в этом отношении – дестабилизация курса доллара, что отражается на рынке аренды и продажи помещений. В данной ситуации возможны два решения – отсрочка выполнения ранее достигнутых договоренностей до стабилизации курса валюты или кардинальный пересмотр договоренностей.

Украина претерпевает изменения, которые, мы надеемся, приведут к лучшему. Инвесторы пока что заняли выжидательную позицию, хотя переговорный процесс не останавливается. В целом, развитие проектов EASTGATE DEVELOPMENT, которые находятся на этапах концептуальной проработки, финансового анализа, архитектурной фазы, продолжается в плановом режиме, без каких-либо значительных изменений.

Что касается отношений с Россией, пока что рано говорить о «затяжной экономической войне». Доля инвесторов и деловых партнеров из России в украинских проектах велика. Поэтому надеемся, что нашим дипломатам удастся решить возникший конфликт, используя стратегию win-win.

В краткосрочной перспективе участники украинского рынка недвижимости будут занимать выжидательную позицию до стабилизации ситуации. Как только это случится и страновые риски снова вернутся на прошлые позиции, рынок инвестиций и девелопмента однозначно оживится. В результате, вне зависимости от политико-экономического курса, который выберет страна, есть все основания полагать, что поток инвестиций в Украину увеличится. Многие инвесторы с Запада и из России захотят поучаствовать в процессе восстановления экономики страны, в том числе и рынка недвижимости с точным бизнес-расчетом. Будет понимание того, что, инвестировав в проекты сейчас, в перспективе можно снять неплохие «сливки» на этапе подъема рынка, который точно последует после падения.

Рынок недвижимости Украины имеет колоссальный потенциал. Мы верим, что прозрачность взаимодействия между коммерческими компаниями и государственными органами положительно повлияет на снижение себестоимости объектов недвижимости и сроки строительства. А это будет очень хорошим подспорьем для поднятия рынка недвижимости в целом.

Максим Громадцов, генеральный директор «ЭСТА Холдинг»

Любая неопределенность в масштабах страны – политического, социального или экономического характера – негативно сказывается на рынке недвижимости. В условиях кризиса рациональное поведение для всех участников рынка – это оптимизация затрат, отсрочка принятия глобальных решений и обеспечение финансовой стабильности. Наша компания не является исключением. В то же время, нашим приоритетом остается сохранение взаимовыгодных долгосрочных отношений с партнерами и выполнение взятых на себя обязательств.

Из позитивных тенденций могу отметить, что в конце зимы мы наблюдали оживление покупателей и арендаторов офисных помещений. Причина активизации – отложенный спрос, накопленный за три месяца политической нестабильности.

Надеемся, что проведение необходимых реформ и стабилизация ситуации в стране произойдут в ближайшее время, что позволит минимизировать негативное влияние развернувшихся событий.

Гавайн Минкс, управляющий директор Multi Development Ukraine

В краткосрочной перспективе перевороты такого рода создают неопределенность и негативно влияют на уверенность потребителей и бизнеса. Однако в долгосрочной перспективе текущие события могут предоставить Украине возможность провести столь необходимые стране реформы, которые должны быть направлены на развитие экономики, улучшение инвестиционного климата и повышение доходов простых граждан. Такие реформы будут иметь положительный эффект также и для рынка недвижимости.

Что касается нашей компании, то она не подверглась сильному негативному воздействию социально-политической ситуации в стране. Наш проект находится на стадии строительства во Львове – регионе, который политически объединен в достижении цели дальнейшей европейской интеграции. Поэтому наше строительство продолжается хорошими темпами.

Мы не видим предпосылок для затяжной экономической войны с Россией. Конечно, в случае, если бы она происходила, имело бы место влияние на общий экономический климат и уровень уверенности в Украине. Несмотря на то, что Украина начинает вести более про-европейский политико-экономический курс, Россия остается важным партнером на основе исторических и культурных связей. Любые сбои в этих отношениях, как мы наблюдаем сейчас, имеют огромное влияние на экономику Украины и на будущий инвестиционный климат.

Похоже, что новая украинская власть реализует данные ей возможности. Поэтому мы настроены осторожно-оптимистично, что в средне- и долгосрочной перспективе Украина начнет развиваться более быстрыми темпами, чем раньше, и сегмент недвижимости, несомненно, будет важной частью общего развития. Осторожность прогнозов оправдывается сложным экономическим состоянием, в котором государство находится сегодня. Еще пройдут годы серьезных экономических проблем и глубоких реформ, прежде чем страна сможет действительно начать смотреть вперед. Однако это не означает, что инвестиционный климат не может стать одним из первых пунктов, который почувствует улучшения.

Илья Сажин, коммерческий директор «Иммошан Украина»

Вернувшись с международной выставки в сфере торговой недвижимости ICSC Retail Connection, которая состоялась 4 марта в Лондоне, могу сказать, что, невзирая на сложившуюся в Украине ситуацию, интерес международных брендов к нашей стране не остывает. Развитие и выход на украинский рынок зарубежных ритейл-операторов продолжается. В частности, такую позицию озвучила компания LPP, которая уже присутствует на рынке, и оператор H&M, который еще не представлен в Украине своими брендами.

Для рынка недвижимости Украины европейская интеграция позволит выйти на эффективный, профессиональный уровень взаимодействия, усилит существующие позиции, откроет новые взаимовыгодные перспективы.

Любовь Цапенкова, директор департамента управления недвижимостью компании CDA Real Estate (управляющая компания сети ТРЦ «Караван»)

Сегодня из-за нестабильной политической и экономической ситуации в Украине рынок недвижимости находится в режиме ожидания. Никто из крупных игроков рынка не предпринимает активных действий, решая в основном текущие вопросы своего бизнеса. В некоторых случаях арендаторы, которые были на грани подписания договоров, отложили заключение сделок до прояснения ситуации в стране. В то же время расторжение существующих контрактов не наблюдается. Если повторится кризис, аналогичный 2008 году, то, безусловно, на рынке торговой недвижимости Украины произойдет корректировка арендных ставок, будут пересмотрены условия работы с банками, также возможна остановка строительства некоторых объектов. Но пока рано утверждать, что такой прогноз сбудется.

Что касается деятельности CDA Real Estate, изменения коснулись, прежде всего, маркетинговых активностей компании, которые были запланированы задолго до обострения ситуации в Киеве. Нам пришлось отказаться от ряда развлекательных мероприятий, а также внести коррективы в публикации в социальных сетях. В Киеве из-за трагических событий в конце февраля торгово-развлекательный центр «Караван» несколько дней закрывался на два часа раньше. Но в остальном мы продолжаем работать в штатном режиме, жизнедеятельность сети ТРЦ «Караван» не изменилась.

Что касается вопроса о том, как повлияет экономическая война с Россией, отмечу, что рынок недвижимости Украины реагирует на изменения спроса и предложения независимо о того, какие экономические предпосылки существуют для этого. Пока мы не наблюдаем существенных колебаний, но политическое или экономическое противостояние нашей страны с любым из ее партнеров может нарушить баланс на рынке недвижимости.

В связи с ростом курса доллара, я предполагаю, что в целом ставки аренды, которые привязаны к американской валюте, будут пересмотрены арендодателями. Также из-за нестабильной ситуации в стране может остановиться или замедлиться строительство новых объектов, однако к осени процессы должны возобновиться.

Версия для печати